ECLI:NL:RBMNE:2026:4784

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11971570 \ MC EXPL 25-6231 AW/1583

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

[eiser],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. C.P.R. Vrakking,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.P.A. Oogjen.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 november 2025 met 18 producties
- de conclusie van antwoord met 7 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 2 juni 2026 met productie 19 tot en met 23 van [eiser]
- het bericht van 5 juni 2026 met productie 8 tot en met 14 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2

Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1

[gedaagde] huurt van [eiser] het appartement aan de [adres] te [plaats] . [eiser] heeft op 9 juli 2025 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft met de opzegging niet ingestemd. Volgens haar is er geen sprake van dringend eigen gebruik. [eiser] vordert daarom in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigd wegens dringend eigen gebruik. [eiser] heeft verder ontbinding van de huurovereenkomst verzocht vanwege slecht huurderschap. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter wijst beide vorderingen van [eiser] af.

3.De beoordeling

Niet ontvankelijkheid

3.1

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eiser] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. [gedaagde] huurt sinds 15 september 2017 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst staat als verhuurder vermeld: [bedrijf] B.V./Belggingsmaatschappij [eiser] B.V. vertegenwoordigd door de heer [A] . Bij brief van 9 juli 2025 is namens [bedrijf] B.V. en Beleggingsmaatschappij [eiser] B.V. de huurovereenkomst opgezegd.

3.2

Omdat de dagvaarding alleen is uitgebracht door [eiser] is [eiser] volgens [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar vordering. Beide B.V.’s hebben de woning gezamenlijk verhuurd en gezamenlijk de huurovereenkomst opgezegd. Volgens [gedaagde] is er sprake van een ondeelbare rechtsverhouding, zodat onderhavige procedure alleen door beide partijen gezamenlijk kan worden ingesteld.

3.3

Ter zitting heeft [eiser] aangegeven dat zij verhuurder en eigenaar is van de woning en dat [bedrijf] de beheerder is. [bedrijf] staat alleen op de stukken vermeld vanwege het innen van de huurpenningen. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat [eiser] juridisch eigenaar is. Ook uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat [eiser] de eigenaar is. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat alleen [eiser] verhuurder is van de woning. [gedaagde] is dan ook door de juiste partij gedagvaard en [eiser] is ontvankelijk in haar vordering. Dit temeer nu de uitkomst van de procedure, zoals hierna zal blijken, leidt tot een afwijzing van de vordering en partijen bij een inhoudelijke beoordeling van de vordering gebaat zijn.

Dringend eigen gebruik

3.4

[eiser] vordert primair een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen omdat zij de woonruimte zelf dringend nodig heeft.

3.5

[eiser] heeft bij brief van 9 juli 2025 de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] opgezegd wegens dringend eigen gebruik en beëindigd per 28 februari 2026. [eiser] geeft in haar brief de volgende reden voor het dringend eigen gebruik:

“Thans is er sprake van een nieuwe situatie waarbij de woning dringend nodig is voor bewoning door de heer [B] , zoon van de eigenaar en tevens beheerder van het pand. Als 22-jarige zzp-er met een zeer gering inkomen blijkt het voor hem niet mogelijk om passende woonruimte in de regio te vinden. Mede vanwege zijn functie als gebouwbeheerder van diverse (bedrijfs)panden in de regio is het noodzakelijk dat hij permanent in het pand aan de [adres] gaat wonen. Een woning op grote afstand van zijn werk is helaas geen optie.”

3.6

Op 14 augustus 2025 heeft [gedaagde] aangegeven niet akkoord te gaan met de huuropzegging.

3.7

Nu [gedaagde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst kan [eiser] – op de gronden als vermeld in de opzegging – vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.^[1][eiser] heeft aan de opzegging ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.8

De vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is of [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde] te laten voortduren. Alleen dan kan de vordering van [eiser] worden toegewezen. De kantonrechter moet bij de beoordeling de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen.^[2]

3.9

[eiser] stelt dat zij de woning dringend nodig heeft voor de zoon van de DGA. De zoon van de DGA van [eiser] is beheerder bij [eiser] . Voor zijn werkzaamheden is het noodzakelijk dat de beheerder woonruimte heeft in de nabije omgeving. Hij woonde in hetzelfde huis als de DGA van [eiser] . Dit leidde tot ernstige spanningen die de zakelijke verhoudingen met [eiser] ernstig schaden. De situatie tussen de DGA van [eiser] en zijn zoon is niet langer houdbaar en het is voor de zoon van de DGA van [eiser] moeilijk om woonruimte te vinden. Als beheerder is het noodzakelijk dat hij woonruimte vindt in de nabije omgeving en niet langer in hetzelfde huis verblijft als de DGA van [eiser] .

3.1

Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan de kant van [eiser] al geen sprake zijn van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik omdat het persoonlijk woonbelang van de zoon van de DGA niet te vereenzelvigen is met het belangen van [eiser] . [eiser] is een rechtspersoon. Een rechtspersoon kan zich op dringend eigen gebruik beroepen als dit een belang van de rechtspersoon betreft. Dit belang kan een statutair/ideëel belang betreffen.^[3]Daar is in dit geval geen sprake van. Het gaat om het woonbelang van een kind van de DGA van de verhuurder. De zoon van de DGA van [eiser] heeft belang bij een eigen woning omdat hij in hetzelfde huis woonde als de DGA woont en dit tot spanningen leidt. Dat wordt niet als een zodanig belang van de verhuurder aangemerkt dat dit te vereenzelvigen is met het belang van de verhuurder^[4]. Weliswaar hoeft de verhuurder het gehuurde niet zelf te gaan gebruiken. Ook gebruik door een ander, bijvoorbeeld een werknemer, kan het eigen belang van de verhuurder dienen, maar daar is in dit geval ook geen sprake van. De zoon van de DGA is geen werknemer bij [eiser] , hij verricht als zzp’er werkzaamheden voor [eiser] .

3.11

Zelfs als het belang van de zoon van de DGA wel vereenzelvigd moet worden met het belang van [eiser] , dan nog is geen sprake van een dringend nodig hebben voor duurzaam eigen gebruik.

3.12

[eiser] betoogt dat zij er direct belang bij heeft dat de zoon van de DGA zijn werkzaamheden als beheerder kan voortzetten. Daarvoor is het noodzakelijk dat de beheerder woonruimte vindt in de nabije omgeving. [eiser] maakt echter niet inzichtelijk waarom een beheerder zijn werkzaamheden vanuit de nabije omgeving moet uitvoeren. [eiser] heeft de stelling van [gedaagde] dat de vorige beheerder evenmin in de omgeving woonde niet betwist. Kennelijk kon deze vanuit een andere locatie zijn werkzaamheden verrichtten. [eiser] heeft verder de stelling van [gedaagde] dat er in de parkeergarage een berging is voor de spullen van de beheerder ook niet betwist. De beheerder kan dus in de nabijheid van de woning over spullen beschikken die al dan niet nodig zijn voor het beheer. Waarom het dan geen optie is voor de beheerder om een woonruimte op afstand te hebben heeft [eiser] niet onderbouwd. Verder stelt [eiser] dat de beheerder een 22-jarige zzp’er is met een zeer gering inkomen. Nergens blijkt uit dat met dit geringe inkomen de huur kan worden voldaan. Dat het de zoon van de DGA niet lukt om passende woonruimte in de regio te vinden, moge zo zijn, maar dat is in de huidige woningmarkt een probleem van velen. Verder heeft [eiser] niet inzichtelijk gemaakt waarom de zoon van de DGA niet kon gaan wonen in het naast de woning van [gedaagde] vrijgekomen appartement ( [huisnummer] ) en waarom zij een andere woning uit het complex heeft verkocht ( [huisnummer] ) en de zoon van de DGA niet zijn intrek kan nemen in het te koop staande appartement ( [huisnummer] ). Dat het zou gaan om een groter en duurder appartement moge zo zijn, maar waarom appartement [huisnummer] met een huur van € 1.200,00 wel geschikt zou zijn en betaald zou kunnen worden - de zoon van de DGA verdient € 1.800,00 - heeft [eiser] niet onderbouwd. Als de nood zo hoog is vanwege de conflictsituatie in de privésfeer en de zoon als beheerder onmisbaar is, kan dit een overweging zijn om een van deze appartementen wel aan de zoon ter beschikking te stellen.

3.13

Verder is ter zitting gebleken dat de zoon van de DGA nu antikraak woont in een woonhuis van [eiser] . Deze woning is gelegen om de hoek van het complex, stond te koop, maar is als nood uit de verkoop gehaald zodat de zoon van de DGA een dak boven zijn hoofd heeft. Het belang van de onderneming van [eiser] wordt dus al gediend op de wijze die [eiser] met zijn vordering beoogt. Dat dit antikraak is, doet daaraan niet af.

3.14

Vorenstaande gesteld tegenover de belangen van [gedaagde] , een 63-jarige vrouw met gezondheidsklachten en die een sociaal netwerk rondom het gehuurde heeft opgebouwd, maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eiser] de woning niet zo dringend nodig heeft dat het woonbelang van [gedaagde] hiervoor moet wijken. Daarom zal de vordering van [eiser] dienaangaande worden afgewezen.

Slecht huurderschap

3.15

[eiser] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap.

3.16

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders, indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[5]Hierbij moeten alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval worden meegewogen.

3.17

[eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder omdat [gedaagde] onder meer:

- parkeerplaatsen van andere bewoners gebruikt om haar spullen op te slaan,

- haar persoonlijke spullen in gemeenschappelijke ruimten stalt waardoor de vluchtroute wordt geblokkeerd, en

- haar honden voor (geluids-)overlast zorgen.

3.18

Wat allereerst opvalt is dat de opzeggingsbrief van [eiser] uitsluitend gaat over dringend eigen gebruik. Pas in deze procedure geeft [eiser] aan dat er ook sprake is van slecht huurderschap.

3.19

[eiser] geeft aan door een medebewoner gebeld te zijn die aangaf dat [gedaagde] haar parkeerplek in gebruik had genomen en dat [eiser] bij nadere inspectie is gebleken dat [gedaagde] haar auto zeer asociaal parkeert en twee plekken in beslag neemt omdat zij spullen op haar eigen parkeerplaats heeft gestald. Volgens [gedaagde] had dit te maken met het feit dat de parkeerplaats ernaast niet verhuurd of gebruikt werd. De spullen op de parkeerplek waren niet haar eigendommen, maar van een huurder van het appartement beneden haar. Zij heeft direct aangegeven de situatie op te heffen. Dit betrof een incident. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat zij een beetje schuin geparkeerd staat omdat zij een parkeerplek heeft bij de muur. Zij kan bovendien niet op het tweede vlak staan omdat daar een beugel voor zit.

3.2

Nadat [gedaagde] is aangesproken op het gebruik van de openbare ruimte heeft zij deze leeggehaald. De wasmachine is blijven staan. Bij aanvang van de huurovereenkomst stond er al een wasmachine en een kast.

3.21

Uit het dossier blijkt dat steeds als [eiser] een bepaalde klacht uit, [gedaagde] dit oplost. Dat geldt ook voor de terrastegels, waarvan [eiser] pas later in dit geding heeft aangevoerd dat dit ook een probleem is. [eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde] terrastegels over de vlonders heeft gelegd. [eiser] wilde de vlonders inspecteren maar dat kon zij niet. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] pas in april 2026 de terrastegels verwijderd. Echter, ondanks dat de terrastegels in april 2026 waren verwijderd, heeft [eiser] ten tijde van de zitting nog geen inspectie laten plaatsvinden.

3.22

[eiser] heeft verder whatsappverkeer van 2023 en 2024 in het geding gebracht waaruit volgens haar blijkt dat de honden van [gedaagde] overlast zouden veroorzaken. Volgens [gedaagde] heeft zij hier direct op gereageerd en de oorzaak van het gedrag onderzocht. Zij heeft een hondendeskundige geraadpleegd wat ertoe heeft geleid dat er geen actuele overlastmeldingen meer zijn. [eiser] heeft haar stelling dat de honden (nog steeds) overlast veroorzaken niet onderbouwd met verklaringen van omwonenden. Daartegenover heeft [gedaagde] wel een handtekeningenlijst overgelegd van omwonenden. Deze geven allen aan geen overlast van de honden van [gedaagde] te ervaren. De bewoners van het pand waarin [gedaagde] woont en de tandarts onderin in pand onthouden zich vanwege de verstandhouding met [eiser] van commentaar. Zij geven echter ook niet aan wel overlast te ervaren. Met betrekking tot de hondenharen die zich in de algemene ruimtes zouden bevinden heeft [gedaagde] aangegeven dat [eiser] haar eigen schoonmaakplicht verzaakt en zij daarom zelf wekelijks het gehele trappenhuis reinigt. De door [eiser] overgelegde foto’s in dit verband tonen niet een dusdanige overlast van hondenharen aan. Tenslotte heeft [eiser] nog aangevoerd dat [gedaagde] twee honden heeft in tegenstelling tot de toegestane een hond, maar daarvan merkt de kantonrechter op dat [eiser] hier eerder niet een dusdanig bezwaar tegen heeft gemaakt en dat [gedaagde] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat zij voordat zij de tweede hond heeft aangeschaft aan de DGA van [eiser] foto’s van de hond heeft laten zien en dat hij daarop slechts heeft gezegd die schattig te vinden. De DGA heeft er toen kennelijk geen probleem van gemaakt.

3.23

Voor zover de klachten, als die al voldoende zijn onderbouwd, wat naar het oordeel van de kantonrechter overwegend niet het geval is, al moeten worden aangemerkt als een tekortkoming, is de kantonrechter van oordeel dat dit niet een zodanige toerekenbare tekortkoming is dat dat een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

Conclusie

3.24

Vorenstaande betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen niet wordt beëindigd of ontbonden en dat [gedaagde] de woning niet hoeft te verlaten.

Proceskosten

3.25

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

542,50

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1

wijst de vorderingen van [eiser] af,

4.2

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.

Afwijzing verzoek tot beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en slecht huurderschap