Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 565938 \ CV EXPL 12-9243
datum uitspraak: 26 juni 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eisers]
te [adres]
eisende partij
hierna te noemen [eisers]
gemachtigde mr. R. Vos
tegen
de stichting Woonstichting Lieven de Key
te Amsterdam
gedaagde partij
hierna te noemen Lieven de Key
gemachtigde Van der Hoeden/Mulder
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juni 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de door de kantonrechter tussen partijen gegeven en op 3 oktober 2012 uitgesproken rolbeschikking,
- de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- het schrijven van de gemachtigde van [eisers] van 6 maart 2013, met bijlagen,
- de aantekeningen van de griffier van de op 27 mei 2013 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van [eisers] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties.
Met toestemming van Lieven de Key heeft de gemachtigde van [eisers] na afloop van de gehouden comparitie van partijen de USB-stick die in de conclusie van repliek wordt genoemd alsnog aan de kantonrechter doen toekomen. Lieven de Key heeft de USB wel in een eerder stadium ontvangen en heeft van de inhoud daarvan kennis genomen of kennis kunnen nemen. Lieven de Key heeft zich ter comparitie ook uitgelaten over de inhoud van de USB-stick.
De feiten
[eisers] huren sedert januari 2001 van Lieven de Key de woning aan het adres [adres] te [adres].
De familie [betrokkenen] (hierna: [betrokkenen]) huurt van Lieven de Key de woning aan het adres [adres] te [adres].
[eisers] en [betrokkenen]zijn elkaars buren.
Op 19 november 2010 en 29 juni 2011 hebben [eisers] een “Klachtenformulier overlast” van Lieven de Key ingevuld
Op 29 juni 2011 hebben [eisers] bij de politie melding gedaan van
“een jarenlange uit de hand lopende burenruzie die maar niet ophoudt.”
“een jarenlange uit de hand lopende burenruzie die maar niet ophoudt.”
Bij brief van 25 februari 2011 heeft [functionaris] Coördinator Buurtbemiddeling Haarlem en [adres], het volgende aan [eisers] geschreven:
“Naar aanleiding van het bemiddelingsgesprek dat u op17 februari jl. heeft gehad met de bemiddelaars [a/b] en uw buren, familie [betrokkenen], is een aantal afspraken door u beiden gemaakt. Deze afspraken zijn uitgewerkt op bijgaand formulier. Beide partijen zullen er zelf voor zorgen dat deze afspraken worden nagekomen.
(…)”
Bij brief van 6 januari 2012 heeft Lieven de Key het volgende aan [eisers] geschreven:
“Vanaf eind 2010 zijn er door u meldingen gedaan en hebben er contacten tussen u en De Key plaatsgevonden over de overlast die u ervaart van uw buren. Wij hebben enkele dagen terug een telefoongesprek gevoerd en wij hebben uw brief d.d.
02-01-2012 ontvangen.
Het is ons duidelijk dat u overlast ervaart en wij menen een verstoorde verhouding te zien tussen u en uw buren. U verzoekt ons steeds nadrukkelijker om actie.
Wij zien op dit moment geen mogelijkheid tot de door u gewenste actie. Wij stellen voor een en ander nader toe te lichten in een gesprek met mevrouw Visscher en ondergetekende. Indien u ons voorstel aanvaard, verzoeken we u telefonisch contact met ons op te nemen zodat we een afspraak kunnen maken (…)”
Bij brief van “02-01-2012” hebben [eisers] het volgende aan Lieven de Key geschreven:
“Reagerend op uw brief van 6 januari jl. het volgende.
U heeft aangegeven dat u niets aan de situatie gaat doen en dat graag wil uitleggen middels een afspraak.
Wij gaan hier niet op in omdat we duidelijk kenbaar hebben gemaakt wat onze eisen zijn en u aangeeft er niets aan te gaan doen.
We willen wel graag van u nog een schriftelijke uitleg en daarna zal er kontakt met de key worden opgenomen door onze Advocaat omtrend deze kwestie.”
i. Bij brief van 2 januari 2012 hebben [eisers] het volgende aan Lieven de Key geschreven:
“Na een jaren lange periode van overlast veroorzaakt door buren op nr. 13 is voor ons nu de maat vol.
De buren op nr. 13 zijn ons aan het pesten door bijna iedere nacht te bonken kloppen tikken en met deuren slaan om ons wakker te houden.
Intimidatie en stalking zijn regelmatig aan de orde.
(…)Het laatste gesprek heb ik gevoerd met de heer Edelbaars die mij naar lang aandringen van mijn kant duidelijkheid heeft gemaakt namelijk dat de Key hier niets aan gaat doen.
Middels deze brief stellen wij de KEY in Gebreke.
Wij eisen van de Key dat beide buren op nr 13 voor een gesprek worden uitgenodigd en dat ze worden aangesproken op hun gedrag en dat er afspraken gemaakt gaan worden om dit gepest te beeindigen. En dat wij inhoudelijk op de hoogte gebracht gaan worden.
We eisen dat ons woongenot en rust hersteld gaat worden.
(…)”
Op 23 februari 2012 hebben [eisers] bij de politie aangifte gedaan tegen de familie [betrokkenen]wegens stalking.
Bij brief van 21 maart 2012 hebben [eisers] het volgende aan Lieven de Key geschreven:
“Bij deze wil ik u laten weten dat ons probleem met de buren nog altijd niet is opgelost. (…)
Wij zijn heel erg boos met de behandeling die de Key [adres] ons geeft.Zeker gezien het feit dat wij een oplossing hebben aangedragen bij [anoniem]waarin we telefonisch hebben voorgesteld dat we willen gaan voor een andere woning omdat de situatie onhoudbaar is.
(…)
Er zijn voor ons twee mogelijkheden of wij vertrekken uit de woning en krijgen een gelijkwaardige woning terug zonder huurharmonisatie (Pester wint) Of we gaan jullie middels onze advocaat sommeren om een juridische uitzet procedure jegens onze buren te starten.
(…)”
Bij brief van 3 juni 2012 heeft de huurster van [adres] ([naam]) onder meer het volgende aan Lieven de Key geschreven:
“Hoe aanvaard ik de buren overlast van [betrokkenen].
Kan ook terreur genoemd worden en dat al 2 jaar lang.
De uitspraak van dhr en mr.[betrokkenen]twee jaar geleden was: Wij zullen jullie leven tot een hel maken.
2
jaar lang angst, intimidatie, stalking en smart.
(…)
Deze situatie is niet meer menselijk.
Mijn wens is: veilig en rustig wonen zonder dagelijkse terreur.”
m. Bij brief van 5 september 2012 aan Lieven de Key heeft Karin [betrokkenen] klachten geuit over overlast van [eisers].
De vordering
[eisers] vorderen, na wijziging van hun eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Lieven de Key zal veroordelen:
tot ontbinding van de huurovereenkomst met haar huurders van de woning met het adres [adres]te [adres] te ontbinden inclusief de ontruiming van die woning, althans voor de rechtbank, sector kanton, zulks ten overstaan van die huurders te vorderen, dan wel rechtsmaatregelen te treffen jegens die huurders gericht op opheffing van de overlast als door genoemde huurders veroorzaakt, kracht bijgezet door een dwangsom, en/of een aan die ontbinding en/of rechtsmaatregelen voorafgaand onderzoek naar de overlast die door die huurders wordt veroorzaakt in te stellen;
tot betaling van € 76,00 aan [eisers];
tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, onder de bepaling dat Lieven de Key de rente ex artikel 6:199 BW Pro over die proces- en nakosten verschuldigd raakt wanneer deze proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening, van het vonnis zijn voldaan.
[eisers] hebben het volgende aan de gewijzigde vordering ten grondslag gelegd:
Op 2 januari 2012 hebben [eisers] Lieven de Key in gebreke gesteld als gevolg van de jarenlange overlast en/of pesterijen en intimidatie van de kant van [betrokkenen].
De buurtbemiddeling is ingeschakeld en [eisers] hebben ook bij de politie aan de bel getrokken.
[eisers] hebben [betrokkenen]verzocht om te stoppen met de overlast. Daarop is niet gereageerd en evenmin is een wijziging in het hinderlijke gedrag van [betrokkenen]gevolgd.
De gevolgen voor [eisers] zijn groot. Zij ontberen woongenot en voelen zich onveilig. [eisers] moeten, op voorschrift van hun huisarts, in verband met chronische stress en slaapproblemen angstremmers en slaappillen gebruiken.
Lieven de Key is gehouden tot genotverschaffing van het gehuurde aan [eisers].
Daar Lieven de Key door middel van [betrokkenen]te maken heeft met een huurder die jegens haar zijn verplichtingen schendt, is Lieven de Key gehouden tot ontbinding van die huurovereenkomst met [betrokkenen]over te gaan.
[eisers] hebben zich genoodzaakt gezien rechtskundige bijstand van een advocaat in te roepen. [eisers] is gehouden in het kader van de verstrekte toevoeging een eigen bijdrage van € 76,00 te betalen. Lieven de Key dient dit bedrag aan [eisers] te vergoeden.
Het verweer
Lieven de Key betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Waar Lieven de Key overlastveroorzakers actief aanpakt, is haar beleid ten aanzien van burenruzies om op de achtergrond te blijven en te verwijzen naar bemiddelings-mogelijkheden. Het betreft immers een kwestie tussen individuen/gezinnen, die niets te maken heeft met de onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder.
Waar mogelijk treedt Lieven de Key bemiddelend en de-escalerend op. In dit geval heeft dit onder meer daarin bestaan dat [eisers] zijn uitgenodigd voor een gesprek. [eisers] hebben dit in eerste instantie geweigerd. Uiteindelijk heeft dat gesprek op 30 januari 2012 plaatsgevonden, waarbij de kwestie met hen is besproken.
Daarna heeft buurtbemiddeling plaatsgevonden.
Indien overlast als een “gebrek” aan het gehuurde aangemerkt kan worden, dan is er, gelet op de tweezijdigheid van de burenruzie, echter onmiskenbaar sprake van een (deels) “aan de huurders toe te rekenen omstandigheid”, zodat er in voorliggend geval niet van een “gebrek” gesproken kan worden en de plicht ex artikel 7:206 lid 1 BW Pro niet tot stand komt.
Lieven de Key kan de overeenkomst met de familie [betrokkenen]niet ontbinden. Er is geen sprake van de situatie bedoeld in artikel 7:210 BW Pro.
De vordering om rechtsmaatregelen te treffen is volstrekt onbepaald.
De vordering om de overlast te onderzoeken komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu Lieven de Key reeds een afweging van de zaak heeft gedaan en tot de conclusie is gekomen dat sprak eis van een burenruzie.
De regeling aangaande proceskostenvergoeding biedt geen grondslag aan de vordering tot vergoeding van de eigen bijdrage van € 76,00.
De beoordeling
1.
De vordering van [eisers] is gebaseerd op het bepaalde bij artikel 7:204 BW Pro. Het gaat hier om een feitelijke stoornis van het woongenot door een derde zoals bedoeld in het derde lid van dat artikel. Daarom moet de vraag worden beantwoord of hier sprake is van een gebrek in de zin van het tweede lid van dat artikel. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
2.
Lieven de Key is zowel verhuurster van [eisers] als verhuurster van [betrokkenen].
3.
Lieven de Key maakt geen gebruik van haar bevoegdheid om tegen [betrokkenen]op te treden. Dit levert een gebrek op in de zin der wet, omdat de kantonrechter van oordeel is dat Lieven de Key wel moet optreden.
4.
Lieven de Key heeft te snel geconcludeerd dat hier (volgnes haar) sprake is van een burenruzie, waarin voor haar geen rol is weggelegd.
5.
[eisers] klagen al ruim twee jaar over de beweerdelijke overlast. Voorts hebben zij aangifte gedaan bij de politie en worden hun klachten ondersteund door de huurster van [adres] te [adres].
6.
Onder deze omstandigheden had het op de weg van Lieven de Key gelegen om actie te ondernemen tegen [betrokkenen]om in rechte te kunnen laten vaststellen dat deze inderdaad de veroorzaker van de overlast is. De enige manier om dat te kunnen doen vaststellen is het instellen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [betrokkenen]en ontruiming van diens woning. Lieven de Key is de enige die deze vordering kan indienen.
7.
De primaire vordering strekkende tot ontbinding door Lieven de Key van de huurovereenkomst met [betrokkenen]kan niet worden toegewezen, omdat voor die ontbinding een uitspraak van de rechter is vereist in een procedure tegen [betrokkenen].
8.
Op grond van het vorenstaande zal de subsidiaire vordering worden toegewezen.
9.
Ook de vordering tot vergoeding van de eigen bijdrage van € 76,00 is toewijsbaar. Meer dan voldoende is gebleken dat [eisers] er alles aan hebben gedaan om buiten rechte tot een oplossing met Lieven de Key te komen. Nu dat niet lukte, waren zij genoodzaakt zich van rechtskundige bijstand te voorzien, met als gevolg dat hen een eigen bijdrage van € 76,00 is opgelegd.
10.
Lieven de Key zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
Beveelt Lieven de Key rechtsmaatregelen te treffen jegens [betrokkenen]gericht op opheffing van de gestelde overlast als door hem als huurder veroorzaakt, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag indien Lieven de Key niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis tot het treffen van die maatregelen is overgegaan, met bepaling dat boven een bedrag van € 10.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Veroordeelt Lieven de Key om aan [eisers] te betalen € 76,00.
Veroordeelt Lieven de Key in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden vastgesteld op de volgende bedragen:
dagvaarding € 101,64
griffierecht € 73,00
salaris gemachtigde € 800,00.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.