Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 589227 \ CV EXPL 13-1215
datum uitspraak: 3 juli 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Stichting naar Buiten
te Amsterdam
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen Stichting naar Buiten
gemachtigde voorheen mr. O.J. Boeder, thans zonder gemachtigde
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. C.A. van Hierden (DAS)
In conventie en in reconventie
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 januari 2013,
- het herstelexploot van 17 januari 2013,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 10 april 2013 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 3 juni 2013 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door Stichting naar Buiten en de gemachtigde van [gedaagde] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties.
Na afloop van de gehouden comparitie van partijen heeft Stichting naar Buiten per
e-mailbericht van 4 juni 2013 de kantonrechter gewezen op diens ter comparitie ingenomen onjuiste standpunt met betrekking tot de termijn waarbinnen Stichting naar Buiten haar vordering moet indienen na de uitspraak van de Huurcommissie.
Omdat de juistheid van de stelling van Stichting naar Buiten voortvloeit uit artikel 7:262 BW Pro heeft de kantonrechter het niet noodzakelijk geacht [gedaagde] op het genoemde
e-mailbericht van Stichting naar Buiten te laten reageren.
De kantonrechter betreurt overigens wel de verwarring die is ontstaan ten gevolge van zijn ter zitting gedane onjuiste mededelingen. Hieronder zal nader worden ingegaan op de vraag of Stichting naar Buiten haar vordering tijdig heeft ingesteld.
De feiten
Stichting naar Buiten verhuurt aan [gedaagde] de woonruimte aan het adres [adres] te [adres], hierna: de woning.
De huur is ingegaan op 1 september 2011 voor de duur van twaalf maanden.
De in de huurovereenkomst vermelde huurprijs bedraagt € 795,00 per maand.
De huurovereenkomst bevat de bepaling dat beëindiging daarvan dient te geschieden door opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief, met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van een opzegtermijn.
Op de overeenkomst tussen partijen zijn mede van toepassing de “Algemene bepalingen huurovereenkomst zelfstandige en onzelfstandige woonruimte”, hierna: de Algemene Bepalingen.
Per aangetekende brief van 10 mei 2012 aan [gedaagde] heeft Stichting naar Buiten de huur opgezegd tegen 1 september 2012. Als reden voor de opzegging vermeldt deze brief:
“(…)
Dit conform het bepaalde in de huurovereenkomst EN nadrukkelijk mondeling overeengekomen feit dat het tijdelijke huur betreft. (…)
Per 1 september heeft ondergetekende betreffende woning nodig voor eigen gebruik (…).”
Bij brief van haar gemachtigde van 17 juli 2012 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen deze opzegging.
Bij besluit van 24 augustus 2012 heeft de Huurcommissie op verzoek van [gedaagde] beslist dat sprake is van een all-in prijs en dat de (kale) huurprijs met ingang van
1 mei 2012 € 381,28 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten € 95,32 per maand bedraagt.
i. De onder h genoemde uitspraak van de Huurcommissie is op 12 november 2012 verzonden.
In conventie
De vordering
Stichting naar Buiten vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1.
beslist dat [gedaagde] zich houdt aan het tijdelijke huurcontract van 1 september 2011 tot
1 september 2012 waarvoor [gedaagde] getekend heeft een overeengekomen huur van € 795,00 te betalen;
2.
beslist dat Stichting naar Buiten de normale huur van € 950,00 per maand vanaf
1 september 2012 weer kan invoeren;
3.
[gedaagde] zal sommeren de flat te verlaten en alles naar het daarbij behoren af te handelen;
4.
[gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.
Stichting naar Buiten heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
Primair eist Stichting naar Buiten een spoedige ontruiming van de woning, daar het tijdelijke contract is afgelopen en Stichting naar Buiten de huur binnen de contractuele termijn heeft opgezegd. Tevens vordert Stichting naar Buiten vergoeding van de door toedoen van [gedaagde] geleden schade.
Subsidiair eist Stichting naar Buiten beëindiging van het huurcontract en ontruiming van de woning op de grond dat [gedaagde] zich als een slecht huurster heeft gedragen, alsmede vergoeding van de schade.
Voorts eist Stichting naar Buiten het terugdraaien van de onterechte huurverlaging van de Huurcommissie en betaling van de geleden schade.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In reconventie:
De vordering
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Stichting naar Buiten zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.910,40, met veroordeling van Stichting naar Buiten in de proceskosten.
[gedaagde] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
[gedaagde] heeft tot 1 november 2012 de oorspronkelijke huur van € 795,00 per maand betaald. Als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie is de huurprijs € 381,28 per maand en het voorschotbedrag voor servicekosten € 95,32 per maand, in totaal derhalve € 476,60. [gedaagde] heeft dus van 1 mei 2012 tot 1 november 2012 € 318,40 per maand te veel betaald, dit betreft een totaalbedrag van € 1.910,40.
Het verweer
Stichting naar Buiten heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling
In conventie
Beëindiging huurovereenkomst en ontruiming van de woning
1.
Bij de beoordeling van dit deel van de vordering stelt de kantonrechter het volgende beoordelingskader voorop.
2.
Artikel 7:271 lid 1 BW Pro bepaalt dat, in afwijking van artikel 228 lid 1 BW Pro, een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt. Ook die huurovereenkomst moet worden opgezegd. Op grond van het 4e lid van dat artikel moet de opzegging de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid.
3.
Artikel 7:272 lid 1 BW Pro bepaalt dat de opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
4.
Artikel 7:272 lid 2 BW Pro bepaalt dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
5.
Ten slotte bepaalt artikel 7:273 lid Pro BW dat de rechter bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW Pro uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt. Het 2e lid van dit artikel geeft de rechter, indien hij de vordering afwijst, de bevoegdheid om te beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd.
6.
De kantonrechter begrijpt de vordering van Stichting naar Buiten aldus dat zij de kantonrechter vordert het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
7.
Stichting naar Buiten heeft de huurovereenkomst op de juiste wijze opgezegd en heeft daaraan eigen gebruik ten grondslag gelegd.
8.
Op grond van de bovengenoemde bepalingen is de kantonrechter gebonden aan die opzeggingsgrond. Stichting naar Buiten heeft echter geen relevante feiten en/of omstandigheden gesteld ter onderbouwing van het eigen gebruik. In tegendeel, ter zitting is namens Stichting naar Buiten verklaard dat de werkelijke reden voor beëindiging is gelegen in het feit dat [gedaagde] zich, volgens Stichting naar Buiten, niet heeft gedragen zoals een goed huurster betaamt. Die grond is echter niet genoemd in de opzeggingsbrief zodat de kantonrechter aan die stelling voorbij moet gaan.
9.
Nu Stichting naar Buiten heeft nagelaten haar grond voor de opzegging concreet te onderbouwen, moet de vordering worden afgewezen.
10.
Gelet op het bepaalde bij artikel 7:273 lid 2 zal Pro de kantonrechter bepalen dat de huurovereenkomst vanaf 1 september 2012 is verlengd met twaalf maanden. Redengevend daarvoor is dat uit de overeenkomst en de niet weersproken stelling van Stichting naar Buiten blijkt dat het de bedoeling van partijen was om slechts een tijdelijke huurovereenkomst voor twaalf maanden te sluiten.
11.
Nu de huurovereenkomst op grond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter op de onderhavige vordering onherroepelijk heeft beslist, kan het vonnis op dit onderdeel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
12.
Op grond van het vorenstaande zal ook de vordering tot schadevergoeding moeten worden afgewezen.
In conventie en in reconventie
De uitspraak van de Huurcommissie
13.
Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro moet Stichting naar Buiten haar vordering bij de kantonrechter indienen binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie was verzonden. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 12 november 2012. Dat betekent dat, nu de dagvaarding op 7 januari 2013 is uitgebracht, Stichting naar Buiten haar vordering tijdig heeft ingesteld en is daardoor de binding van de uitspraak van de Huurcommissie vervallen
14.
De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat de Stichting naar Buiten een uitspraak van de kantonrechter vordert over de vraag of tussen partijen een “all in-prijs” geldt.
15.
Uitgangspunt moet zijn dat artikel 7:257 BW Pro bepaalt dat indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, de huurprijs en het bedrag van de servicekosten moeten worden vastgesteld.
16.
Voor zover hier relevant bepaalt de huurovereenkomst:
- dat de huurprijs € 795,00 bedraagt,
- dat het voorschot op de vergoeding voor gas, water en/of elektra € 0,00 bedraagt,
- dat het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 0,00 bedraagt en
- dat [gedaagde] zelf en voor eigen rekening zorg draagt voor de overeenkomst tot levering van nutsvoorzieningen.
17.
Gelet op deze bepalingen van de huurovereenkomst en nu voorts gesteld noch gebleken is dat sprake is van een huurovereenkomst die meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een “all in -prijs.
18.
Daarom zal de kantonrechter bepalen dat [gedaagde] de overeengekomen huur van € 795,00 moet blijven betalen.
19.
Voor zover Stichting naar Buiten ook verhoging van de huurprijs heeft gevorderd, moet die vordering worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
20.
Op grond van het bepaalde bij de artikelen 7:250 e.v. BW moet Stichting naar Buiten voor een gewenste verhoging eerst een voorstel doen aan [gedaagde] en bij afwijzing daarvan door [gedaagde], een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken. Pas daarna kan zij een vordering bij de kantonrechter instellen.
21.
Het vorenstaande impliceert dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
22.
[gedaagde] moet als de in conventie en in reconventie in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom zal zij in de proceskosten worden veroordeeld.
23.
Omdat Stichting naar Buiten zich niet door een professionele gemachtigde heeft laten bijstaan, komen op grond van het bepaalde bij artikel 238 Rv Pro, afgezien van de hier niet aan de orde zijnde noodzakelijke verletkosten, voor vergoeding slechts de noodzakelijke reis- en verblijfkosten in aanmerking. Namens de Stichting naar Buiten is haar voorzitter ter comparitie in persoon aanwezig geweest. Daarom zullen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten aan de zijde van Stichting naar Buiten worden vastgesteld op € 50,00. Deze kosten zullen in conventie worden toegewezen, zodat dat deze kosten in reconventie op nihil zullen worden vastgesteld.
Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Stichting naar Buiten worden gemaakt.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen vanaf 1 september 2012 met twaalf maanden is verlengd.
Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stichting naar Buiten van de overeengekomen huurprijs van € 795,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting naar Buiten tot op heden vastgesteld op de volgende bedragen:
dagvaarding € 76,71
griffierecht € 112,00
noodzakelijke reis- en verblijfkosten € 50,00
en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Stichting naar Buiten worden gemaakt.
Verklaart de veroordeling tot betaling van de huurprijs van € 795,00 en de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting naar Buiten tot op heden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.