Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/4236
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 690.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 11 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 22 december 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een appartement uit 1970 met een gebruiksoppervlakte van 148 m². De woning heeft een berging en een garagebox (15 m²).
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 690.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 september 2023 voor € 755.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 december 2024 voor € 851.158,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 april 2024 voor € 580.011,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen gelegen in dezelfde straat in [plaats] , in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Geluidsoverlast
8. Eiser voert aan dat er in de waardering van de woning niet in aanmerking is genomen dat er sprake is van geluidsoverlast aan de [straat] . Eiser betoogt dat dit een waardedrukkend effect heeft en benadrukt dat de heffingsambtenaar geen onderzoek heeft gedaan naar de overlast ter plaatse. De heffingsambtenaar licht toe dat de overlast verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De referentiewoningen liggen namelijk aan dezelfde straat als de woning, dus zullen dezelfde mate van geluidsoverlast ervaren. Toch zijn de referentiewoningen verkocht voor de bedragen die gebruikt zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat geluidsoverlast een subjectieve beleving is. Hoewel het vervelend is dat eiser in toenemende mate overlast ervaart, betekent het niet dat ieder individu het geluid van de weg op dezelfde (waardedrukkende) wijze ervaart.
Isolatie
9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn voorzien van isolatie, hetgeen bij de woning van eiser ontbreekt. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee gehouden in de vergelijking. De heffingsambtenaar heeft op zitting aangevoerd dat het gaat om woningen uit de jaren ’70 waarvan het energielabel vaak een C heeft, soms een D is. De referentiewoning [adres 2] heeft energielabel C, [adres 3] heeft energielabel B en [adres 4] heeft energielabel D. Voor de woning is geen energielabel bekend, maar de heffingsambtenaar schat dit op een D. Dat betekent dat de energielabel in lijn ligt met de referenties en dus verdisconteerd is in de verkoopcijfers. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de ontbrekende isolatie van de woning.
Vaststelling van de WOZ-waarde niet op basis van eerdere belastingjaren
10. Eiser kan zich er niet mee verenigen dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld en dat het vorige belastingjaar daar geen grondslag voor is.
De rechtbank overweegt als volgt. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-via een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld. [1] De WOZ-waarde van vorig jaar kan immers ook te laag zijn vastgesteld. De beroepsgrond kan hierom niet slagen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
In dit verband merkt de rechtbank nog op dat het door eiser aangevoerde punt over de fouten die gemeente Baarn volgens eiser maakt, alsmede eisers gevoel dat hij daarvoor opdraait en zijn beroep op het eigendomsrecht, geen invloed hebben op de vaststelling van de WOZ-waarde.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2026
griffier
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.