Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4511
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. F.W. Hoffmann).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 540.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 509.000,-.
21 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 509.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 januari 2026 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , [taxateur] en [taxateur] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser was telefonisch aanwezig bij de digitale zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1967 gebouwde hoekwoning met een dakkapel en een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m² en een perceeloppervlakte van 176 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 460.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 509.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 september 2022 voor € 777.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 januari 2023 voor € 610.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 8 februari 2023 voor € 570.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen hoek- en rijwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de ligging en de voorzieningen door de WOZ-waarde van de woning per m² lager te waarderen dan het gemiddelde van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onvoldoende rekening gehouden met de verminderde staat en ligging van de woning
9. Eiser stelt zich op het standpunt aan dat er te weinig rekening gehouden is met de verminderde staat en de ligging van zijn woning. Hij voert daartoe aan dat hij in de afgelopen 25 jaar geen verbeteringen heeft toegepast aan zijn huis. De woning heeft ook geen fraai uitzicht en een verouderde staat van fundering. Verder voert eiser aan dat sprake is van een recht van overpad aan de zijgevel van zijn woning en dat zijn woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg waar onder andere stadsbussen rijden.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiser niet heeft onderbouwd dat de staat van de woning zodanig is dat sprake is van een slechte kwaliteit of onderhoudsstaat van de woning. De taxateur heeft geconstateerd dat de woning enige modernisatie kan gebruiken en heeft daarmee rekening gehouden door de voorzieningen met een ‘2’ (ondergemiddeld) te waarderen en daarvoor een aftrek van 10% op de waarde per m² toe te passen. Opgemerkt zij dat de onderhavige woning wel is voorzien van zonnepanelen en energielabel A heeft. Met het onderhoud en de staat van de voorzieningen is gezien de vierkante meterprijs van de woning in vergelijking met die van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verder nog toegelicht dat met de ligging van de woning van eiser aan een recht van overpad en een doorgaande weg rekening is gehouden en dat de ligging daarom op ondergemiddeld is gezet.
9.2
De rechtbank kan deze uitleg volgen en ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen reden voor het oordeel dat de onderhoudsstaat lager zou moeten zijn. De foto’s die door eiser zijn overgelegd zijn door de taxateur meegewogen en maken dat oordeel niet anders. Uit de foto’s blijkt zelfs dat binnen (recent) schilderwerk is uitgevoerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde
10. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat voor een eerder WOZ-jaar wel rekening is gehouden met de verminderde staat van zijn woning door de heffingsambtenaar en dat de woning destijds gewaardeerd is op € 460.000,-. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar opnieuw zijn woning moet waarderen op € 460.000,-. Eiser voert ook aan dat identieke woningen, zoals de [adres 5] , [adres 6] en de [adres 7] , veel lager zijn gewaardeerd, rond de € 430.000,-.
10.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat een vergelijking van de vastgestelde waarde naar een eerder belastingjaar niet relevant is, omdat bij elke
waardering de grondslag geheel onafhankelijk van de oude grondslag moet worden vastgesteld. Er is dan ook geen sprake van een verhoging van de waarde, maar van een geheel nieuwe waarde. In de tussenliggende periode heeft er een waardeontwikkeling van woningen plaatsgevonden. Dit zal veelal echter individueel en per plaats afwijken van statistische gegevens. Daarom is bij de vaststelling van de waarde van onderhavige woning uitgegaan van verkoopprijzen van de in het taxatieverslag en taxatiematrix genoemde, onderbouwende vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
10.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank voegt daar nog aan toe dat de WOZ-waardebepaling ook niet plaatsvindt op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf ook niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte zijn woning vergelijkt met woningen die recent woningverbeteringen hebben aangebracht in verband met het verkrijgen van een beter energielabel.
11.1
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze wel als onderbouwing gebruikt kunnen worden voor de WOZ-waarde van de woning van eiser. In de taxatiematrix is namelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning, en is ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze dat is gebeurd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
18 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.