Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/5133 en UTR 23/5135
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
1.1
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] vastgesteld op € 152.000 (UTR 23/5135) en de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 2] in [plaats] vastgesteld op
€ 334.000,- (UTR 23/5133). De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum
1 januari 2022 en gelden voor het belastingjaar 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd, waarbij de WOZ-waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
€ 334.000,- (UTR 23/5133). De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum
1 januari 2022 en gelden voor het belastingjaar 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd, waarbij de WOZ-waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiseres heeft diverse aanvullende stukken overgelegd.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 november 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar was aanwezig vergezeld door [taxateur] , taxateur. Eiseres is niet verschenen. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiseres via de griffie laten weten dat de rechter wordt gewraakt. Het onderzoek is om die reden ter zitting geschorst.
1.5
Bij beslissing van de wrakingskamer van 13 november 2025
(zaaknummer 602292 HA RK 25-197) is de gemachtigde van eiseres niet-ontvankelijk in zijn wrakingverzoek verklaard.
1.6
De behandeling van het beroep is hervat op de zitting van 12 januari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Procedeergedrag
2.1
Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
2.2
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 12 augustus 2024 en op 16 augustus 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Tot en met
22 december 2025 heeft de rechtbank brieven van de gemachtigde van eiseres ontvangen die vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
3. Omdat eiseres een lagere waarde bepleit, rust op de heffingsambtenaar de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Het geschil met betrekking tot [adres 1] (UTR 23/5135)
5. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 1] . Na onderzoek heeft de heffingsambtenaar de aanslag in de beroepsfase vernietigd, omdat er sprake is van een onjuiste objectafbakening. Er is gebleken dat [adres 1] en [adres 3] als een samenstel in de zin van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ moeten worden aangemerkt.
6. Nu de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Eiseres heeft daarom recht op een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten. De rechtbank gaat daar vanaf overweging 11 verder op in.
Het geschil met betrekking tot [adres 2] (UTR 23/5133)
7. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] , een horecagelegenheid met een totale oppervlakte van 156 m². Eiseres bepleit op de zitting een lagere WOZ-waarde voor het object van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 334.000,-.
8. De rechtbank is van oordeel dat de huurwaarde en de kapitalisatiefactor niet te hoog zijn. Daarom oordeelt de rechtbank ook dat aannemelijk is dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dit hierna uit.
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 31.824,- per jaar (huurwaarde per m2: € 204,-). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt, van onroerende zaken die in dezelfde straat zijn gelegen, namelijk met [adres 4] en [adres 5] (horecagelegenheden) en met [adres 6] (een winkel). De objecten zijn geschikt voor de vergelijking, omdat zij rondom de waardepeildatum zijn verhuurd en voldoende overeenkomstige kenmerken hebben gelet op de ligging en de grootte. Gelet op de gerealiseerde huurprijzen per m² van de referentie-objecten van respectievelijk € 285 per m², € 203 per m² en
€ 248 per m², kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de huurwaarde die voor de onroerende zaak van eiseres is aangehouden te hoog is.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen de onroerende zaak van eiseres vergeleken met drie referentieobjecten, [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] en [adres 10] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 10,5 voor het object. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat deze referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en allen een hogere kapitalisatiefactor hebben. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. Het beroep in deze zaak slaagt niet.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
11. Omdat het beroep in de zaak UTR 23/5135 gegrond is, is er aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten van eiseres voor de bezwaar- en beroepsfase. Ook vindt de rechtbank een vergoeding van het betaalde griffierecht van € 365,- op zijn plaats. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
12. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer. [2]
13. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert.
14. De aanslag en de uitspraak op bezwaar dateren van voor 1 januari 2024, waardoor de wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing blijft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1). De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase vast op € 1868,-, (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,- wegingsfactor 1).
15. In totaal wijst de rechtbank € 3.200,- aan proceskosten toe.
16. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.
Immateriële schadevergoeding
17. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
18. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 15 maart 2023. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) elf maanden is overschreden.
19. De rechtbank moet eerst beoordelen of het arrest van de Hoge Raad van
14 juni 2024 [3] van toepassing is op deze zaak. Uit overweging 3.5 van voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden.
( i) De gemachtigde van eiseres heeft in zijn ‘pinpointbrief’ van 20 augustus 2024 voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. (ii) De redelijke termijn voor bezwaar en beroep is overschreden twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar, dus op 15 maart 2025. Het arrest van de Hoge Raad is van 14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest de redelijke termijn nog niet was overschreden en dat het arrest van toepassing is op deze zaak.
20. Uit het arrest volgt verder dat de zogenoemde bagatelgrens niet meer op € 15,- wordt gesteld, maar op € 1.000,-. De rechtbank moet dan ook vervolgens beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
21. Uit overweging 3.3.3 volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat. De Hoge Raad heeft ook overwogen dat het financiële effect van een of meer door de belanghebbende ingenomen standpunten buiten beschouwing wordt gelaten voor zover hij deze standpunten tegen beter inheeft ingenomen.
22. De aanslag met betrekking tot de [adres 1] wordt door de heffingsambtenaar vernietigd. Het financiële voordeel dat eiseres dit oplevert is € 1.262,72,-. Het financiële belang is dus meer dan € 1000,-. De heffingsambtenaar heeft dit tijdens de zitting ook erkend.
23. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid van dit artikel geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 200,-.
24. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Op 13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De bezwaarfase heeft afgerond maanden 7 geduurd en daarmee 1 maand te lang. Dit brengt mee dat 1/11 deel (€ 18,-) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 182,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
25. Onder overweging 6 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep in de zaak
UTR 23/5135 gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom in die zaak de uitspraak op bezwaar. Ook dient de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht, ter waarde van € 365,-, te vergoeden en veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres ter waarde van € 3.200,-.
Beslissing
De rechtbank verklaart:
- het beroep in de zaak UTR 23/5133 ongegrond;
- het beroep in de zaak UTR 23/5135 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover dit ziet op de WOZ-waarde van [adres 1] ;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 18,-;
veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schadevergoeding aan eiseres van € 182,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.