Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11885874 \ UC EXPL 25-7320 VL/58599
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING TUINDORP B.A.N.S.,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Tuindorp,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Tuindorp heeft [gedaagde] op 15 september 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op 21 september 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd en heeft daarbij een eis in reconventie ingesteld. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 28 januari 2026 plaatsgevonden. Namens Tuindorp was de heer [bestuurder] , bestuurder van Tuindorp, aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Van Wezel. Ook mevrouw [gedaagde] was aanwezig, vergezeld door haar moeder. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en hebben hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt van Tuindorp een bovenwoning en heeft in deze woning een laminaatvloer laten leggen. De onderbuurman van [gedaagde] heeft bij Tuindorp geklaagd over geluidsoverlast die hij ervaart door [gedaagde] . Tuindorp wil daarom dat [gedaagde] een zachte vloerbedekking laat leggen en wijst op haar algemene voorwaarden. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar veroorzaakt ze geen geluidsoverlast. Zij heeft de laminaatvloer zwevend laten leggen, los van de muren en met een degelijke ondervloer. Daarnaast hebben veel andere huurders van Tuindorp ook een laminaatvloer, waartegen Tuindorp niet optreedt. [gedaagde] vraagt de kantonrechter daarom om haar vervangende toestemming te verlenen voor het hebben van een laminaatvloer. De kantonrechter wijst de vorderingen van Tuindorp toe en de vorderingen van [gedaagde] af.
3.De beoordeling
In conventie
Geen harde vloerbedekking zonder toestemming en/of bij klachten over geluidsoverlast
3.1.
Tuindorp stelt dat haar huurders, op grond van haar algemene voorwaarden, toestemming moeten vragen voor het laten leggen van harde vloerbedekking. Daarbij is het leggen van harde vloerbedekking op eigen risico van de huurder, want als Tuindorp een klacht ontvangt over geluidsoverlast, dan moet de huurder de harde vloerbedekking weer verwijderen. Tuindorp wijst ter onderbouwing op de artikelen 12.18 en 12.19 van haar Algemene Voorwaarden, die luiden:
“12.18 Ter bescherming van het woonklimaat in het gehuurde en het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt is huurder verplicht de vloeren van het gehuurde te bedekken met zachte vloerbedekking en wel zodanig dat geluidsoverlast naar omliggende ruimten wordt voorkomen. Het is huurder verboden de vloeren onbedekt te laten en bijvoorbeeld uitsluitend te schilderen.
12.19
Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan om harde vloerbedekking in de breedste zin van het woord in het gehuurde aan te brengen. Ook in het geval huurder meent dat de door hem aan te brengen harde vloerbedekking een roerende zaak is of bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten kan worden verwijderd, is huurder verplicht voor het leggen van de gewenste harde vloerbedekking de Vastgoedmanager van verhuurder te informeren en vooraf schriftelijke toestemming te krijgen. Deze toestemming kan worden verleend volgens de bij de Vastgoedmanager van verhuurder bekende en verkrijgbare criteria en onder het aanvaarden door huurder van de voorwaarden die aan het leggen van harde vloerbedekking verbonden zijn.”
3.2.
Tuindorp stelt dat [gedaagde] geen toestemming heeft gevraagd voor het laten leggen van een laminaatvloer en dat Tuindorp klachten van geluidsoverlast heeft ontvangen van de onderbuurman van [gedaagde] , die volgens de buurman komt door de laminaatvloer. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij zonder toestemming een laminaatvloer heeft laten leggen en dat dit een harde vloerbedekking betreft als bedoeld in de Algemene Voorwaarden van Tuindorp. Ook staat vast dat de onderbuurman van [gedaagde] heeft geklaagd over geluidsoverlast. De kantonrechter stelt daarom vast dat [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden van Tuindorp in beginsel verplicht is de laminaatvloer te verwijderen.
Geen sprake van ongelijke behandeling
3.3.
[gedaagde] stelt dat de meeste andere huurders van Tuindorp in hetzelfde complex ook een harde vloerbedekking hebben en dat over één van hen ook is geklaagd. Tuindorp treedt tegen hen echter niet op. Volgens [gedaagde] wordt zij daarom ongelijk behandeld door Tuindorp. Volgens Tuindorp kan het inderdaad zo zijn dat meerdere huurders – eventueel zonder toestemming – een harde vloerbedekking hebben laten leggen. Hierover heeft Tuindorp echter geen klachten ontvangen; als bewoners in het verleden last hadden van elkaar, dan is dit tot nu toe altijd onderling naar tevreden opgelost. De enige klacht die Tuindorp heeft ontvangen ging over een ander soort probleem; bij die woning was tijdens renovatiewerkzaamheden isolatie weggehaald, waardoor alles extra gehorig was. Daarvoor wordt naar een bouwtechnische oplossing gezocht, aldus Tuindorp.
3.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de toelichting van Tuindorp over haar beleid blijkt dat zij niet optreedt tegen huurders met een harde vloerbedekking als Tuindorp hierover geen klachten ontvangt van andere huurders en dat zij bij klachten wel zou optreden. Wat betreft de woning die [gedaagde] als voorbeeld nam ter zitting – waarover volgens [gedaagde] wel is geklaagd door een huurder – heeft Tuindorp toegelicht dat hier een probleem speelt met de isolatie, waarvoor naar een bouwtechnische oplossing wordt gezocht. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat Tuindorp haar huurders ongelijk behandelt.
Geen sprake van een onredelijk huurbeding
3.5.
[gedaagde] stelt dat de artikelen 12.18 en 12.19 van de algemene voorwaarden zijn aan te merken als onredelijke huurbedingen, omdat deze achterhaald zouden zijn. Volgens [gedaagde] heeft tapijt met een kortere pool dan 3 mm – wat valt aan te merken als zachte vloerbedekking – namelijk dezelfde geluidswaarde als laminaat, pvc of zeil. Aangezien zij haar laminaatvloer zwevend en losliggend heeft laten leggen met een ondervloer van 2 x 10 dB op Fermacell Estrich vloerplaten, voldoet haar vloer aan alle eisen die redelijkerwijs gesteld kunnen worden, aldus [gedaagde] .
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de artikelen 12.18 en 12.19 geen onredelijke huurbedingen zijn. Door het verbieden van een harde vloerbedekking, waaronder laminaat, wil Tuindorp geluidsoverlast voor huurders tegen gaan. Deze artikelen zijn dus in het belang van de huurders en kunnen daarom niet gezien worden als onredelijke huurbedingen. Dat in dit geval de bepalingen [gedaagde] als huurder zwaar vallen, doet hier niet aan af. De bepalingen brengen nu eenmaal mee dat wanneer [gedaagde] er in strijd met de artikelen toch voor kiest om een harde vloerbedekking te laten leggen en Tuindorp vervolgens klachten van geluidsoverlast ontvangt van de onderbuurman, in beginsel zal worden aangenomen dat deze overlast komt door de harde vloerbedekking. In dat licht heeft [gedaagde] haar stelling dat tapijt met een kortere pool dan 3 mm dezelfde geluidswaarde heeft en dus het aanbrengen daarvan de geluidsoverlast niet zal verminderen, onvoldoende onderbouwd.
Geen sprake van strijd met eisen van redelijkheid en billijkheid
3.7.
[gedaagde] stelt dat het in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij zachte vloerbedekking laat leggen, vanwege de kosten die dit met zich meebrengt en omdat de klachten van geluidsoverlast slechts afkomstig zijn van één buurman die – kort gezegd – op ongepaste wijze naar haar praat/schreeuwt.
3.8.
De kantonrechter realiseert zich dat deze kwestie omtrent de vloer onderdeel is van een groter probleem tussen [gedaagde] en haar onderbuurman. Dat grotere probleem zal waarschijnlijk door dit vonnis niet beëindigd zijn. Maar in deze zaak gaat het alleen om een klacht van de onderbuurman over een concrete eis die is neergelegd in de algemene voorwaarden van Tuindorp. Tuindorp heeft vervolgens de verplichting om, bij klachten van huurders over andere huurders, op te treden en naleving van de algemene voorwaarden te verzoeken. Dat de verhuurder dat in deze zaak inderdaad doet is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat het kosten met zich mee zal brengen om zachte vloerbedekking te laten leggen, komt voor risico van [gedaagde] . Zij heeft – in strijd met de algemene voorwaarden – geen toestemming gevraagd aan Tuindorp voor het laten leggen van harde vloerbedekking. Als zij dit wel had gedaan dan had Tuindorp volgens haar beleid [gedaagde] kunnen mededelen dat het laten leggen van een harde vloerbedekking op eigen risico is, omdat deze bij klachten van buren over geluidsoverlast weer verwijderd zou moeten worden.
[gedaagde] moet zachte vloerbedekking laten leggen
3.9.
Tuindorp vorderde oorspronkelijk verwijdering van de laminaatvloer en alle harde vloerbedekkingen in de woning van [gedaagde] en vervanging hiervan door zachte vloerbedekking, binnen zes weken na betekening van dit vonnis. Ter zitting heeft Tuindorp echter toegezegd dat [gedaagde] over haar bestaande harde (laminaat)vloer een zachte vloerbedekking mag (laten) leggen, van bijvoorbeeld vinyl of marmoleum. [gedaagde] hoeft haar harde vloerbedekking dus niet te verwijderen. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter om de termijn te verlengen tot twaalf weken en om de eis van zachte vloerbedekking alleen te stellen voor haar woonkamer.
3.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. De artikelen 12.18 en 12.19 van de algemene voorwaarden zien op het gehuurde in zijn geheel. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het aanbrengen van zachte vloerbedekking op alle plaatsen in haar woning waar zij harde vloerbedekking heeft liggen en niet alleen in haar woonkamer. Gezien de toezegging van Tuindorp dat [gedaagde] de zachte vloerbedekking over de bestaande harde vloerbedekking mag leggen, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot verwijdering van haar harde vloerbedekking. De kantonrechter acht een termijn van 10 weken voor het leggen van de zachte vloerbedekking redelijk.
3.11.
Tuindorp vordert dat aan deze verplichting een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 15.000,00 wordt gekoppeld. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter deze dwangsom te matigen. De kantonrechter acht een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00 redelijk en zal dat toewijzen.
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
3.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tuindorp worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
174,00
(2 punten × € 87,00)
- nakosten
€
43,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
497,95
Uitvoerbaar bij voorraad
3.13.
De kantonrechter zal de beslissing in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
In reconventie
3.14.
[gedaagde] verzoekt de kantonrechter vervangende toestemming te verlenen tot het leggen van laminaat, pvc, marmoleum en zeil mits zwevend en losliggend gelegd en met een ondervloer van 2 x 10 dB op Farmacell Estrich vloerplaten. Aangezien deze vordering strijdig is met dat wat de kantonrechter in conventie heeft geoordeeld, zal deze vordering worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen
3.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tuindorp worden begroot op:
- salaris gemachtigde* € 43,50 (0,5 punt x € 87,00)
* Per abuis werden deze kosten tijdens de zitting ‘griffierecht’ genoemd, maar de kosten betreffen ‘salaris gemachtigde’.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] tot het – binnen 10 weken na betekening van dit vonnis – aanbrengen van zachte vloerbedekking op die plekken in haar woning aan de [adres] te [plaats] waar zij harde vloerbedekking heeft liggen, met dien verstande dat dit over de bestaande harde (laminaat)vloerbedekking heen mag worden gelegd,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 50,00 per dag dat zij niet voldoet aan de veroordeling onder 4.1, met een maximum van € 10.000,00,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 497,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart bovenstaande uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie:
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 43,50 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.