ECLI:NL:RBMNE:2026:716

• Datum uitspraak: 18 februari 2026
• Publicatiedatum: 2 maart 2026
• Zaaknummer: 11830837 \ LC EXPL 25-1683
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: B.G.W.P. Heijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder aansprakelijk voor schade wegens onrechtmatige huuropzegging wegens niet-uitgevoerde renovatie

Partijen sloten op 31 maart 2022 een huurovereenkomst voor een kamer met een bepaalde looptijd, die daarna stilzwijgend werd voortgezet voor onbepaalde tijd. Op 1 maart 2023 zegden verhuurders de huur op wegens dringend eigen gebruik, namelijk renovatie en verkoop van de woning. Huurder vertrok op 5 mei 2023.

De kantonrechter oordeelde dat de huuropzegging rechtsgeldig was als opzegging wegens dringend eigen gebruik, maar dat de renovatie uiteindelijk niet heeft plaatsgevonden. Hierdoor is de wil van verhuurder om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen geacht niet aanwezig te zijn geweest, waardoor zij aansprakelijk zijn voor de door huurder geleden schade.

Huurder heeft de schade nog onvoldoende onderbouwd, maar krijgt de gelegenheid dit alsnog te doen. De zaak wordt aangehouden voor nadere onderbouwing en reactie van verhuurder. De beslissing is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne op 18 februari 2026.

Uitkomst: Verhuurder is aansprakelijk voor schade wegens onrechtmatige huuropzegging, huurder krijgt gelegenheid schade nader te onderbouwen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 11830837 \ LC EXPL 25-1683

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. R.P. Groot,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: E.P. de Jong.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 16 juli 2025 met 6 producties,
- de conclusie van antwoord met 1 productie,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.

2. De kern van de zaak

[eiser] huurde een kamer in de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [eiser] zegt dat dat hij de woning heeft verlaten vanwege een huuropzegging door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Deze opzegging was volgens [eiser] onrechtmatig. Daarom eist hij een schadevergoeding.. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is [eiser] zelf uit het gehuurde vertrokken, zonder dat hij daartoe werd gedwongen. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] de woning heeft verlaten vanwege de huuropzegging door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn tot schadevergoeding gehouden, omdat hun wil om de woning in eigen gebruik te nemen niet aanwezig is geweest (artikel 7:276 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). [eiser] krijgt de gelegenheid om zijn schade nader te onderbouwen.

3. De beoordeling

Wat is er gebeurd?

3.1.

Partijen hebben op 31 maart 2022 een huurovereenkomst gesloten. In de overeenkomst staat een looptijd van 31 maart 2022 tot en met 30 september 2022. Daarna hebben partijen de huur voortgezet.

3.2.

Op 1 maart 2023 heeft [gedaagde sub 1] een brief gestuurd aan [eiser] . Daarin staat:

(…) In verband met verbouwing aan de woning, de kamer op de begane grond wordt verwijderd en daarna verkoop van de woning, zijn we genoodzaakt om uw contract per 31 april 2023 te ontbinden. Ik geef u dit op tijd door zodat u een kamer voor uzelf kunt zoeken. (…)

3.3.

[eiser] heeft de kamer op 5 mei 2023 definitief verlaten. In de brief van 20 november 2023 heeft [eiser] aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in de brief van 22 april 2025 gereageerd dat zij de verhuisvergoeding niet willen betalen.

Er is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen

3.4.

Na 30 september 2022 is de huur voor onbepaalde tijd verlengd, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet uiterlijk een maand voor het einde van de bepaalde tijd (30 september 2022) [eiser] schriftelijk hebben geïnformeerd. Dit volgt uit artikel 7:271 lid 2 BW.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de huurovereenkomst opgezegd

3.5.

Artikel 7:274 lid 1 BW bepaalt op welke gronden de verhuurder de huur kan opzeggen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in de brief van 1 maart 2023 aan [eiser] laten weten dat hij het gehuurde moest verlaten vanwege de verbouwing en verkoop van de woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit in deze procedure ook erkend. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zeggen dat [eiser] uiteindelijk uit eigen beweging vertrokken is. [eiser] heeft dit weersproken.

3.6.

De kantonrechter kwalificeert de brief van 1 maart 2023 als een opzegging vanwege een renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 BW). Een dergelijke renovatie valt onder de definitie van ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst hebben opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Dat de opzegging(sbrief) later door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou zijn verscheurd, doet hier niet aan af.

3.7.

De einddatum die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de opzeggingsbrief hebben genoemd (31 april 2023 – de kantonrechter vermoedt dat 30 april is bedoeld), ligt dicht bij de dag dat [eiser] uit het gehuurde vertrokken is (5 mei 2023). Dit maakt het aannemelijk dat de opzegging ertoe heeft geleid dat [eiser] de woning heeft verlaten. Op basis van het dossier zijn er ook geen andere aanknopingspunten die op alternatieve beweegredenen wijzen om het gehuurde te verlaten. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiser] het gehuurde niet uit eigen beweging maar vanwege de opzegging heeft verlaten. Door zijn vertrek heeft [eiser] met de opzegging ingestemd.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de schade van [eiser] vergoeden

3.8.

Het staat vast dat de renovatie vervolgens niet heeft plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zeggen dat de verbouwingsplannen zijn gewijzigd omdat een moeder met een kind dringend onderdak nodig had. Ook was er vertraging door vaklieden.

3.9.

In artikel 7:276 lid 1 BW staat dat de verhuurder tot schadevergoeding gehouden is als de wil om het verhuurde duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest als de woning niet binnen een jaar in eigen gebruik is genomen of te koop is aangeboden (lid 2). Daarvan is hier sprake. Omdat de woning niet binnen een jaar door [eiser] in eigen gebruik genomen voor de verbouwing, wordt de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen geacht niet aanwezig te zijn geweest. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de schade moeten vergoeden die [eiser] door de opzegging geleden heeft. Dat [eiser] uiteindelijk zelf vertrokken is, maakt dit niet anders. De plicht om schade te vergoeden bestaat ook als de huurder met de beëindiging heeft ingestemd.

[eiser] krijgt de gelegenheid om de schade nader te onderbouwen

3.10.

[eiser] heeft de schade onvoldoende onderbouwd om de schade te kunnen vaststellen. Omdat de kantonrechter wel aannemelijk acht dat enige schade is geleden, zal hij [eiser] in de gelegenheid stellen zijn schade duidelijk te onderbouwen met bewijsmiddelen en een toelichting daarop. [eiser] zal dat bij akte mogen doen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mag daarna bij antwoordakte op de akte van [eiser] reageren.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 18 maart 2026 voor het nemen van een akte door [eiser] over wat is vermeld onder 3.10, waarna de wederpartij op de rol van 4 weken daarna een antwoordakte kan nemen,

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

PM/45352