Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
Zaaknummer: 582781 EJ VERZ 12-281
datum uitspraak: 31 januari 2013
BESCHIKKING
Naar aanleiding van het verzoek van:
[VERZOEKER]
te [woonplaats]
verzoeker
hierna te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. M.A. van der Lubbe
tegen
de Vereniging van Eigenaars "VERENIGING SWAENENBERGH"
te Haarlem
verweerster
hierna te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. K. Kroon
De procedure
Op 19 november 2012 is op de griffie van de rechtbank Amsterdam, sector Kanton, locatie Amsterdam, een verzoekschrift ontvangen van [verzoeker]. De zaak is vervolgens verwezen naar de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem vanwege de mogelijkheid van schijn van betrokkenheid van de Amsterdamse rechtbank in de persoon van een kantonrechter, werkzaam in deze rechtbank. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 19 december 2012.
Op deze zitting hebben partijen hun standpunt nader toegelicht en heeft de VvE nog stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres verzoeker] in Amsterdam. Dit appartement geeft recht op het uitsluitend gebruik van "de woning, staande en gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping met terras aan de binnenplaats op de eerste verdieping en met dakterras op de vierde verdieping" van het gebouw in Amsterdam aan Nieuwendijk 114 tot en met 122 (even nummers), hoek Sint Jacobsstraat 1 tot en met 5) (oneven nummers) in Amsterdam ("het appartement").
b. Het appartement maakt deel uit van een complex van in totaal 30 appartementen, verdeeld over de begane grond en de eerste tot en met de vierde verdieping van het complex. Het gaat hierbij om vier bedrijfsruimten en 22 woonruimten.
c. Alle appartementseigenaren zijn verenigd in de VvE, die bij akte van 26 februari 1999 is opgericht. Tevens is in deze akte vastgesteld dat, voor zover daarvan niet bij akte is afgeweken, de bepalingen van het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten januari 1992 ("het modelreglement") gelden. De artikelen 24 en 26a tot en met 26 d opgenomen in de annex 1 van dit modelreglement na artikel 45 zijn Pro niet van toepassing verklaard.
d. Het appartement is op grond van het onder g. in de splitsingsakte bepaalde bestemd voor gebruik als woning.
e. In het modelreglement is onder meer vermeld:
"Artikel 1:
In het reglement wordt verstaan onder:
g. "gebruiker": degene die het gebruik heeft als bedoeld in artikel 5:120 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Artikel 17:
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken."
f. [verzoeker] heeft met een zekere regelmaat het appartement voor kortere periodes verhuurd en in gebruik gegeven aan derden. Hij adverteert daarvoor op het internet en biedt zijn appartement aan voor € 1.200,-- tot € 1.445 per week. [verzoeker] verblijft ergens anders als hij zijn appartement verhuurt/in gebruik geeft aan derden.
g. Tijdens de algemene ledenvergadering van 2 oktober 2012 is besloten dat short stay, hotel en bed & breakfast activiteiten, korter dan één maand, niet zijn toegestaan. Dit besluit is met meerderheid van stemmen bevestigd tijdens de algemene ledenvergadering van 18 oktober 2012.
h. Bij brief van 1 november 2012 heeft de VvE [verzoeker] gesommeerd zijn short stay en/of bed & breakfast en/of hotel activiteiten onmiddellijk te staken en gestaakt te houden en [verzoeker] gewaarschuwd dat bij gebreke van een staking van deze activiteiten hem een boete zal worden opgelegd van € 6.000,--.
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt op grond van de artikelen 5:130 Burgerlijk Wetboek ("BW") en 2:14
lid 1 BW in verbinding met artikel 5:124 lid 2 BW Pro en 5:219 BW om nietig verklaring of vernietiging van (samengevat) het op 18 oktober 2012 door de VvE genomen besluit dat short stay, hotel- en/of bed & breakfast activiteiten, korter dan één maand, niet zijn toegestaan. Daarnaast verzoekt [verzoeker] te verklaren voor recht dat ingebruikgeving van een appartement voor een korte periode en/of short stay en/of bed & breakfast activiteiten in overeenstemming is met de bestemming 'woning'. Tot slot verzoekt [verzoeker] de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.
[verzoeker] legt - kortweg - het volgende ten grondslag aan de verzoeken. Het besluit van de VvE is in strijd met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en is ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [verzoeker] had de VvE niet tot het onderhavige besluit kunnen komen omdat de splitsingsakte en het modelreglement voor een beperking door de VvE geen ruimte geven. Daarbij heeft te gelden dat [verzoeker] zijn appartement incidenteel, voor een aantal dagen per maand en tegen betaling, in gebruik geeft aan derden en met dit gebruik de bestemming 'woning' niet wijzigt. [verzoeker] handelt dan ook niet in strijd met de splitsingsakte. Volgens [verzoeker] bestaat ook geen verschil tussen verhuur voor kortere perioden dan één maand en verhuur voor langere perioden en is niet aangetoond dat sprake is (geweest) van overlast of hinder aan andere eigenaars en gebruikers door derden die zijn appartement gebruiken. De kans op overlast is daarnaast klein, omdat het appartement niet direct (met gemeenschappelijke muren) grenst aan dat van anderen. Dat de wijze van gebruik een intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten met zich meebrengt ziet [verzoeker] ook niet. Bovendien bieden de wet en de splitsingsakte voldoende mogelijkheden voor de VvE om op te treden in geval zich overlast voordoet, zoals het doen van waarschuwingen en het opleggen van boetes.
[verzoeker] heeft er tot slot recht en belang bij dat wordt verklaard voor recht dat het beoogde gebruik in overeenstemming is met de bestemming 'woning'.
Het verweer
De VvE concludeert tot afwijzing van de verzoeken. De VvE heeft daartoe - voor zover hier relevant - het volgende aangevoerd. Het besluit is niet in strijd met de bepalingen van de splitsingsakte en het modelreglement genomen. Dat de VvE bevoegd is om afwijkend en ongeoorloofd gebruik tegen te gaan volgt uit de splitsingakte en het modelreglement. Commercieel in gebruik geven van het appartement voor korte duur valt namelijk niet binnen de reikwijdte van de bestemming 'woning' als is bepaald in de splitsingsakte. Naar algemeen spraakgebruik wordt onder de begrippen 'wonen' en 'woning' verstaan het hebben van permanente behuizing. Dit begrip onderscheidt zich van een incidenteel verblijf in een hotel of een bed & breakfast. De letterlijke tekst van de splitsingsakte verzet zich er dan ook tegen dat een appartement met woonbestemming wordt gebruikt als short stay of bed & breakfast zoals thans door [verzoeker] wordt gedaan. De eigenaars hebben er bij de aanschaf van hun appartement op basis van de splitsingsakte op kunnen vertrouwen dat het appartement van [verzoeker] zou worden gebruikt als woning. [verzoeker] beschikt daarnaast niet over de benodigde vergunningen en voldoet daarmee niet aan de voorwaarden, die de gemeente stelt. Hierdoor ontstaat een illegale situatie.
De beoordeling van het verzoek
1. Vooropgesteld wordt dat in het modelreglement geen nadere regeling is opgenomen over gebruik van privé gedeelten als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW Pro, zodat voor het gebruik van deze gedeelten de wettelijke regeling van artikel 5:120 BW Pro geldt. In laatst-genoemd artikel is bepaald dat een appartementseigenaar bevoegd is het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
2. De eerste vraag die moet worden beantwoord is of het bestreden besluit van
18 oktober 2012 ("het besluit") strijdig is met de splitsingakte en het modelreglement en daarom nietig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. Op grond van artikel 17 lid 4 van Pro het modelreglement moeten de privé gedeelten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik. Uit het bij meerderheid door de vergadering van de VvE genomen besluit valt af te leiden dat de VvE voor het door [verzoeker] beoogde gebruik een afwijkend en daarmee ongeoorloofd gebruik heeft aangenomen. Hiertoe was zij op grond van artikel 17 lid 4 ook Pro gerechtigd. Dat de VvE vervolgens het afwijkende gebruik onder voorwaarden toestaat, maakt dit besluit echter nog niet nietig.
3. Dan is aan de orde of het bestreden besluit moet worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dit verband moet worden beoordeeld of in het onderhavige geval sprake is van gebruik in strijd met de akte van splitsing, waarin aan het appartement de bestemming 'woning' is gegeven.
4. Bij de uitleg van artikel 17 lid 4 van Pro het modelreglement: "Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming (...) komt in beginsel doorslaggevende betekenis toe aan de betekenis van de bewoordingen van de bepaling onder g. van de splitsingsakte dat het appartement is 'bestemd als woning'. Wonen is naar het oordeel van de kantonrechter het hebben van duurzaam verblijf.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoeker] één tot twee keer per maand het appartement voor een aantal dagen tegen betaling in gebruik geeft aan derden.
[verzoeker] verblijft dan zelf niet in het appartement; hij geeft de gebruikers een recht van uitsluitend gebruik en doet gedurende die periodes afstand van zijn eigen gebruiksrecht. De derden aan wie [verzoeker] het appartement op de hiervoor omschreven wijze in gebruik geeft, moeten worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub Pro g. van het modelreglement en de wet, dus degenen die de bevoegdheid van uitsluitend gebruik hebben, met andere woorden het recht van gebruik met het recht om anderen het gebruik te ontzeggen.
6. Nu in het onderhavige geval sprake is van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis van een appartement met de bestemming woning, voldoet de "short stay formule" van [verzoeker] niet aan 'gebruik overeenkomstig de bestemming' en is sprake van een gebruik in strijd met de splitsingsakte. Niet relevant is of [verzoeker] toestemming van de gemeente Amsterdam heeft voor exploitatie van zijn appartement voor (beperkte) short stay.
7. Uit het voorgaande volgt dat de VvE het gebruik terecht heeft aangemerkt als in strijd met de splitsingsakte en daarmee als ongeoorloofd.
8. Bij de mondelinge behandeling heeft de VvE aangegeven weliswaar het belang wel te zien van [verzoeker] bij commerciële korte verhuur, waarbij hij in deze crisistijd extra kan verdienen om zijn vaste lasten te betalen, maar het belang van de meerderheid van de eigenaars te willen laten prevaleren.
9. Uit de stukken die de VvE heeft overlegd blijkt wel dat een groot aantal eigenaars te kennen hebben gegeven overlast te ondervinden van de commerciële verhuur door [verzoeker] en twee andere appartementseigenaars. Daarbij hebben die eigenaars klachten geuit over het gedrag van de korte termijn gebruikers - veelal toeristen - die (geluid)overlast bezorgen, die meer gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimten, zoals het terras op de begane grond, en die zorgen voor zwerfvuil. Ook gevoelens van onveiligheid spelen een belangrijke rol, nu de sleutels van appartementen aan vreemden worden gegeven, die gelet op het zeer tijdelijke karakter van hun verblijf moeilijk zijn aan te spreken op hun gedrag.
Dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor afwijkend gebruik met een kortere duur dan één maand is onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daaraan doet niet af dat het appartement van [verzoeker] niet direct in contact staat met de andere appartementen. Het past immers niet om hierbij onderscheid te maken tussen de appartementseigenaars.
10. Het voorgaande leidt er toe dat de primaire en subsidiaire verzoeken en de gevraagde verklaringen voor recht van [verzoeker] zullen worden afgewezen.
11. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, omdat dat niet tot een andere beslissing leidt.
12. Gelet op de aard van het geschil zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.A. van Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.