Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknummer/rolnummer: 419491 \ CV EXPL 12-5652
Uitspraakdatum: 20 maart 2013
Vonnis in de zaak van:
de vereniging Woningbouwvereniging Langedijk, gevestigd en kantoorhoudende te Noord-Scharwoude
eisende partij
verder ook te noemen: Woningbouwvereniging
gemachtigde: C.T. Snijder, gerechtsdeurwaarder
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats]
gedaagde partij
verder ook te noemen: [huurder]
gemachtigde: Budget- en Schuldhulp Noord-Holland
1.Het procesverloop
Woningbouwvereniging heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding van 9 oktober 2012 met producties.
Woningbouwvereniging heeft bij akte haar eis verminderd.
[huurder] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie gelast, die is gehouden op 11 februari 2013, in aanwezigheid van Woningbouwverening en haar gemachtigde en [huurder sub 2], vergezeld door de heer H.J. Winter van Budget- en Schuldhulp Noord-Holland.
Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Ten slotte is uitspraak bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met Woningbouwvereniging als verhuurster en [huurder] als huurder betreffende de woning gelegen aan het adres [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 562,67 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen (hierna te noemen: de huurovereenkomst).
2.2.
Bij vonnis van 21 december 2011 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [huurder] veroordeeld tot ontruiming van de woning, indien [huurder] niet voor 21 januari 2012 alsnog de achterstallige huurpenningen en rente aan Woningbouwvereniging voldoet, dan wel een acceptabele betalingsregeling treft, die stipt wordt nagekomen.
2.3.
[huurder] heeft op 25 januari 2012 de huurachterstand tot en met december 2011 ad
€ 4.429,02 betaald aan Woningbouwvereniging.
€ 4.429,02 betaald aan Woningbouwvereniging.
2.4.
[huurder] is in gebreke gebleven met betaling van de huur over juli en augustus 2012.
2.5.
Vanaf september 2012 betaalt [huurder] maandelijks € 132,62 ter voldoening van de huurachterstand.
3.Het geschil
3.1.
Woningbouwvereniging vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering van eis, ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke veroordeling tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis, tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.250,68 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, tot betaling van alle kosten voortvloeiende uit de gedwongen ontruiming en tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
Daarbij stelt Woningbouwvereniging – kort weergegeven – dat zij op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst € 2.250,68 van [huurder] te vorderen heeft. Woningbouwvereniging zag zich derhalve genoodzaakt de vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Woningbouwvereniging stelt voorts dat sprake is van herhaalde wanprestatie en dan ook niet van haar kan worden verlangd dat [huurder] nog langer in het genot van het gehuurde wordt gelaten. Daarnaast maakt Woningbouwvereniging aanspraak op buitengerechtelijke kosten van € 168,75, de B.T.W. daarover van € 32,06 en wettelijke rente vanaf 31 augustus 2012 van € 3,66.
3.3.
[huurder] heeft Budget- en Schuldhulp Noord-Holland gemachtigd zijn zaken te behartigen en hem te vertegenwoordigen. Hij heeft hiervan een schriftelijke machtiging overgelegd. Budget- en Schuldhulp Noord-Holland stelt dat [huurder] bij haar in de voorbereidingsfase van budgetbeheer en schuldhulpverlening zit. Zij verzoekt geen opzegging en ontruiming uit te spreken, omdat zij nog bezig is alle schulden in kaart te brengen en met Woningbouwvereniging een betalingsregeling te treffen.
3.4.
Bij de beoordeling zal zo nodig nog nader op de standpunten van partijen worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [huurder] een huurachterstand van twee maanden heeft laten ontstaan. [huurder] stelt echter dat Woningbouwvereniging ten onrechte een procedure is gestart. Het vonnis van 21 december 2011 is een jaar geldig, er is slechts sprake van een huurachterstand van twee maanden en [huurder] betaalt vanaf september 2012 maandelijks € 132,62 om de achterstand in te lopen. Dit bedrag is afgesproken als aflossingsbedrag, aldus steeds [huurder] Hij verweert zich daarom ook tegen betaling van de griffiekosten.
4.2.
De kantonrechter constateert dat de huurachterstand, waarop het vonnis van
21 december 2011 ziet, op 25 januari 2012 volledig is voldaan en dat de huidige vordering betrekking heeft op een nieuwe huurachterstand, namelijk over de maanden juli en augustus 2012. Woningbouwvereniging heeft derhalve, anders dan [huurder] stelt, terecht kunnen besluiten de vordering ter incassering uit handen te geven en zo nodig een procedure te starten.
21 december 2011 ziet, op 25 januari 2012 volledig is voldaan en dat de huidige vordering betrekking heeft op een nieuwe huurachterstand, namelijk over de maanden juli en augustus 2012. Woningbouwvereniging heeft derhalve, anders dan [huurder] stelt, terecht kunnen besluiten de vordering ter incassering uit handen te geven en zo nodig een procedure te starten.
4.3.
Voorafgaand aan de comparitie heeft de gemachtigde van Woningbouwvereniging verklaard dat [huurder] zesmaal € 132,62 heeft betaald. Op grond van artikel 6:44 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft Woningbouwvereniging (een deel van) deze betalingen eerst in mindering gebracht op de kosten. Desgevraagd heeft de gemachtigde van Woningbouwvereniging verklaard dat het gaat om de in deze procedure gevorderde dagvaardingskosten en het griffierecht. Naar het oordeel van de kantonrechter was Woningbouwvereniging hiertoe niet gerechtigd. Ingevolge artikel 6:43 en 6:44 BW kan Woningbouwvereniging de betalingen slechts toerekenen in de eerste plaats aan de buitengerechtelijke kosten, vervolgens aan de opeisbare rente en ten slotte aan de hoofdsom en de lopende rente, doch ook dit alleen indien [huurder] niet heeft aangegeven dat het om de aflossing van de huurachterstand gaat. Woningbouwvereniging heeft de aflossingsbetalingen derhalve onterecht in mindering gebracht op de dagvaardingskosten en het griffierecht. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] erop kon vertrouwen dat zijn aflossingen zouden worden toegerekend aan het inlopen van de huurachterstand, nu ook de eerste 2 aflossingen in mindering zijn gebracht op de huurachterstand. Nu partijen het erover eens zijn dat de huurachterstand € 1.125,34 bedraagt, dienen de aflossingen van totaal € 795,72 hierop in mindering te worden gebracht, zodat van de gevorderde hoofdsom € 329,62 zal worden toegewezen.
4.4.
[huurder] zal worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente ad € 3,66, nu hij in verzuim is met de tijdige betaling van de twee huurtermijnen.
4.5.
Nu [huurder], na herhaalde aanmaning, in gebreke bleef met de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, heeft Woningbouwvereniging terecht kunnen besluiten om haar vordering ter incassering in handen te stellen van haar gemachtigde, wiens werkzaamheden toewijzing van de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 168,75 en de B.T.W. daarover van € 32,06 (waarvan de hoogte in overeenstemming is met de landelijke richtlijnen) naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen.
4.6.
Met betrekking tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Gebleken is dat de eerdere huurachterstand geheel is betaald, [huurder] maandelijks aflost op de huurachterstand van twee maanden en de lopende huur betaalt. Hoewel sprake is van herhaalde wanbetaling, nu [huurder] op 21 december 2011 reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld en de huidige huurachterstand twee maanden bedraagt, is de kantonrechter in de gegeven omstandigheden, gezien ook het besprokene ter zitting, van oordeel dat deze toerekenbare tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.7.
De wettelijke rente vanaf datum van dagvaarding wordt toegewezen over de toewijsbare hoofdsom en niet, zoals Woningbouwvereniging vordert, over de in dagvaarding gestelde hoofdsom van € 2.250,68.
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren als na te melden en overweegt hiertoe als volgt. In de eerste plaats is de hoofdsom genoemd in de dagvaarding ad. € 2.250,68 ondoorzichtig. Het is voor de kantonrechter onduidelijk waar dit bedrag op is gebaseerd. Bovendien wordt daarmee de suggestie gewekt dat de huurachterstand drie maanden bedraagt, terwijl dat niet zo is. Op zich kan bij herhaalde wanbetaling en een huurachterstand van twee maanden ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen, maar gelet op de omstandigheden genoemd onder 4.6 en hetgeen ter zitting is besproken – de kantonrechter kreeg niet de indruk dat het Woningbouwvereniging te doen was een ontruimingsvonnis te krijgen – is dit deel van de vordering afgewezen. In de tweede plaats is [huurder] direct, voordat tot dagvaarding is overgegaan, begonnen met aflossen. Het lag op de weg van Woningbouwvereniging om [huurder] er in de aanmaningsbrieven op te wijzen dat het aflossingsbedrag onvoldoende was en wat wel nodig was om een procedure te voorkomen. Dit is echter niet gebeurd. Wél heeft Woningbouwvereniging al voor dagvaarding de eerste aflossing geaccepteerd en in mindering gebracht op de hoofdsom. Gelet op de betalingsbereidheid van [huurder] heeft Woningbouwvereniging onvoldoende beargumenteerd dat zij een rechtens relevant belang had bij de procedure. Tot slot heeft de kantonrechter in haar beslissing meegenomen dat Woningbouwvereniging na twee aflossingen in strijd met de wet over is gegaan de verdere aflossingen in mindering te brengen op de in deze procedure gevorderde dagvaardingskosten en het griffierecht, terwijl de kantonrechter hierover nog geen beslissing had genomen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt [huurder] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan Woningbouwvereniging [tegen behoorlijk bewijs van kwijting] te betalen een bedrag van € 534,09, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 329,62 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling.
Compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en op 20 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter