Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/7565 t/m UTR 24/7567
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen
Stichting Valerius, uit De Bilt, eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als het volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Adres
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 24/7565
[adres 1]
€ 278.000,-
UTR 24/7566
[adres 2]
€ 204.000,-
UTR 24/7567
[adres 3]
€ 308.000,-
1.1.
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 8 december 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (de taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. [1] De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
2.1.
Het bovenstaande brengt mee dat de gemachtigde van eiseres in dit geval geen concrete gronden heeft aangevoerd tegen de beschikte WOZ-waarde die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.1.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld.
Het geschil
4. De woningen zijn appartementen en zijn gebouwd in 1913 en gerenoveerd in 2011. De gebruiksoppervlakte van [adres 3] is 46 m². De gebruiksoppervlakte van [adres 1] is 41 m² en de gebruiksoppervlakte van [adres 2] is 24 m²
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een waarde die minimaal 20 procent lager is dan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 308.000,- voor [adres 3] , € 204.000,- voor [adres 1] en € 204.000,- voor [adres 2] .
6. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 4] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 25 juni 2021 voor € 331.331,-;
- [adres 6] , verkocht op 6 augustus 2021 voor € 260.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Voor de WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 3] en [adres 1] is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per vierkante meter die ruim onder het gemiddelde van die van de referentiewoningen ligt. Voor de [adres 2] geldt dat de WOZ-waarde van die woning is gebaseerd op een prijs per vierkante meter die ligt binnen de bandbreedte van de prijs per vierkante meter van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardepeildatum in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder andere de staat van de voorzieningen en het afnemend grensnut. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Overschrijding van de opbrengstenlimiet
8. Eiseres voert in haar brief van 22 september 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [2] Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
8.1.
De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 22 september 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 22 september 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Conclusie en gevolgen
9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
10.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 september 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 4 maanden. Eiseres heeft dus in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade.
10.2.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Het verzoek van eiseres valt onder de werking van de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2024. [3] Hierdoor geldt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financieel belang minder is dan € 1.000,- én de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden.
10.3.
De heffingsambtenaar heeft in dit kader gesteld dat er geen sprake is van een financieel belang van meer dan € 1.000,-. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd betwist. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000,- bedraagt. Dit betekent dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.