Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6844
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: M. van Bommel)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 604.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing (gebouwd) opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 3 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 587.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 22 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit 1956 met een gebruiksoppervlakte van 122 m². De woning heeft een aanbouw (19 m²), een aangebouwde garage (31 m²) en 291 m² grond.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 587.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in de gemeente [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 juli 2023 voor € 655.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 juli 2023 voor € 750.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 februari 2023 voor € 795.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 september 2022 voor € 810.005,-;
- [adres 6] , verkocht op 13 december 2023 voor € 881.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen twee-onder-één kapwoningen/geschakelde woningen zijn uit [plaats] , die in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste prijs per m² woonoppervlakte te hanteren, dus lager dan van alle referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Hoorplicht
8. Eiser heeft aangegeven dat hij gehoord wilde worden over zijn bezwaar. De heffingsambtenaar moet eiser in de gelegenheid stellen gehoord te kunnen worden [1] . De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift al aangegeven dat eiser onvoldoende in gelegenheid is gesteld om gehoord te worden. De heffingsambtenaar stelt daarom voor het griffierecht te vergoeden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte heeft afgezien van het horen van eiser. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om gehoord te worden. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorbij omdat aannemelijk is dat eiser daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen. De rechtbank zal wegens deze schending wel bepalen dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht aan eiser moet vergoeden.
Vergelijking met WOZ-waarde
9. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft gesteld dat een vergelijking met de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar geen betekenis heeft voor de waardebepaling. Volgens eiser kan een dergelijke vergelijking wel degelijk worden betrokken bij de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Eiser heeft er ook op gewezen dat hij in het WOZ-waardeloket heeft gezien dat de WOZ-waarde van meerdere woningen in de buurt is gedaald.
10. De rechtbank overweegt dat de Wet WOZ voorschrijft dat de waarde voor elk belastingjaar opnieuw moet worden vastgesteld naar de waarde op de waardepeildatum. Zoals hiervoor onder 4. toegelicht, moet de waarde worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht .De waarde van eerdere jaren van de woning zelf vormt dus geen waarderingsgrondslag. Ook een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden is niet aan de orde. De heffingsambtenaar heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat een verwijzing naar de waarde van de woning in het voorafgaande belastingjaar of naar de WOZ-waardes van andere woningen geen geschikte methode is om de waarde voor het onderhavige jaar te onderbouwen. Dit doet de rechtbank dus niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar door middel van de taxatiematrix onderbouwde waarde.
Vergelijking met [adres 7]
11. Eiser voert aan dat een vergelijking met zijn woning en de gegevens uit het WOZ-waardeloket er toe moet leiden dat zijn WOZ-waarde wordt verlaagd. Eiser wijst daarbij specifiek op de gegevens van zijn buurwoning, de [adres 7] . De woningen vormen samen een twee-onder-één-kapwoning. Eiser wijst erop dat de woningen identiek zijn aan elkaar zijn, op het verschil in oppervlakte na. De kavel van nummer [adres 1] is 291 m² en de kavel van nummer [adres 7] is 517 m².
12. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als het volgt. De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel vereist is dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld. In WOZ-zaken kan daarvan slechts sprake zijn indien eiser aannemelijk maakt dat de door hem genoemde vergelijkingsobjecten, bezien naar ligging, type, omvang, bouwjaar en overige relevante objectkenmerken, identiek zijn aan de woning. Eiser heeft niet onderbouwd dat dit bij [adres 7] het geval is, er zijn namelijk verschillen in onder meer het kaveloppervlak.
13. Daarnaast geldt dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien eiser aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van die gelijke gevallen een lagere waarde heeft vastgesteld (meerderheidsregel). De enkele omstandigheid dat bij één of enkele andere objecten een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. Nu eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een meerderheid en gelijke gevallen, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
14. Voor zover eiser een vergelijking maakt met de WOZ-waarde van de [adres 7] , kan dat ook niet leiden tot een geslaagd beroep. Zoals eerder overwogen onder 10, kan een vergelijking tussen de WOZ-waarden van verschillende objecten niet voldoende grond bieden om te concluderen dat de vastgestelde waarde onjuist is. Nu eiser zich beperkt tot een vergelijking van WOZ-waarden als zodanig kan deze vergelijking niet leiden tot het oordeel dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.
Onjuiste bouwjaaraanduiding
15. Eiser vraagt zich af wat het gevolg is van de eerdere onjuiste bouwjaaraanduiding door de heffingsambtenaar. In bezwaar ging de heffingsambtenaar uit van het bouwjaar 1960, in beroep hanteert de heffingsambtenaar 1956 als bouwjaar. Het is eiser ook niet duidelijk welk bouwjaar nu juist is. Eiser gaat er vanuit dat het bouwjaar 1956 in ieder geval een waardeverlagend effect zou moeten hebben. De heffingsambtenaar stelt dat het verbeteren van het bouwjaar naar 1956 geen waardeverlagende gevolgen heeft. Hij wijst erop dat uit de referentieobjecten geen verschil in marktwaarde te bekennen is tussen bouwjaar 1956 en 1960. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Jaren ’50 en ’60 woningen
16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een vergelijking maakt met jaren ’60 woningen. De woning van eiser is gebouwd in de jaren ’50 wat de kwaliteit van de woning volgens eiser niet ten goede is gekomen. Eiser stelt dat de woningen uit de jaren ’60 van een betere kwaliteit waren. Eiser stelt dat de waarde van de woning daardoor te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar voert aan dat er geen twee-onder-één-kapwoningen uit de jaren ’50 beschikbaar waren om als referentiewoning te gebruiken. Daarom is er gekozen voor woningen uit de jaren ’60. De heffingsambtenaar heeft ook toegelicht dat de woningbouw in de jaren ’60 niet beter was dan de in de jaren ’50. Vanaf de jaren ’60 werd er gewerkt met prefab-platen, terwijl de woningen daarvoor nog vaker traditioneel werden gebouwd. De heffingsambtenaar voert aan dat zover er verschillen zijn, de woningen van de jaren ’50 van betere kwaliteit zijn. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat er sprake is van een gebrek in de bezwaarfase en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2026
griffier
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.