Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/192485 / HA ZA 12-255
Vonnis van 16 januari 2013
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. A. El Fathi te Arnhem,
tegen
de vereniging
VVE [A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
advocaat mr. G.J.F. Voss te Zaandam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de VVE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 juli 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 12 oktober 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De VVE is een vereniging van eigenaars van appartementsrechten aan het [adres].
2.2. [eiseres] is eigenaresse van het appartementsrecht staande en gelegen aan het [adres 1], kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] en van een berging. Zij is van rechtswege lid van de VVE.
2.3. Artikel 2, lid 1, sub r van het Reglement van splitsing van Eigendom van de VVE bepaalt dat [eiseres] ter zake van haar appartementsrecht verplicht is om voor 295/11094e deel bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen.
2.4. Op 16 februari 2011 hebben [B] en [C] (verder: [C]), bestuursleden van de VvE, een bezoek gebracht aan [eiseres]. Daarbij hebben zij de hoogte van de door [eiseres] betaalde servicekosten aan de orde gesteld. In een e-mailbericht van 17 februari 2011 heeft [D] hieromtrent het volgende aan [eiseres] medegedeeld:
“(…) We ( [B]. [eiseres] en ikzelf) hebben op 16 februari 2011 het volgende afgesproken;
[eiseres] gaat vanaf 1 januari 2011 €572,74 aan servicekosten betalen en wil hier 1 maart mee starten
(...)
Het bestuur zoekt uit bij de notaris wat de kosten zijn voor het maken van een nieuwe splitsingsakte, zodra dit bedrag beken (bekend is, Rb) zal ik dit met [eiseres] communiceren . We hebben ook afgesproken dat de VVE een deel van deze notariskosten zal betalen. Hoe groot dit deel zal zijn weten we pas na dat dit bedrag bekend is.
(…)”
2.5. [eiseres] heeft, ter zake van (voorschot-)bijdragen in de servicekosten gedurende de periode januari 2011 tot en met januari 2012, in plaats van het volgens de splitsingsakte geldende bedrag van € 309,33 per maand een bedrag van € 580,19 per maand overgemaakt aan de VVE.
2.6. In een vergadering van 19 april 2011 heeft de VVE -onder meer- gesproken over wijziging van het hiervoor bedoelde breukdeel van [eiseres]. De notulen betreffende deze vergadering vermelden ter zake:
“(…) 10. Aanpassing Akte van Splitsing
In de vorige vergadering is er besloten om de aanpassing van de akte te onderzoeken. Reden hiervoor was dat de verhouding van de maandelijkse bijdragen uit de pas lopen. Hierover is de bewoner benaderd van het appartement die bijzonder veel afwijkt. Er is overeengekomen dat vanaf januari 2011 met terug werkende kracht een verhoging van servicekosten wordt doorgevoerd voor het betreffende appartement. Dit houdt in dat de akte alleen voor dit punt gewijzigd dient te worden. Voorafgaand is er een voorstel gedaan aan de leden voor een oppervlakte meting van het totale complex. Het bestuur vraagt de vergadering of de genomen maatregel voldoende is. Aan het alsnog inventariseren van de oppervlakten en het wijzigen van de akte zijn hoge (notaris)kosten verbonden. De vergadering is van mening dat er geen aanvullende maatregelen nodig zijn. (Besluit) Tot slot vraagt het bestuur toestemming voor de tekenbevoegdheid van de voorzitter, m.b.t. de wijziging van de akte zoals aangegeven. Dit wordt unaniem verleend. (…)”
2.7. Op 27 januari 2012 heeft de VVE alle appartementseigenaars een uitnodiging verzonden voor een extra ledenvergadering van de VVE, te houden op 13 februari 2012. De uitnodiging vermeldt onder meer:
“(…)
Agenda:
1) Opening door de voorzitter.
2) Schorsing, vaststelling aantal stemgerechtigden.
3) Aanpassing Akte van Splitsing;
Gebleken is dat in de laatste vergadering van 19 april 2011, waarin er toestemming is gegeven door de aanwezige leden om de wijziging van de splitsingsakte door te voeren, onvoldoende stemmen aanwezig waren om formeel tot deze wijziging over te gaan. De noodzakelijke 80% is achteraf niet gehaald en dient er opnieuw gestemd te worden voor de wijziging. De leden die op 19 april 2011 aanwezig waren en toen al vóór gestemd hebben, inclusief de volmachten, kunnen volstaan met het ondertekenen en indienen van bijgaande volmacht bij [D] of [C]. Deze machtiging graag uiterlijk 9 februari 2012 inleveren.
4) Sluiting
(…)”
2.8. Bij e-mailbericht van 28 januari 2012 heeft [eiseres] aan de VVE het volgende medegedeeld:
“Tot mijn stomme verbazing lees ik dat de nwe splitsingsakte nog steeds geen meerderheid van stemmen heeft??!!
Zou je mij hier even over kunnen bellen ?? (…)
Ik vraag me nl af hoe het kan dat ik al een jaar lang het nwe bedrag betaal terwijl het nog niet eens is goedgekeurd in de vergadering (of mis ik hier iets?).
En ik vraag me af wat de stukken bij de notaris doen als het toch nog niet is goedgekeurd.
Nou ja, ik hoor het wel,
Groetjes [eiseres]”
2.9. De notulen betreffende de vergadering van 13 februari 2012 vermelden:
“(…) Ten behoeve van het wijzigen van de splitsingsakte VVE [A] hebben wij 9621 stemmen die voor zijn om de akte te wijzigen (…)”
2.10. Bij brief van 13 maart 2012 heeft notaris J.F. Hofman het volgende aan [eiseres] geschreven:
“(…) hierbij stuur ik u, als afgesproken de berekening voor het nieuwe aandeel van het appartement, zoals dat aan mij werd overgelegd en dat ten grondslag heeft gelegen aan het door de vereniging genomen besluit tot wijziging van de breukdelen.
Er is door de vereniging een gemiddelde verkoopprijs berekend voor alle appartementen (met uitzondering van het uwe) op basis van het totaal aantal m2 (met uitzondering van de aan uw appartement toe te rekenen oppervlakte van 276 m2).
Die laatste oppervlakte is met de gemiddelde verkoopprijs per meter ad Nlg. 2.035,-- vermenigvuldigd resulterend in een aan te nemen koopsom van Nlg. 562.662,--. voor uw appartement. Het nieuwe breukdeel is daarmee bepaald op 563/11352 in de totale gemeenschap.
Uit de berekening leid ik af dat de servicekosten alleen worden omgeslagen over de appartementswoningen en niet over de 7 garages en de 4 (extra) bergingen, zodat uw appartement voor 563/11124e gedeelte in die kosten competeert.
Het maximaal aantal uit te brengen stemmen onder de geldende statuten bedraagt volgens het reglement 11.460, volgens mij 11.094 en volgens staande praktijk 11.089 zodat er tenminste 8871 en ten hoogste 9168 stemmen nodig zijn voor een te nemen besluit tot wijziging van de splitsingsakte, die immers een wettelijk minimum vereist van 80%. Volgens de presentielijst van 13 februari zijn er van het totale aantal van 11.089 stemmen, uitgebracht 9732 te verminderen met de 300 abusievelijk namens u uitgebrachte stemmen.
Als daarvoor de 189 stemmen van [E] moeten worden opgenomen bedraagt het totaal aantal uitgebrachte stemmen 9621. Tellen ook die van [E] niet mee dan houden wij nog 9432 stemmen over. [F] (van no 9) heeft haar volmacht niet ondertekend, zodat er nog 215 stemmen kunnen worden afgetrokken, maar ook dan zijn er nog (net) genoeg stemmen over voor het resultaat.
(…)”
2.11. Op 16 april 2012 heeft [C] een intern e-mailbericht van het bestuur van de VVE met de titel “Herberekening verkoopprijs cq. Servicekosten van [adres 1]” d.d. 16 april 2012 aan [eiseres] doen toekomen, met daarbij een handgeschreven brief van [C] met de tekst:
“(…) Beste [eiseres],
Hierbij treft (zoals hedenmiddag afgesproken) herberekening verkoopprijs cq servicekosten.
Graag willen wij binnen 2 weken van u uitsluitsel wat uw verdere stappen zijn.
(…)”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
A. I primair: het besluit van 13 februari 2012 op grond van artikel 5:140a BW vernietigt,
II subsidiair: verklaart voor recht dat het besluit van 13 februari 2012 nietig is op grond van artikel 2:14 BW Pro juncto artikelen 5:139 BW en artikel 2:42 BW Pro;
III zowel primair als subsidiair: de VVE veroordeelt om aan [eiseres] een dwangsom van € 10.000,-- te betalen voor iedere dag dat de VVE, ondanks vernietiging van het besluit respectievelijk nietigheid van het besluit feitelijk (geheel of gedeeltelijk) uitvoering geeft aan het besluit.
B. de VVE veroordeelt om, binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen de somma van € 3.878,18 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.521,18 vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
C. de VVE veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt vermeerderd met € 68,00 wegens betekening van het vonnis, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2. De VVE voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het besluit van 13 februari 2012
4.1. De rechtbank stelt voorop dat [eiseres] zich met haar beroep op artikel 5:140a BW kennelijk (en door haar ter zitting bevestigd) heeft bedoeld te beroepen op artikel 5:140b BW. Dit artikel bepaalt:
“1. Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 139 lid 2 bij Pro meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd.
(…)
3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.”
4.2. [eiseres] stelt primair dat het besluit van 13 februari 2012 dient te worden vernietigd, aangezien zij niet overeenkomstig artikel 139 lid 2 BW Pro voor het besluit tot wijziging heeft gestemd en zij door het besluit schade lijdt, bestaande in verhoogde (voorschotbedragen voor) servicekosten en indirect bestaande uit een waardevermindering van haar appartementsrecht, veroorzaakt door de hogere servicekosten.
4.3. De VVE voert hiertegen primair aan dat het beroep van [eiseres] op artikel 5:140b BW misbruik van recht oplevert. Zij beroept zich in dit kader op het feit dat [eiseres] op 16 februari 2011 heeft ingestemd met een wijziging van haar aandeel in de servicekosten, en daarmee ook impliciet met de wijziging van de splitsingsakte. Gelet hierop kan [eiseres] zich volgens de VVE in redelijkheid niet op het standpunt stellen dat zij niet heeft ingestemd met het besluit tot wijziging van de akte van splitsing. Dit verweer faalt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
4.4. Uit hetgeen partijen ter comparitie over en weer hebben verklaard, is de rechtbank gebleken dat [C] en [B] weliswaar hun bezoek van 16 februari 2011 hadden aangekondigd bij [eiseres], maar dat zij [eiseres] slechts hebben laten weten te willen praten over de onvrede van de andere bewoners over de servicekosten. Het exacte doel van het gesprek, noch de door de VVE voorgestane wijziging van de splitsingsakte zijn aan [eiseres] vooraf bekend gemaakt. De wetgever heeft in artikel 5:139 BW Pro bijzondere waarborgen opgenomen om tot wijziging van een splitsingsakte te kunnen komen. Door regels te geven voor de termijn van oproeping, de inhoud van de oproeping en de ter inzage legging van de woordelijke tekst van de voorgestelde wijziging, wordt gewaarborgd dat de appartementseigenaars zich voldoende kunnen voorbereiden op de vergadering en aldus dat zij een weloverwogen besluit kunnen nemen. Deze waarborgen zouden betekenisloos worden als de toestemming die is gegeven buiten een vergadering om en bovendien zonder deugdelijke informatie vooraf, zonder meer gelijk zou worden gesteld met de in
artikel 5:139 BW Pro bedoelde toestemming. De rechtbank volgt de VVE dan ook niet in haar betoog dat [eiseres] zich in redelijkheid niet op het standpunt kan stellen dat zij niet heeft ingestemd met het besluit van 13 februari 2012 tot wijziging van de akte van splitsing.
4.5. Dat [eiseres] gedurende de periode van januari 2011 tot en met januari 2012 hogere bedragen voor servicekosten heeft betaald, is bij het voorgaande niet relevant.
Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat uit de overgelegde stukken en hetgeen partijen over en weer ter comparitie hebben verklaard, blijkt dat [eiseres] de hogere bedragen slechts heeft voldaan omdat haar tijdens het gesprek met [B] en [C] -ten onrechte- was voorgehouden dat zij jarenlang te weinig had betaald en dat te maken notariskosten mogelijk voor haar rekening zouden komen. Zelfs al zou de rechtbank artikel 5:139 BW Pro buiten beschouwing laten, dan nog zou de VVE zich daarom niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat uit de betalingen blijkt dat [eiseres] uitdrukkelijk instemde met de voorgestane wijziging.
4.6. Ook het beroep van de VVE op het arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 1998 (NJ 1999, 83), kan de VVE niet baten. Bedoeld arrest heeft betrekking op artikel 5:140 BW Pro, waarin in lid 1 uitdrukkelijk wordt genoemd dat de medewerking van een appartementseigenaar, nodig voor wijziging van de splitsingsakte, kan worden vervangen door machtiging van de kantonrechter, indien de medewerking “zonder redelijke grond” wordt geweigerd. Artikel 5:140b BW biedt naar het oordeel van de rechtbank daarentegen geen ruimte voor een redelijkheidstoets. Uit de tekst van artikel 5:140b BW, alsmede uit de Memorie van Toelichting bij artikel 5:140a BW (thans vernummerd tot 5:140b BW), blijkt immers dat lid 3 van dat artikel een limitatieve opsomming van afwijzingsgronden behelst. De Memorie van Toelichting vermeldt dienaangaande uitdrukkelijk:
“(…) Men zij erop bedacht dat op grond van de woorden «wordt vernietigd» in lid 1 de rechter het besluit zal moeten vernietigen, en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief in lid 3 opgesomde gevallen. (…)”
(MvT, Kamerstukken II 2002/03, 28 614, nr. 3, p. 11). Nu lid 3 daartoe geen grond biedt, kan de VVE zich niet met een beroep op de redelijkheid en billijkheid tegen toewijzing van de vordering verzetten. Indien de VVE met een beroep op de redelijkheid en billijkheid tot een andere vaststelling wil komen van de bijdragen in de servicekosten, dient zij daartoe een andere weg te bewandelen.
4.7. Subsidiair stelt de VVE zich op het standpunt dat de vordering dient te worden afgewezen op grond van artikel 5:140b lid 3 BW. Zij voert daartoe aan dat [eiseres] niet kan worden geacht schade te lijden, aangezien het aandeel van [eiseres] in de servicekosten door de wijziging van de splitsingsakte in overeenstemming wordt gebracht met het aandeel dat zij heeft in het appartementencomplex, en derhalve in de gemeenschappelijke kosten. Volgens de VVE heeft [eiseres] in het verleden altijd te weinig betaald, omdat zij in verhouding tot de omvang van haar appartement een zeer klein breukdeel heeft.
Ook dit verweer faalt. Ten tijde van de splitsing, ruim voordat [eiseres] eigenaar werd van haar appartementsrecht, is er voor gekozen de breukdelen te baseren op de aankoopsom van de appartementen en niet op het grondoppervlak van de appartementen. Dit is een uitdrukkelijke keuze geweest, die overigens niet ongebruikelijk is. Dit uitgangspunt heeft geresulteerd in de thans geldende breukdelen, die voor alle kopers, inclusief de latere kopers, steeds inzichtelijk zijn geweest. De VVE kan dan ook niet worden gevolgd in haar ter comparitie ingenomen standpunt dat er van meet af aan een gebrek aan de splitsingsakte heeft gekleefd waardoor [eiseres] altijd te weinig heeft betaald. Dat sommige appartementseigenaars het onredelijk vinden dat [eiseres] relatief weinig hoeft te betalen, doet niet af aan het feit dat [eiseres] steeds heeft betaald wat zij op grond van de akte diende te betalen.
4.8. Nu de wijziging van de splitsingsakte met zich brengt dat [eiseres] meer gaat betalen dan voorheen, gaat de rechtbank er gelet op het voorgaande van uit dat [eiseres] schade zal lijden ten gevolge van het besluit. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de VVE [eiseres] geen redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden.
4.9. Het voorgaande betekent dat niet is voldaan aan de in artikel 5:140b lid 3 BW genoemde voorwaarden voor afwijzing van de vordering. De vordering tot vernietiging van het besluit van 13 februari 2012 op grond van artikel 5:140b lid 1 BW ligt dan ook voor toewijzing gereed.
Restitutie van voorschotbedragen
4.10. Aan haar vordering tot restitutie van de door [eiseres] betaalde voorschotbedragen voor servicekosten legt [eiseres] ten grondslag dat zij met betrekking tot januari 2011 tot en met januari 2012 13 maal € 270,86 te veel aan de VVE heeft betaald.
4.11. De VVE voert niet langer verweer tegen de gevorderde restitutie van voorschotbedragen. Ter comparitie is van de zijde van de VVE bij monde van mr. Voss erkend dat, indien het bestuur van de VVE aan [eiseres] heeft toegezegd genoemde bedragen te zullen restitueren, de VVE gehouden is dit bedrag daadwerkelijk te restitueren. [C] heeft op haar beurt erkend dat deze toezegging is gedaan. Ook deze vordering ligt derhalve voor toewijzing gereed.
Kosten
4.12. De primaire vordering onder A en de vordering onder B zullen gelet op het voorgaande worden toegewezen. De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 267,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.261,81
4.13. De onder C gevorderde nakosten, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten zullen als onbetwist eveneens worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. vernietigt het besluit van de VVE van 13 februari 2012 op grond van
artikel 5:140a BW,
5.2. veroordeelt de VVE om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.878,18 (drieduizendachthonderdachtenzeventig euro en achttien eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over een bedrag van € 3.521,18 met ingang van 10 mei 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.261,81 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt de VVE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2013.?