ECLI:NL:RBNHO:2013:7325

• Datum uitspraak: 21 augustus 2013
• Publicatiedatum: 20 augustus 2013
• Zaaknummer: C-15-196063 - HA ZA 12-432
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Th.S. Röell
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wanprestatie bij verborgen gebreken in appartementsovereenkomst

In deze zaak vorderde eiseres [A] schadevergoeding van gedaagden [B] en [C] wegens wanprestatie als gevolg van verborgen gebreken in een appartement dat zij had gekocht. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat de verkoper, [B], aansprakelijk was voor de gebreken die aan de verwarmings-, gas- en elektra-installaties, alsook aan de ventilatievoorzieningen waren geconstateerd. De rechtbank stelde vast dat de gebreken niet voldeden aan de verwachtingen die de koper op basis van de koopovereenkomst mocht hebben. Eiseres had geen onderzoeksplicht met betrekking tot de werking van de installaties, en de gebreken waren niet zichtbaar bij de bezichtiging van het appartement. De rechtbank oordeelde dat de verkoper in gebreke was gebleven en dat eiseres recht had op schadevergoeding voor de herstelkosten, de extra energiekosten en andere schade die zij had geleden door de gebreken. De rechtbank wees de vorderingen van eiseres toe, inclusief een bedrag van € 73.285,27 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens werd gedaagden bevolen om binnen een week stukken van de leidingen af te staan die gebruikt waren bij de aanleg van de leidingen voor de vloerverwarming, met een dwangsom voor elke dag dat zij hier niet aan voldeden. De vorderingen in de vrijwaringszaak werden afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 21 augustus 2013

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/196063 / HA ZA 12-432 van

[A] ,

wonende te [woonplaats 1],

eiseres,

advocaat mr. E.F. Seunke,

tegen

1. vennootschap onder firma

[B] ,

gevestigd te [woonplaats 2],

2.
[C] ,

wonende te [woonplaats 2],

3.
[D] ,

wonende te [woonplaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. M. Velsink,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/199097 / HA ZA 13-18 van

1. vennootschap onder firma

[B] ,

gevestigd te [woonplaats 2],

2.
[C] ,

wonende te [woonplaats 2],

3.
[D] ,

wonende te [woonplaats 3],

gedaagden,

advocaat mr. M. Velsink,

tegen

1. [E],

wonende te [woonplaats 3],

gedaagde,

advocaat mr. J.W. Spanjer,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BOUWBEDRIJF DE MOOIJ HAARLEM B.V. ,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

advocaat mr. F.W. Huizinga.

Partijen zullen hierna [A], [B], [D], [C], respectievelijk [E] en Bouwbedrijf De Mooij genoemd worden.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 30 januari 2013
• het proces-verbaal van comparitie van 18 april 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord van [E]
• de conclusie van antwoord van Bouwbedrijf De Mooij
• het proces-verbaal van comparitie van 18 april 2013.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Op 19 mei 2010 hebben [B] in eigendom verkregen een woonhuis met erf, ondergrond en toebehoren staande en gelegen aan de [adres 1], alsmede een perceel grond met zich daarop bevindende opstallen, staande en gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 1] (hierna gezamenlijk te noemen "het pand").

3.2.

Op 25 mei 2010 heeft [E], in zijn functie als directeur van Bouwadviesburo Kennemerland B.V., namens [C] een bouwvergunning aangevraagd voor het gedeeltelijk veranderen van het pand aan de [adres 1]/[adres 2]. In de aanvraag zijn de kosten voor de verbouwing geraamd op € 50.000,-. De bouwvergunning is op 23 juli 2010 verleend.

3.3.

Na het verkrijgen van de bouwvergunning heeft [B] opdracht gegeven aan [F], handelend onder de naam [F] Onderhoudsbedrijf, om het pand te verbouwen en daarin vijf appartementen te realiseren.

3.4.

Op verzoek van de makelaar van [A] heeft [G] van [G] Bouwkundige keuringen op 12 mei 2011 in aanwezigheid van [C] (het dak van) de aanbouw van [adres 2] geïnspecteerd en een beperkte aantal zaken bekeken die hij visueel kon waarnemen.

3.5.

Op een lijst, gedateerd 23 mei 2011, zijn werkzaamheden opgenomen die nog verricht moeten worden aan het door [A] te kopen appartement. Op de lijst staat onder meer:

"[…]

Oplevering

Binnen

 Alles werkend (CV, elektra, gas, water, apparaten)

[…]

 Vochtplekken weggewerkt (ook in woonkamer)

[…]".

3.6.

Op 14 juli 2011 heeft hebben [B] en [A] een koopovereenkomst gesloten waarbij [B] aan [A] hebben verkocht het toekomstig appartementsrecht, onder meer rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woonruimte met tuin op de begane grond en kelder aan de [adres 2] te Haarlem. De koopprijs bedroeg € 455.000,-. Voor zover hier van belang bevat de koopovereenkomst de navolgende bepalingen:

"[…]

Opgaven door de verkoper

Artikel 2

Verkoper garandeert:

[…]

f. De zich in de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren
ten tijde van de juridische levering naar behoren […].

Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvatting van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

[…]

ALGEMENE BEPALINGEN

Omschrijving leveringsverplichting

Artikel I

[…]

7. De aflevering (feitelijke levering) van de gebruikseenheid alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden […].

8. Verkoper zal koper en/of diens makelaar […] in de gelegenheid stellen de gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte onroerende zaken, kort voor het ondertekenen van de leveringsakte te inspecteren.

9. Verkoper draagt, onder opschortende voorwaarde van de levering van het verkochte, aan koper over alle aanspraken, die de verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van de architect(en), de constructeur(s), bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en de eventueel meeverkochte roerende zaken, of gedeelte)n) daarin/daarvan, alsmede rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn. […] Koper zal eerst na de overdracht van het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, bevoegd zijn om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen, door mededeling te doen aan de personen jegens wie de rechten kunnen worden uitgeoefend.

[…]

3.7.

Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst waren de verbouwingswerkzaamheden aan het pand nog niet afgerond.

3.8.

Bij e-mailbericht van 17 augustus 2011 heeft de makelaar van [A] onder meer het volgende aan [C] geschreven:

"[…]

Aangezien er nog wat werk verzet moet worden, waarvan de belangrijkste voor het transport zijn:

[…]

3. Zuidwestgevel hersteld, is nu gedeeltelijke gedaan (alleen nog aan de bovenzijde zijn gaten gedicht, scheurvorming nog niet hersteld, ook tpv de voormalige schuur is nog niets gedaan en een ventilatierooster in het toilet ontbreekt).

Dit zijn voor [A] hele belangrijke punten die geregeld moeten zijn voor het transport, […]".

3.9.

Op 24 augustus 2011 heeft een inspectie van het appartement van [A] plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [A], haar makelaar en een makelaar van [B]. Ook [F] is kort aanwezig geweest. Naar aanleiding van de inspectie heeft de makelaar van [A] op 24 augustus 2011 een e-mailbericht gestuurd aan onder meer [C] en zijn makelaar waarin zij – onder meer schrijft:

"[…]

De oplevering van het werk van aannemer [F] aan [C] [de rechtbank: [C]] is nog niet geweest. [F] denkt dat het binnenwerk klaar is, maar dat is niet zo. De inspectie van vanmorgen heeft een lijst met punten opgeleverd die aangepakt moeten worden. Zo werken bijvoorbeeld 5 radiatoren niet en functioneert de vloerverwarming maar voor een heel klein deel. De herstelwerkzaamheden aan de buitengevel moeten nog uitgevoerd worden. Ook het overige buitenwerk moet nog worden gedaan, […]. De lijst van 23 mei 2011 hebben we vanmorgen doorgenomen. De punten die gedaan zijn, zijn van de lijst verwijderd. De overige openstaande punten spreken voor zich. De lijst voeg ik toe.

[…]".

3.10.

Op de "Restantlijst na inspectie 24-8-2011[adres 2] Aanwezig:[A], [makelaar 1] en [makelaar 2]" zijn werkzaamheden opgenomen die nog verricht moeten worden aan het door [A] gekochte appartement. Op de lijst staat onder meer:

"[…]

Oplevering

Binnen

[…] 5 radiatoren functioneren niet vloerverwarming werkt gedeeltelijk

[…]

Vochtplekken weggewerkt (ook in woonkamer) Vele plekken zichtbaar, oorzaak nog niet verholpen

3.11.

Bij e-mailbericht van 26 augustus 2011 heeft de makelaar van [A] onder meer het volgende aan [C] geschreven:

"[…]

Inmiddels heeft [A] een lijst met punten voor [F] gemaakt. Dit zijn nog interne afwerkpunten die nog bij zijn werkzaamheden horen. Zou jij deze lijst aan hem willen doorsturen. Hij weet ervan. […]".

[…]".

3.12.

Bij splitsingsakte van 29 augustus 2011 is het pand gesplist in vijf appartementsrechten en bij leveringsakte van dezelfde datum is het door [A] gekochte appartementsrecht aan haar geleverd.

3.13.

Eveneens op 29 augustus 2011 heeft de makelaar van [A] een e-mailbericht aan onder meer [C] en zijn makelaar gestuurd waarin zij – onder meer schrijft:

"Het transport van de [adres 2] heeft plaatsgevonden. Te goeder trouw moet ik erbij zetten. Omdat wij het vertrouwen in je hebben, dat jij je afspraken nakomt. Er zijn nogal wat openstaande punten die wij middels een depotstelling zeker hadden willen stellen […]. Daarom ook deze mail om het aan te geven dat de overige werkzaamheden op korte en redelijke termijn uitgevoerd moeten zijn. […]."

3.14.

Bij e-mailbericht van 19 oktober 2011 heeft [A] onder meer het volgende aan [C] geschreven:

"[…]

Ik sprak vanochtend [F] en hij zei dat hij jou ook had gesproken. Als het goed is ben je dus op de hoogte dat hij niet goed raad weet met 'het vocht-issue'. Stem graag met je af hoe verder te gaan. […]."

3.15.

In antwoord op het e-mailbericht van [A] heeft [C] op 20 oktober 2011 aan [A] geschreven:

"Ik heb zojuist Dhr. [H] van H.V.O. gesproken (hij heeft de kelder gedaan), en hem aangegeven dat de kelder wat vochtig is en dat je last hebt van (optrekkend) vocht langs de wanden. Hij zal zsm een afspraak met je maken om eea te komen bekijken."

3.16.

Bij e-mailbericht van 23 oktober 2011 heeft [A] onder meer het volgende aan [C] geschreven:

"[…]

Hier zijn we inderdaad bezig de laatste punten op de i te zetten, wat gezien de drukte van [F] wel wat vraagt […]. Verder zijn we m.b.t. de punten die in overleg met jou plaatsvinden (vocht, goot, afwerken gevels, markering parkeerplek) nog bezig met de temperatuurhuishouding. Het blijft lastig om het huis op de juiste temp. te houden, maar onze [F] heeft een goed idee. Hij stelde voor om één van de verwarmingen uit de woonkamer in 'de werkkamer' te hangen (deze kamer komt namelijk niet goed op temperatuur / blijft koud) en een grotere in de woonkamer te hangen. Wat denk jij daarvan? […]".

3.17.

Bij e-mailbericht van 23 oktober 2011 heeft [A] onder meer het volgende aan [C] geschreven:

"[…]

Straks komt [F] nog langs om een en ander af te maken en te bespreken. Zo ook over de verwarming waar ik je eerder over mailde. De kou blijft voelbaar en dus stem ik 'de verwarmingsruil optie' graag met je af. […]".

3.18.

Op 7 november 2011 heeft [C] het volgende e-mailbericht aan [F] gestuurd met een "cc" aan [A]:

"[A]

- radiatoren, ik zal haar de prijs van € 420,- doorgeven

- […]

- graag de gevel herstellen […]

- graag de 2 gaten in de gevel opvullen […]."

3.19.

[A] gebruikt een deel van het appartement als kantoorruimte voor haar werkzaamheden als zelfstandig gevestigd consultant.

3.20.

Op 7 november 2011 heeft [A] het volgende e-mailbericht aan [F] gestuurd met een "cc" aan [C]:

"[F], ik probeer je nu twee weken te bellen, zonder resultaat, wat zeer vervelend is. Onderstaande staat nog te doen, dan wel moeten we overleg over hebben. […]

Overleg over:

- Electriciteit: stoppen springen continu bij gebruik wasmachine & droogtrommel

[…]

[…]

i
n opdracht van [C]

- gevel muur zijde [J]: hele gevel (niet alleen deel schuurtje) -> gaten vullen & verven

[…]."

3.21.

Op 31 januari 2012 hebben [A] en haar buurvrouw [K] een afrekening van Nuon ontvangen voor het gezamenlijke verbruik van gas en stroom over de periode 14 september 2011 – 28 december 2011. De afrekening bedroeg in totaal incl. btw € 2.198,62, waarvan € 550,49 [A] btw voor het verbruik van 2.376 kWh stroom en € 1.297,09 [A] btw voor het verbruik van 2.509 m³ gas. Na aftrek van het voorschotbedrag van € 400,- dienden [A] en [K] € 1.798,62 bij te betalen.

3.22.

Op 1 maart 2012 hebben [A] en haar buurvrouw [K] een afrekening van Nuon ontvangen voor het gezamenlijke verbruik van gas en stroom over de periode 29 december 2011 – 31 januari 2012. De afrekening bedroeg in totaal incl. btw € 1.009,25, waarvan 202,48 [A] btw voor het verbruik van 809 kWh stroom en € 645,63 [A] btw voor het verbruik van 1.221 m³gas.

3.23.

In verband met klachten over de verwarming en hoge verbruikslasten heeft [C] TB van Doorn opdracht gegeven de CV-installatie te bekijken. Bij brief van 5 maart 2012 heeft TB van Doorn het volgende aan [C] bericht:

"[…]

Wij hebben de gehele cv installatie bekeken en nagemeten met een gasperspomp. Hierbij hebben wij een normale gasdruk gemeten en geen drukvalprobleem geconstateerd, en functioneerde de installatie naar behoren.

Wij hebben Mw. [A] geadviseerd een betere en zuinigere cv ketel te laten plaatsen en de capaciteit van de radiatoren te vergroten door grotere radiatoren te instaleren, hetgeen de kosten van het gebruik aanzienlijk zou verminderen. […]".

3.24.

Op verzoek van [A] heeft verwarmingsproblemen sanitair en verwarmingsspecialist Everts (hierna: Everts) de verwarmingsinstallatie onderzocht. Bij brief van 9 maart 2012 heeft Everts zijn bevindingen aan [A] meegedeeld:

"[…]

De huidige gasinstallatie voldoet niet aan de huidige eisen en moet per direct worden afgesloten […].

De volgende punten zijn volgens NEN 1078 niet in orde:

1. gasleiding is te klein en heeft een te groot drukverlies (ca. 5x meer dan de toegestane waarde van 1,7 mbar).

2. de gasleiding van de bovenburen is aangesloten op de gasinstallatie van 78 B en dat is niet toegestaan […].

3. ketel opstelling voldoet niet aan de huidige eisen en is niet bereikbaar voor service en onderhoud.

4. branderdruk valt door het hoge druk verlies in de gasleiding te ver terug, met waardes welke niet toelaatbaar zijn. Daardoor komt de ketel niet aan zijn vermogen en ontstaat er in de verbrandings ruimte een onvolledige verbranding.

[…]".

3.25.

In opdracht van [A] heeft Loogman Elektrotechniek B.V. de elektrische installatie van het appartement onderzocht. Het inspectierapport van 14 maart 2012 vermeldt het hierover volgende:

"[…]

Leidingaanleg

- div. buisleidingen zijn niet deugdelijk bevestigd

- bij div. wandcontactdozen is de bedrading niet in buis aangelegd

- div. buisleidingen zijn niet deugdelijk ingevoerd

- in de CV kast komt een onbeschermde aarddraad uit de vloer

Schakelmateriaal

- bij de opbouw wandcontactdozen ontbreken de montage platen

Beveiligingstoestellen

- de installatie automaten zijn niet volgens geldende voorschriften

- de aardlekschakelaars zijn niet volgens de geldende voorschriften

Groepenkast

- de groepenkasten zijn niet aanraakveilig

- er is geen aparte hoofdschakelaar t.b.v. het appartement op de 1e etage

- op de hoofdschakelaar zijn telkens 2 draden aangesloten onder 1 klem

- op een installatie automaat zijn 2 draden aangesloten onder 1 klem

Aarding

- er is geen aardelektrode aanwezig

- de installatie is niet geaard, dit geldt dus ook voor het appartement op de 1e etage

Installatie

- de splitsing van de installaties voor het appartement op de begane gronden het appartement op de 1e etage is niet volgens de voorschriften uitgevoerd. Bij calamiteiten moet de installatie kunnen worden uitgeschakeld bij de entree van de woning. […]

- er zijn geen aparte groepen t.b.v. de wasmachine en de wasdroger

Verlichting armaturen

- aansluitdraden t.b.v. de inbouwspots zijn niet hitte bestendig uitgevoerd

- bij de centraaldozen zijn de deksels zonder aarddraad uitgevoerd

Advies

- voeding kabel naar het appartement 1e afkoppelen

- aardelektrode aanbrengen

- alle gebreken herstellen"

3.26.

In opdracht van [B] heeft gasinstallatiebedrijf Van Polen de gasinstallatie in het appartement van [K], de buurvrouw van [A], onderzocht. De bevindingen van Van Polen houden onder meer in:

"
Bevinding: De hoofd aansluiting van dit appartement komt met een te kleine diameter binnen in de cv kast op de eerste etage en deze aansluiting is niet afsluitbaar. […]

[…] onze service monteur een cv lekkage verholpen in de cv ketel d.m.v. de automatische ontluchter te vervangen en door deze lekkage was ook de ventilator stukgegaan, deze hebben wij ook vervangen.

Na diverse metingen van de statische en dynamische gasdruk in het appartement zijn wij van mening dat de gasleiding constructie ver van ideaal is, maar omdat alle gastoestellen zijn beveiligd met een te lage drukbeveiliging via het gasblok of via een vlam registratie beveiliging is er geen explosiegevaar aanwezig.

[…]

Conclusie: Het is niet alleen noodzakelijk om een eigen gasleiding aansluiting te hebben voor deze appartementen i.v.m. het wegvallen van de gasdruk door een te kleine gasleiding diameter maar het is ook niet toegestaan om een hoofdaansluiting in een ander pand te hebben als waar de ingang zich bevind van het appartement.

Dit geldt ook voor de water en elektra hoofd aansluitingen.

Na pers proeven van de huidige gasleiding kwamen wij tot de ontdekking dat er een gaslekkage in het systeem zat, deze lekkage hebben wij verholpen door de aansluitingen direct boven op de gasmeter te vervangen door een stuk 22mm koperen buis. […]

Deze druk metingen hebben ook laten zien dat de druk teveel zakt bij volle belasting van de gasleiding en dit is niet bevorderlijk voor de werking van gastoestellen.

Het druk verval probleem dient spoedig met de hierboven genoemde handelingen verholpen te worden i.v.m. werking en veiligheid van het gehele systeem."

3.27.

Bij brief van 16 maart 2012 heeft [A] onder meer het volgende aan [B] geschreven:

"Zaterdagmiddag 10 maart jl. hebben we samen een gesprek gehad in mijn inmiddels koude huis. […] Zoals je weet heb ik vorige week vrijdag 9 maart mijn huis moeten verlaten omdat de gaskraan acuut dichtgedraaid moest worden. Hierdoor heb ik geen verwarming meer, kan ik niet meer douchen, geen eten koken, niet in huis werken, geen klanten ontvangen enzovoorts. Het direct dichtdraaien van de gaskraan was nodig omdat er door een door mij ingeschakelde erkende installateur (fa Everts) was geconstateerd dat er een groot aantal gevaarlijke gebreken is aan de door jouw aannemer aangebrachte gasinstallatie, waardoor de installatie acuut moest worden afgesloten. De notitie van Evers van 9 maart 2012 waaruit dit blijkt, heb ik je vorige week vrijdag ter kennisname toegezonden.

Op jouw initiatief is afgelopen zaterdagmiddag eveneens een andere installateur langs geweest (fa. Best). Die heeft in mijn appartement, de entree van de appartementen […] de gasinstallatie bekeken en eveneens geconstateerd dat de gasinstallatie overal in strijd is met de normen en kennelijk niet door een professional is aangebracht. Zo is onder meer de diamater van de nieuw aangebrachte gasleiding te klein waardoor de ketels en fornuizen niet goed kunnen functioneren. Zonder nu in detail te treden is door beide installateurs geconstateerd dat de situatie zeer ernstig en onveilig is en dat ingrijpende maatregelen nodig zijn. […] Voor mij is wonen én werken aldaar niet langer mogelijk.

Het wordt mij nu ook duidelijk waarom het de afgelopen winter zou koud in het appartement bleef: de gasinstallatie deugt niet en de verwarming functioneert dus ook niet.

Uiteraard dienen de geconstateerde en aanzienlijke gebreken zo spoedig mogelijk te worden opgelost. Immers ik zit zoals je weet al maanden – in feite vanaf het moment dat ik er woon [25 augustus 2011] – met een installatie die vanaf de eerste dag niet goed heeft gefunctioneerd. Ook heb ik je aangegeven een extreem hoog gas- en elektraverbruik te hebben. We hebben er een aantal gesprekken over gevoerd, helaas zonder resultaat. Door een door mijzelf ingeschakelde installateur werd eindelijk vorige week het echte probleem duidelijk. Zowel mijn als jouw installateur geven beiden aan dat dit het gevolg is van een onjuist aangebrachte gasinstallatie. […]

Het is trouwens nu ook duidelijk wat de oorzaak is van het geregeld uitvallen van de elektriciteit vanaf de dag dat ik in het appartement ben gaan wonen, het doorslaan van de stoppen, […] Ook de elektrische installatie vertoont ernstige tekortkomingen; zo blijkt onder andere de installatie niet te zijn geaard.

Gisteren, donderdag 15 maart jl, is op jouw verzoek opnieuw een installateur toegelaten – installatiebedrijf van Polen. Deze partij heeft de gebreken die de twee andere installateurs hebben geconstateerd, opnieuw bevestigd. Nadat hij een lek uit de nieuw aangebrachte gasleiding heeft opgespoord en mijn ketel van een glaasje heeft voorzien voor de brander waardoor het volgens hem weer een gesloten systeem zou zijn, is hij van mening dat de installatie tijdelijk weer in gebruik kan worden gesteld. Ik sta echter op het standpunt dat gezien alle gebreken die er nu nog zijn (waaronder ook het hoge gasverbruik), en de ernstige waarschuwingen van de twee andere installateurs om onmiddellijk het gasverbruik te stoppen, de gasinstallatie niet te gebruiken is totdat een adequate en goed werkende installatie is aangebracht.

[…]

Graag zie ik voorstellen/plan van aanpak binnen vijf dagen tegemoet […]".

3.28.

Bij brief van 20 maart 2012 heeft de advocaat van [B] alle aansprakelijkheid van de hand gewezen en [A] verwezen naar [F] Onderhoudsbedrijf.

3.29.

In opdracht van [A] heeft prof. ing. [L] op 10 april 2012 gerapporteerd over bouwkundige gebreken in het appartement. Het rapport houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

"[…]

In deze bouwvergunning [de rechtbank: van 23 juli 2010] […] blijken de volgende zaken niet te zijn aangebracht conform de verstrekte bouwvergunning.

De brandscheiding tussen de appartementen [adres 2] en [adres 1] voldoet niet aan het gestelde in de bouwvergunning. Gevraagd is een WBDBO van 60 minuten. De aannemer heeft aangegeven dat een plafond is aangebracht van enkele gipsplaat op regels. Dit is ruim onvoldoende om aan een brandwerendheid van 60 minuten te komen tussen beide wooneenheden […].

De geluidsisolatie tussen beide appartementen [adres 2] en [adres 1] voldoet niet aan het gestelde in de bouwvergunning. Gevraagd is karakteristieke geluidwering van 0db en een karakteristieke contactgeluidwering van +5dB. Er is geen enkele maatregel getroffen om te voldoen aan deze geluidwering eisen.

Op de toilet en de doucheruimte na is geen enkele voorziening getroffen om te voldoen aan de noodzakelijke ventilatie voor beide appartementen. Deze voldoet dan ook niet aan NEN 1087.

Verder zijn de buitengevels opgebouwd uit steens metselwerk zonder enige isolatie, dampremmende voorziening of vochtkerende of vochtwerende laag. Hierdoor ontstaat vochtophoping in de constructie met schimmelvorming als gevolg. Volgens bouwbesluit art. 2.2.2.a10 lucht-/waterdichtheid; dienen vochtwerende voorzieningen t.b.v. in- en uitwendige scheidingsconstructies te worden getroffen.

[…]".

3.30.

In opdracht van [A] heeft ing. [M] van Huygen Installatie Adviseurs (hierna Huygen) een rapport opgesteld met betrekking tot (verborgen) gebreken aan installaties in het appartement aan de [adres 2]. Het rapport van 17 april 2012 houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

"[…]

Ventilatievoorzieningen

Conform Bouwbesluit 2003 hebben verblijfsruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer etc.) toiletruimte en badkamer een voorziening voor luchtverversing, bestaande uit een component voor toevoer van verse lucht en een component voor afvoer van binnenlucht.

Indien in de verblijfsruimte een kooktoestel is opgesteld, dan dient er in deze ruimte een afvoervoorziening aanwezig te zijn voor de rechtstreekse afvoer van de binnenlucht.

Tijdens de globale inspectie van 30 maart 2012 zijn m.b.t. de ventilatievoorzieningen onderstaande feiten geconstateerd:

- in de badkamer en het toilet afvoerventilatoren aangetroffen, welke de binnenlucht rechtstreeks naar buiten afvoeren;

- in de keuken ontbreekt een dergelijke afvoervoorziening;

- in de woonkamer / keuken, slaapkamers en kelder ontbreken de luchttoevoervoorzieningen.

Elektrotechnische installaties

Gedeelde elektra aansluiting met onderbemetering [adres 1]

Voor beide de appartementen is een gezamenlijke elektra-aansluiting gerealiseerd in de meterkast van [adres 2]. Direct na de meter is een aftakking aangebracht waarmee [adres 1] van elektra wordt voorzien. Het elektraverbruik van dit appartement wordt middels een tussenmeter geregistreerd.

[…]

Volgens Liander is deze situatie niet wenselijk, maar komt deze vaker voor en is deze voor Liander acceptabel, zolang de facturen voor de gezamenlijke aansluiting worden voldaan.

[…]

Verwarmings- en gasinstallatie

Situatie 8 maart 2012

Voor beide de appartementen is een gezamenlijke gasaansluiting gerealiseerd in de meterkast van [adres 2]. Direct na de gasmeter is een aftakking aangebracht waarmee [adres 1] van gas wordt voorzien. Het gasverbruik van dit appartement wordt middels een tussenmeter geregistreerd.

De woning wordt verwarmd en van warm water voorzien middels een CV-ketel […] Het betreft een ketel in gesloten uitvoering: […]. Door het ontbreken van het branderglaasje wordt deze gesloten verbanding opgeheven en kan de verbrandingslucht bij een onderdruk in de woning vanuit de ketel de woning in stromen.

De CV-ketel is in de CV-kast gemonteerd op ene hoogte van ca. 2 meter. Tevens zijn in deze kast een wasdroger en een wasmachine geplaatst, waardoor uitvoeren van service en onderhoud op een voor de monteur verantwoorde manier niet mogelijk is.

Conform de installatievoorschriften van de fabrikant bedraagt de minimaal vereiste gasvoordruk op de CV-ketel 20 mbar. Deze voordruk mag tijdens bedrijf niet worden onderschreden. Tevens mag de drukval bij inschakeling van de CV-ketel maximaal 5 mbar bedragen. Uit metingen van de fa. Everts BV blijkt dat de minimale voordruk extreem wordt onderschreden […].

Op basis van de metingen kan worden geconcludeerd dat de toegepaste leidingdiameters van de gasinstallatie te klein zijn gekozen.

Op basis van de lage gasvoordruk op de CV-ketel is door de fa. Everts aan de bewoner het advies gegeven de gaskraan onmiddellijk te sluiten met het oog op het risico van een onvolledige verbranding en daardoor […] het gevaar voor koolmonoxidevergiftiging. Hierdoor werd het appartement voor de bewoner onbewoonbaar en heeft deze elders onderdak moeten zoeken.

Na overleg met de fabrikant van de CV-ketel blijkt dat de conclusie dat de te lage gasvoordruk resulteert in een onvolledige verbranding een onjuiste is geweest […] Echter, door het ontbreken van het branderglaasje in combinatie met het ontbreken van de toevoeropeningen voor de ventilatie, kan bij inschakeling van de ventilatoren in toilet en/of badkamer een onderdruk in de woning ontstaan, waardoor het risico ontstaat dat buitenlucht via de CV-ketel wordt aangezogen en door het ontbrekende branderglaasje de woning in kan stromen. Door deze van het ontwerp afwijkende luchtstromen in de CV-ketel kan wel een onvolledige verbranding ontstaan. Het advies van de fa. Everts was dus juist, zij het om een andere reden.

Situatie na aanpassingen fa. Van Polen d.d. 19 maart 2012

De gasleiding naar [adres 1] is afgekoppeld van de installatie van [adres 2] en is in de meterkast een koppeling vervangen wegens lekkage. Tevens is ontbrekende branderglaasje hersteld.

Tijdens de globale visuele inspectie d.d. 30 maart 2012 zijn door de fa. Everts wederom metingen aan de gasdruk verricht om de effecten van de door de fa. Van Polen uitgevoerde werkzaamheden inzichtelijk te maken:

[…]

De werkzaamheden zijn naar behoren uitgevoerd, echter de aanpassingen hebben niet geresulteerd in een noemenswaardig effect op de gasvoordruk van de CV-ketel.

Door het herstellen van het branderglaasje is de gesloten uitvoering van de ketel hersteld, waardoor de kans op een onvolledige verbranding en daarmee het risico op koolmonoxidevergiftiging is verholpen. Hier appartement is vanaf dat moment weer bewoonbaar, echter de branderdruk blijft nog steeds extreem laag. In combinatie met de sterke drukschommelingen van de gasvoordruk is het niet mogelijk om de CV-ketel storingsvrij te laten werken. Hierdoor blijven de koudeklachten bestaan.

Koudeklachten en hoge gasverbruik

De extreem lagere gasvoordruk en extreem grote drukschommelingen bij inschakelen van de CV-ketel zorgen er voor dat de CV-ketel niet goed kan functioneren. In de praktijk resulteert dit in een constante cyclus van uitvallen en weer opnieuw opstarten van de ketel. De ketel kan onvoldoende warmte leveren, met als gevolg dat de bewoner het appartement niet naar behoren kan verwarmen wat resulteert in koudeklachten.

Het appartement heeft tevens een buitenproportioneel hoog gasverbruik […], wat niet alleen kan worden toegeschreven aan de slecht geïsoleerde gevels en vloeren en de grote glasoppervlakken. Door het constant opnieuw opstarten verbruikt de CV-ketel meer gas dan een woning met overeenkomstige gevel- en vloerisolatie en glasoppervlakken.

Tapwaterinstallaties

Gedeelde wateraansluiting met onderbemeting [adres 2] en [adres 1]

Voor beide de appartementen is een gezamenlijke drinkwateraansluiting gerealiseerd in de meterkast van [adres 2]. Direct na de watermeter wordt de waterleiding gesplitst in een aanvoerleiding voor [adres 2] en [adres 1]. Voor beide appartementen is een tussenmeter opgenomen.

[…] Volgens PWN is de situatie niet wenselijk, maar komt deze vaker voor en kan men deze, zolang beide bewoners akkoord gaan met de situatie en de facturen voor de gezamenlijke aansluiting worden voldaan, op basis van de huidige wetgeving niet verbieden. […]

Warmtapwateropwekking

De badkamer in het appartement is voorzien van twee regendouches, welke gelijktijdig in gebruik moeten kunnen zijn. Dit is niet mogelijk middels de huidige CV-ketel. […]

Hotspots in tapwaterleidingen

De badkamer is voorzien van vloerverwarming. Onduidelijk is of de waterleidingen van en naar de douches in dezelfde afwerkvloer zijn opgenomen of dat deze in wanden of verlaagde plafonds zijn aangebracht. Indien de leidingen in de afwerkvloer zijn aangebracht, dan kan de temperatuur van het tapwater in de stilstaande waterleidingen oplopen tot boven de wettelijke maximale temperatuur van 25ºC. Dit kan legionellagroei in de leidingen veroorzaken, wat in combinatie met een aerosolen vormend tappunt als een douche een extreme verhoging van het risico op een besmetting met de legionellabacterie geeft.

[…]".

3.31.

Bij brief van 27 april 2012 heeft [A] [B], [C] en [D] ieder afzonderlijk in gebreke gesteld en gesommeerd binnen vijf werkdagen te bevestigen dat zij bereid zijn alle noodzakelijk werkzaamheden op hun kosten te laten uitvoeren alsmede binnen vijf werkdagen kopieën van de tekeningen van de waterleidingen en van de leidingen van de vloerverwarming toe te zenden.

3.32.

Medio mei 2012 heeft [A] diverse derden opdracht gegeven reparatie- en herstelwerkzaamheden uit te voeren.

3.33.

Op 20 juni 2012 heeft de gemeente Haarlem een inspectie uitgevoerd naar aanleiding waarvan op 4 juli 2012 een Bouwkundig opnamerapport is opgesteld. Dit rapport houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

"[…]

Geconstateerde gebreken

[…]

Appartement 5. [adres 2] [de rechtbank: het appartement van [A]]

1. In geen enkele ruimte van het appartement zijn ventilatievoorzieningen aangebracht. (artikel 3.47 Bouwbesluit)

2. Het plafond, de bouwkundige en tevens brandwerende scheiding tussen appartement 4 en 5 heeft geen weerstand tegen brand van 60 minuten. […] (artikel 2,103 bouwbesluit)

3. In de toiletdeur is onvoldoende mogelijkheid om toevoer van verse lucht te garanderen, wanneer de luchtafzuiger in werking treedt. (artikel 3.47 Bouwbesluit)

4. Bij de opstelling van de keuken is geen afvoerkanaal voor luchtverversing opgenomen die direct afvoert naar de buitenlucht (artikel 3.42 Bouwbesluit)

5. In de meterkast zijn de leidingen niet brandwerend afgewerkt en omkleedt, daar waar deze leidingen de constructie tussen plafond en vloer verlaten (artikel 2.106 Bouwbesluit).

[…]

Trappenhuis en algemene voorzieningen

[…]

7. Het boeideel aan de zuidzijde (achterzijde ter hoogte van het plattedak) van het gebouw aan de [adres 2] heeft om de 60 cm gaten met roosters. Hierdoor ontstaat een dusdanig koude luchtstroom en biedt hierdoor onvoldoende weerstand tegen tocht en warmteverlies. (artikel 5.8 Bouwbesluit)

[…]

Te treffen voorzieningen

[…]

Appartement 5. [adres 2]

1. Aanbrengen van ventilatie openingen met rooster.

2. Aanbrengen van een 60 minuten brandwerende scheiding (plafond) tussen de appartementen 4 en 5.

3. Aanbrengen van een deurrooster en/of de toiletdeur inkorten.

4. Aanleggen van een afvoerkanaal.

5. Aanbrengen van een brandwerende scheiding boven in de meterkast.

[…]

Trappenhuis en algemene voorzieningen

[…]

7 Vervangen van het boeideel met gaten, door een gesloten exemplaar.

[…]."

3.34.

Naar aanleiding van een bezichtiging van de keldervloer van het appartement op 3 juli 2012 heeft het Heemsteeds Vochtweringsbedrijf Okx (HVO) bij brieven van 4 juli 2012 het volgende aan [A] geschreven:

"Betreft: Coating van de keldervloer van perceel [adres 2] te Haarlem.

[…]

Probleem:

De vloer in uw kelder is te snel gecoated. De dekvloer was nog niet voldoende gedroogd. Doordat deze dekvloer nog niet voldoende was gedroogd is de verf gaan onthechten.

[…]."

en

"Betreft: Diverse werkzaamheden buiten van perceel [adres 2] te Haarlem

[…]

Probleem:

Herstel vochtproblematiek in de muren. Hemelwater gaat nu via de hemelwaterafvoer rechtstreeks de grond in. De hemelwaterafvoer is niet aangesloten op het riool. Hierdoor trekt er overmatig veel vocht in de buitenmuur waardoor er aan de binnenzijde vocht en schimmel is ontstaan.

[…]."

3.35.

Bij handhavingsbesluit van 20 augustus 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders van Haarlem aan [C] een last onder dwangsom opgelegd wegens het bouwen in afwijking van de verleende bouwvergunning en het Bouwbesluit 2003. De opgelegde last houdt onder meer in dat [C] ervoor moet zorg dragen dat de in het Bouwkundig opnamerapport van 4 juli 2012 vermelde gebreken aan het appartement [adres 2] voor 10 december 2012 zijn opgelost, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,-.

3.36.

Het door [B] ingediende bezwaar tegen het besluit dat in strijd is gehandeld met de bouwvergunning is op 5 april 2013 ongegrond verklaard.

4. Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

[A] vordert samengevat

a. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [A] te betalen € 155.253,56, althans de schade die zij heeft geleden door de wanprestatie van gedaagden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;

gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na het te deze te wijzen vonnis bij wijze van voorschot op de schadevergoeding aan [A] te betalen € 50.000,-, te vermeerderen met vergoeding van de verdere schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

gedaagden hoofdelijk, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, te veroordelen aan [A] stukken van de leidingen af te staan die zijn gebruikt bij de aanleg van de leidingen voor de vloerverwarming teneinde [A] in de gelegenheid te stellen te laten onderzoeken of er een dreigend legionellaprobleem is;

gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.

4.2.

[B] c.s. voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.4.

[B] c.s. vordert samengevat

a. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [B] c.s. te voldoen al datgene waartoe [B] c.s. in de hoofdzaak worden veroordeeld;

gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [B] c.s. te voldoen de door de gemeente Haarlem opgelegde dwangsom ten bedrage van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;

gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding in de hoofdzaak en in de vrijwaring.

4.5.

[E] en Bouwbedrijf De Mooij voeren verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in de hoofdzaak

Non-conformiteit

5.1.

[A] legt aan haar vordering onder a ten grondslag dat sprake is van wanprestatie van [B], omdat het door [A] gekochte nieuw gerealiseerde appartement vele gebreken heeft.

5.2.

Ter onderbouwing van de gestelde gebreken heeft [A] diverse inspectierapporten in het geding gebracht. [B] c.s. heeft deze rapporten, waarvan de inhoud grotendeels is weergegeven onder de feiten, inhoudelijk niet of onvoldoende weersproken.

Het enkele feit dat de rapporten zijn opgesteld door partijdeskundigen en deskundige Zwarthoed familie van [A] is, brengt niet zonder meer mee dat de opgestelde rapporten onbetrouwbaar zijn, zoals [B] c.s. stellen. Nu de inhoud van de door [A] over gelegde rapporten door [B] c.s. niet althans niet gemotiveerd is betwist, zal de rechtbank van die rapporten uitgaan. Dit betekent dat in deze procedure als vaststaand wordt aangenomen dat er gebreken zijn aan de gas- en verwarmingsinstallatie, de elektrotechnische installatie, de waterinstallatie, de ventilatievoorzieningen en voorts dat er vochtproblemen optreden en er problemen zijn met de warmtehuishouding. Op deze gebreken zal verderop in dit vonnis nader worden ingegaan.

5.3.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of de geconstateerde gebreken aan het appartement wanprestatie van [B] opleveren. Uitgangspunt is dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Daarvan is geen sprake indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan bij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

5.4.

[B] c.s. betwist dat de geconstateerde gebreken normaal gebruik van het appartement in de weg staan en stelt dat, voor zover dat wel het geval is, [A] haar onderzoeksplicht heeft geschonden.

5.5.

Voorop staat dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elk gebrek maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Afhankelijk van onder meer de ouderdom en de prijs zal de koper tot op zekere hoogte rekening moeten houden met te verrichten onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Daarnaast is van belang wat de aard is van de gebreken.

5.6.

In het onderhavige geval gaat het om een reeds bestaand oud gebouw dat geheel is gerenoveerd en waarin vijf compleet nieuwe appartementen zijn gerealiseerd. Ten behoeve van de nieuwe appartementen zijn onder meer een verwarmings- en gasinstallatie, een elektra-installatie, een waterinstallatie en ventilatievoorzieningen aangelegd. Dergelijke basisvoorzieningen moeten noodzakelijk worden geacht voor normaal gebruik van een woning en in een nieuw gerealiseerd appartement met een koopprijs van € 455.000,- behoeft de aanwezigheid en juiste werking daarvan niet te worden betwijfeld. Hetzelfde geldt voor een deugdelijke warmtehuishouding. De stelling dat [A] de gebreken zelf had kunnen zien bij bezichtiging van het appartement is door [A] gemotiveerd weersproken en door [B] c.s. op geen enkele wijze nader onderbouwd. Gesteld noch gebleken is welke gebreken [A] dan had moeten zien en waarom zij aan de deugdelijkheid van de installaties en voorzieningen had moeten twijfelen. Voor [A] bestond dan ook geen plicht naar de aanwezigheid en werking van de installaties en voorzieningen onderzoek te laten verrichten. De uit de rapporten gebleken vele gebreken aan de verwarmings- en gasinstallatie, de elektra-installatie en de waterinstallatie en het ontbreken van voldoende ventilatievoorzieningen leiden ertoe dat het appartement van [A] niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat wat deze gebreken betreft sprake is van wanprestatie door [B].

5.7.

Het appartement van [A] kampt voorts met vochtproblemen. Reeds op 23 mei 2011 – derhalve nog voor het sluiten van de koopovereenkomst – heeft [A] melding gemaakt van vochtplekken en tijdens de inspectie van het appartement kort voor de levering op 24 augustus 2011 is de vochtproblematiek wederom ter sprake gekomen en op de restantlijst met nog door [B] te verrichten werkzaamheden (zie 3.10) opgenomen. Uit de onder 3.14 en 3.15 weergegeven e-mailberichten blijkt dat [F] Onderhoudsbedrijf daar ook een aanvang mee heeft gemaakt, maar dat het niet is gelukt het probleem definitief op te lossen. Blijkens de onder 3.34 weergegeven brieven van HVO blijkt voorts dat de oorzaak van het vochtprobleem nimmer definitief door [B] is verholpen. [B] is de afspraak dat de vochtproblematiek door haar zou worden opgelost derhalve niet nagekomen, zodat op dit punt sprake is van wanprestatie.

5.8.

Tijdens de inspectie op 24 augustus 2011 voorafgaand aan de levering is geconstateerd dat de gevel nog moet worden hersteld en daarna is daar door partijen meermaals over gecorrespondeerd. In een e-mailbericht van 7 november 2011 heeft [C] [F] Onderhoudsbedrijf opdracht gegeven de gevel te herstellen en twee gaten op te vullen. Hieruit volgt dat partijen hebben afgesproken dat de betreffende werkzaamheden aan de gevel op rekening van [B] zouden worden uitgevoerd. Door [A] is onweersproken gesteld dat deze werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd, zodat ook op dit punt sprake is van wanprestatie van [B].

5.9.

Daarnaast leveren alle door de gemeente geconstateerde gebreken eveneens wanprestatie op. De conformiteitseis van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) brengt immers mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken – die in deze procedure gesteld noch gebleken zijn – ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. (Vgl. HR 25-2-2005, LJN: AR5383; JOR 2005, 168).

Klachtplicht

5.10.

[B] c.s. stelt zich op het standpunt dat [A] geen beroep meer kan doen op wanprestatie, omdat zij niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd nadat zij de gebreken redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Van [A] had verwacht mogen worden dat zij het appartement na aankoop zou (laten) inspecteren in welk geval de gebreken aan het licht zouden zijn gekomen, aldus [B] c.s. Dit verweer faalt, nu hiervoor in rechtsoverweging 5.6 reeds is overwogen dat [A] geen onderzoeksplicht had met betrekking tot de aanwezigheid en juiste werking van de installaties. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt voorts dat [A] binnen korte tijd na het daadwerkelijk ontdekken van de gebreken in de diverse installaties [B] daarvan op de hoogte heeft gesteld. Hetzelfde geldt voor de overige gebreken. Van schending van de klachtplicht door [A] is dan ook geen sprake.

Overdracht aanspraken op derden

5.11.

[B] c.s. stelt zich voorts op het standpunt dat zij niet door [A] aangesproken kan worden, omdat [B] in artikel 6.4 van de koopovereenkomst en artikel 5 van de akte van levering al haar aanspraken op derden, waaronder op [F] Onderhoudsbedrijf, aan [A] heeft overgedragen. Dit verweer slaagt niet, omdat overdracht van de aanspraken die [B] op hun contractspartijen hebben – als die overdracht al heeft plaatsgevonden, hetgeen [A] betwist – niet meebrengt dat [A] [B] niet meer zou kunnen aanspreken wegens niet-nakoming van de tussen hen gemaakte afspraken.

(Schuldeisers)verzuim

5.12.

Bij brief van vrijdag 27 april 2012 heeft [A] [B] c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd haar binnen vijf werkdagen, derhalve uiterlijk op 4 mei 2012, te bevestigen bereid te zijn de noodzakelijke werkzaamheden te laten uitvoeren. Die bereidheid is door [B] c.s. niet bevestigd, zodat zij vanaf 5 mei 2012 in verzuim verkeert. Het verweer van [B] c.s. dat de sommatietermijn te kort was, omdat zij de klachten niet zelf kon beoordelen faalt, omdat zij al langer van de klachten op de hoogte was en die dus ook al eerder had kunnen laten beoordelen. Bovendien had het op de weg van [B] c.s. gelegen [A] te laten weten meer tijd nodig te hebben voor de beoordeling van haar aansprakelijkheid, hetgeen zij heeft nagelaten. Ook na het verstrijken van de termijn heeft [B] – op enkele (ondergeschikte) gebreken na – overigens niet aangegeven bereid te zijn de gebreken alsnog te herstellen.

5.13.

[B] c.s. stellen voorts dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de kant van [A], omdat zij heeft geweigerd mee te werken aan het herstel door [F] Onderhoudsbedrijf van diverse gebreken, te weten het aanbrengen van ventilatie openingen met rooster in de toiletdeur, het aanbrengen van een deurrooster met mechanische ventilatie, het aanbrengen van een afvoerkanaal, het brandwerend omkleden van de leidingen in de meterkast en het brandwerend omkleden van overige leidingen. Nog daargelaten dat het aanbod tot herstel slechts ziet op een beperkt deel van de geconstateerde gebreken, betwist [A] dat zij heeft geweigerd aan herstel mee te werken. Zij erkent dat [F] in juni 2012 contact met haar heeft opgenomen, maar stelt dat hij daarna niets meer van zich heeft laten horen. Daarnaast heeft [B] eerst na ontvangst van het Handhavingsbesluit van de gemeente in september 2012 aan [A] gevraagd of zij enkele van de door de gemeente vereisten werkzaamheden in het appartement van [A] konden verrichten. [A] heeft daarop bij brief van 14 september 2012 onder meer gevraagd wie de werkzaamheden zou gaan uitvoeren, wat het plan van aanpak was en hoe lang de werkzaamheden zouden gaan duren. [A] heeft onweersproken gesteld dat zij op die brief nooit meer een reactie van [B] c.s. heeft gekregen. Gelet op deze betwisting van [A] had het op de weg van [B] c.s. gelegen concreet en onderbouwd aan te geven wanneer [A] is aangeboden welke herstelwerkzaamheden te verrichten. Nu [B] c.s. deze nadere onderbouwing niet hebben gegeven, is het gestelde schuldeisersverzuim niet komen vast te staan. Voor bewijslevering is daarom geen plaats. Deze stelling zal dan ook worden gepasseerd.

Schade

Herstelkosten

5.14.

[A] stelt in totaal € 155.253,56 schade te hebben gelegen als gevolg van de wanprestatie van [B]. Een deel van de schade betreft werkzaamheden die [A] heeft laten verrichten om de vastgestelde gebreken aan de cv-, gas-, water- en elektra-installatie te herstellen, het vochtprobleem op te lossen alsmede schade als gevolg van het uitvoeren van werkzaamheden zoals het herstel van het sauswerk. Deze schade van in totaal € 27.113,07 is door [B] c.s. op zich niet betwist en de vordering tot vergoeding daarvan zal daarom worden toegewezen.

5.15.

Om de vochtproblemen te herstellen, de cv-installatie naar behoren te laten functioneren, de ventilatievoorzieningen in overeenstemming met de normen te brengen en de gevel te herstellen, dienen volgens [A] nog diverse werkzaamheden te worden uitgevoerd. Door middel van offertes heeft [A] onderbouwd dat de daarmee gemoeide kosten € 21.128,05 zullen bedragen. Deze door [A] gestelde (nog te lijden) schade is door [B] c.s. evenmin betwist. De vordering zal dan ook tot dit bedrag worden toegewezen. Opmerking verdient dat een bedrag van € 9.817,50 ziet op het herstel van de muur aan de zijde [J]. Blijkens de overgelegde offerte zien deze kosten vrijwel geheel op het vervangen van het boeideel als omschreven in de last onder dwangsom. Het feit dat [B] c.s. ook op basis van die last onder dwangsom gehouden zijn tot herstel van het boeideel doet aan hun schadeplichtigheid niet af.

Gevolgschade

5.16.

[A] stelt dat zij als gevolg van gebreken aan de cv- en gasinstallatie buitensporig veel energie heeft verbruikt en zij vordert thans betaling van hetgeen zij boven het gemiddelde verbruik van een eenpersoonshuishouden aan extra energiekosten heeft moeten betalen. Ter onderbouwing van haar stelling dat het energieverbruik buitensporig hoog is geweest, heeft [A] erop gewezen dat volgens Nuon het gemiddelde stroomverbruik van een tweepersoonshuishouden op jaarbasis 3500 kWh bedraagt en het gemiddelde gasverbruik 2200 m³. [K] en [A] hebben in de maand januari 2012 gezamenlijk 1.1221 m³ verbruikt. [B] c.s. betwisten niet dat sprake is geweest van een (buitensporig) hoog energieverbruik, maar betwisten wel dat dit het gevolg is van gebreken aan de gas- en cv-installatie. Het zou ook kunnen dat [A] en/of [K], die de meter deelden, flink hebben gestookt, aldus [B] c.s. Tegenover de steeds terugkerende klachten van [A] over kou in haar appartement en de overgelegde rapporten waarin melding wordt gemaakt van drukverlies, onvolledige verbranding en gaslekkage
, is dit verweer echter onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de juistheid van de stelling van [A] dat de hoge energiekosten zijn veroorzaakt door gebreken in de gas- en cv-installatie. Dit betekent dat [B] c.s. gehouden zijn de extra kosten die [A] als gevolg van die gebreken heeft gemaakt te vergoeden. Nu het bedrag van € 1.524,00 dat [A] daarvoor heeft begroot niet door [B] c.s. is betwist, zal de vordering tot dit bedrag worden toegewezen.

5.17.

[A] vordert voorts vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen ad € 12.383,30. Voor zover dit redelijke kosten ter vaststelling van en aansprakelijkheid zijn, komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Hieronder vallen in ieder geval de inspectie van [K] naar de oorzaak van het hoge gasverbruik (€ 236,37) en het door Huygen verrichte onderzoek (€ 722,93). De kosten voor advies en begeleiding van Asselbergs ad € 11.424,00 zullen slechts tot een bedrag van € 1.785,00 worden toegewezen, zijnde de kosten voor het opstellen van de rapportage bouwkundige gebreken. Dat de overige kosten, te weten advies en overleg (23 uur), overleg, opstelling briefing en opname Huygen, notitie (11 uur) en opvang en verslag waaronder Van Polen en [F] Onderhoudsbedrijf (20 uur) à € 150,- per uur redelijke kosten betreffen ter vaststelling van schade of beperking van de aansprakelijkheid is gesteld noch gebleken. De vordering zal daarom slechts tot een bedrag van € 2.744,30 worden toegewezen.

5.18.

Op 9 maart 2012 heeft [K] [A] geadviseerd de gastoevoer direct af te sluiten, omdat de gasinstallatie gebreken vertoonde en een gevaarlijke situatie bestond. Als gevolg van het afsluiten van de gastoevoer kon [A] niet meer koken, haar appartement niet meer verwarmen en niet meer douchen. [A] heeft het appartement daarom verlaten en heeft tot 10 juli 2012 in een pension verbleven. Zij vordert thans vergoeding van de kosten van dit verblijf ad € 20.211,20. [B] c.s. voeren aan dat het niet nodig was het appartement te verlaten, omdat slechts sprake was van een gaslek als gevolg van een losse koppeling die enige tijd later is hersteld. Uit het rapport van [K] d.d. 9 maart 2012 blijkt dat sprake was van een gaslek alsmede andere gebreken aan de gasinstallatie waardoor een gevaarlijke situatie bestond die ertoe noopte de gastoevoer direct af te sluiten. Deze noodzaak wordt – zij het op iets andere gronden – bevestigd in het rapport van Huygen. De gaslekkage is ook geconstateerd door het door [B] ingeschakelde gasinstallatiebedrijf Van Polen die het lek op 19 maart 2012 heeft hersteld. In het licht van deze rapporten is het niet onderbouwde verweer van [B] c.s. dat het niet nodig was het appartement te verlaten niet begrijpelijk. Dit verweer zal dan ook worden gepasseerd. Dit betekent dat [A] op 9 maart 2012 terecht haar appartement heeft verlaten en [B] c.s. gehouden zijn de redelijke kosten van haar noodzakelijk verblijf elders te vergoeden. De vraag is echter wanneer [A] in redelijkheid weer naar haar appartement terug had kunnen keren. In opdracht van [B] heeft gasinstallatiebedrijf Van Polen de gasinstallatie onderzocht en de gaslekkage op 19 maart 2012 verholpen. Hoewel de gasinstallatie daarna volgens Van Polen nog steeds verre van ideaal was, bestond er na het herstel van het lek geen gevaar meer. Deze conclusie werd op 17 april 2012 bevestigd door Huygen die in opdracht van [A] de installaties in het appartement heeft onderzocht en in haar rapport meldt dat na het verhelpen van de lekkage en het plaatsen van het ontbrekende branderglaasje door Van Polen op 19 maart 2012 het risico op koolmonoxidevergiftiging was verholpen en het appartement weer bewoonbaar was. Dit betekent dat [A] op zich reeds vanaf 19 maart 2012 weer in haar appartement had kunnen terugkeren. Maar anderzijds kan het, gezien de voorgeschiedenis, niet onredelijk worden geacht dat [A] haar terugkeer uitstelde totdat zij zwart op wit had dat de situatie weer veilig was. Die zekerheid kreeg zij door het rapport van 17 april 2012. Nu gesteld noch gebleken is waarom het voor [A] desondanks noodzakelijk was ook na die datum elders te verblijven, zijn [B] c.s. slechts gehouden zijn de redelijke kosten voor het verblijf elders in de periode 9 maart tot en met 17 april 2012 te vergoeden. Nu het bedrag per dag/nacht ad € 164,40 door [B] c.s. niet is betwist, zal van dit bedrag worden uitgegaan. Voor genoemde periode komt dat neer op (40 x € 164,40 =) € 6.576.

De vordering zal tot dit bedrag worden toegewezen.

5.19.

De (subsidiaire) vordering tot vergoeding van de hypotheeklasten zal worden afgewezen, nu deze kosten niet het gevolg zijn van de wanprestatie van [B]. De abonnementskosten voor telefoon, internet en tv die [A] heeft moeten voldoen terwijl zij door haar noodzakelijke verblijf elders van die voorzieningen geen gebruik kon maken, zijn door [B] c.s. niet betwist en komen voor vergoeding in aanmerking. Voor de periode 9 maart tot en met 17 april 2012 komt dat neer op een bedrag van € 84,38(€ 60,60 xs4all en € 23,78 UPC). De vordering tot vergoeding van de kosten van mobiele telefonie zal worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat [A] als gevolg van de wanprestatie van [B] geen gebruik heeft kunnen maken van haar mobiele telefoon. De vordering tot vergoeding van de contractskosten zal derhalve tot een bedrag van € 84,38 worden toegewezen.

5.20.

[A] vordert een bedrag van € 17.026,00 aan omzetschade en voert daartoe aan dat zij dit bedrag in het eerst half jaar van 2012 aan omzet is misgelopen, omdat zij haar werkzaamheden als zelfstandig consultant niet dan wel niet volledig heeft kunnen uitoefenen door onder meer verlies van haar huis-, werk en ontvangstplek. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. [A] is gedurende een periode van veertig dagen genoodzaakt geweest haar appartement te verlaten in verband met gebreken aan de gas- en cv-installatie. Nu [A] onweersproken heeft gesteld dat zij kantoor aan huis heeft, ligt voor de hand dat zij gedurende die veertig dagen minder werkzaamheden als consultant heeft kunnen verrichten en als gevolg daarvan omzetverlies heeft geleden. Dat [A] er vervolgens voor heeft gekozen langer dan die veertig dagen geen gebruik meer te maken van de kantoorruimte in haar appartement komt voor haar eigen rekening, nu de noodzaak daartoe niet is komen vast te staan. Dit betekent dat alleen het omzetverlies gedurende de periode 9 maart tot en met 17 april 2012 voor vergoeding in aanmerking komt. De stelling van [A] dat zij als gevolg van desoriëntatie, organisatie van sloop- en herstelwerkzaamheden, het leeghalen en inrichten van haar huis en bouwbegeleiding etc. omzet is misgelopen, is onvoldoende concreet onderbouwd en wordt daarom gepasseerd. Het vorenstaande brengt mee dat het omzetverlies over een periode van in totaal veertig dagen door [B] c.s. dient te worden vergoed. Nu de berekening van het omzetverlies door [B] c.s. op zich niet is betwist, zal de rechtbank van die berekening uitgaan. Het omzetverlies gedurende veertig dagen komt daarmee uit op een bedrag van € 3.784,-

(€ 17.026,- x 40/180). De vordering zal tot dit bedrag worden toegewezen en voor het vorige worden afgewezen.

5.21.

Naast omzetschade vordert [A] een bedrag van € 24.800,00 als vergoeding voor tijdsinvestering in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De rechtbank stelt voorop dat alleen redelijke kosten voor werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om schadevergoeding te verkrijgen voor vergoeding in aanmerking komen en door [A] is onvoldoende onderbouwd dat daarvan sprake is. De 248 uur die zij stelt zelf te hebben moeten besteden aan de zaak vormen immers geen kosten voor haar. Dat zij in de tijd die zij aan de onderhavige heeft besteed geen andere werkzaamheden heeft kunnen verrichten, valt mogelijk onder omzetschade, maar zijn geen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De vordering zal in zoverre dan ook worden afgewezen.

5.22.

De overige door [A] gevorderde kosten voor herstel van de wasmachine, het schoonmaken van de ramen en vervanging van de gordijnen ad € 8.203,75 zijn door [B] c.s. niet betwist en zullen worden toegewezen.

Kosten juridische bijstand

5.23.

[A] vordert een bedrag van € 17.313,42 aan (buitengerechtelijke) advocaatkosten. Voor een deel hebben de gevorderde kosten echter betrekking op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten; zo ziet de overgelegde urenspecificatie mede op het opstellen van processtukken. De vordering zal in zoverre dan ook worden afgewezen. Ten aanzien van de resterende kosten stelt de rechtbank voorop dat vergoeding van buitengerechtelijke kosten slechts toewijsbaar is, indien de kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan eveneens redelijk is. De vordering van [A] gaat het in het Rapport Voor-werk II gehanteerde forfaitaire tarief, dat in zijn algemeenheid redelijk wordt geacht, in ruime mate te boven. Uit de stellingen van [A] kan niet worden afgeleid dat zij duidelijk meer buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt dan in dit tarief is besloten. De door [A] gemaakte kosten moeten dan ook als onredelijk worden aangemerkt, voor zover zij het forfaitaire tarief overschrijden. De vordering zal derhalve worden toegewezen tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijk liquidatietarief in eerste aanleg (op basis van het toe te wijzen bedrag) met een maximum van 15% van de hoofdsom en de tot de dagvaarding verschenen rente, zijnde € 2.127,72 inclusief BTW).

5.24.

Het vorenstaande samengevat zal [B] c.s. worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 73.285,27 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de niet weersproken wettelijke rente vanaf 3 mei 2012.

Last onder dwangsom

5.25.

De gemeente Haarlem heeft een Handhavingsbesluit last onder dwangsom aan [B] opgelegd op grond waarvan zij wat betreft het appartement van [A] gehouden is tot het:

• aanbrengen van ventilatie openingen met rooster;
• aanbrengen van een 60 minuten brandwerende scheiding (plafond) tussen de appartementen 4 en 5;
• aanbrengen van een deurrooster en/of de toiletdeur inkorten;
• aanleggen van een afvoerkanaal;
• aanbrengen van een brandwerende scheiding boven in de meterkast.

5.26.

[B] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen voormeld handhavingsbesluit, maar dat bezwaar is op 5 april 2013 ongegrond verklaard.

5.27.

[A] stelt dat zij als gevolg van de werkzaamheden die [B] in verband met de last onder dwangsom nog dienen te verrichten schade zal lijden, omdat zij dan (wederom) tijdelijk het appartement zal moeten verlaten en andere woon- en werkruimte zal moeten zoeken. Bovendien zullen de werkzaamheden – met name het vervangen van het plafond – veel bijkomende werkzaamheden en schade met zich meebrengen, zoals het afhalen en herstellen van het behang, het opnieuw sauzen van het plafond en de muren, het demonteren van kasten, luxaflex etc. Gedurende de werkzaamheden zal [A] niet kunnen werken, omdat zij geen kantoorruimte ter beschikking heeft en zij veel tijd aan de herstelwerkzaamheden moet besteden. [A] schat de te lijden schade op tenminste € 50.000,-, en vordert een voorschot ter grootte van dat bedrag.

5.28.

Dat [A] (enige) schade zal lijden als gevolg van de werkzaamheden die in verband met de last onder dwangsom nog moeten worden verricht wordt niet betwist en evenmin dat [B] c.s. gehouden is die schade alsdan te vergoeden. De hoogte van de nog te lijden schade staat echter geenszins vast. Dat de schade in ieder geval € 50.000,- bedraagt, is door [A] onvoldoende concreet onderbouwd en deze stelling zal dan ook worden gepasseerd. Gelet op het vorenstaande zal de vordering tot betaling van een voorschot worden afgewezen en zal de zaak worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

Afgifte van stukken van de leidingen

5.29.

Tegen de vordering van [A] tot afgifte van stukken van de leidingen die zijn gebruikt bij de aanleg van de leidingen voor de vloerverwarming is door [B] c.s. geen verweer gevoerd. De vordering zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat [B] c.s. een termijn van een week vanaf de datum van betekening zal worden gegund om aan de veroordeling te voldoen en de dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als in het dictum vermeld.

Proceskosten

5.30.

[B] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:

- dagvaarding €  148,29

- griffierecht 1.436,00

- salaris advocaat
1.788,00 (2 punten × tarief € 894,00)

€ 3.372,29

5.31.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in de vrijwaringszaak

5.32.

[B] c.s. stelt dat indien is gebouwd op basis van zodanige bouwtekeningen en/of een zodanige bouwvergunning dat het bouwwerk niet aan de wettelijke eisen voldoet of niet die eigenschappen heeft die men normalerwijze van een woning of appartement mag verwachten, [E] en Bouwbedrijf De Mooij wanprestatie hebben gepleegd dan wel onrechtmatig hebben gehandeld jegens [B] c.s. omdat zij krachtens overeenkomst met [B] c.s. hebben zorg gedragen voor het maken van die bouwtekening en het op basis daarvan aanvragen van de bouwvergunning.

5.33.

[E] betwist elke aansprakelijkheid en stelt daartoe onder meer dat niet hij de contractspartij van [B] was, maar Bouwadviesburo Kennemerland B.V. (hierna: Bouwadviesburo Kennemerland) Dit verweer slaagt. De "aanvraag bouwvergunning" is ingediend door [E] in zijn functie van directeur van Bouwadviesburo Kennemerland en ook de facturen voor de werkzaamheden zijn verzonden door Bouwadviesburo Kennemerland. Door [B] c.s. is niet betwist dat met Bouwadviesburo Kennemerland is gecontracteerd en niet met [E] in privé. Voor zover al sprake zou zijn van fouten bij het maken van bouwtekeningen en/of het aanvragen van de bouwvergunning zou dat hooguit een tekortkoming opleveren van Bouwadviesburo Kennemerland en niet van [E] in privé. Dat [E] jegens [B] c.s. onrechtmatig zou hebben gehandeld, is voorts wel gesteld, maar is onvoldoende feitelijk onderbouwd en gemotiveerd en zal daarom worden gepasseerd. Dit betekent dat de vorderingen jegens [E] zullen worden afgewezen.

5.34.

Bouwbedrijf De Mooij betwist eveneens elke aansprakelijkheid en stelt daartoe dat zij geen enkele bemoeienis heeft gehad met het maken van bouwtekeningen en het aanvragen van een bouwvergunning voor [B]. Dit verweer slaagt. De "aanvraag bouwvergunning" is ingediend door Bouwadviesburo Kennemerland B.V., gevestigd op de Schoterweg 33 te Haarlem. [B] c.s. stellen weliswaar dat Bouwbedrijf De Mooij voorheen als handelsnaam voerde "Bouwadviesburo Kennemerland", maar dat wordt door Bouwbedrijf De Mooij betwist en is door [B] c.s. niet nader onderbouwd. Uit het door Bouwbedrijf De Mooij overgelegde uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat Bouwadviesbureau Kennemerland B.V., gevestigd op de Schoterweg 33 te Haarlem, een zelfstandige vennootschap is die is opgericht op 29 november 2002. Uit de overgelegde stukken kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat door [B] is gecontracteerd met Bouwadviesbureau Kennemerland B.V. en niet met Bouwbedrijf De Mooij handelend onder de naam Bouwadviesburo dan wel Bouwadviesbureau Kennemerland. Dat bij [B] op enig moment verwarring is ontstaan over met wie zij heeft gecontracteerd, komt voor haar eigen rekening en kan Bouwbedrijf De Mooij niet worden verweten. De vorderingen tegen Bouwbedrijf De Mooij zullen dan ook worden afgewezen.

5.35.

[B] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [E] en Bouwbedrijf De Mooij worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [E] worden begroot op:

- griffierecht 1.474,00

- salaris advocaat
1.788,00 (2 punt × tarief € 894,00)

Totaal €  3.262,00

De kosten aan de zijde van Bouwbedrijf De Mooij worden begroot op:

- griffierecht 3.715,00

- salaris advocaat
1.788,00 (2 punt × tarief € 894,00)

Totaal €  5.503,00

6. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [A] te betalen een bedrag van € 73.285,27 (drieënzeventig duizend tweehonderd vijfentachtig euro en tweeëntwintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 3 mei 2012 tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk om aan [A] de schade te vergoeden die zij zal lijden als gevolg van de nog uit te voeren werkzaamheden in verband met de op grond van het Handhavingsbesluit Last onder dwangsom d.d. 20 augustus 2012, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

6.3.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk om binnen een week vanaf de datum van betekening van dit vonnis aan [A] stukken van de leidingen af te staan die zijn gebruikt bij de aanleg van de leidingen voor de vloerverwarming,

6.4.

bepaalt dat [B] c.s. hoofdelijk, voor iedere dag dat in strijd wordt gehandeld met het onder 6.3 bepaalde, aan [A] een dwangsom verbeurt van € 500,- tot een maximum van € 3.000,-,

6.5.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 3.372,29,

6.6.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.7.

verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak in vrijwaring

6.9.

wijst de vorderingen af,

6.10.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [E] tot op heden begroot op € 3.262,00,

6.11.

veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Bouwbedrijf De Mooij tot op heden begroot op € 5.503,00,

6.12.

verklaart dit vonnis in deze vrijwaringszaak wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2013.