Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 13/676
Uitspraakdatum: 13 december 2013
Uitspraak van de meervoudige kamer in het geding tussen
[x], (voorheen genaamd [x]), eiser,
gemachtigden: mr. drs. A. van Dijk MRE, mr. drs. E.C.A. Rijken en ing. T.B. Horbach,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2012 de waarde van de onroerende zaak[ADRES] te [D-BEDRIJF] (hierna: het hoofdgebouw) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 307.015.000 en in hetzelfde geschrift de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2012 (eigenaren- en gebruikersbelasting, hierna: OZB) van in totaal € 1.031.447,60 bekendgemaakt.
1.2.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde van het hoofdgebouw verminderd tot € 274.450.500 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 922.043,90.
1.3.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
1.4.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben nadere stukken ingediend waarvan de griffier kopieën aan de respectievelijke wederpartij heeft verzonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2013. Namens eiser is verschenen mr. drs. E.C.A. Rijken en ing. T.B. Horbach (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen mr. H. Oderkerk, M.J. Floor-Bakker (taxateur), J.C. Brijde RT (taxateur), P. Schmidt en T.R. Sint. Het beroep is - met toestemming van partijen - gelijktijdig behandeld met de beroepen van eiser met zaaknummers 13/677 tot en met 13/697, het beroep van de [A-BEDRIJF] met zaaknummer 13/392 en het beroep van de [B-BEDRIJF] met zaaknummer 13/391.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een academisch ziekenhuis. Het ziekenhuis betreft een complex van verschillende woz-objecten. [ADRES] is één van die woz-objecten en is het hoofdgebouw van het ziekenhuiscomplex.
2.2.
Het hoofdgebouw heeft bouwdelen met verschillende bouwjaren gelegen in de jaren ‘80 en na 2000. De verschillende bouwdelen van het hoofdgebouw zijn onder andere ziekenhuisdelen, parkeerplaats, gasinstallatie, gemaal, lichtstraat, energiegebouw, radiotherapie, operatiekamers (OK’s), enz.
2.3.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde van het hoofdgebouw verminderd tot € 274.450.500. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. De waarde is als volgt opgebouwd:
Opstallen 217.267.920
Restgrond garage 333.795
Restgrond terrein 2.784.600
Grond 54.065.062
--------------- +
Totaal 274.451.377
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van het hoofdgebouw op de waardepeildatum 1 januari 2011. Hierbij is meer specifiek in geschil:
Ten aanzien van de opstallen:
- of een beroep op interne compensatie mogelijk is bij een onjuiste objectafbakening;
- de toepassing van de werktuigenuitzondering;
- de berekening van de herbouwwaarde van de verschillende bouwdelen;
- de restwaarde;
- de toepassing van de functionele correctiefactoren; en
Ten aanzien van de grond:
- de gehanteerde grondwaarde.
3.2.
De waarde van de restgrond is tussen partijen niet in geschil.
3.3.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het verhandelde ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
Interne compensatie bij onjuiste objectafbakening
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder met betrekking tot de bebouwing uitgegaan is van een onjuiste objectafbakening en ten onrechte een oppervlakte van 1.630 m2 voor [E-BEDRIJF] heeft meegenomen in de waardering van het hoofdgebouw. Verweerder stelt zich echter op het standpunt dat het verwijderen van deze vierkante meters uit het object niet leidt tot vermindering van de WOZ-waarde van het hoofdgebouw. In dit kader beroept verweerder zich op interne compensatie. Uit bladzijde 54 van het jaarverslag 2011 van eiser blijkt dat het grootste deel van het in fasen gerenoveerde klinisch chemisch laboratorium in gebruik is genomen en bij bouwdeel E is een geavanceerde productieapotheek met cleanroom-faciliteiten opgeleverd. Bij de waardering van het hoofdgebouw zijn deze renovaties niet meegenomen.
4.2.
Eiser stelt zich op het standpunt dat nu uitgebreide informatie aan de gemeente is verstrekt en de gelegenheid is geboden tot een opname ter plaatse, het de gemeente niet past de onjuiste afbakening te laten wegvallen tegen de gemiste renovaties. Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat door het verkleinen van het object de waarde voor dit deel verwijderd dient te worden en de waardevermindering niet ongedaan gemaakt kan worden met een beroep op interne compensatie.
4.3.
Dat de gemeente over alle relevante informatie zou hebben beschikt, acht de rechtbank niet relevant. Voor een beroep op interne compensatie is een nieuw feit immers geen vereiste. Interne compensatie is ook mogelijk als verweerder al over de informatie beschikte maar deze om welke reden dan ook over het hoofd heeft gezien. Voorts moet weliswaar het object verkleind worden, maar dit houdt geen automatische vermindering van de waarde in van het object. Eerst dient, eventueel in de beroepsfase, het object afgebakend te worden en pas daarna dient de waarde te worden bepaald. Interne compensatie is, anders dan eiser bepleit, dan ook wel mogelijk. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de door verweerder genoemde renovaties voldoende compensatie opleveren, leidt de onjuiste objectafbakening op zichzelf niet tot een waardevermindering van het hoofdgebouw.
Werktuigenuitzondering
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder gehanteerde methode van gecorrigeerde vervangingswaarde de juiste methode is om het hoofdgebouw te waarderen. Daarbij rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het juist afgebakende hoofdgebouw niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Verweerder hanteert als uitgangspunt bij de waardebepaling voor gebouwen die getaxeerd worden volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde primair dat deze gebaseerd moeten worden op de werkelijke kosten voor het realiseren van de opstallen. Indien recente gegevens niet beschikbaar zijn, wordt overgegaan op de kengetallen uit de Taxatiewijzer en wordt aansluiting gezocht bij de gemiddelde waardes. Verweerder heeft voor het bepalen van de kengetallen aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 8 ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2011.
4.5.
Partijen verschillen van mening over de wijze waarop in de Taxatiewijzer uitvoering zou zijn gegeven aan de toepassing van de werktuigenuitzondering. Eiser stelt zich op het standpunt dat in de door verweerder gebruikte kengetallen ten onrechte installaties zijn begrepen die vallen onder de werktuigenuitzondering als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder e van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). De bouwcomponent installaties dient gemiddeld over het hele hoofdgebouw te worden verminderd tot 60%, aldus eiser.
4.6.
In de Taxatiewijzer met waardepeildatum 1 januari 2011 is zowel in het Algemeen deel als in Deel 8 ziekenhuizen niets opgenomen over de werktuigenuitzondering. De Taxatiewijzer en kengetallen Deel 8 ziekenhuizen met waardepeildatum 1 januari 2012 vermeldt onder paragraaf 4.4 dat er van uit kan worden gegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenuitzondering zouden vallen. Uit de Taxatiewijzers zijn dan ook geen aanwijzingen te halen dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen in de kengetallen zijn meegenomen.
Ook het door eiser overgelegde rapport van [F-BEDRIJF] Adviseurs in bouweconomie van 25 juli 2013 over de bouwkosten van ziekenhuizen (hierna het [F-BEDRIJF]-trapport) bevat dergelijke aanwijzingen niet. Dat uit paragraaf 3.4 van het [F-BEDRIJF]-rapport blijkt dat tot de gebouwgebonden installaties alle installaties worden gerekend die door de aannemer in de bouwopgave worden meegenomen, kan niet tot de conclusie leiden dat hieruit blijkt dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen zijn meegenomen in de kengetallen. Ten eerste betreft het een definitie in het [F-BEDRIJF]-rapport, en niet een definitie uit de Taxatiewijzer. Ten tweede is niet gebleken dat ten aanzien van de referentieobjecten waarop de kengetallen zijn gebaseerd installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen zijn meegenomen in de bouwopgave van de aannemer. Ten derde mondt het [F-BEDRIJF]-rapport uit in de conclusie dat de kengetallen uit de Taxatiewijzer kunnen worden gehandhaafd.
Ook de jurisprudentie waarnaar eiser verwijst, kan eiser niet baten. Anders dan in de uitspraken waarnaar eiser verwijst, ontbreekt ten aanzien van het hoofdgebouw een lijst van aanwezige installaties met een specificatie welke installaties onder de werktuigenuitzondering vallen en welke waarde die werktuigen vertegenwoordigen. De grief faalt.
Investeringen en gemiddelde vervangingswaardes door elkaar gebruikt
4.7.
Voorts is in geschil de door verweerder gehanteerde methode van waarderen waarbij recente investeringskosten en gemiddelde vervangingswaardes gebaseerd op de kengetallen door elkaar worden gebruikt.
4.8.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de herbouwwaarde van de OK’s (€ 19.446 per m2), de nieuwe vijfde verdieping Q (€ 3.300 per m2), Opstal (ziekenhuis F+G) (€ 4.160 per m2) en het nieuwe energiegebouw (€ 4.995 per m2) ruim boven de in de Taxatiewijzer genoemde maximale bouwkosten per vierkante meter voor ziekenhuizen gebouwd na 2000 van € 2.472 per m2 liggen. Voor de overige 21 OK’s ligt het gemiddelde op € 1.950 per m2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder gehanteerde werkwijze waarbij kengetallen en daadwerkelijk gedane investeringen voor verschillende bouwdelen door elkaar worden gebruikt, onjuist is. Een waardering waarbij hapsnap de werkelijke investeringskosten en de gemiddelde vervangingswaardes worden gebruikt, leidt tot een onevenwichtige waardering.
4.9.
De rechtbank overweegt als volgt. De kengetallen zoals neergelegd in de Taxatiewijzer zijn gemiddeldes. De kengetallen zien op gehele ziekenhuiscomplexen die veelal uit verschillende gebouwdelen bestaan zoals poliklinieken, IC, operatiekamers, laboratoria, restaurants, OK’s, bestralingsruimtes, verpleegruimtes, beddenhuizen enz. De kengetallen betreffen derhalve een gemiddelde van duurdere en goedkopere bouwdelen. Verweerder heeft recent gerealiseerde bouwdelen gewaardeerd aan de hand van de werkelijke kosten (OK’s, opstal (ziekenhuis F+G), nieuwe vijfde verdieping en het nieuwe energiegebouw). Voor de overige bouwdelen, die samen geen geheel ziekenhuis vertegenwoordigen, heeft verweerder de kengetallen die zien op een geheel ziekenhuis toegepast. Verweerder miskent hiermee dat de kengetallen al rekening houden met dure bouwdelen als OK’s en energiegebouwen. Het loskoppelen van bepaalde bouwdelen van de kengetallen heeft invloed op de kengetallen voor de overige bouwdelen. De werkwijze van verweerder houdt hiermee geen rekening en is derhalve niet juist. Nu niet van alle bouwdelen daadwerkelijke kosten bekend zijn, zal de rechtbank de bouwdelen waarbij verweerder uit is gegaan van de werkelijke kosten aanpassen door gebruik te maken van de kengetallen.
4.10.
Ten aanzien van de 4 OK’s die gelegen zijn in een ruwbouwdeel uit 1980 zal de rechtbank aansluiten bij het kengetal voor ziekenhuizen jaren ’80 en ’90. Dat de afbouw en installaties van na 2000 zijn, doet daar niet aan af. De rechtbank acht de ruwbouw leidend. Taxeren op basis van de Taxatiewijzer biedt geen ruimte voor het gebruik van verschillende kengetallen voor de ruwbouw, afbouw en installaties uit verschillende jaren. De rechtbank kent aan de 4 OK’s het door eiser genoemde en overigens door verweerder gehanteerde kengetal toe van € 1.950 per m2. De 4 OK’s hebben uitgaande van dit kengetal de volgende waarde:
160 m2 x € 1.950 = € 312.000.
Technische afschrijving: 0
Functionele afschrijving 56,6% voor alleen de ruwbouw (30% x € 312.000 = € 93.600) = 56,6% x € 93.600 = € 52.977,60.
De totale waarde van de 4 OK’s is dan € 312.000 -/- € 52.977,60 = € 259.022,40, hetgeen inclusief BTW leidt tot een waarde van € 308.236.
De door verweerder vastgestelde waarde voor de 4 OK’s dient met een bedrag van € 2.556.243 (€ 2.864.480 -/- € 308.236) verminderd te worden.
4.11.
Ten aanzien van de andere drie bouwdelen, alle gebouwd na 2000, is de rechtbank van oordeel dat een kengetal voor ziekenhuizen van na 2000 (€ 2.247 per m2) op zijn plaats is.
De nieuwe vijfde verdieping van gebouw Q heeft uitgaande van dit kengetal de volgende waarde:
5.200 m2 x € 2.247 = € 11.684.400
Technische afschrijving van 1,4 % op de ruwbouw (30% x € 11.684.400) = 1,4% x € 3.505.320 = € 49.074
Technische afschrijving van 3,0% op de afbouw (30% x € 11.684.400) = 3,0% x € 3.505.320 = € 105.159
Technische afschrijving van 4,3% op installaties (40% x € 11.684.400) = 4,3% x € 4.673.760 = € 200.971
De totale technische afschrijving is € 355.204, zodat de waarde van de nieuwe vijfde verdieping: € 11.684.400 -/- 355.204 = € 11.329.195 bedraagt en inclusief BTW
€13.481.742.
De opstal 2008 (ziekenhuis F+G) heeft uitgaande van voormeld kengetal de volgende waarde:
578 m2 x € 2.247 = € 1.298.766
Ruwbouw is 30% van de waarde: 30% x € 1.298.766 = € 389.629
Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 4,2 % = 373.264
Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 5,9% = 351.241
Afbouw is 30% van de waarde: 30% x € 1.298.766 = € 389.629
Waarde afbouw na technische afschrijving van 9,0 % = € 354.562
Waarde afbouw na functionele afschrijving van 5,9 % = € 333.643
Installaties is 40% van de waarde: 40% x € 1.298.766 = € 519.506
Waarde installaties na technische afschrijving van 13,0%= € 451.970
Waarde installaties na functionele afschrijving van 5,9% = € 425.303
De totale waarde van de opstal (ziekenhuis F+G) bedraagt € 1.110.187 en inclusief BTW € 1.321.123.
Het nieuwe energiegebouw heeft uitgaande van voormeld kengetal de volgende waarde:
1.884 m2 x € 2.247 = € 4.233.348 en inclusief btw € 5.037.684.
4.12.
De door verweerder vastgestelde waarde voor de nieuwe vijfde verdieping dient met een bedrag van € 6.321.425 (€ 19.803.167 -/- € 13.481.742) verminderd te worden.
De door verweerder vastgestelde waarde van de opstal (ziekenhuis F +G) dient verminderd te worden met een bedrag van € 1.124.494 (€ 2.445.618 -/- € 1.321.123).
De door verweerder vastgestelde waarde van het energiegebouw dient verminderd te worden met een bedrag van € 6.160.906 (€ 11.198.590 -/- € 5.037.684).
Gelet op het vorenstaande bedraagt de totale vermindering van de waarde van de opstallen € 16.163.066, zodat de waarde van de opstallen dient te worden verminderd tot € 201.104.860 (€ 217.267.920 -/- € 16.163.068).
Schaalvoordeel
4.13.
Verweerder heeft de opstallen van het hoofdgebouw niet gecorrigeerd wegens enig schaalvoordeel, omdat verweerder van mening is dat geen schaalvoordeel aanwezig is. Ten eerste niet omdat het hoofdgebouw in fases is gebouwd en ten tweede omdat uit de Taxatiewijzer blijkt dat van een schaalvoordeel geen sprake is.
4.14.
Eiser betwist dit en stelt dat er wel sprake is van schaalvoordeel. De ziekenhuizen uit de jaren ’80 en ’90 kennen volgens de Taxatiewijzer vervangingswaardes die variëren van € 1.808 tot € 2.210 per m2. Verweerder hanteert herbouwwaardes voor bouwdelen (A t/m H) uit de jaren ’80 van € 1.950 of € 2.009 per m2, terwijl het hoofdgebouw vele malen groter is dan het standaardtype van 40.000 m2. Gelet op de grootte is een vervangingswaarde onderin de bandbreedte gerechtvaardigd. De constructie van het hoofdgebouw is in de praktijk in belangrijke mate afwijkend van de motivering die ten grondslag ligt aan de constatering in de Taxatiewijzer. Vertegenwoordigers van de bouwbedrijven [C-BEDRIJF] en bouwbedrijf [Bedrijf B] hebben tegenover de taxateur van eiser verklaard dat de visie uit de Taxatiewijzer niet overeenstemt met de praktijk en dat bij objecten boven de 40.000 m2 wel degelijk sprake van een substantiële afname van bouwkosten, aldus eiser.
4.15.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering. Anders dan verweerder stelt, dient derhalve uitgegaan te worden van herbouw van het geheel. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of herbouw van het geheel een schaalvoordeel met zich brengt dat het gebruik van kengetallen onderin de bandbreedte rechtvaardigt. In de Taxatiewijzer en kengetallen, Algemeen deel, waardepeildatum 1 januari 2011 staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Correctie voor grootte bij de gecorrigeerde vervangingswaarde
Voor het maken van een begroting voor de bouwkosten van een nieuw te bouwen object, worden de elementen van een bouwwerk afzonderlijk begroot. In een dergelijke "elementenbegroting" is zichtbaar dat "binnen- en buitenwanden" een belangrijk deel van de kosten vormen. Omdat kleinere bouwwerken relatief veel wanden hebben ten opzichte van grotere bouwwerken leidt dit tot een hogere bouwprijs per vierkante meter. Deze berekening van de bouwprijs per vierkante meter bij verschillende grootte van het gebouw, kan in een grafiek worden weergegeven. De onderstaande grafiek is daarvan een voorbeeld.
(…)
Voor het berekenen van de correctie grootte speelt deze verhouding tussen gevellengte en oppervlakte een doorslaggevende rol. Met name bij gebouwen tussen 100 en 3000 m2 (de range die ook duidelijk blijkt uit de grafiek in de taxatiewijzer) verandert duidelijk de verhouding tussen gevellengte en oppervlakte en dit leidt tot relatief lagere kosten per vierkante meter, bij grotere oppervlakten. Deze verandering van de verhouding gaat uit van de veronderstelling dat gebouwen naar mate ze groter worden, niet alleen langer worden (extra verdiepingen is daarbij ook een vorm van “langere gevels”) maar ook dieper. Het dieper worden van gebouwen gaat echter niet oneindig door. Immers wanneer een gebouw dieper wordt dan bijvoorbeeld ongeveer 30 meter dan ontstaan problemen met daglichttoetreding, ventilatie etc. Vanaf een bepaalde grootte zal dus extra oppervlakte alleen bereikt kunnen worden door het gebouw “langer” te maken (meer verdiepingen). Extra diepte is niet mogelijk of leidt bijvoorbeeld tot het realiseren van binnentuinen die ook weer extra gevels met zich brengen. Vanaf een bepaalde maat heb je dus voor extra vierkante meters steeds evenveel extra gevellengte nodig. Dit leidt ertoe dat naarmate een gebouw groter wordt de lijn in de grafiek nagenoeg horizontaal komt te lopen. Het maakt dan voor de bouwkosten per vierkante meter niet meer uit of een gebouw 15000 m2 groot is of 30000 m2, want zowel de oppervlakte gerelateerde kosten als de gevellengte gerelateerde kosten worden tweemaal zo hoog. Dat leidt er inderdaad toe dat wanneer bij een archetype sprake is van een standaardgrootte van bijvoorbeeld 15000 m2 de correctie grootte nauwelijks relevant zal zijn. Pas wanneer het te taxeren object extreem veel kleiner is (bijvoorbeeld 4000 m2) dan wordt de correctie grootte relevant (nog maar 1%), omdat er dan sprake wordt van een andere oppervlakte/gevel verhouding.
Het verlengen van de grafiek die eerder in de paragraaf staat, leidt daarmee tot een langere nagenoeg horizontale lijn en bij vergelijkingen op dat horizontale lijn stuk (zowel grootte van te taxeren object als standaardgrootte liggen op dat horizontale stuk, dus zijn boven circa 5000 m2) zal er geen sprake zijn van een significante correctie grootte.”
Gelet op de informatie uit de Taxatiewijzer heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een schaalvoordeel. Dat de constructie van het hoofdgebouw in belangrijke mate afwijkend is van de onderbouwing in de Taxatiewijzer heeft eiser wel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt. Een onderbouwing van die stelling ontbreekt. Voorts acht de rechtbank de enkele stelling van eiser dat twee vertegenwoordigers van twee bouwbedrijven tegen de taxateur van eiser gezegd hebben dat er een substantieel voordeel is, onvoldoende om twijfels op te roepen ten aanzien van de informatie in de Taxatiewijzer. Onduidelijk is wie de vertegenwoordigers van de bouwbedrijven zijn, wat hun functie is, wat hen gevraagd is, wat precies hun antwoord is geweest en waar zij deze informatie op hebben gebaseerd.
Gebruik BDB-index
4.16.
Tussen partijen is voorts in geschil of de indexering van de kengetallen voor de opstallen met 2,69% voor de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op basis van de BDB-index terecht is.
4.17.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de kengetallen voor de opstallen terecht geïndexeerd zijn op basis van de BDB-index. In dit kader verwijst verweerder naar de toelichting in paragraaf 1.2 van de Taxatiewijzer en kengetallen, Algemeen deel, waardepeildatum 1 januari 2011 waarin, voor zover hier van belang, het volgende staat:
“
Marktontwikkelingen
Marktontwikkelingen
Bij de actualisatie van de kengetallen voor de taxaties op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van de "BDB-index" voor de ontwikkeling van de bouwkosten in deze periode (Bureau Documentatie Bouw). In deze index is verwerkt de ontwikkeling van de prijzen van bouwmaterialen en van de loonkosten in de bouw. Het gebruik van deze index sluit het beste aan op de uitgangspunten die in de regelgeving vastliggen voor de berekening van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Bij de bepaling van de vervangingswaarde gaat het immers om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen. In de markt zijn er echter ook indices voor de ontwikkeling van de aanbestedingskosten voor bouwwerken. In deze "marktindices" wordt naast de ontwikkeling van de kosten van bouwmaterialen en de loonkosten ook rekening gehouden met de "ontwikkeling van de marges" bij aanbesteding. Deze indices fluctueren veel meer. In tijden van "hoogconjunctuur" laten deze indices een veel hogere stijging zien dan de kosten voor bouwmaterialen en lonen, maar op het moment dat de bouwproductie sterk terugloopt, laten deze indices een daling van de aanbestedingsprijzen zien. Deze fluctuaties in de marges bij aanbesteding behoren niet tot de kosten van een "veronderstelde herbouw" die het uitgangspunt vormt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde berekening.
Door toepassing van de "BDB-index" ontstaat er een globaal inzicht in de kengetallen voor de nieuwe waardepeildatum. Deze geactualiseerde kengetallen worden aan de hand van de (in het WOZ-datacenter) beschikbare en geanalyseerde marktinformatie getoetst en verfijnd. Door deze toetsing aan de marktinformatie wordt gewaarborgd dat de kengetallen (en methodiek) in de taxatiewijzers aansluiten op de markt en dat er ook een geactualiseerde onderbouwing van de kengetallen beschikbaar is op basis van bouwprojecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd.”
Verweerder voegt aan de informatie van de Taxatiewijzer toe dat de beïnvloeding van de herbouwwaarde door conjuncturele invloeden zich uiteindelijk zal vertalen in stijging of daling van loon- en materiaalkosten. Dit sluit aan bij de duur van het totale proces van plannen en bouwen van een ziekenhuis. De BDB-index geeft daarom een goed beeld van de prijsontwikkeling van de herbouwkosten voor ziekenhuizen.
4.18.
Eiser stelt zich op het standpunt dat door gebruik te maken van de BDB-index die enkel rekening houdt met de ontwikkeling van loonkosten en materiaalprijzen en geen rekening houdt met de markt, herbouwwaardes worden vastgesteld die niet aansluiten bij de uitgangspunten van de Wet WOZ. Je verwacht geen verhoging in een dalende markt. In dit kader verwijst eiser met bijlage 15 bij het beroepschrift naar een rapport van TNO, Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010, kostenontwikkelingen van gebouwen in de zorg en specifiek naar een grafiek op pagina 24 van dit rapport.
4.19.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een indexering van 2,69% op basis van de BDB-index, die enkel rekening houdt met loon- en materiaalkosten, gerechtvaardigd is. Gelet op het feit dat er op de waardepeildatum van 1 januari 2011 al langere tijd sprake was van een dalende markt, waarbij bouwbedrijven met kleinere marges genoegen nemen, is voldoende aannemelijk dat ook ziekenhuizen hieruit voordeel kunnen behalen. Het enkel verdisconteren van loon- en materiaalkosten doet daarmee geen recht aan de werkelijkheid. Het gelijk is aan de zijde van eiser en de rechtbank zal de indexering corrigeren door de totale waarde van de opstallen met 2,69% te verminderen tot € 195.695.130 (€ 201.104.860 -/- 2,69% x € 201.104.860).
Restwaarde opstallen
4.20.
Tussen partijen is voorts in geschil de wijze waarop de technische veroudering berekend dient te worden. Hierbij is niet in geschil dat de levensduur van bouwcomponenten verlengd kan worden. Dat de restwaarde uiteindelijk nihil is als de opstal de sloopdatum heeft bereikt, is eveneens niet in geschil.
4.21.
Verweerder stelt zich echter op het standpunt dat de restwaarde gezien moet worden als een onderste gebruikswaarde, en dus aanzienlijk is zolang de bouwcomponent nog in gebruik is en pas afwaardering naar nihil plaatsvindt als er sprake is van voorgenomen sloop.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de restwaarde van een in gebruik zijnde pand altijd een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Voor een pand dat in gebruik is ten behoeve van de gezondheidszorg kan gesteld worden dat dit aan hoge kwaliteitseisen moet voldoen. Die stelling onderbouwt een hogere restwaarde.
4.22.
Eiser stelt zich op het standpunt dat altijd lineair afgeschreven dient te worden naar nihil. In dit kader verwijst eiser naar de volgende documenten:
- “ Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, handreiking voor het vaststellen van de huurprijs van maatschappelijk vastgoed” van de Kopgroep;
- Beleidsregel CI-975/CA-165 van de Nederlandse Zorgautoriteit; en
- De conceptrichtlijn Common Consolidated Corporate Tax Base (CCCTB), artikel 36, eerste lid, onderdeel a. (COM 2011/121).
4.23.
De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De verwijzingen naar een stuk van de Kopgroep, een beleidsregel en een conceptrichtlijn maken niet aannemelijk dat voor een zaak als deze de restwaarde altijd op nihil gesteld moet worden. Deze drie stukken houden immers geen verband met het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar geven slechts uitgangspunten voor het berekenen van een huurprijs (Kopgroep), het opstellen van een exploitatiebegroting of het bepalen van de jaarwinst (CCCTB). Enige relevantie van deze stukken voor het bepalen van de restwaarde in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde is niet gebleken.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gebruikte methode meer recht doet aan de feitelijke situatie waarbij door eiser elk jaar aanzienlijk onderhoud wordt gepleegd aan het hoofdgebouw om dat gebouw te laten voldoen aan de kwaliteits- en veiligheidseisen waaraan ziekenhuizen moeten voldoen. Dergelijk onderhoud, hetgeen vaak ook verbeteringen in zich bergt, verlengt de levensduur van een object en maakt dat nog geenszins de sloopwaarde (nihil) wordt bereikt. De restwaarde van een pand als het onderhavige ziekenhuis representeert, zoals verweerder ook stelt, naar het oordeel van de rechtbank de waarde die het pand heeft aan het einde van de op het moment van taxatie geschatte levensduur en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het gesticht is. De rechtbank gaat hierbij niet uit van de door de Hoge Raad geformuleerde definitie van restwaarde in het arrest van 2 januari 1958, BNB 1958/56 nu de restwaarde bij afschrijving in de winstsfeer naar het oordeel van de rechtbank niet vereenzelvigd kan worden met de restwaarde in het kader van het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Functionele correctiefactoren
4.24.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de functionele veroudering juist is bepaald. Er is rekening gehouden met de investeringen die nodig zijn om het gebouw functioneel te houden. Verweerder is uitgegaan van de gegevens hierover in de Taxatiewijzer.
4.25.
Eiser stelt zich op het standpunt dat rekening dient te worden gehouden met alle toekomstige investeringen, ook als dit verbeteringen betreffen, zodat een functionele correctie van gemiddeld 67% over het hoofdgebouw gerechtvaardigd is.
4.26.
Met de verwijzing naar de Taxatiewijzer heeft verweerder een voldoende overtuigende onderbouwing van zijn standpunt gegeven. Eiser heeft daartegenover geen overtuigende onderbouwing gegeven die aanleiding vormt af te wijken van de Taxatiewijzer. Nu in de door eiser berekende functionele correctie verbeteringen zijn meegenomen, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de functionele correctie hoger moet zijn dan verweerder heeft aangenomen of dat deze correctie 67% zou moeten bedragen. Anders dan eiser stelt is de rechtbank van oordeel dat verbeteringen niet meegenomen dienen te worden. Dan worden immers kosten meegenomen die niet leiden tot een vervangend identiek object, maar tot een vervangend ander object. Nu de gecorrigeerde vervangingswaarde, dus de vervanging van een identiek object, bepaald dient te worden, is het van belang te bepalen wat de kosten zijn voor herbouw van wat er staat op 1 januari 2011, niet van wat er in de toekomst zal komen te staan. Het gelijk op dit punt is derhalve aan verweerder.
De grondwaarde
4.27.
Verweerder heeft de grondwaarde vastgesteld op € 155 per m2 te realiseren brutovloeroppervlakte (bvo). Ter onderbouwing verwijst verweerder naar de grondprijzenbrief van het [G-BEDRIJF] en een aantal grondtransacties in Amsterdam. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat voor bebouwing met 3 verdiepingen of meer een factor wordt gehanteerd, zodat op grond van de grondprijzenbrief er een grondwaarde gehanteerd had moeten worden van € 143 per m2 bvo.
4.28.
Eiser stelt zich op het standpunt dat bij grote percelen grond, zoals bij eiser het geval is, er onderhandelingsruimte bestaat, zodat de grondwaarde lager ligt dan de waarde vermeld in de grondprijzenbrief. Eiser stelt een grondwaarde van € 140 per m2 bvo.
4.29.
De rechtbank is van oordeel dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de grond lager ligt dan de grondwaarde op grond van de grondprijzenbrief van € 143. Ter zitting is gebleken dat er inderdaad onderhandelingsruimte aanwezig is bij uitgifte van grotere percelen grond. Dat hieraan ook uitvoering wordt gegeven blijkt uit de verkoop van grond aan het [H-BEDRIJF]. De rechtbank zal daarom uitgaan van een grondwaarde van € 140 (exclusief omzetbelasting per m2 bvo). De waarde van de ondergrond dient derhalve vastgesteld te worden op 293.115 m2 x 1,19 x € 140 = € 48.832.959.
Slotsom
4.30.
Gelet op het vorenstaande dient de WOZ-waarde van het hoofdgebouw te worden verminderd tot € 247.646.470 (€ 195.695.130 opstallen + € 333.795 restgrond garage + € 2.784.600 restgrond terrein + € 48.832.959 ondergrond). Het beroep is derhalve gegrond.
5.Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.121 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 235, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1,5 omdat sprake is van meer dan vier samenhangende zaken (samenhang met de zaken 13/677 tot en met 13/697)).
Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de kosten van het taxatierapport voor vergoeding in aanmerking komen voor een bedrag van € 5.308 (54 uren x (€ 81,23 + 21% BTW). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een andersluidend oordeel.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van het hoofdgebouw tot € 247.646.470 en vermindert de aanslagen OZB 2012 overeenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 7.429,
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 310 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. J.P.A. Boersma en mr. M.C. van As, rechters, in tegenwoordigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2013.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.