Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2866
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Madak).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 877.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 877.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 4 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 832.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 22 december 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [A] en door [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een vrijstaande woning uit 1926 met een gebruiksoppervlakte van
237 m². De woning heeft meerdere bergingen (118 m²), overkappingen (40 m²), zonnepanelen (12 stuks), en een hobbyruimte (55 m²). Bij de woning behoort ook agrarische grond (15.580 m²), de kavel van de woning is 1.350 m².
237 m². De woning heeft meerdere bergingen (118 m²), overkappingen (40 m²), zonnepanelen (12 stuks), en een hobbyruimte (55 m²). Bij de woning behoort ook agrarische grond (15.580 m²), de kavel van de woning is 1.350 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep verlaagde waarde van € 832.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] en [plaats] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 7 oktober 2021 voor € 695.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 4 juni 2021 voor € 895.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 31 oktober 2021 voor € 850.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn gelegen in het buitengebied van dezelfde gemeente, tussen 1890 en 1915 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de gemiddelde gecorrigeerde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Motivering uitspraak op bezwaar
8. Eiser stelt dat uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gewezen op diverse factoren die wijzen op een te hoge waardering. In de uitspraak op bezwaar is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met deze gronden. Eiser wijst ook op het ontbreken van uitleg welke objectkenmerken na het bezwaar zijn verlaagd. De rechtbank constateert dat in de uitspraak op bezwaar uitgebreid is ingegaan op de bezwaargronden van eiser en, weliswaar beknopt, is gemotiveerd waarom de WOZ-waarde verlaagd is. Het enkele feit dat niet genoemd is welke objectkenmerken van de woning zijn aangepast, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar on voldoende is gemotiveerd.
Vergelijking met de referentiewoningen niet duidelijk
9. Eiser voert aan dat hij het niet duidelijk vindt hoe de woning en de referentiewoningen zijn vergeleken terwijl ze onderling van elkaar zo verschillen. De heffingsambtenaar wijst erop dat in de taxatiematrix alle primaire kenmerken van de woning en de referentiewoningen zijn neergelegd. Daarin staat ook weergegeven hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er niet veel gelijksoortige woningen beschikbaar zijn in de omgeving. De verkochte woningen die het best met de woning vergelijkbaar zijn, zijn gebruikt. Referentiewoning 1 is gekozen vanwege de nabije ligging en de vergelijkbare objectkenmerken, referentiewoning 2 is ook gekozen vanwege de vergelijkbare objectkenmerken en referentiewoning 3 heeft een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Duurzaamheid
10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar niet genoeg in is gegaan op het duurzaamheidsaspect. De heffingsambtenaar stelt dat de woning van eiser vergeleken is met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Op zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning geen energielabel heeft. Dat geldt ook voor referentiewoning 1, referentiewoning 2 heeft energielabel D en referentiewoning 3 heeft energielabel E. De woning is niet vergeleken met referentiewoningen die een goede staat van duurzaamheid hebben. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de duurzaamheid van de woning en eiser heeft niet onderbouwd waarom zijn woning minder duurzaam zou zijn dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Beperkte doeleinden agrarische land
11. Eiser geeft aan dat bij verkoop de woning niet zoveel gaat opleveren als de vastgestelde WOZ-waarde vanwege de beperkte doeleinden van het agrarische land. De heffingsambtenaar stelt dat in het kader van de wet WOZ het niet uitmaakt dat het perceel van eiser niet voor agrarische doeleinden kan worden gebruikt. In zoverre het perceel een agrarische bestemming heeft is dat als zodanig getaxeerd. Bij de waardering heeft de heffingsambtenaar bewust laag getaxeerd. De agrarische grond wordt gewaardeerd op € 5,- per m². Dat is minder dan wat er uiteindelijk voor betaald zou worden, of wat het op zou brengen als het gepacht wordt. Deze grond is aanzienlijk lager gewaardeerd dan de rest van het perceel, zodoende is er rekening gehouden met de beperkte mogelijkheden ervan. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering van de illegale opstallen
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de illegale opstallen. De heffingsambtenaar stelt dat in de Wet WOZ rekening gehouden wordt met twee ficties, de verkrijgings- en de overdrachtsfictie [1] . Deze ficties houden in dat voor de Wet WOZ wordt gedaan alsof een eigendom zonder lasten en vrij wordt overgedragen en een eigendom direct in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen. In de Wet WOZ wordt daarmee gedaan alsof er geen sprake is van illegale opstallen, maar legale opstallen waardoor ze meetellen met de waarde. Het maakt dus niet uit dat de opstallen worden gesloopt wanneer er sprake is van verkoop. Of de opstallen gesloopt worden bij verkoop, is niet van belang bij de waardering, de heffingsambtenaar moet beoordelen wat de opstallen opleveren bij verkoop. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaag niet.
Lekkage plat dak
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de lekkage van het platte dak. De heffingsambtenaar wijst erop dat daar rekening mee is gehouden door in de taxatiematrix een kwalificatie ‘2’ toe te kennen voor de objectkenmerken kwaliteit en onderhoud van de woning. Eiser heeft niet onderbouwd dat de die objectkenmerken daarmee te hoog gewaardeerd zijn. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde
14. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning in de afgelopen jaren extreem gestegen is. Hij wijst erop dat de waarde van de woning in 2020 € 429.000,- bedroeg. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt bij de waardebepaling op de waardepeildatum. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaard het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2026
griffier
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.