Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1842
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
1. [eiser sub 1]uit [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2]uit [woonplaats]
3. [eiser sub 3]uit [woonplaats] ,
4. [eiser sub 4]uit [woonplaats] , en
tezamen eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarn (het college),
verweerder
(gemachtigde: mr. S.G.A. de Boer).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde-partij]uit [woonplaats] (de vergunninghouder)
[derde-partij]uit [woonplaats] (de vergunninghouder)
(gemachtigde: M.R.A. van de Boom).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de omgevingsvergunning die aan de vergunninghouder is verleend voor het realiseren van een appartementengebouw met tien appartementen aan de [adres 1] in [plaats] (het perceel).
1.1.
Op 21 november 2023 heeft de vergunninghouder een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van een appartementengebouw van drie verdiepingen bovenop een ondergrondse parkeergarage op het perceel. Het bestaande gebouw op het perceel zal worden gesloopt. De aanvraag ziet op de activiteiten bouwen, handelen in strijd met het bestemmingsplan en het kappen van drie bomen. Alle eisers wonen op korte afstand van het perceel aan de [adres 2] , onderscheidenlijk de [adres 3] , de [adres 4] en de [adres 5] in [woonplaats] .
1.2.
Het college heeft het besluit op de aanvraag voorbereid met de uitgebreide procedure zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarop de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. Dit betekent dat het college een ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage heeft gelegd. Eisers hebben daartegen een zienswijze ingediend. De ingediende zienswijzen gaven het college geen aanleiding om het besluit aan te passen. Op 18 december 2024 heeft de gemeenteraad van de gemeente Baarn een verklaring van geen bedenkingen afgegeven. Met het besluit van 21 januari 2025 (het bestreden besluit) heeft het college conform de aanvraag een omgevingsvergunning verleend.
1.3.
Eisers zijn het niet eens met de verleende omgevingsvergunning en hebben daartegen beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers [eiser sub 1] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] , de gemachtigde van het college vergezeld door [A] , de vergunninghouder en de gemachtigde van de vergunninghouder.
1.5.
De rechtbank heeft het verzoek van eisers om het bewonerscollectief Zand Erover uit te nodigen om als belanghebbende deel te nemen aan deze procedure afgewezen.
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht
2. Op 1 januari 2024 is de Wabo ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum de aanvraag om de omgevingsvergunning is ingediend, is in deze zaak de Wabo met onderliggende regelingen nog van toepassing. [1]
Toetsingskader
3. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan Amaliapark Transvaal (het bestemmingsplan).
4. Het college heeft de omgevingsvergunning in afwijking van de geldende planologische regels, zoals vervat in het bestemmingsplan, verleend op basis van een buitenplanse afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef a en onder 3º van de Wabo. Dat kan als uit een goede ruimtelijke onderbouwing is gebleken dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. [2] Het college heeft bij het nemen van een dergelijk besluit beleidsruimte. Als het college van mening is dat de activiteit waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, kan hij ervoor kiezen om zijn bevoegdheid tot afwijking van de planologische regels te gebruiken. Daarbij moet het college alle betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. [3] De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden van eisers of het college met de motivering van zijn besluit bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
Is de omgevingsvergunning in strijd met een goede ruimtelijke ordening?
5. Het college heeft de omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen, handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening en het vellen van houtopstand. Het perceel heeft op grond van het bestemmingsplan de bestemming Dienstverlening. Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank stelt vast, dat het bouwplan in strijd is met de bestemming Dienstverlening.
6. Eisers voeren aan dat in de ruimtelijke onderbouwing van de verkeerde uitgangspunten is uitgegaan. Als uitgangspunt is namelijk opgenomen om de hoogte van het bestaande volume te benutten met maximaal drie bouwlagen conform de huidige situatie. Echter het onderscheid dat in het bestemmingsplan wordt gemaakt tussen de twee bouwvlakken met verschillende goot- en bouwhoogtes wordt in de ruimtelijke onderbouwing genegeerd. Verder wordt zowel in het bestemmingsplan als in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit een andere vorm nagestreefd dan een blok met een plat dak.
7. Uit de beschrijving van het bouwplan in de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat sprake is van een variabele bouwhoogte, drie en twee bouwlagen. De in de ruimtelijke onderbouwing genoemde maximale bouwhoogte van 9 meter, bij drie bouwlagen, sluit aan bij het in de planregels en op de plankaart opgenomen onderscheid in de maximale goot- en bouwhoogtes voor de verschillende gedeelten van het bouwvlak. Verder is de rechtbank van oordeel dat het bouwplan past binnen de in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit opgenomen ruimtelijke kenmerken. Daartoe behoren, onder meer, vrijstaande panden (villa’s) in combinatie met grootschalige laagbouwflats; compacte bouwvolumes op ruime kavels, bouwhoogten van 2 tot 4 bouwlagen, traditionele bouwwijze (baksteen met pannendaken) in combinatie met moderne bouwwijze (beton met plat dak). De bouwhoogtes van de bebouwing in de [straat] variëren van één bouwlaag met kap tot vier bouwlagen met een plat dak langs de aansluitingen op de [straat] en de [straat] .
8. Eisers voeren verder aan dat de bebouwing (deels) in de bebouwingsvrije zone komt. In de huidige aanvraag wordt daarvan geen melding gedaan. Ook wordt in de aanvraag de overschrijding van de bouwhoogtes, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen nok- en goothoogtes, niet benoemd. De aanvraag is daarom volgens eisers onvolledig en onjuist. De rechtbank begrijpt deze beroepsgrond zo dat eisers zich op het standpunt stellen dat het bouwplan ook in strijd is met de bouwregels uit het bestemmingsplan, vanwege een overschrijding van de bouwhoogtes (de nok- en goothoogte) en het bouwen in de bebouwingsvrije zone.
9. Het college heeft op de zitting erkend dat het bouwplan in strijd is met de bouwregels uit het bestemmingsplan voor wat betreft de toegestane bouwhoogtes, het bouwen in de bebouwingsvrije zone en buiten het bouwvlak. Dat op de eerste pagina van het bestreden besluit, onder het kopje ‘bouwen van een bouwwerk’ is opgenomen dat het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan is een schrijffout. Volgens het college blijkt uit de omgevingsvergunning dat vergunning is verleend voor afwijking van de planologische regels en dat deze afwijking ziet op zowel een afwijking van de gebruiksregels als een afwijking van de bouwregels. De omgevingsvergunning is verleend conform de aanvraag, waarvan de bouwtekeningen met de bijbehorende perceelindeling en de ruimtelijke onderbouwing deel uitmaken.
10. De rechtbank overweegt dat in het bestreden besluit onder het kopje ‘Activiteit afwijken van het bestemmingsplan’ uitsluitend is aangegeven dat het bouwplan in strijd is met de voor het perceel geldende bestemming Dienstverlening en dat het college bereid is medewerking te verlenen aan de daarvoor vereiste planologische afwijking. Niet wordt genoemd dat het college bereid is medewerking te verlenen voor afwijking van de bouwregels uit het bestemmingsplan.
Het college heeft beslist conform de aanvraag en de daarbij behorende bouwtekeningen en ruimtelijke onderbouwing. Uit de bouwtekeningen blijken de bouwhoogtes van het gebouw en daaruit volgt een overschrijding van de maximaal toegestane nok- en goothoogtes. Ook volgt uit de tekeningen en/of in combinatie met de ruimtelijke onderbouwing dat er binnen de bebouwingsvrije zone en buiten het bouwvlak wordt gebouwd. Dit betekent dat de vergunde afwijking van de planregels niet alleen ziet op een afwijking van de gebruiksfunctie maar ook op een afwijking van de bouwregels.
11. De rechtbank volgt het college niet in zijn standpunt dat in de ruimtelijke onderbouwing is gemotiveerd waarom vergunning kan worden verleend voor het afwijken van de bouwregels. In de ruimtelijke onderbouwing zijn de voor het perceel geldende maximaal toegestane goot- en bouwhoogtes opgenomen en is vermeld dat de zone tussen het bouwvlak en de [straat] is aangewezen als bebouwingsvrije zone. Echter niet duidelijk is op welke onderdelen het bouwplan precies in strijd is met de bouwregels. Deze onduidelijkheid brengt mee dat onvoldoende is gemotiveerd waarom er, ondanks een afwijking van de bouwregels uit het bestemmingsplan, sprake is van een goede ruimtelijke ordening en hoe de afwijking van de bouwregels is betrokken in de afweging van de betrokken belangen.
12. De conclusie is dat aan het bestreden besluit een motiveringsgebrek kleeft. Welke consequentie de rechtbank hieraan verbindt staat vermeld onder rechtsoverweging 28.
De rechtbank zal eerst de overige beroepsgronden van eisers beoordelen.
Is de omgevingsvergunning in strijd met de Visie Wonen 2019?
13. Eisers voeren aan dat niet is geborgd dat wordt voldaan wordt aan de verplichte 30%-norm voor sociale woningbouw uit de Visie Wonen 2019, bij bouwplannen van minimaal tien woningen. Omdat binnen dit bouwplan niet aan deze norm wordt voldaan heeft het college, om alsnog aan deze norm te kunnen voldoen, een bouwproject van dezelfde initiatiefnemer aan de [adres 6] in [plaats] , aan het onderhavige project gekoppeld. Het in de anterieure overeenkomst opgenomen boetebeding biedt volgens eisers echter geen zekerheid voor de realisatie van het project aan de [straat] . Als dat bouwproject niet wordt gerealiseerd is de omgevingsvergunning onterecht verleend. Vergunninghouder had kunnen kiezen voor acht of negen woningen, dan geldt deze verplichting niet.
14. Deze beroepsgrond kan niet slagen vanwege het relativiteitsvereiste. [4] Dit vereiste houdt, kort gezegd, in dat iemand in een beroepsprocedure alleen met succes een beroep kan doen op een norm, als deze norm bedoeld is om zijn of haar belangen te beschermen.
15. De in de Visie Wonen 2019 neergelegde 30% norm beoogt dat in de gemeente Baarn wordt voorzien in woningbouw binnen vijf nader genoemde segmenten, waaronder sociale koop en middeldure koop. Het belang van betaalbare (sociale) woningbouw is een algemeen belang en strekt niet tot bescherming van het belang van eisers. Eisers zijn zelf niet geïnteresseerd in (bewoning van) dergelijke woningen. Zij hebben op de zitting expliciet aangegeven dat het hen niet gaat om de bouw van betaalbare woningen. Ze vinden dat zeker moet zijn dat aan de verplichting kan worden voldaan, omdat anders achteraf blijkt dat de omgevingsvergunning onterecht is verleend. Gelet hierop staat het relativiteitsvereiste aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg.
Heeft het college zich mogen baseren op het welstandsadvies?
16. Eisers voeren aan dat het bouwplan niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het advies van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit bevat geen toetsing aan de eisen uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de daarin opgenomen uitgangspunten zijn niet gevolgd. Het gebouw moet passen binnen het beschermde dorpsgezicht, dat bestaat uit laagbouw, waarbij de karakteristiek van het oorspronkelijke villapark, met laanprofielen en gebogen lanen, als uitgangspunt geldt. De afwijkende bebouwing met drie of vier bouwlagen is vooral aan de [straat] en past niet binnen het ruimtelijk streefbeeld.
17. Eisers wijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar de in de Nota opgenomen aandachtspunten en ambitie en het ruimtelijke streefbeeld. Uit het advies van Mooisticht van 19 april 2024 blijkt dat is getoetst aan de toetsingscriteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Uit de toetsingscriteria voor gebied B1, waar de [straat] onder valt, blijkt dat de bestaande en beoogde omgeving het referentiepunt voor alle bouwwerken zijn en dat een bouwkundige toevoeging of verandering moet passen in de stedenbouwkundige structuur en moet aansluiten bij de typologie, de detaillering, de kleur en het materiaalgebruik ervan.
Mooisticht vindt dat het bouwplan aan de toetsingscriteria over het uiterlijk van bouwwerken voldoet, waarbij de voorwaarde wordt gesteld dat de definitieve materiaalkeuze nog ter goedkeuring wordt voorgelegd.
18. Op grond van vaste rechtspraak mag het college in beginsel aan een welstandsadvies doorslaggevende betekenis toekennen. De rechtbank ziet geen reden voor het oordeel dat het advies van Mooisticht van 19 april 2024 naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertonen, dat het college deze niet, of niet zonder meer, aan zijn oordeel over de welstand ten grondslag heeft mogen leggen.
19. Eisers hebben geen tegenadvies van een deskundige overgelegd. Wat eisers hebben aangevoerd biedt naar het oordeel van de rechtbank geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de welstandsadviezen, de begrijpelijkheid en de getrokken conclusie. De rechtbank betrekt hierbij dat het college in de Nota van zienswijzen heeft uitgelegd dat de bestaande stedenbouwkundige structuur in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt omschreven als een combinatie van vrijstaande villa’s en grootschalige laagbouwflats, bouwhoogtes van twee tot vier lagen en een wisseling tussen traditionele bouwwijze (baksteen met pannendaken) en moderne bouwwijze (beton met platdak). Het college heeft daarom het welstandsadvies van Mooisticht aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen.
Alternatieven
20. Eisers voeren aan dat het college niet heeft willen kijken naar door eisers aangedragen alternatieven met minder bezwaren, die meer in lijn zijn met het bestemmingsplan. Het voorstel om het volume/de massaliteit van het appartementengebouw door een aanpassing van de hoogte ervan minder bezwaarlijk te maken is afgewezen.
21. De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt is dat het college bij een aanvraag om een omgevingsvergunning moet beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. Het college hoeft pas een alternatief in zijn besluitvorming te betrekken, wanneer het op voorhand aannemelijk is dat sprake is van een gelijkwaardig resultaat met aanzienlijk minder bezwaren. Het is aan degene die stelt dat er alternatieven zijn om dit aannemelijk te maken. [5] Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat dit het geval is. Daarbij is van belang dat het daarbij niet alleen om de bezwaren van eisers gaat, maar ook van andere omwonenden, de vergunninghouder en het college zelf. Van een geschikt alternatief waarvan op voorhand duidelijk is dat er een gelijkwaardig resultaat kan worden behaald met aanmerkelijk minder bezwaren, is geen sprake. Eisers hebben geen concreet, uitgewerkt plan voor een alternatief ingebracht.
Dat eisers zich ontmoedigd voelen door de opstelling van vergunninghouder en het college, die volgens eisers alleen maar reageerden met de opmerking dat een alternatief niet haalbaar is en niet openstonden voor suggesties voor alternatieven, maakt niet dat van eisers niet mag worden verlangd dat zij met een concreet alternatief met minder bezwaren moeten komen. De rechtbank merkt hierbij nog op dat het college in de Nota van zienswijzen
heeft gereageerd op een door eisers aangedragen voorstel voor het verdiept aanleggen van de parkeerkelder vanwege de bouwhoogte van het appartementengebouw. Het college heeft daarbij uitgelegd waarom de begane grond iets boven het maaiveld uitkomt.
Vooringenomenheid en participatie
22. Eisers voeren aan dat het college gedurende de hele procedure met vooringenomenheid heeft gehandeld en niet open stond voor een dialoog met eisers.
23. De strekking van het verbod op vooringenomenheid [6] is dat het bestuursorgaan de hem toevertrouwde belangen niet oneigenlijk behartigt door zich bijvoorbeeld door persoonlijke belangen of voorkeuren te laten beïnvloeden. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat het college jegens hen vooringenomen heeft gehandeld. De gedingstukken bieden daarvoor ook geen aanknopingspunten.
24. Uit de gedingstukken blijkt dat de ontwikkelaar de omwonenden heeft betrokken bij de planontwikkeling en drie informatieavonden heeft georganiseerd, waarbij ook het college aanwezig is geweest, en dat een aantal door eisers naar voren gebrachte bezwaren hebben geleid tot aanpassingen van het bouwplan. Er bestaat geen wettelijke verplichting om omwonenden van een project een inspraak- of participatiemogelijkheid te bieden, anders dan door de uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen en iedereen daarbinnen de mogelijkheid te bieden een zienswijze naar voren te brengen over het ontwerpbesluit. Het college heeft aan die verplichtingen voldaan. Eisers hebben gebruikt gemaakt van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen en het college heeft die betrokken in zijn besluitvorming. Een voorafgaand participatietraject door de vergunninghouder (of het college) is niet wettelijk verplicht. [7] De beroepsgrond slaagt niet.
Belangenafweging
25. Eisers voeren aan dat een deugdelijke belangenafweging ontbreekt. Zij wijzen daarbij onder meer op de ruimtelijke impact van de 9 meter hoge achtergevel van het appartementengebouw. Zoals hiervoor onder 11. overwogen, kleeft aan het bestreden besluit een motiveringsgebrek met betrekking tot de afwijking van de bouwregels uit het bestemmingsplan en is dat aspect nog niet in de belangenafweging van het college betrokken. De rechtbank kan daarom de belangenafweging van het college nog niet beoordelen.
Conclusie
26. De rechtbank heeft een motiveringsgebrek in de besluitvorming van het college geconstateerd.
Hoe nu verder?
27. De rechtbank kan niet zelf in de zaak voorzien, omdat het college afwegingsruimte heeft om te beslissen of hij gebruik wil maken van zijn bevoegdheid om voor de afwijking van de bouwregels een omgevingsvergunning te verlenen.
28. De rechtbank ziet aanleiding om het college in de gelegenheid te stellen het gebrek zoals genoemd onder rechtsoverweging 11. te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe omgevingsvergunning, na of tegelijkertijd met intrekking van de nu bestreden omgevingsvergunning. Om het gebrek te herstellen, moet het college uitleggen met welke bouwregels het bouwplan in strijd is en inzichtelijk motiveren waarom er, ondanks een afwijking van de bouwregels uit het bestemmingsplan, sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet het college ook uitleggen hoe de afwijking van de bouwregels is betrokken in de belangenafweging.
29. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen het college het gebrek kan herstellen op vier weken na verzending van deze tussenuitspraak.
30. Het college moet zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Als het college gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eisers en vergunninghouder in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van het college. In beginsel, ook in de situatie dat het college de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
31. Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in de tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht.
32. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank
- draagt het college op binnen twee weken de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt het college in de gelegenheid om binnen vier weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2026.
(de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen)
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.