Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB 12/1265 en 12/1266
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 juni 2013 in de zaken tussen:
[naam 1] B.V., te [vestigingsplaats 1], eiseres sub 1
[naam 2] B.V., handelend onder de naam [naam 2], te [vestigingsplaats 2], eiseres sub 2 (tezamen te noemen: eisers)
(gemachtigde: mr. J. Hoogland),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel, verweerder
(gemachtigde: G. Heijes-Kooistra).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 19 maart 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object gelegen aan de [adres] voor het belastingjaar 2009 vastgesteld. In dezelfde geschriften zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting 2009 bekendgemaakt.
Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 31 maart 2010 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraken afzonderlijk beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn ter behandeling ter zitting gevoegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2013. Eisers zijn ter zitting vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Voorts zijn voor eisers verschenen [naam 3], bestuurder van eiseres sub 1, en P. van Heerwaarden, taxateur. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Voorts zijn voor verweerder verschenen drs. H.L.L. van Emmerik en ing. H. Land, taxateurs.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Feiten
1.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van het object aan de [adres] voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 7.386.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2008. Eiseres sub 1 is eigenaar van het object. Eiseres sub 2 is als exploitant gebruiker van het object. Uit de overgelegde uittreksels uit het handelsregister blijkt dat eiseres sub 1 enig aandeelhoudster (en bestuurder) is van eiseres sub 2. Het eigendom en het gebruik van het recreatieterrein zijn aldus in handen van één rechtspersoon, te weten eiseres sub 1. Eisers staan een waarde van € 3.243.946 voor.
2.
Het object bestaat uit een perceel grond van 70.634 m² waarop onder meer 56 vakantiewoningen, 91 vakantiechalets, een sporthal en tennisbanen (inmiddels ingericht als midgetgolfbaan) zijn gelegen. Het object wordt als terrein voor verblijfsrecreatie geëxploiteerd. Het object is op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ in zijn geheel afgebakend als WOZ-object. De op het terrein aanwezige vakantiewoningen en vakantiechalets zijn alle in eigendom bij eiseres sub 1 en worden gebruikt voor de verhuur aan derden. Op het terrein zijn tevens een winkel en een snackbar/restaurant gevestigd. De winkel en de snackbar/het restaurant zijn buiten de objectafbakening gehouden omdat deze door derden worden geëxploiteerd. Ook een privéwoning die op het terrein is gevestigd is buiten de objectafbakening gehouden.
Geschil en beoordeling
3.
Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.
4.1
Vast staat dat tussen partijen enkel in geschil is het antwoord op de vraag of de zogenoemde uitpondingswaarde (de waarde die de op het recreatieterrein aanwezige vakantiewoningen bij (afzonderlijke) verkoop op de vrije markt opbrengen) onderdeel uitmaakt van de heffingsgrondslag.
4.2
Eisers stellen – samengevat – dat het recreatieterrein, gelet op de eigenaars- en gebruikerssituatie in deze, op grond van artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ als één geheel moet worden gewaardeerd en dat er geen plaats is om de uitpondingswaarde van de vakantiewoningen bij de heffingsgrondslag te betrekken. Bovendien is er geen uitpondingswaarde te genereren nu de eigenaar het recreatieterrein als één geheel exploiteert. Volgens eisers dient de WOZ-waarde te worden gesteld op de bedrijfswaarde van
€ 3.243.946.
€ 3.243.946.
4.3
Verweerder voert – samengevat – aan dat de verwijzing naar artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ alleen de objectafbakening betreft. Bij een waardering in het kader van de Wet WOZ is het niet van belang welk doel de eigenaar met een object voor ogen heeft. Het bepaalde in artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ is volgens verweerder geen reden om de uitpondingswaarde uit de heffingsgrondslag te houden. Verder stelt verweerder dat bij de waardebepaling van onderhavig WOZ-object niet alleen is uitgegaan van de bedrijfswaarde van € 3.243.946, omdat een waardering die enkel is gebaseerd op de behaalde financiële resultaten niet leidt tot een marktconforme waarde. Om aan te sluiten bij het op Texel geldende marktniveau en om deze aansluiting inzichtelijk te maken is vervolgens de uitpondingswaarde van € 4.142.544 van de op het recreatieterrein aanwezige vakantiewoningen toegevoegd aan de bedrijfswaarde.
5.
De rechtbank overweegt als volgt. In de toelichting op artikel 16 onderdeel Pro e, van de Wet WOZ in de Nota van wijziging inzake vereenvoudiging van de regels voor objectafbakening voor recreatieterreinen (TK 2003-2004, 29612. nr. 7) staat dat “de waardering van het recreatieterrein in beginsel zal plaatsvinden op de waarde die daaraan kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer; op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Voor zover het recreatieterrein bestaat uit woningen (recreatiewoningen en onroerende stacaravans) die worden verhuurd zal dat in de praktijk betekenen dat dit kan worden gewaardeerd op basis van de exploitatiemogelijkheden.” De rechtbank heeft geen aanleiding om in dit geval hierover anders te oordelen. Dit betekent dat het onderhavige WOZ-object moet worden gewaardeerd in de staat waarin het zich op de waardepeildatum van 1 januari 2008 bevindt. Gelet op de eigendoms- en gebruikerssituatie in deze is er naar het oordeel van de rechtbank geen plaats voor toepassing van de uitpondingswaarde zoals verweerder voorstaat. De toevoeging van de uitpondingswaarde leidt er immers toe dat één deel van het geheel – te weten de vakantiewoningen – naast te zijn betrokken in de bedrijfswaarde nogmaals afzonderlijk wordt betrokken in de waardebepaling. De rechtbank acht dat niet in overeenstemming met het bepaalde in artikel 16, onderdeel e en artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de waardebepaling van onderhavig WOZ-object enkel dient te worden bepaald op basis van de exploitatiemogelijkheden, ofwel de bedrijfswaarde. Door dat niet te doen geeft verweerder blijk van een onjuiste rechtstoepassing. De omstandigheid, zoals verweerder ter zitting stelt, dat het buiten toepassing laten van de uitpondingswaarde leidt tot grote waardeverschillen van de op Texel aanwezige recreatieterreinen brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Onbetwist is immers dat onderhavige eigendoms- en gebruikerssituatie uniek is op Texel. Er is dan ook geen sprake van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld.
6
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van het onderhavige object niet te hoog is. De beroepen zijn gegrond en de bestreden uitspraken op bezwaar worden vernietigd.
7.
Over de hoogte van de bedrijfswaarde van onderhavig WOZ-object bestaat tussen partijen geen verschil van mening en ook de rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de bedrijfswaarde van € 3.243.946 te twijfelen. In het kader van de definitieve geschillenbeslechting ziet de rechtbank daarom aanleiding om de WOZ-waarde van onderhavig object, uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2008, voor het belastingjaar 2009 vast te stellen op € 3.243.946 en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. Verweerder hoeft dus niet opnieuw op de bezwaarschriften van eisers te beslissen.
8.1
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 7:15 en Pro artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten van de bezwaarprocedure en de proceskosten die eisers in verband met de behandeling van hun beroepen bij de rechtbank redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op totaal € 1.179 als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Er is sprake van samenhangende zaken zodat zowel in de bezwaarprocedure als in de beroepsprocedure ten aanzien van de kosten voor de rechtsbijstand wordt uitgegaan van één zaak. Voor de bezwaarfase zijn de kosten begroot op € 235. Dit bedrag is het product van 1 (punt voor het opstellen van de bezwaarschriften) en
€ 235 (waarde per punt), 1 (gewicht van de zaak: gemiddeld). Voor de beroepsfase zijn de kosten begroot op € 944. Dit bedrag is het product van 2 (punten voor het opstellen van de beroepschriften en het verschijnen ter zitting ) en € 472 (waarde per punt), 1 (gewicht van de zaak: gemiddeld).
8.2
Voorts ziet de rechtbank aanleiding voor vergoeding van de kosten van de door eisers ingeschakelde deskundige (taxateur) in de bezwaarfase. De rechtbank zal, zoals door eisers is bepleit, het aantal uren dat aan de taxatiewerkzaamheden is besteed vaststellen op 8,5. Gelet op de omvang van het door eisers overgelegde taxatierapport en de daarin verzamelde gegevens komt dit aantal de rechtbank niet onredelijk voor. Hetzelfde overweegt de rechtbank ten aanzien van de door eisers verzochte uurvergoeding van € 81,23. Dit betekent dat verweerder € 690,46 aan eisers dient te vergoeden in verband met de door hen ingeschakelde deskundige (taxateur).
8.3
Tot slot dient verweerder het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- vermindert de bij beide beschikkingen vastgestelde waarde tot € 3.243.946 en vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting 2009 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op de betaalde griffierechten van 2 x € 310 aan de respectievelijke eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.869,46 te betalen aan eisers, ieder voor de helft;
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. C.M. van Wechem, voorzitter, en mr. G.W.J. Harten, en mr T. Luigjes, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2013.
griffier rechter
afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.