ECLI:NL:RBNHO:2013:11746

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/208460 / KG ZA 13-581

Vonnis in kort geding van 5 december 2013

in de zaak van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. D.L. van Praag te Amsterdam,

tegen

1.[de huurder],

wonende te [woonplaats],

2.
[de curator] Q.Q.,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. W. Albers te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Ymere en [de huurder] en de curator genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
het verweerschrift van [de huurder] en de curator
de mondelinge behandeling
de pleitnota van Ymere

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Ymere is eigenaar van een groot aantal woningen in en rondom de [A-straat] en de [B-straat] in [plaats]. Enkele jaren geleden is het besluit genomen deze woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren teneinde de woningen beter aan te sluiten op de huidige woonwensen. Het besluit tot sloop en nieuwbouw is in augustus 2012 definitief genomen. Half december 2013 zal daadwerkelijk worden begonnen met de voorbereiding van de sloop. Voorwaarde hiervoor is dat ook de laatste bewoner zijn woning heeft verlaten.

2.2.

[de huurder] bewoont de woning aan de [adres] (hierna: de woning), een woning die eveneens valt onder het door Ymere genomen besluit.

2.3.

Vanaf 14 augustus 2012 tot en met april 2013 heeft tussen Ymere en [de huurder] met betrekking tot de woning een huurovereenkomst ingevolge de Leegstandswet bestaan . In verband met het niet betalen van de huur stuurde Ymere begin 2013 aan op ontruiming van de woning. Zij heeft daarvan in overleg met de Gemeente en de Reclassering afgezien, mede omdat de Gemeente de huurachterstand voor [de huurder] heeft voldaan. [de huurder] heeft met ingang van 1 juni 2013 een gebruiksovereenkomst voor de woning voor onbepaalde tijd om niet getekend.

2.4.

In een brief gedateerd 23 augustus 2013 heeft Ymere aan [de huurder] laten weten dat zij de gebruiksovereenkomst opzegt tegen 1 oktober 2013.

2.5.

In een brief van 29 oktober 2013 is [de huurder] door de advocaat van Ymere gesommeerd de woning uiterlijk 4 november 2013 leeg en ontruimd aan Ymere op te leveren. Ondanks diverse pogingen daartoe van de zijde van Ymere heeft [de huurder] de woning tot op heden niet verlaten.

2.6.

[de huurder] is bij beschikking van de rechtbank Noord-Holland d.d. 15 februari 2013 onder curatele gesteld wegens een geestelijke stoornis. In deze beschikking is [de curator] als curator benoemd.

2.7.

De huisvesting van [de huurder] is al langer een onderwerp van zorg voor gemeentelijke instanties. In een over [de huurder] opgemaakt psychologisch onderzoeksrapport van augustus 2013, welk onderzoek is verricht teneinde te beoordelen wat een geschikte woonplek voor [de huurder] is die past bij zijn begeleidingsbehoefte, staat onder meer het volgende te lezen:

‘[de huurder] is een 53-jarige man uit [plaats]. Cognitief functioneert hij op de grens van licht verstandelijk beperkt en zwakbegaafd niveau. Momenteel krijgt hij 2 keer per week ambulante ondersteuning in zijn huishouden van Amstelkring. [de huurder] heeft verschillende keren vastgezeten wegens verschillende delicten. Hij is bekend met een verslaving aan cannabis en Alprozolan. [de huurder] heeft last van depressieve klachten, paniekaanvallen, persoonlijkheidsproblematiek en agressie. Hij staat onder curatele, zit in de schuldsanering en heeft geen dagbesteding. Er zijn diverse hulpverleners bij [de huurder] betrokken zoals: thuisbegeleiding van de Amstelring, een verpleegkundige van GGD Vangnet, de klantmanager zorg van de gemeente Haarlemmermeer, een beleidsadviseur van de gemeente en een reclasseringsambtenaar. Deze groep mensen is voor [de huurder] op zoek naar een beschermde woonplek. Op 1 oktober 2013 wordt zijn huidige woning gesloopt. Omdat de behandeling tot nu toe onvoldoende heeft opgeleverd, is expertise van de VG-zorg gewenst. Aangezien er nog vele vragen zijn rondom de beeldvorming en begeleidingsbehoefte van [de huurder] zal er eerst diagnostisch onderzoek worden verricht om op basis hiervan te bepalen welke woonvorm het best aansluit bij [de huurder].’

2.8.

Vanuit de gemeente is in overleg met Ymere getracht een passende woonvoorziening voor [de huurder] te vinden. In april 2013 is tussen de gemeente en Ymere afgesproken dat de gemeente de zorgdragers zal aanjagen en dat [de huurder] door bemiddeling door zorgpartners of doordat de gemeente hem een plek aanbiedt in de Structureel Maatschappelijke Opvang (SMO), de woning per 1 oktober 2013 zal verlaten.

In oktober 2013 bericht Ymere aan de gemeente dat [de huurder] niet meewerkt en wordt de gemeente gevraagd alsnog na te denken over een plek voor [de huurder] binnen de SMO. Vanuit de Gemeente is bericht dat [de huurder] niet binnen de doelgroep van de SMO valt.

2.9.

In een Extra verslag d.d. 26 november 2013 bij een verslag van het maatschappelijk Disciplinair Overleg (GGD, Ymere, de Gemeente, het veiligheidshuis Haarlem, de politie en de thuisbegeleiding), is door M Warnies, sociaal psychiatrisch verpleegkundige bij de GGD, onder de aanduiding “Samenvatting van de historie” het volgende vermeld:

‘Er is hem (vzr: [de huurder]) in september 2013 een plek aangeboden in een instelling van Ons Tweede Thuis, in een groep met personen met een verstandelijke beperking. Dit leek alle hulpverleners de beste kans voor een geregeld leven met een goede dagbesteding. De heer [de huurder] heeft het aanbod geweigerd. Zijn sterke argument was dat hij, als Einzelgänger, door het samenwonen in een groep met mensen die nog meer beperkt zijn wat verstand betreft, overprikkeld raakt door ergernis en dan enorme woedeaanvallen zal krijgen. Hij heeft onvoldoende leervermogen om zich aan te kunnen passen.

Het argument dat hij zijn hond Jack weg moet doen is emotioneel een sterk punt maar rationeel gezien is het hebben van een hond wegens te hoge kosten niet mogelijk.

De woning wordt binnenkort gesloopt. De heer [de huurder] raakt dan dakloos. Zijn agressieregulatiestoornis, die hij zelf kent en kan beheersen, wordt bij grote stress door dakloosheid onhanteerbaar. Hij zal daardoor een gevaar vormen voor zichzelf en voor de omgeving zijn.

Ymere gaat de heer [de huurder] wegens slecht huurgedrag geen woning meer aanbieden. Zijn slechte huurgedrag bestond uit het slecht betalen van huur, het verwaarlozen van de woning en het onder druk toelaten dat een groep personen een wietplantage in zijn woning voorbereidde. Het is nooit tot een wietplantage gekomen. Er zijn slechts buizen en snoeren gevonden. Er zijn bij meerdere zwakke clienten van de GGD voorbereidingen voor wietplantages getroffen. Onze clienten hebben niet durven zeggen wie deze personen zijn.

Met de winter in aantocht hebben GGD en huisarts, mevrouw […], zeer grote zorgen over situatie van een dakloze heer [de huurder]’.

2.10.

Ymere heeft recent wederom contact opgenomen met Woonvoorziening ‘Ons Tweede Thuis’ met de vraag of de aanvankelijk bedachte oplossing om [de huurder] aldaar intern te laten wonen, thans nog steeds een mogelijkheid is. ‘Ons Tweede Thuis’ heeft hierop geantwoord dat zij op zichzelf wel bereid zijn opnieuw te onderzoeken of er mogelijkheden bestaan maar heeft een dag voor onderhavige kort gedingzitting laten weten dat er - mede gelet op de eerdere weigering van [de huurder] en voortschrijdend inzicht - op dit moment geen mogelijkheid bestaat [de huurder] intern te plaatsen.

2.11.

In een brief van 26 november 2013 schrijft de huisarts van [de huurder], […], naar aanleiding van de ontstane situatie het volgende:

‘Middels deze brief wil ik u mijn zorgen kenbaar maken omtrent de huidige woonsituatie van dhr. [de huurder], geboren [geboortedatum].

Dhr. [de huurder] dreigt op zeer korte termijn dak- en thuisloos te worden. Hij is zwakbegaafd (I.Q. 68) en heeft insuline afhankelijke diabetes mellitus waarvoor hij dagelijks medicatie nodig heeft die in de koelkast bewaard moet worden. Vanwege zijn verhoogde infectie risico, is het verder erg belangrijk dat hij gebruik kan maken van faciliteiten voor een goede hygiene.

Ik wil u daarom verzoeken om de woningbouwvereniging Ymere te dwingen dhr. [de huurder] tijden een woning te bieden’.

3.Het geschil

3.1.

Ymere vordert naar de rechtbank begrijpt - [de huurder] te veroordelen de woning met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en deze met aan- en toebehoren ter vrije en algemene beschikking van Ymere te stellen, binnen drie dagen na betekening van het vonnis, dit onder afgifte van de sleutels, met machtiging aan Ymere om, in het geval [de huurder] niet voldoet aan de veroordeling tot ontruiming, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [de huurder].

Voorts vordert Ymere veroordeling van [de huurder] in de kosten van de procedure.

3.2.

Ymere legt aan de vordering primair ten grondslag dat [de huurder] gelet op het tijdig opzeggen van de tussen Ymere en [de huurder] bestaande gebruiksovereenkomst, gehouden is de woning te verlaten.

3.3.

Ter zitting is namens Ymere de grondslag van de vordering uitgebreid in die zin dat, in het geval tussen Ymere en [de huurder] sprake zou zijn van een huurovereenkomst, [de huurder] heeft nagelaten de huur te betalen waardoor een huurachterstand is ontstaan van € 2.305,87. Gevolg van deze huurachterstand is dat [de huurder] van rechtswege in verzuim is en dit voldoende grond vormt voor ontruiming van de woning, te meer nu vaststaat dat [de huurder] niet in staat is de huur te betalen.

3.4.

[de huurder] en [de curator] voeren verweer. Zij beroepen zich onder meer op het bestaan van een huurovereenkomst.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming van woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl bovendien sprake moet zijn van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de beslissing in de bodemzaak afwacht.

4.2.

Namens [de huurder] en de curator is gesteld dat [de huurder] huurder is geweest over de jaren 2012 en 2013. Zij betwisten dat aan die huurovereenkomst rechtsgeldig een einde is gekomen. Zij bestrijden niet dat [de huurder] een gebruiksovereenkomst met Ymere heeft ondertekend, maar stellen dat noch Ymere zelf, noch de curator deze overeenkomst heeft ondertekend, terwijl [de huurder] op het moment waarop hij deze overeenkomst zou zijn aangegaan reeds onder curatele stond. Bovendien is de huurovereenkomst die tussen partijen bestond niet geëindigd door tussenkomst van de rechter terwijl in het geval de huurovereenkomst op een andere wijze zou zijn geëindigd, de curator hierin gekend had moeten worden, hetgeen niet is gebeurd. Gevolg hiervan is dat tussen Ymere en [de huurder] nog altijd een huurovereenkomst bestaat, hetgeen met zich brengt dat [de huurder] de bescherming toekomt die iedere huurder van woonruimte geniet.

4.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de op enig moment voorheen bestaande huurrelatie in alle opzichten rechtsgeldig is geëindigd.

Het verweer van [de huurder] en de curator treft doel, voor zover dit verweer ziet op het feit dat de daartoe strekkende overeenkomst alleen door [de huurder] is ondertekend. Gelet op het feit dat [de huurder] toentertijd reeds onder curatele stond had de curator voor deze rechtshandeling toestemming moeten geven, om deze onaantastbaar te maken. In de stellingname van de curator ligt een vernietigingsverklaring besloten.

Nu namens Ymere niet is weersproken dat van een huuropzegging geen sprake is geweest, moet er in het kader van deze procedure van worden uitgegaan dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [de huurder] is blijven voortduren.

4.4.

Het voorgaande leidt er echter niet toe dat de vordering van Ymere reeds om die reden voor afwijzing gereed ligt. Ymere heeft de grondslag van de vordering immers aangepast en gesteld dat als sprake is van een huurovereenkomst, [de huurder] wederom een aanzienlijke huurachterstand heeft doen ontstaan en ter zake ook in verzuim is, zodat de verplichting tot ontruiming daarop kan worden gegrond.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vaststelling dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen, met zich brengt dat daarmee ook de huurverplichtingen voor [de huurder] zijn blijven doorlopen. De stelling namens Ymere dat [de huurder] niet in staat is de huur te voldoen, en deze dus niet heeft voldaan, is niet weersproken, evenmin als de stelling dat [de huurder] in het verleden niet in staat is gebleken de huur te voldoen.

Vast staat dat [de huurder] de huur niet kan voldoen en dat dit eerder reden was om op ontruiming van de woning aan te sturen. Slechts om humanitaire redenen is van de ontruiming afgezien. Deze omstandigheden zijn voldoende om te oordelen dat het verzuim van [de huurder] is ingetreden zonder dat daar een ingebrekestelling voor nodig is.

4.5.

De voorzieningenrechter komt daarmee toe aan de adressering van het werkelijke probleem in deze zaak: is het rechtens toelaatbaar om [de huurder] - gelet op diens persoonlijke problematiek - te veroordelen tot het ontruimen van zijn woning zonder dat op dat moment een alternatief voor hem beschikbaar is dat (binnen de grenzen van de praktisch beschikbare mogelijkheden) aansluit op de essentialia van zijn zorgbehoeften.

4.6.

Namens [de huurder] en de curator is het verweer gevoerd dat ontruiming van de woning tot gevolg zal hebben dat een man met zeer beperkte geestesvermogens die afhankelijk is van insuline, welk middel in een koelkast moet worden bewaard, op straat zal moeten leven, waardoor de voor tijdige inname van insuline nodige structuur zal verdwijnen. Gedwongen ontruiming zou er verder toe kunnen leiden dat [de huurder] ernstig ontspoort en gewelddadig wordt, waardoor hij een gevaar wordt voor zichzelf en anderen. Het door Ymere gedane aanbod van een verblijf binnen ‘Ons Tweede Thuis’ is door [de huurder] afgewezen omdat dit onderkomen niet voldeed aan zijn enige voorwaarde die [de huurder] aan alternatieve huisvesting stelt: dat hij met zijn hond kan blijven samenwonen. Volgens [de huurder] zelf is die hond het enige om nog voor te leven. Daarnaast werkt de hond therapeutisch voor [de huurder] en helpt deze hem zijn agressie te beheersen.

[de huurder] en de curator wijzen erop dat ook de GGD heeft aangegeven dat de aan [de huurder] aangeboden woonvoorziening niet aansluit bij zijn profiel en behoefte.

[de huurder] is wel bereid naar een andere woning te verhuizen, ook als dat betekent dat zijn hond pas na een half jaar bij hem kan wonen, maar door zijn faillissement is hij niet in staat een hoge huur te betalen. Door de verschillende instanties is [de huurder] tot op heden geen deugdelijk aanbod voor vervangende woonruimte gedaan.

4.7.

Ymere onderkent dat ontruiming van de woning zal leiden tot een onwenselijke situatie maar stelt dat haar mogelijkheden om voor [de huurder] een passende oplossing te vinden zijn uitgeput. Van de zijde van Ymere is veel ondernomen teneinde tot een oplossing voor [de huurder] te komen. Zo is door Ymere het initiatief genomen om met ketenpartners een oplossing te zoeken voor [de huurder]. Uiteindelijk is dit uitgemond in het voorstel voor een verblijf van [de huurder] binnen ‘Ons Tweede Thuis’, maar deze optie is door [de huurder] geweigerd. Daarmee is het probleem door [de huurder] op het bord van Ymere geschoven, terwijl Ymere als woningcorporatie slechts zeer beperkte mogelijkheden heeft om voor een persoon met de problematiek van [de huurder] een passende oplossing te vinden. [de huurder] kan geen huur betalen en niet zelfstandig wonen. Het is niet Ymere maar de Gemeente die in een geval als het onderhavige primair verantwoordelijk is om een oplossing te bieden, maar die laat Ymere met het probleem zitten.

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.

4.8.

De vordering van Ymere ziet op de ontruiming van de woning van een zeer kwetsbare man die zich moeilijk laat begeleiden en hulpverlening maar moeizaam accepteert. Blijkens de gedachtewisseling op zitting begrijpt Ymere heel goed dat ontruiming van de woning zonder dat voor [de huurder] op dit moment of binnen zeer korte termijn een alternatieve woonvoorziening beschikbaar is die voldoet aan de behoeften van [de huurder], onverantwoord is. Echter, Ymere heeft ook aangegeven dat de zorg voor de huisvesting van een persoon met het profiel van [de huurder] niet primair haar verantwoordelijkheid is. Zij verwacht dat de instanties waarbij die verantwoordelijkheid wel ligt met een ontruimingsvonnis tot de nodige actie zullen kunnen worden aangespoord.

4.9.

Dit laatste is een belang dat voorzieningenrechters in het algemeen in aanmerking nemen bij de afweging of zij in een concreet geval een titel tot ontruiming zullen verstrekken. Daaraan zijn echter wel grenzen en die grenzen zijn in het onderhavige geval bereikt. Hoewel Ymere op zichzelf toereikende redenen heeft om ontruiming van de woning te vorderen acht de voorzieningenrechter het, mede gelet op de aard van de problematiek en de grote belangen die spelen bij het doorgang laten vinden van de onderhavige sloop en nieuwbouw, niet verantwoord om Ymere ter zake carte blanche te geven.

De voorzieningenrechter zal de vordering van Ymere daarom wel toewijzen maar binden aan de restrictie dat [de huurder] wordt begeleid naar alternatieve huisvesting die daadwerkelijk aansluit bij de essentie van wat hij nodig heeft:

voldoende mate van toezicht op zijn handel en wandel;
voldoende eigen leefruimte en privacy;
de mogelijkheid om zijn hond te houden.

4.10.

Wat betreft de reeds geleverde inspanningen valt op dat die tot op heden uitsluitend gericht lijken te zijn geweest op het onderbrengen van [de huurder] in een setting die blijkens het sub 2.9 genoemde verslag door de GGD allerminst adequaat wordt geacht. Verder valt op dat met het zoeken naar alternatieven relatief laat is begonnen en dat de curator van [de huurder] in de communicatie daarover in het geheel niet is betrokken. Tenslotte straalt het dossier niet uit dat er tussen de betrokken instanties consensus bestaat over wie er verantwoordelijk is voor de oplossing van Vermeerens huisvestingsprobleem. Aan Ymere kan worden toegegeven dat een woningcorporatie niet primair verantwoordelijk is voor de voorziening in huisvesting van personen die behoefte hebben aan een woonsetting met permanent toezicht, maar dat sluit verantwoordelijkheid voor adequate overbrugging van het eventuele gat tussen ‘normale’ woonvormen en de hier in aanmerking komende bijzondere woonvorm niet uit. Een goede invulling van die verantwoordelijkheid lijkt naar hedendaagse opvattingen (weer) tot de kerntaken van corporaties te behoren.

4.11.

Toegepast op de onderhavige zaak zou een splitsing kunnen worden gemaakt tussen de organisatie van een interim-voorziening (regie Ymere) en de uiteindelijke woonvoorziening (regie Gemeente). De GGD beoordeelt of en wanneer het aanbod aansluit bij hetgeen [de huurder] nodig heeft. De curator wordt op zodanige wijze in het traject betrokken dat hij verantwoordelijkheid kan en wil nemen voor de ‘verkoop’ van de geboden oplossing(en) aan zijn curandus. Tijdelijke oplossingen zullen uit het bestand van corporatiewoningen moeten komen. Aannemelijk wordt geacht dat Ymere voldoende omvang heeft om die binnen haar eigen woningbestand te vinden. Vorm en intensiteit van het nodige toezicht zouden in overleg tussen curator, de beheersfunctionaris van Ymere, politie en GGD kunnen worden vastgesteld.

4.12.

De voorzieningenrechter zal een stok achter de deur aanreiken die niet langer is dan nodig om de tik uit te delen die [de huurder] wellicht nodig zal hebben om zich te schikken in een aanvaardbaar alternatief.

4.13.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [de huurder] de woonruimte gelegen aan de ([postcode]) [adres] te [plaats] met aan- en toebehoren, met al het zijne en de zijnen, binnen drie dagen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, indien en zodra voor [de huurder] alternatieve huisvesting beschikbaar is die voldoet aan de onder 4.9 vermelde voorwaarden,

5.2.

machtigt Ymere om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [de huurder] in gebreke blijft aan het onder 5.1 van dit vonnis bepaalde te voldoen,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.P. de Klerk op 5 december 2013.^[1]

Ontruiming huurwoning van kwetsbare huurder met begeleiding naar passende woonruimte