ECLI:NL:RBMNE:2026:4793

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 11977886 \ LC EXPL 25-2482

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen (in vrouwelijk enkelvoud) te noemen: [eiseres c.s.] . ,

gemachtigde: mr. G.R.D. Dekker,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagde c.s.] ,

gemachtigde: mr. J.G. Rooda (Max Legal).

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties.

- de akte overlegging nadere producties van [eiseres c.s.] . .

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2026. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zijn verschenen, bijgestaan door mr. G.R.D. Dekker. Namens [gedaagde c.s.] is alleen [gedaagde sub 1] verschenen, bijgestaan door mr. J.G. Roorda en zijn kantoorgenoot mr. M. van Druten. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

[eiseres c.s.] . heeft op 7 juli 2023 een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde c.s.] voor een bedrag van € 470.000,00. De woning is op 2 oktober 2023 geleverd. [eiseres c.s.] . stelt dat de woning non-conform is vanwege meerdere gebreken en vordert daarom een schadevergoeding van in totaal € 17.349,09.

De vorderingen worden grotendeels afgewezen omdat de meeste gebreken – door de aankoopkeuring die [eiseres c.s.] . heeft laten verrichten – kenbaar waren of niet in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning.

3.De beoordeling

3.1

[eiseres c.s.] . vordert in totaal een bedrag van € 17.349,09^[1], bestaande uit de volgende posten:

ventilatieroosters € 340,40
schilderwerk en houtrot € 5.602,25
gevolgschade wanden, kozijnen en vloer € 2.066,20
onderzoek naar werking zonnepanelen (Scope-12) € 1.261,25
herstel n.a.v. constateringen Scope 12-rapport € 2.178,50
kosten van herinspectie zonnepanelen € 998,25
onderzoek en herstel meterkast € 2.473,24
kosten onderzoek [deskundige 1] € 2.420,00 +

€ 17.340,09

3.2

De kantonrechter zal hierna eerst het juridisch kader schetsen en daarna de gestelde gebreken en kostenposten beoordelen.

Juridisch kader

3.3

Bij koop moet de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aan de overeenkomst beantwoorden. Dit artikel is van regelend recht. Dat betekent dat het partijen vrijstaat om van deze wettelijke regeling af te wijken. Partijen hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1 en artikel 6.3 op te nemen.

3.4

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiseres c.s.] . de woning heeft gekocht en aanvaardt in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiseres c.s.] . draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken.

3.5

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Daarin staat:

“ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.
Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

3.6

Uit vaste rechtspraak volgt dat onder het begrip ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet ieder gebrek maakt dus dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn.

Gestelde gebreken

3.7

Hierna zullen de door [eiseres c.s.] . gestelde gebreken worden beoordeeld en of die gebreken maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik en [gedaagde c.s.] daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Ventilatieroosters

3.8

[eiseres c.s.] . stelt allereerst dat de acht ventilatieroosters gebrekkig zijn. Dit blijkt uit het onderzoek dat [eiseres c.s.] . door [deskundige 1] op 28 juni 2024 heeft laten uitvoeren. Hiervan is op 8 mei 2025 een rapport van expertise uitgebracht (productie 8 bij dagvaarding, hierna: het [deskundige 1] -rapport). Uit de tekst op pagina 3 van het [deskundige 1] -rapport volgt dat de ventilatieroosters niet functioneren, omdat die niet goed zijn onderhouden, en dat een servicebeurt (het reinigen en het smeren van de bediening) volstaat om de bediening weer voldoende op gang te krijgen. Daarom vordert [eiseres c.s.] . € 340,40 aan kosten voor het uitvoeren van een servicebeurt.

3.9

Vóór de aankoop van de woning heeft [eiseres c.s.] . echter een bouwtechnisch keuring laten verrichten door Bouwinspecteurs Nederland, onderdeel van [deskundige 2] , waarvan een rapport is opgemaakt op 13 juli 2023 (hierna: het keuringsrapport). In het keuringsrapport staat op pagina 45 expliciet: “
Roosters en kanalen nazien op functionaliteit/kwaliteit, werken PM.” Dit (mogelijke) gebrek was dus voor [eiseres c.s.] . kenbaar. Dat [gedaagde c.s.] van dit gebrek af wist kan niet worden vastgesteld. Bovendien betwist [gedaagde c.s.] dat de roosters ondeugdelijk waren, was dit voor [gedaagde c.s.] eenvoudig zelf te controleren en staat dit niet het normaal gebruik van een woning in de weg.

3.1

Verder is het zo dat niet elke onvolkomenheid maakt dat de gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom (de woning is 26 jaar oud) en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

3.11

Uit het voorgaande volgt dus dat dit gebrek aan ten tijde van de aankoop [eiseres c.s.] . kenbaar was of in ieder geval bekend had moeten zijn. Bovendien betekent een gebrek aan de ventilatieroosters niet dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dit betekent dat de vordering terzake de ventilatieroosters moet worden afgewezen.

Schilderwerk en houtrot

3.12

Verder stelt [eiseres c.s.] . dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het buitenschilderwerk en het kitwerk en dat sprake is van houtrot. Zij vordert daarom een schadevergoeding van € 5.602,25.^[2]Uit het [deskundige 1] -rapport (pagina 4) volgt dat sprake is van matig buitenschilderwerk, scheurvorming, openstaande verbindingen, ernstige onthechting en houtrot. Het slechte schilderwerk is volgens het [deskundige 1] -rapport te wijten aan de schilder die het uitvoerde in 2022.

3.13

Daargelaten of het schilderwerk, dat [gedaagde c.s.] in 2022 heeft laten uitvoeren, deugdelijk was gedaan, waren ook deze punten aan [eiseres c.s.] . kenbaar. In het keuringsrapport (pagina 17) staat immers over de algemene staat van de buitenkozijnen: “
Vochtinwerking/houtrot zichtbaar: herstellen/vervangen van houtwerken: post.”

Ook wordt expliciet een voorbehoud gemaakt met een p.m. post (
“Voorbehoud voor gevolgschade, PM”) en expliciet gewezen op onderhoud binnen één jaar, waaronder specifiek
“kierdichting/gevelaansluitingen nazien/herstellen/corrigeren, post.”

Gelet op het voorgaande had het op de weg van [eiseres c.s.] . gelegen om dit nader te onderzoeken en had zij rekening moeten houden met het verrichten van (achterstallig) onderhoud, zeker gelet op het bouwjaar van de woning (2000). Dit kenbare gebrek blijft dan ook voor haar eigen rekening en risico. Deze vordering moet daarom ook worden afgewezen.

Gevolgschade wanden, kozijnen en vloer

3.14

[eiseres c.s.] . stelt dat zij in januari 2024 (dus na de aankoop van de woning) een lekkage heeft geconstateerd op de 2e verdieping van de woning vanaf de twee raamkozijnen in de achtergevel. Dit komt door het ontbreken van beglazingskit in het linkerraam en een “
forse barst in de ruit” van het rechterraam. [eiseres c.s.] . heeft vervolgens opdracht gegeven voor herstel van deze gebreken. Door deze gebreken heeft [eiseres c.s.] . waterschade geleden. [eiseres c.s.] . vordert daarom een vergoeding van gevolgschade aan de wanden, de kozijnen en de vloer overeenkomstig de begroting in het [deskundige 1] -rapport (pagina 6) van in totaal € 2.066,20.

3.15

[eiseres c.s.] . heeft deze gebreken, die zij inmiddels kennelijk al heeft laten repareren door een derde, onvoldoende onderbouwd met stukken. Niet kan worden vastgesteld dat deze gebreken ten tijde van de aankoop al reeds aanwezig waren. Het had op de weg van [eiseres c.s.] . gelegen, zeker gelet op de betwisting door [gedaagde c.s.] , om dit aan te tonen. In het keuringsrapport wordt niets vermeld over ontbrekend beglazingskit of over een forse barst in de ruit, zo wordt ook in het [deskundige 1] -rapport opgemerkt^[3]. Dit had [eiseres c.s.] . en zeker de keurder, anders eenvoudig kunnen waarnemen. Het is daarom niet uitgesloten dat de “forse barst” (en daardoor de lekkage) pas later is ontstaan. Bovendien vordert [eiseres c.s.] . vergoeding van gevolgschade, terwijl zou [gedaagde c.s.] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor herstelkosten. De gevorderde gevolgschade moet daarom eveneens worden afgewezen.

Zonnepanelen

3.16

[eiseres c.s.] . stelt zich in eerste instantie op het standpunt dat de zonnepanelen niet werken, maar gebleken is dat de data niet goed is uitgelezen. Uit de door [gedaagde c.s.] overgelegde afrekening van de energieleverancier blijkt dat de zonnepanelen tot en met 2 oktober 2023 (de dag van de levering van de woning) goed hebben gefunctioneerd. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres c.s.] . dit ook erkend.

3.17

Er zijn echter verschillende gebreken en schendingen van veiligheidsnormen geconstateerd met betrekking tot de zonnepaneleninstallatie. Uit het
Scope 12inspectierapport van Houtman Inspectie B.V. (productie 19 bij dagvaarding, hierna: het Scope 12-rapport), dat [eiseres c.s.] . heeft laten uitvoeren op advies van [deskundige 1] om de werking van de zonnepanelen te testen, volgt dat sprake is van vier constateringen met de classificatie “
Serieus” en vijf met de classificatie “
Gering” hetgeen het volgende inhoudt:

Serieus

Bij één voorzienbare gebeurtenis of één enkele fout:

 het gevaar van blijvend letsel/onherstelbaar letsel kan zich voordoen, of

 Schade met aanzienlijke gevolgen.

Gering

 Het gevaar van herstelbaar letsel kan zich voordoen, of

 Schade kan gevolgen hebben.

3.18

[eiseres c.s.] . vermoedt dat de zonnepanelen zijn weggehaald en weer zijn teruggeplaatst zonder de veiligheidsnormen in acht te nemen met (brand)gevaarlijke situatie tot gevolg. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde c.s.] desgevraagd erkend dat de zonnepanelen tijdelijk zijn weggehaald voor het leggen van nieuwe dakbedekking en dat hij niets wist van deze gebreken.

3.19

De kantonrechter is van oordeel dat uit het Scope 12-rapport volgt dat sprake is van serieuze veiligheidsproblemen die maken dat geen sprake is van normaal gebruik. De woning kan immers niet op een voldoende veilige manier worden gebruikt. De woning is in zoverre dus non-conform. Dat [gedaagde c.s.] niet wist van deze problemen, doet hier niets aan af. [gedaagde c.s.] is gehouden om de herstelkosten te betalen voor zover die zien op het wegnemen van dit gevaar. [eiseres c.s.] . vordert echter betaling van € 2.178,50 aan herstelkosten (productie 20 bij dagvaarding), waarin ook twee nieuwe zonnepanelen in rekening worden gebracht en geen rekening wordt gehouden met de aftrek “
nieuw voor oud” zoals ook is opgenomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (en volgt uit artikel 6:100 BW Pro). De kantonrechter zal de herstelkosten daarom begroten op € 1.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding.

3.2

Verder heeft [eiseres c.s.] . een vergoeding van € 1.261,25 gevorderd aan kosten van het Scope 12-rapport. Deze kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro als kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zijn niet onredelijk en waren door het tekortschieten van [gedaagde c.s.] nodig. Deze vordering is dan ook toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.21

De daarnaast gevorderde kosten voor de volgens het Scope-12 rapport benodigde herinspectie en huur van een hoogwerker van bij elkaar € 998,25 komen echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat deze kosten niet vallen onder redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

Meterkast

3.22

[eiseres c.s.] . stelt ook dat de meterkast gebrekkig is. In het [deskundige 1] -rapport (pagina 5) wordt geadviseerd om een NEN 1010 keuring te doen om de elektrisch installatie goed in beeld te brengen. Uit die NEN 1010 keuring, die op 26 juli 2024 is gedaan, volgt volgens [eiseres c.s.] . dat sprake is van een gevaarlijke situatie. [eiseres c.s.] . stelt in de dagvaarding (onder punt 13) dat zij daarom de herstelwerkzaamheden op 29 juli 2024 heeft laten uitvoeren zonder op een reactie van [gedaagde c.s.] te wachten. [eiseres c.s.] . vordert betaling van herstelkosten van € 1.655,28 en de onderzoekskosten van € 817,96 (productie 10 bij dagvaarding).

3.23

[gedaagde c.s.] heeft betwist dat deze herstelwerkzaamheden zijn verricht. [eiseres c.s.] . heeft op de mondelinge behandeling (in tegenstelling tot wat in de dagvaarding staat) verklaard dat deze herstelwerkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd. De situatie is dus – anders dan [eiseres c.s.] . meent – kennelijk niet zodanig acuut dat een ingebrekestelling voor dit specifieke gebrek achterwege had kunnen blijven. Bovendien heeft [gedaagde c.s.] onweersproken gesteld dat hij het NEN 1010 rapport pas voor het eerst bij dagvaarding heeft gezien. Het had op de weg van [eiseres c.s.] . gelegen om [gedaagde c.s.] in gebreke te stellen en een redelijk termijn had moeten geven om dit gestelde gebrek te controleren en zo nodig te herstellen. [eiseres c.s.] . heeft dit nagelaten. Van verzuim is dan ook onvoldoende gebleken.

3.24

Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres c.s.] . verklaard dat zij nu niet te veel apparaten tegelijk gebruikt omdat anders de stoppen doorslaan. Dit is vervelend maar maakt niet dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dat sprake is van een zodanig gevaarlijke situatie, zoals bij de hiervoor besproken zonnepanelen, is onvoldoende onderbouwd.

3.25

Verder is van belang dat het keuringsrapport al vermeldt dat bedradingen bloot liggen, dat een onderhoudspost is opgenomen voor de korte termijn (< 1 jaar) en dat rekening moet worden gehouden met “
aanbrengen/afmonteren, post” (zie pagina 48).

Daarnaast wordt in het [deskundige 1] -rapport op pagina 6 ook opgemerkt: “
De keurder heeft in het keuringsrapport de losliggende blote elektraleidingen reeds opgenomen. Derhalve kan dit niet worden beschouwd als een verborgen gebrek.” [eiseres c.s.] . had dus ook hier rekening moeten houden met werkzaamheden en aanpassingen die nog moesten worden verricht aan de meterkast, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

3.26

Het voorgaande betekent dat de vorderingen met betrekking tot de meterkast moeten worden afgewezen.

Deskundigenkosten

3.27

[eiseres c.s.] . vordert ook vergoeding van de factuur van (volgens haar) € 2.420,00 voor het [deskundige 1] onderzoek. Hoewel dit op haar weg lag, heeft [eiseres c.s.] . echter nagelaten om die factuur over te leggen, ondanks dat [gedaagde c.s.] al in zijn conclusie van antwoord (onder 16) opmerkt dat die ontbreekt. Reeds hierom komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

Incassokosten

3.28

[eiseres c.s.] . vordert daarnaast € 1.119,40 aan buitengerechtelijke kosten.

De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde c.s.] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde c.s.] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.

Proceskosten

3.29

[eiseres c.s.] . is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde c.s.] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2 punten × € 360,00)

- nakosten

€

144,00

(plus eventuele betekeningskosten)

Totaal

€

864,00

3.3

De proceskostenveroordeling wordt ambtshalve hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1

veroordeelt [gedaagde c.s.] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eiseres c.s.] . te betalen:

€ 1.800,00 aan herstelkosten,
€ 1.261,25 aan deskundigenkosten (Scope 12-rapport),

beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 november 2025 tot de dag van algehele betaling;

4.2

veroordeelt [eiseres c.s.] . hoofdelijk in de proceskosten van € 864,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.3

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.

4578

Geen non-conforme woning ondanks gebreken door kenbaarheid en normaal gebruik