Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Hoorn
Zaaknr/repnr.: 434315 EJ VERZ 13-22
Uitspraakdatum: 14 oktober 2013
Vonnis in de zaak van verzoekers ex artikel 96 Wetboek van burgerlijke Rechtsvordering in de zaak van:
1.
.
[eiser sub 1],wonende te [plaats],
[eiser sub 1],wonende te [plaats],
2.
[eiser sub 2],wonende te [plaats],
3.
[eiser sub 3],wonende te [plaats]
4.
[eiser sub 4],wonende te [plaats]
5.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid New Basic Hoorn B.V.,rechtsgeldig vertegenwoordigd door
[naam],gevestigd te Hoorn
[naam],gevestigd te Hoorn
6.
[eiser sub 6],wonende te [plaats],
7.
[eiser sub 7], wonende te [plaats]
8.
[eiser sub 8],wonende te [plaats]
9.
[eiser sub 9], wonende te [plaats]
10.
[eiser sub 10], wonende te [plaats]
11.
[eiser sub 11], wonende te [plaats]
hierna gezamenlijk verder ook te noemen:[eisers], en
de vereniging Belangenvereniging Résidence Markermeer, statutair gevestigd te [plaats], [adres] [plaats],
hierna verder te noemen de Belangenvereniging,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie
gemachtigde: mr. A. Lof, advocaat te Heerhugowaard
tegen
de vennootschap onder firma [naam gedaagde],
gevestigd te [plaats]
verwerende partij in conventie, eisende partij in reconventie
verder ook te noemen: [de camping]
gemachtigde: L.J. Hoek.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
Voor het procesverloop verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- het gezamenlijk verzoek van partijen houdende een eis in conventie en een eis in reconventie met producties;
- de aantekeningen van hetgeen is besproken tijdens de terechtzitting op 24 mei 2013,
- de akte aanvulling tevens wijziging van eis aan de zijde van[eisers] met producties;
- de akte aan de zijde van [camping] met producties;
- de antwoordakte aan de zijde van[eisers]
Vervolgens is op vandaag uitspraak bepaald.
De feiten
in conventie en in reconventie
1.
De kantonrechter neemt de volgende feiten als vaststaand aan, omdat deze door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij niet of niet voldoende zijn betwist.
a. Europarcs Investments B.V. (hierna: Europarcs) heeft aan een aantal personen, waaronder[eisers], een of meer chalets, gelegen op het park Résidence Markermeer (hierna: het park) te De Hulk, verkocht en geleverd.
b. Bij akte van 7 januari 2011 heeft [camping] van Europarcs geleverd gekregen “
het recreatiebedrijf ‘Residence Markermeer’ met bedrijfsgebouwen, wegen, groenstroken en infrastructuur voor zover geen eigendom van derden”.
het recreatiebedrijf ‘Residence Markermeer’ met bedrijfsgebouwen, wegen, groenstroken en infrastructuur voor zover geen eigendom van derden”.
c. Een deel van de eigenaren van het park heeft zich verenigd in de Belangenvereniging.
d. Tussen leden van de Belangenvereniging, enerzijds, en [de camping], anderzijds, heeft meermalen overleg plaatsgevonden over een aantal onderwerpen, waaronder de hoogte en betaling van parkbijdragen en de verantwoordelijkheid voor onderhoud van wegen.
De geschillen
in conventie en in reconventie
2.
[Eisers] en de Belangenvereniging vorderen in conventie, na eiswijziging,
I [de camping] te veroordelen tot nakoming van de verplichting:
a. herstelwerkzaamheden aan de bestrating uit te voeren overeenkomstig de offerte van aannemingsbedrijf Molenkamp d.d. 15 februari 2011;
b. het verwijderen van beplanting aan de slootkanten van het park;
c. het schoonmaken van de straatverlichting en het vervangen van de lampen op het park;
d. het ter beschikking stellen van het parkeerterrein voor bezoekers.
te bepalen dat de bewoners hun verplichtingen tot betaling van de parkkosten mogen opschorten totdat de hiervoor onder a. genoemde werkzaamheden zijn verricht;
te verklaren voor recht dat [de camping] niet gerechtigd was om vanaf 1 januari 2011 tot en met 1 maart 2012 op in rekening gebrachte energiekosten een opslag in rekening te brengen en de hoogte van de energiekosten zelf vast te stellen op het bedrag dat de nutsleveranciers aan [de camping] in rekening hebben gebracht.
3. ‘
[Camping]vordert in reconventie veroordeling van:
- [eiser 1] tot betaling van € 3.027,09;
- [eiser 2] tot betaling van € 11.906,92;
- [eiser 3] tot betaling van € 2.355,88;
- [eiser 4] tot betaling van € 1.896,54;
- New Basic Hoorn tot betaling van € 5.314,86;
- [eiser 7] tot betaling van € 1.217,63;
- [eiser 8] tot betaling van € 2.525,18
- [eiser 9] tot betaling van € 955,92;
- [eiser 10] tot betaling van € 1.147,41;
- [eiser 11] tot betaling van € 555,13; en
- veroordeling van de Belangenvereniging om binnen twee weken na het wijzen van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte tot vestiging van een opstalrecht (betreffende het elektriciteitsnet van het park).
4.
Op de stellingen van partijen zal, voor zover nodig, hierna worden ingegaan.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
5.
Dit geschil heeft voor een belangrijk deel betrekking op de vraag welke rechten en plichten partijen ten opzichte van elkaar hebben. Voor de beantwoording van die vraag is mede van belang wat[eisers] destijds met Europarcs hebben afgesproken.
6.
De kantonrechter gaat ervan uit dat de eigenaren allen hun chalet onder identieke voorwaarden van Europarcs hebben gekocht en geleverd gekregen. De leveringsakte bepaalt, voor zover hier van belang:
“…
Artikel 5
Reglement/werkzaamheden en diensten-
1.
De koper is gehouden tot naleving van het parkreglement, dat regels bevat voor de eigenaren en de gebruikers van het chaletpark, waarvan het verkochte deel uitmaakt.
De verkoper zal ten behoeve van de koper (die ter zake rechthebbende is) werkzaamheden en diensten verrichten met betrekking tot het chaletpark en het gebruik van het verkochte; welke werkzaamheden en diensten verricht dienen te worden door de verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger.
Deze werkzaamheden en diensten bestaan uit het schoon- en vrijhouden van de wegen en paden van het park, het algemeen toezicht op het park, de verlichting van de wegen en paden van het park en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het park.
Als tegenprestatie voor het verrichten van die werkzaamheden en diensten zal de koper per kalenderjaar een vergoeding verschuldigd zijn aan de verkoper of een door deze aan te wijzen derde. Deze vergoeding dient te worden betaald voor één januari van elk jaar. Deze vergoeding bedraagt voor het lopende jaar (op jaarbasis) zeven honderd acht en zestig euro en vijf en zeventig eurocent (€ 768,75) inclusief de ter zake van de dienst(en) verschuldigde omzetbelasting (het betreft het thans geldend laag omzetbelastingtarief); met dien verstande dat de voormelde jaarlijkse vergoeding inclusief omzetbelasting nooit minder zal bedragen dan genoemde zeven honderd acht en zestig euro en vijf en zeventig eurocent (€ 768,75).
Voormeld bedrag (hierna ook te noemen: de vergoeding) zal jaarlijks worden aangepast aan de hand van het verloop van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag -hierna te noemen C.B.S.”- te publiceren Consumenten Prijsindexcijfer Alle Huishoudens, reeks (niet-afgeleid), op basis van 2000 = 100, met dien verstande dat de vermelde jaarlijkse vergoeding nooit minder zal bedragen dan zeven honderd acht en zestig euro en vijf en zeventig eurocent (€ 768,75).
De verwijdering van het centraal ingeleverde huisvuil en het doorgeven van televisiesignalen worden tegen afzonderlijke vergoeding in rekening gebracht.
…
Artikel 6
Energielasten en belastingen
1.
Kosten verbonden aan het gebruik van gas, water en electriciteit (met opslagpercentage), komen voor rekening van koper, alsmede de zuiveringslasten en zakelijke belastingen, zoals onder andere”:
-
…
…
-
rioolrechten;
rioolrechten;
-
…
…
-
reinigingsrechten;
reinigingsrechten;
-
afvalstoffenheffing.
afvalstoffenheffing.
…”
7.
Van de leveringsvoorwaarden maken ook deel uit de “
Algemene Bepalingen Résidence Markermeer”. In de considerance daarvan staat, voor zover hier van belang, vermeld:
Algemene Bepalingen Résidence Markermeer”. In de considerance daarvan staat, voor zover hier van belang, vermeld:
“…
De verschenen persoon, …, verklaarde:
…
- dat de Vennootschap zorg zal (doen) dragen voor:
- het parkbeheer, de verlichting van wegen en paden, het schoon- en vrijhouden van wegen en paden en het gebruik van de kosteloze faciliteiten, waarvoor koper een jaarlijkse parkbijdrage is verschuldigd;
- voor de verwijdering van het huisvuil vanaf centrale verzamelpunten; de verwijdering van het huisvuil vanaf een centraal verzamelpunt geschiedt tegen een afzonderlijke vergoeding;
- de Beheerder is uitsluitend verplicht een door hem samengesteld pakket van televisiesignalen door te leveren hetgeen tegen afzonderlijke vergoeding. De Beheerder heeft het recht deze verplichting over te dragen;
- dat noodzakelijke werkzaamheden -zoals onderhoud, herstel en vernieuwing- aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij het Park behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, door de Vennootschap (of de door hem aan te wijzen vertegenwoordiger) worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de kavels in het Park in rekening worden gebracht;
…”
De openstaande rekeningen
8.
De kantonrechter zal eerst ingaan op de vorderingen van [de camping]. Uit een later door [de camping] overgelegde lijst blijkt dat de volgende bedragen openstaan:
- [eiser 1] € 4.882,42;
- [eiser 2] € 14.885,64;
- [eiser 3] € 3.568,31;
- [eiser 4] € 1.896,54;
- New Basic Hoorn € 7.679,46;
- [eiser 7] € 73,76;
- [eiser 8] € 3.737,61
- [eiser 9] € 1.371,75;
- [eiser 10] € 1.988,12;
- [eiser 11] € 712,43
Die bedragen zien op parklasten (stageld) en GWE-rekeningen.[eisers] betwisten de juistheid daarvan. Zij stellen dat op 20 april 2011 is afgesproken dat de parklasten € 875,00 inclusief btw zouden bedragen. Volgens[eisers] wordt er een te hoog bedrag aan parklasten in rekening gebracht.
9.
De stellingen van[eisers] op dit punt zijn onjuist. Uit de brief d.d. 25 april 2011 met daarin weergegeven de afspraken van 20 april 2011, moet worden afgeleid dat het voorstel van [eiser 9] en [eiser 1] (namens de eigenaren) was dat er (exclusief 6 procent btw) € 824,00 voor parklasten, € 162,00 voor CAI en € 123,00 voor afvalkosten betaald zou worden. Als definitieve oplossing over de parklasten staat in de brief vermeld “
€ 845,00 incl. BTW, (dat is € 1,56 meer dan jullie voorstel)” Uit die passage leidt de kantonrechter af dat niet is afgesproken dat in de parklasten ook de CAI en de afvalkosten zijn meegenomen. Die mag [de camping] daarom afzonderlijk in rekening brengen. Dat een eigenaar geen gebruik maakt van de centrale afvalverwerking, laat onverlet dat [camping] die kosten wel aan alle eigenaren in rekening mag brengen.
€ 845,00 incl. BTW, (dat is € 1,56 meer dan jullie voorstel)” Uit die passage leidt de kantonrechter af dat niet is afgesproken dat in de parklasten ook de CAI en de afvalkosten zijn meegenomen. Die mag [de camping] daarom afzonderlijk in rekening brengen. Dat een eigenaar geen gebruik maakt van de centrale afvalverwerking, laat onverlet dat [camping] die kosten wel aan alle eigenaren in rekening mag brengen.
10.
Over de GWE-rekeningen hebben[eisers] aangevoerd dat zij bereid zijn de kosten op basis van de dan geldende tarieven te betalen, maar zij weigeren de meerkosten te voldoen. Ook dit standpunt is onjuist. Uit de leveringsakte, waarbij aangenomen mag worden dat [de camping] de verplichtingen van Europarcs heeft overgenomen, blijkt dat[eisers] en Europarcs destijds zijn overeengekomen dat Europarcs bevoegd was een opslag te berekenen over de kosten van gas, water en elektriciteit. Aangenomen kan worden dat de rechten en plichten ter zake door Europarcs zijn overgedragen aan [de camping]. Weliswaar hebben[eisers] correspondentie met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) overgelegd waaruit volgens hen zou blijken dat zij de meerkosten niet zouden hoeven te betalen, maar dat valt uit die correspondentie niet af te leiden. De NMa stelt slechts vast dat Europarcs destijds een netbeheerder (met vergunning) had moeten aanwijzen voor het op het park gelegen elektriciteitsnet en dat dit niet is gebeurd. Parkeigenaren zelf komen niet in aanmerking voor zo’n vergunning. Ter relativering daarvan merkt de NMa ook op dat parkbeheerders vaak van regionale beheerders onvoldoende medewerking krijgen om een netbeheerder aan te kunnen wijzen. In dat geval kan slechts worden voorkomen dat een parkbeheerder zonder vergunning elektriciteit levert door de levering helemaal stop te zetten. Dat zal de bedoeling van[eisers] niet zijn geweest. Dit handelen van Europarcs en [de camping] leiden dan ook niet tot de conclusie dat zij geen opslag voor de doorlevering van gas, water en elektriciteit mochten rekenen.
11.
Het voorgaande neemt niet weg dat[eisers] het recht hadden en hebben zelf een energieleverancier te zoeken. Voor het geval de parkbeheerder dat weigert, is hij schadeplichtig, aldus de NMa. Die schade bestaat dan uit het verschil tussen de aan de parkbeheerder te betalen vergoeding en het bedrag dat aan die andere leverancier betaald zou moeten worden. Onvoldoende inzichtelijk hebben[eisers] gemaakt dat zij daadwerkelijk hebben geprobeerd een andere leverancier te zoeken en dat [de camping] heeft geweigerd daar medewerking aan te verlenen. Tot slot hebben[eisers] onvoldoende inzicht gegeven in het bedrag van de schade. De conclusie is dat zij, voor zover zij wel voor vergoeding vatbare schade hebben geleden, de omvang daarvan dermate onzeker en beperkt is, dat zij die nu niet kunnen verrekenen met hetgeen zij krachtens de overeenkomst aan [de camping] verschuldigd zijn. Daarvoor zullen zij een aparte procedure moeten beginnen.
12.
De hoogte van de door [camping] gestelde vorderingen staat daarmee vast. Het beroep op het opschortingsrecht faalt, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen. Nu[eisers] overigens geen of onvoldoende verweer tegen de vorderingen hebben gevoerd, zal de kantonrechter de vorderingen van [de camping] tot betaling van geldbedragen toewijzen. Daarbij kan hij niet meer toewijzen dan in de eis (het petitum) van [camping] is geformuleerd.
Het opstalrecht
13.
De vordering van [de camping] om de Belangenvereniging te veroordelen mee te werken aan het vestigen van een opstalrecht, zal worden afgewezen. [de camping] heeft zelf ter zitting verklaard pas tot vestiging van het opstalrecht bereid te zijn nadat de Belangenvereniging en/of de eigenaren de in verband met deze problematiek door [de camping] gemaakte advocaatkosten heeft betaald.
De onderhoudsverplichtingen van [de camping]
14.
Dan de vorderingen van[eisers] en de Belangenvereniging. Jegens de Belangenvereniging heeft [camping] niet een dergelijke verplichting, zodat het door de Belangenvereniging gevorderde in zoverre wordt afgewezen.
15.
Volgens[eisers] komt [de camping] haar onderhoudsplicht ter zake van de wegen op het park niet na. [de camping] betwist dat. De kantonrechter is hierover van oordeel dat [de camping], gelet op de afspraken zoals neergelegd in de brief van 25 april 2011, de kosten van het wegenonderhoud dient te dragen. Echter, dat [de camping] zonder voorbehoud heeft toegezegd dat zij zou zorg dragen voor het wegenonderhoud volgens de offerte van Molenkamp d.d. 15 februari 2011, heeft [de camping] betwist en is overigens onvoldoende door[eisers] onderbouwd. Ter onderbouwing van het gebrekkige onderhoud van de wegen op het park verwijst[eisers] naar een aantal foto’s en naar de offerte van Molenkamp uit 2011. Dat is echter onvoldoende om aan te nemen dat het wegennet op het park van zodanig (slechte) kwaliteit is, dat [de camping] deze moet opknappen. Van[eisers] had ten minste mogen worden verwacht dat zij concreet zou stellen op basis van welke criteria zij tot haar stelling komt. Nu zij dat heeft nagelaten, komt de kantonrechter er niet aan toe een deskundige onderzoek naar de staat van onderhoud te laten doen.
16.
Dan de gevorderde veroordeling van [de camping] om de beplanting aan de slootkanten van het park te verwijderen. Ook deze vordering wordt afgewezen.[eisers] zijn pas met de akte van 21 juni 2013 met deze eis gekomen. Van hen mocht - gelet op de in de artikelen 20 en 21 Rv neergelegde verplichtingen onredelijke vertraging te voorkomen en de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig aan te voeren - in dat stadium van de procedure worden verwacht dat zij uitvoerig zouden omschrijven en onderbouwen wat er volgens hen mis is met die beplanting en waarom het, gelet op de contractuele verhoudingen tussen partijen, aan [de camping] is om de overtollige beplanting te verwijderen. Daarmee zijn zij pas gekomen in hun (antwoord)akte van 19 augustus 2013 en, daarmee, te laat. Hun stellingen ter zake blijven daarom buiten beschouwing.
17.
Over de straatverlichting zijn partijen het eens dat het aan [de camping] is om die te onderhouden. Zij verschillen wel van mening of [de camping] dat (voldoende) doet. De kantonrechter heeft geen behoefte aan (uitvoerige) bewijslevering op dit punt. Gelet op de aard van de gevorderde veroordeling en omdat er geen wezenlijke discussie is tussen partijen over de omvang van de onderhoudsplicht, zal de kantonrechter de gevorderde veroordeling ten opzichte van[eisers] op dit punt uitspreken.
18.
De gevorderde veroordeling betreffende het parkeerterrein voor bezoekers wordt afgewezen. Onvoldoende onderbouwd hebben[eisers] waarom [de camping] gehouden is het thans gesloten deel van het parkeerterrein open te houden.
opschortingsrecht
19.
Zoals hiervoor al is vastgesteld, is niet gebleken dat [de camping] nalatig is betreffende het onderhoud van de wegen op het park. Er is dan ook geen bevoegdheid om betalingen in verband daarmee op te schorten. Nog daargelaten dat het niet-betalen van de rekeningen voor gas, water en elektra in een te ver verwijderd verband staan tot het gestelde opschortingsrecht.
energiekosten
20.
De gevorderde verklaring voor recht betreffende de energiekosten wordt afgewezen. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor onder 10 en 11 is overwogen en beslist.
21.
De proceskosten komen voor rekening van[eisers] en de Belangenvereniging als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij, terwijl de proceskosten in reconventie wegens de nauwe samenhang van de zaak in conventie en die in reconventie worden vastgesteld op nihil.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Veroordeelt [camping] jegens[eisers] tot nakoming van de op zich genomen verplichting tot het schoonmaken van de straatverlichting en het vervangen van de lampen op het park.
Veroordeelt[eisers] en de Belangenvereniging in de proceskosten, die tot heden voor [de camping] worden vastgesteld op een bedrag van € 112,00 aan griffierecht en een bedrag van
€ 400,00 voor salaris van de gemachtigde van [de camping].
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
Veroordeelt [eiser 1] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 3.027,09.
Veroordeelt [eiser 2] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 11.906,92.
Veroordeelt [eiser 3] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van
€ 2.355,88.
Veroordeelt [eiser 4] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 1.896,54.
Veroordeelt New Basic Hoorn om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van
€ 5.314,86.
Veroordeelt [eiser 7] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 73,76.
Veroordeelt [eiser 8] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 2.525,18.
Veroordeelt [eiser 9] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 955,92.
Veroordeelt [eiser 10] om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van
€ 1.147,41.
Veroordeelt Bonne-De Jonge om aan [de camping] tegen kwijting te betalen een bedrag van
€ 555,13.
Veroordeelt[eisers] en de Belangenvereniging in de proceskosten, die tot heden voor
[de camping] worden vastgesteld op nihil.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2013 door mr. W.A. Swildens, kantonrechter, bijgestaan door de griffier.
De griffier
De kantonrechter