ECLI:NL:RBNHO:2013:13916

• Datum uitspraak: 16 december 2013
• Publicatiedatum: 4 april 2014
• Zaaknummer: 2353105 / EJ VERZ 13-16
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot benoeming deskundige in huurprijswijziging niet ontvankelijk verklaard

In deze zaak hebben Jump Out B.V. en een tweede eiser een verzoek ingediend tot benoeming van een deskundige op basis van artikel 7:304 lid 2 BW, met als doel advies te verkrijgen over de huurprijs van een bedrijfsruimte aan de Boulevard Barnaart 67 te Zandvoort. De verzoekers stelden dat er al sinds 19 september 2012 overleg plaatsvond over de huurprijs, maar Riche, de verweerster, betoogde dat de verzoekers niet ontvankelijk verklaard moesten worden omdat zij geen redelijke termijn voor overleg hadden gegeven. De mondelinge behandeling vond plaats op 22 november 2013, waarbij de verzoekers hun standpunt verdedigden en Riche haar verweer toelichtte.

De kantonrechter oordeelde dat Jump Out en de tweede eiser niet ontvankelijk waren in hun verzoek. De rechter stelde vast dat de verzoekers Riche slechts drie werkdagen hadden gegeven om te reageren op hun voorstel tot huurprijswijziging, wat niet voldeed aan de vereisten voor een redelijk overleg. De rechter verwees naar een arrest van de Hoge Raad van 4 oktober 2013, waarin werd benadrukt dat voor ontvankelijkheid van een verzoeker in een dergelijk geval vereist is dat er daadwerkelijk overleg heeft plaatsgevonden. De kantonrechter concludeerde dat er geen sprake was van een redelijke termijn voor overleg en dat de verzoekers in hun verzoek niet ontvankelijk moesten worden verklaard.

De beslissing van de kantonrechter was dat Jump Out en de tweede eiser niet ontvankelijk werden verklaard in hun verzoek en dat zij als in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten werden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Riche werden begroot op € 400,-. Deze beschikking werd gegeven door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 16 december 2013.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – locatie Haarlem

Rep.nr.: 2353105 / EJ VERZ 13-16

datum uitspraak: 16 december 2013

BESCHIKKING BENOEMING DESKUNDIGE (artikel 7:304 lid 2 BW)

inzake

1.

JUMP OUT B.V. te Zandvoort

2.

[eiser 2] te [woonplaats]

verzoekers

hierna te noemen: Jump Out en[eiser 2]

gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning

tegen:

HOTEL & BEACHCLUB RICHE ONTWIKKELING B.V.

te Amsterdam

verweerster

hierna te noemen: Riche

gemachtigde: mr. W.J.M. Sengers

Het verloop van de procedure

Op 5 september 2013 hebben Jump Out en[eiser 2] een verzoek ingediend als omschreven in artikel 7:304 lid 2 BW, strekkende tot benoeming van een deskundige met de opdracht

advies uit te brengen over de hoogte van de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de Boulevard Barnaart 67 te Zandvoort. Op 15 november 2013 heeft Riche een

verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2013. Jump Out en[eiser 2] hebben op voorhand nog nadere producties overgelegd.

De feiten

1.

Met ingang van 1 januari 2002 heeft de vennootschap onder firma Jump Out V.O.F., waarvan[eiser 2] vennoot was, van de rechtsvoorgangster van Riche gehuurd de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan de Boulevard Barnaart 67 te Zandvoort. Deze bedrijfsruimte zal hierna “het gehuurde” worden genoemd.

2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, derhalve tot en met 1 januari 2007 en vervolgens te verlengen met nog eens vijf jaar, derhalve tot en met 1 januari 2012.

3.

In 2010 is Jump Out opgericht en is Jump Out V.O.F. uit het handelsregister uitgeschreven.[eiser 2] is directeur / groot aandeelhouder van Jump Out.

4.

De huidige huurprijs van het gehuurde bedraagt € 4.744,46 per maand, inclusief BTW. De huurprijs is, behoudens indexeringen, de afgelopen vijf jaar voor het indienen van dit verzoekschrift, niet aangepast.

5.

Op 6 maart 2012 heeft[eiser 2] aan Key-Stefels makelaardij geschreven:
“(…) Maar goed om toch iets neer te leggen kom ik met het volgende voorstel: een huurprijs tussen de € 2000 en € 2500 per maand een contract voor 5 jaar met 5 optiejaren. (…)”

6.

Op 19 september 2012 heeft de toenmalig raadsman van Jump Out en[eiser 2] aan de toenmalig eigenaar van het gehuurde, Nedstede Bouw B.V., een taxatierapport betreffende de huurprijs van het gehuurde van makelaar J. Duijn van 10 augustus 2012 toegezonden en voorgesteld in overleg te treden om te komen tot vaststelling van een huurprijs die marktconform is.

7.

Op 16 mei 2013 is Riche eigenaar van het gehuurde geworden.

8.

Bij brief van 30 augustus 2013 heeft de gemachtigde van Jump Out en[eiser 2] aan Riche voorgesteld de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 september 2013 te verlagen tot € 1.500,- per maand. Voor het geval Riche daarmee niet zou instemmen, is voorgesteld de huurprijs bindend door Duijn Horecamakelaars te Amsterdam te laten vast stellen. Tot slot is aangekondigd dat, indien op woensdag
4 september 2013 niet positief zou zijn gereageerd, een verzoek ex artikel 7:304 BW zou worden ingediend.

9.

In reactie daarop heeft de gemachtigde van Riche bij brief van 2 september 2013 aan de gemachtigde van Jump Out en[eiser 2] laten weten dat zij verwachtte de voorstellen die week met Riche te kunnen bespreken.

Beoordeling van het verzoek

1.

Riche heeft in haar verweer primair betoogd dat Jump Out en[eiser 2] in hun verzoek niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden dan wel dat dit verzoek moet worden afgewezen. Door op 30 augustus 2013 een voorstel tot wijziging van de huurprijs te doen en al op 5 september 2013 het onderhavige verzoek in te dienen, hebben Jump Out en[eiser 2] aan Riche geen redelijke termijn voor een reactie gegeven. Van het in artikel 7:304 BW vereiste overleg is dan ook geen sprake geweest.
Voor zover Jump Out en[eiser 2] wel ontvankelijk zouden zijn, kan Riche zich niet verenigen met benoeming van Duijn Horecamakelaars, maar verzoekt zij benoeming van AWHoreca Makelaars te Amersfoort of Adhoc Horecamakelaars te Gouda.

2.

Volgens Jump Out en[eiser 2] zijn zij wel degelijk ontvankelijk in hun verzoek. Gelet op de onder 5 en 6 genoemde feiten, vindt overleg over de huurprijs al sinds 19 september 2012 plaats. Op 30 augustus 2013 heeft de gemachtigde van Jump Out en[eiser 2] aan Riche een redelijke termijn gegeven om te reageren op zijn voorstellen, welke termijn Riche heeft laten verlopen terwijl zij ook na 5 september 2013 niets meer van zich heeft laten horen.
Jump Out en[eiser 2] houden voorts vast aan benoeming van Duijn Makelaars, maar hebben voorts geen bezwaar tegen een door de kantonrechter uit te kiezen deskundige voor zover deze voorheen zitting had in de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC).

3.

De kantonrechter oordeelt als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 oktober 2013 (ECLI: NL:HR:2013:856) overwogen:
“De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis en van een advies van een door partijen gezamenlijk (…) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen (…). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. (…) Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisten zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. (…) Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 BW lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. (…)”

4.

De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval niet is voldaan aan voormelde criteria betreffende het door partijen te voeren overleg. Jump Out en[eiser 2] hebben uitgaande van hun voorstellen van 30 augustus 2013 Riche slechts drie werkdagen gegund om te reageren. Dat is, mede gelet op de gevolgen die een huurprijswijziging ook voor een verhuurder kan hebben, geen redelijke termijn waardoor van overleg in voormelde zin de facto geen sprake is geweest. Dat Riche onnodig traag heeft gereageerd of zou reageren, is gesteld noch gebleken en gelet op de reactie van haar gemachtigde zoals bedoeld in 9 van de feiten, ook niet aannemelijk. Dit betekent dat Jump Out en[eiser 2] in hun verzoek niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.

5.

De onder 5 en 6 van de feiten weergegeven correspondentie maakt het oordeel niet anders. Niet alleen is die correspondentie niet gericht aan Riche (terwijl ook niet gesteld of gebleken is dat deze haar later alsnog heeft bereikt), evenmin is gebleken dat deze correspondentie heeft geleid tot enig overleg of dat Jump Out en[eiser 2] daarop hebben aangedrongen. Uit de voorstellen valt ook niet af te leiden dat deze zien op een huurprijswijziging ex artikel 7:304 BW.

6.

De conclusie is derhalve dat Jump Out en[eiser 2] niet ontvankelijk zijn in hun verzoek en dat zij als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten zullen worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

- verklaart Jump Out en[eiser 2] niet ontvankelijk in hun verzoek;

veroordeelt Jump Out en[eiser 2] in de kosten van deze procedure die aan de zijde van Riche tot op heden worden begroot op € 400,-.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.