Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1099
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar voor het belastingjaar 2023 een aanslag roerende zaakbelasting opgelegd voor de woonark
[adres 1] in [plaats] (de woonark) met een heffingsmaatstaf van € 402.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
12 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woonark verlaagd naar € 354.000,-.
12 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woonark verlaagd naar € 354.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 februari 2026. Eiser vergezeld door zijn partner, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woonark is in 1993 gebouwd en heeft een gebruiksoppervlakte van 76 m².
3. In geschil is de waarde van de woonark op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 79.800,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 354.000,-.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woonark niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economische verkeer van de woonark moet ingevolge de Verordening op de heffing en
invordering van Belastingen op Roerende Woon- en bedrijfsruimte en overeenkomstig artikel 221, tweede lid, van de Gemeentewet in verbinding met artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) worden bepaald op de waarde die aan de woonark kan worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De prijs die een gegadigde bij de hier veronderstelde verkoop voor een woonark met een vaste ligplaats, zal willen betalen, wordt in de regel mede bepaald door de ligplaats en de omgeving van de woonark en de verwachtingen die deze gegadigde heeft omtrent de mogelijkheid dat de woonark op die plaats zal kunnen blijven liggen. [1]
5. Om de waarde van de woonark te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de verkoopprijzen van drie referentieobjecten in [plaats] , die ook woonarken zijn:
- [adres 2] , verkocht op 14 augustus 2020 voor € 675.000,-;
- [adres 3] verkocht op 7 oktober 2020 voor € 600.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 14 september 2020 voor € 550.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze verkoopcijfers en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woonark niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten zijn weliswaar een jaar voor de waardepeildatum, 1 januari 2022, verkocht, maar met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woonark wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de waarde van de woonark een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. De waardeverhouding tussen de woonark en de referentieobjecten is in de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
8. Eiser voert aan dat hij ten tijde van de beschikking niet akkoord was met de oppervlakte van de woonark. De heffingsambtenaar heeft deze oppervlakte aangepast en is niet langer meer in geschil. Ook de waarde van de woonark van € 79.800,- is niet in geschil.
De referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] zijn beter vergelijkbaar
9. Eiser voert aan dat de referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] beter vergelijkbaar zijn dan de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Deze referentieobjecten zijn volgens eiser ook op de vrije markt aangeboden en aan de hoogste bieders verkocht.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat van de twee referentieobjecten waar eiser naar verwijst geen advertenties beschikbaar zijn. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de woonarken aan de meeste biedende gegadigden zijn verkocht. Verder ontbreekt voor de waardering relevante informatie van deze referentieobjecten zoals de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau.
9.2
De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] voldoende representatief zijn als vergelijkingsobjecten. Van de objecten waarnaar eiser verwijst zijn enkel de aktes te raadplegen. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat deze onvoldoende duidelijkheid verschaffen over de totstandkoming van de verkopen en de staat waarin deze arken verkocht zijn. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Ligrecht onterecht toegepast
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte ligrecht van € 275.000,- heeft opgeteld op de waarde van de woonark. De woonark van eiser is gelegen aan eigen grond en eigen water waarvoor eiser een aparte WOZ-aanslag ontvangt. Daarnaast kan geen sprake zijn van een door de gemeente te belasten ligplaats of ligrecht omdat de ark zich geheel in het eigen water van eiser bevindt. Er is dus sprake van een dubbele belastingheffing.
10.1
De heffingsambtenaar heeft de op zitting toegelicht dat van een dubbele belasting geen sprake is. Bij de waardering van de roerende zaak moet ook wel rekening worden gehouden met de ligging van de woonark. De prijs die iemand voor de woonark zal willen betalen, wordt namelijk ook bepaald door de ligging en de omgeving van de ark. Als een vergelijkbare woonark bijvoorbeeld aan de Herengracht in Amsterdam zou liggen zou de waarde vele malen hoger liggen dan eenzelfde woonark in een slootje ergens achteraf. Daar gaat het ligrecht over. Van een dubbele belastingheffing is geen sprake. De rechtbank volgt ook deze uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
11 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.