Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Zaandam
zaaknummer : 2120950
rolnummer : vv71/13
datum uitspraak : 16 juli 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting Woningstichting Eigen Haard
te[Amsterdam]
eisende partij
nader te noemen Eigen Haard
gemachtigde: mr. M.L. van der Knaap
tegen:
[naam]
te [woonplaats]
gedaagde partij
nader te noemen [Huurder]
gemachtigde: mr. A. Overweel (SRK Rechtshulp B.V.)
Verloop van de procedure
Bij dagvaarding van 1 juli 2013 is tegen [Huurder] een vordering ingesteld als in de dagvaarding nader omschreven.
Het gaat om een voorlopige voorziening, inhoudende ontruiming van een huurwoning van Eigen Haard, die [Huurder] in strijd met haar verplichtingen als huurder niet zelf bewoont, en waarvan zij de huur inmiddels heeft opgezegd.
Dagvaarding in de hoofdzaak heeft niet plaatsgevonden.
De zaak is behandeld ter zitting van 9 juli 2013.
[Huurder] heeft de zaak toegelicht aan de hand van een tevoren toegezonden conclusie van antwoord.
De griffier heeft aantekening gehouden van wat ter zitting is behandeld en besproken.
De inhoud van die stukken kan als hier ingelast en herhaald worden beschouwd.
De vordering
In de (eventueel nog aanhangig te maken) hoofdzaak gaat het om dezelfde vordering, te vermeerderen met een ontbinding of rechterlijke beëindiging van de huurovereenkomst en eventuele schadevergoeding.
De hier en nu gevraagde voorlopige voorziening is gebaseerd op het spoedeisend belang van Eigen Haard, die de betreffende (sociale) huurwoning zo spoedig mogelijk weer ter wederverhuring ter beschikking wil hebben voor iemand die er in haar visie meer recht op heeft dan [Huurder].
Het verweer
[Huurder] betwist niet dat zij in maart 2013 op advies en aandrang van Eigen Haard de huur heeft opgezegd. Zij beroept zich op een wilsgebrek en/of op dwaling.
Eigen Haard heeft onnodige en buitenproportionele aandrang op haar uitgeoefend en haar in aanwezigheid van haar moeder en in het huis van haar moeder beticht van woonfraude, en een (voor haar) kostbare procedure in het vooruitzicht gesteld, als zij niet zelf de huur zou opzeggen maar het op een huuropzegging door Eigen Haard zou laten aankomen.
Kort nadat zij, zonder deskundige juridische bijstand, de van tevoren aan haar toegezonden opzeggingsbrief had ondertekend met als reden van opzegging:
dat weten jullie beter dan ik! voor mij is het onbegrijpelijk, heeft zij wel rechtsbijstand gezocht en gevonden.
dat weten jullie beter dan ik! voor mij is het onbegrijpelijk, heeft zij wel rechtsbijstand gezocht en gevonden.
Haar raadsman heeft zich beroepen op nietigheid en/of vernietigbaarheid van de opzegging en [Huurder] heeft zich daarna aan iedere gevraagde of gevorderde verdere uitvoering van die door haar uitdrukkelijk herroepen opzegging onttrokken.
[Huurder] betwist dat zij de woning niet als haar hoofdverblijf bewoont en wijst er op dat Eigen Haard die stelling zou moeten bewijzen.
[Huurder] wijst er op dat zij correct de huur betaalt, dat zij de woning niet verwaarloost of op enigerlei wijze, direct of indirect, overlast bezorgt aan omwonenden of verhuurder.
[Huurder] betwist ook het spoedeisend belang van Eigen Haard, die reeds in het voorjaar van 2012 zou zijn gewezen op deze "misstand" en die pas op 19 maart 2013 halsoverkop en onaangekondigd is begonnen met sterke aandrang op haar uit te oefenen om zelf de huur op te zeggen, om Eigen Haard zodoende de moeite en kosten van een procedure te besparen.
[Huurder] wijst er op dat zij wel degelijk recht en belang heeft om deze woning te behouden om daarop te kunnen terugvallen als haar moeder mocht komen te overlijden of niet langer in de woning aan de [adres] mocht kunnen blijven wonen.
Beoordeling van het geschil
Feitelijke vaststellingen
Op grond van wat partijen over en weer aan de orde hebben gesteld en niet of onvoldoende hebben betwist kunnen tenminste de volgende feiten worden vastgesteld.
[Huurder] heeft met ingang van 20 september 2001 de onderhavige woning aan de [adresgegevens 1] te[plaats] kunnen huren van een rechtsvoorganger van Eigen Haard. De huurovereenkomst met algemene voorwaarden zijn in het geding gebracht.
In de algemene voorwaarden staat onder meer:
Artikel 9
1.
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
3.
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.
[Huurder] was destijds 31 jaar en woonde tot dan nog bij haar ouders te[plaats] aan de [straat], niet zijnde een huurwoning van Eigen Haard.
[Huurder] had en heeft een eigen kapsalon in [plaats x] waar zij dagelijks en ook in de weekeinden werkt en uit de inkomsten waarvan zij de huur betaalt.
[Huurder] heeft nooit enige huurachterstand gehad en er zijn nooit klachten geweest over de wijze waarop zij het gehuurde bewoont en/of onderhoudt.
In mei 2012 heeft Eigen Haard met haar huurderscommissie in[plaats] een vergadering gehad, waar buiten aanwezigheid van [Huurder] door niet nader genoemde personen is gemeld dat [Huurder] al jaren niet meer in de woning aan de [adresgegevens]zou wonen, maar weer zou zijn ingetrokken bij haar moeder, na het overlijden van haar vader.
Op 19 maart 2013 hebben medewerkers van Eigen Haard, mevrouw [X] en de heer[Y], beiden medewerker woonfraude, omstreeks 19.00 uur een onaangekondigd bezoek gebracht aan de woning [adresgegevens 1] om te constateren dat daar wel licht brandde maar op hun bellen niet werd opgedaan.
Daarna hebben zij zich begeven naar het adres van de moeder van [Huurder], hebben daar aangebeld en met [Huurder] en haar daar aanwezige moeder en oom gesproken.
Het verslag is in het geding gebracht.
Bij aangetekende brief van 20 maart 2013, die eveneens is overgelegd, is aandrang uitgeoefend op [Huurder] om
ter voorkoming van een juridische procedure,een bijgevoegde opzegbrief in te vullen en in te leveren.
ter voorkoming van een juridische procedure,een bijgevoegde opzegbrief in te vullen en in te leveren.
[Huurder] heeft dat, zonder deskundige juridische bijstand, gedaan. Zij heeft als reden van opzegging ingevuld:
dat weten jullie beter dan ik! voor mij is het onbegrijpelijk.
dat weten jullie beter dan ik! voor mij is het onbegrijpelijk.
Daarna heeft zij wel rechtsbijstand gezocht en gevonden.
[Huurder] geeft toe dat zij na het overlijden van haar vader ongeveer zeven jaar geleden bij haar moeder is ingetrokken om die te verzorgen.
Haar moeder lijdt aan een longkwaal en heeft dagelijks zorg en aandacht nodig, omdat zij anders zichzelf zou gaan verwaarlozen en niet genoeg eten.
[Huurder] geeft toe dat zij nog steeds vrijwel dagelijks bij haar moeder komt en ook samen met haar een maaltijd gebruikt.
Er zijn geen andere kinderen en verder is er alleen een oom van haar in de buurt om ook voor haar moeder te zorgen.
Uit overgelegde getuigenverklaringen van buren, die overigens pas op 11 juni 2013, bij gebreke van voldoende schrijfvaardigheid van die buren, door mevrouw [X] van Eigen Haard zijn opgesteld en slechts door deze buren zijn ondertekend, blijkt dat [Huurder] wel regelmatig thuis komt om de post op te halen, en het huis voor zover nodig schoon te houden en te verzorgen.
Er blijkt ook nog uit dat zij soms de tuin bijhoudt en verder dat zij het huis aan het opschilderen is of is geweest.
Het geschil
Aard en omvang van het geschil blijken voldoende uit het bovenstaande. Het kan aan de hand van de verweren worden behandeld.
Beoordeling van de geschilpunten
Met de raadsman van [Huurder] heeft de kantonrechter vraagtekens bij de spoedeisendheid van deze voorlopige voorziening, nu Eigen Haard blijkbaar al in mei 2012 door niet nader aangeduide personen op deze "misstand" is gewezen en pas in maart 2013, kennelijk zonder ander onderzoek dan het raadplegen van de gemeentelijke basisadministratie, tot deze actie van haar afdeling fraudebestrijding is overgegaan.
Eigen Haard heeft niet de moeite genomen om zelf bewijsmateriaal te verzamelen en zelf de huur op te zeggen of te beëindigen, maar heeft druk op [Huurder] uitgeoefend om dat van haar kant "vrijwillig" te doen, om haar daarmee de kosten en moeite van een (bodem)procedure te besparen.
En nu [Huurder] niet meer aan die aandrang toegeeft heeft Eigen Haard niet van haar kant de huur opgezegd, maar volstaat met een voorlopige voorziening te vorderen.
Maar wat daarvan ook zij, vooropgesteld moet worden dat een vordering slechts als voorlopige voorziening kan worden toegewezen, als in dit kort geding aan de hand van tot dusver bekende feiten en omstandigheden, de verwachting gewettigd is, dat diezelfde of een soortgelijke vordering in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
De kantonrechter is voorshands niet van oordeel dat dat het geval zal zijn.
De kantonrechter is voorshands niet van oordeel dat dat het geval zal zijn.
In Artikel 9 van Pro de algemene voorwaarden staan drie belangrijke verplichtingen van de huurder.
1.
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
[Huurder] betaalt op tijd de huur en maakt geen misbruik van subsidies, zij haalt geen vreemden in huis en zij onderhoudt de woning waar nodig. Niet is aangetoond dat zij er niet regelmatig slaapt en verder werkt zij in [plaats x] en eet zij regelmatig bij haar moeder thuis.
2.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
Het hoofdverblijf blijkt uit de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie en uit het feit dat [Huurder] aan de [adresgegevens 1] regelmatig post ontvangt en die beantwoordt. Van een gelijkwaardig of ander hoofdverblijf is niet gebleken.
3.
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.
Van enige overlast of hinder van [Huurder] aan de buren is niets gesteld of gebleken.
De kantonrechter zal de gevorderde voorlopige voorziening daarom afwijzen.
De tegenvordering met betrekking tot kosten van rechtsbijstand hoeft niet met zoveel woorden in reconventie te worden ingesteld.
Ook in conventie kan een kostenveroordeling worden gevorderd, zelfs een integrale.
Maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om ten laste van Eigen Haard aan andere kostenveroordeling toe te wijzen dan 2 punten ad € 200,--
Beslissing:
De kantonrechter:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, aan de zijde van [Huurder] begroot als volgt:
salaris gemachtigde € 400,--
salaris gemachtigde € 400,--
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.J. van der Valk, kantonrechter, en op 16 juli 2013in het openbaar uitgesproken en door kantonrechter en griffier ondertekend.