Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 515377 / CV EXPL 11-7761
datum uitspraak: 28 maart 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap FOOD VILLAGE (SCHIPHOL) B.V.
te Amsterdam,
eiseres
hierna te noemen: Food Village
gemachtigde: mr. W. Raas
tegen
de besloten vennootschap Schiphol Nederland B.V.
te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer
gedaagde
hierna te noemen: Schiphol
gemachtigde: mr. E. Goemans
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 7 juni 2011 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de akte houdende wijziging van eis,
- de rolbeschikking van 15 september 2011,
- de conclusie van repliek met productie,
- de conclusie van dupliek met producties,
- de rolbeschikking van 1 maart 2012,
- de akte uitlating producties.
De feiten
a. Schiphol is eigenaar van bedrijfsruimten op Schiphol Plaza.
b. Food Village is exploitant van winkels op luchthavens en stations. Dufry, het moederbedrijf van Food Village, exploiteert in 40 verschillende landen meer dan 1000 winkels op luchthavens, havens en andere toeristische locaties.
c. Sinds 1995 bestaat tussen partijen een huur- en concessierelatie voor een supermarkt en een slijterij. Food Village exploiteert deze detailhandels in twee verschillende winkelruimten op Schiphol Plaza.
d. Op 1 september 2006 hebben partijen de ‘oude’ overeenkomsten beëindigd en nieuwe huur- en concessieovereenkomsten voor de supermarkt en de slijterij gesloten.
e. Artikel 1 van Pro de huurovereenkomst voor de supermarkt luidt als volgt:
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de winkelruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen in het Terminalcomplex Schiphol:
Nadere locatie- Ruimtenr. Stramiennr. Functie Oppervlakte Huurprijs Servicekosten
aanduiding (vvo) (per m2 per jaar) (per m2 per jaar)
Schiphol Plaza R0461 159 Winkel 979,4 m2 € 304,06* € 118,69
f. Artikel 1 van Pro de huurovereenkomst voor de slijterij luidt als volgt:
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de winkelruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen in het Terminalcomplex Schiphol:
Nadere locatie- Ruimtenr. Stramiennr. Functie Oppervlakte Huurprijs Servicekosten
aanduiding (vvo) (per m2 per jaar) (per m2 per jaar)
Schiphol Plaza NTB NTB Winkel NTB € 583* € 118,69
g. In beide huurovereenkomsten is bepaald:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande 1 september 2006 en lopende tot en met 31 augustus 2011 en derhalve gelijk eindigende met de vigerende concessie overeenkomst.(…)
3.5 Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de (…) tussen partijen gesloten concessie overeenkomst. De huurovereenkomst eindigt indien en zodra de hier bedoelde concessie overeenkomst eindigt. (…)
8.10 Deze huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de rechter conform (…) artikel 7:291 BW Pro de bepaling in de huurovereenkomst goedkeurt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt indien en zodra de concessie overeenkomst eindigt.
h. In de concessieovereenkomsten wordt de ‘concessie’ omschreven als het door Schiphol aan Food Village verleende niet-exclusieve recht tot het exploiteren en beheren van een supermarkt en een slijterij op door Schiphol aangewezen locaties, alsmede een merklicentie van Schiphol voor het gebruik van de merken door Food Village op de door Schiphol aangegeven wijze.
i. In beide concessieovereenkomsten (artikel B.1.6) is bepaald dat Schiphol gerechtigd is om tijdens de looptijd van de overeenkomst een zelfde soort concessie aan anderen dan Food Village te verlenen of dergelijke activiteiten zelf te gaan verrichten.
In beide concessieovereenkomsten is voorts onder C.1 opgenomen:
1. Uitsluitend in het kader en ten hoogste voor de duur van deze Concessie Overeenkomst geeft SNBV aan de Concessionaris ter uitoefening van de Concessie ruimte(n) op de luchthaven in gebruik. Ter zake hiervan zullen partijen (een) afzonderlijke overeenkomst(en) sluiten waarin de voorwaarden van dit gebruik worden overeengekomen.
j. Artikel B.2. van de concessieovereenkomst voor de supermarkt luidt als volgt:
1. De Concessie Overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaar, ingaande
1 september 2006 derhalve eindigende 31 augustus 2011.
2. De Concessie Overeenkomst zal, na expiratie van de tijdsduur waarvoor zij is aangegaan, nimmer kunnen worden geacht stilzwijgend te zijn verlengd.
3. Niettegenstaande het bepaalde in het voorgaande lid, zullen partijen uiterlijk zes (6) maanden vóór het expireren van de onderhavige Concessie Overeenkomst in overleg treden omtrent een verlenging onder bepaalde voorwaarden voor een periode van vijf (5) jaar, tegen een voor deze periode opnieuw overeen te komen concessietarief.
De Concessie Overeenkomst zal worden verlengd voor één periode van vijf (5 jaar), ingaande
1 september 2011 derhalve eindigend 31 augustus 2016 indien:
- op peildatum 31 december 2010 de Omzet minimaal € 18.000.000,- bedraagt. Bij onvoorziene omstandigheden, zoals incidentele gebeurtenissen als SARS en 9/11 zullen partijen opnieuw in overleg treden omtrent de dan ontstane situatie;
én de Concessionaris:
- gedurende de totale looptijd steeds zorgdraagt voor een modern meest up to date winkelconcept, zowel qua ‘look & feel’ alsook wat betreft de invulling van het in artikel B.1. lid 2. genoemde assortimentsaandeel
én partijen tot overeenstemming zijn gekomen over de voor de nieuwe periode verschuldigde concessievergoeding (…)
k. Artikel B.2. van de concessieovereenkomst voor de slijterij luidt als volgt:
1. De Concessie Overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaar, ingaande
1 september 2006 derhalve eindigende 31 augustus 2011.
2. De Concessie Overeenkomst zal, na expiratie van de tijdsduur waarvoor zij is aangegaan, nimmer kunnen worden geacht stilzwijgend te zijn verlengd.
3. Niettegenstaande het bepaalde in het voorgaande lid, zullen partijen uiterlijk zes (6) maanden vóór het expireren van de onderhavige Concessie Overeenkomst in overleg treden over een mogelijke verlenging daarvan op alsdan overeen te komen voorwaarden.
l. Op gezamenlijk verzoek van partijen heeft de kantonrechter te Haarlem op
30 november 2006 en 13 december 2006 op de voet van artikel 7:291 lid 2 BW Pro goedkeuring verleend aan het hiervoor (onder g.) genoemde artikel 3.5 van de huurovereenkomsten.
m. Op grond van de concessieovereenkomsten is Food Village aan Schiphol een vergoeding verschuldigd, die is gerelateerd aan haar netto-omzet. De omzet van de supermarkt is achtergebleven bij de contractueel vastgestelde doelstelling van € 18 miljoen per jaar.
n. Partijen hebben diverse keren gesproken over (onder meer) de tegenvallende omzet van de supermarkt van Food Village, laatstelijk op 17 maart 2011. Op die dag heeft Schiphol
Food Village meegedeeld dat de huur- en concessieovereenkomst voor zowel de supermarkt als de slijterij niet zullen worden verlengd. Dit is bij brief van 21 maart 2011 aan Food Village bevestigd. Food Village heeft Schiphol daarop laten weten niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huur- en concessieovereenkomst per 31 augustus 2011.
o. Schiphol heeft bij de kantonrechter in Haarlem in kort geding ontruiming van de winkelruimten gevorderd. Die vordering is afgewezen bij vonnis van 15 september 2011.
De vordering
Food Village vordert, na haar eis te hebben gewijzigd, dat de kantonrechter bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat op de huurovereenkomst en (het huurrechtelijk gedeelte van) de concessieovereenkomst tussen Food Village en Schiphol de bepalingen van Boek 7, titel 4, afdeling 6 BW onverkort van toepassing zijn;
2. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst en/of de concessieovereenkomst tussen tussen Food Village en Schiphol niet eindigen op 31 augustus 2011 en na deze datum van rechtswege verlengd zullen worden voor de duur van vijf jaren;
3. Schiphol te veroordelen tot overleg met Food Village over een verlenging van de concessieovereenkomst voor de duur van vijf jaar;
4. Schiphol te veroordelen in de kosten van de procedure.
Ter toelichting stelt Food Village (samengevat) het volgende.
Primair geldt dat de concessieovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. De concessie houdt slechts in dat Schiphol aan Food Village een winkelruimte ter beschikking stelt tegen betaling van een gebruiksvergoeding en een
gedeelte van de omzet. Van enige vorm van daadwerkelijke concessie is geen sprake.
Het recht om een supermarkt of slijterij te exploiteren op een bepaalde locatie is een
gewone bestemmingsclausule die in iedere huurovereenkomst staat. Food Village heeft
haar eigen formule, zij heeft het gehuurde zelf ingericht, bevoorraadt zelf, verkoopt haar eigen assortiment en merken, heeft eigen personeel en exploiteert de winkels volledig voor eigen rekening en risico. Schiphol stelt uitsluitend twee units ter beschikking en doet niets méér dan een gewone verhuurder in een gewoon winkelcentrum.
Zelfs indien de concessieovereenkomst elementen van een echte concessie zou bevatten
(wat Food Village betwist) dan is sprake van een gemengde overeenkomst. Op grond van
artikel 6:215 BW Pro prevaleert dan het overheersende element, in dit geval huur. Bovendien prevaleert het huurrecht vanwege het dwingende karakter.
Indien wordt aangenomen dat de concessieovereenkomst feitelijk een huurovereenkomst
is of een gemengde overeenkomst, waarbij het huurkarakter overheerst, dan kan de concessieovereenkomst enkel eindigen door opzegging op grond van de artikelen
7:293 e.v. BW. Er is geen goedkeuring gevraagd of gekregen voor het beding in de concessieovereenkomst dat deze zonder rechterlijke tussenkomst op 31 augustus 2011 eindigt. Dat beding is in strijd met dwingend recht en dus vernietigbaar. Aangezien de concessieovereenkomst niet correct is opgezegd, is zij niet op 31 augustus 2011 geëindigd.
Voor het geval dat de concessieovereenkomst niet als huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd, stelt Food Village (subsidiair) dat de kantonrechter artikel 3.5 van de huurovereenkomst niet had mogen goedkeuren. Dit beding tast de rechten van Food Village wezenlijk aan. De positie van Food Village is zodanig dat zij huurbescherming behoeft.
Dit zou zeker aan het licht zijn gekomen, indien de kantonrechter het verzoek mondeling had behandeld, in plaats van het verzoek bij stempelbeschikking af te doen. Omdat het beding ten onrechte is goedgekeurd, is het beroep van Schiphol op de goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en roept Food Village de vernietiging van artikel 3.5 in. Het gevolg hiervan is dat beide huurovereenkomsten na 31 augustus 2011 voor onbepaalde tijd zijn verlengd.
Voor het geval dat Schiphol wel een beroep op artikel 3.5 toekomt, stelt Food Village
(meer subsidiair) dat de huurovereenkomst en de concessieovereenkomst voor de supermarkt op grond van artikel B.2.3 moeten worden verlengd. Food Village voert daartoe aan dat het niet halen van de omzetdoelstelling van € 18 miljoen vooral aan Schiphol is toe te rekenen.
De omzet is volgens Food Village negatief beïnvloed doordat Schiphol twee ruimtes op Schiphol Plaza aan ‘AH to go’ heeft verhuurd. Een andere oorzaak is de reorganisatie bij Schiphol die gepaard is gegaan met het vervallen van veel arbeidsplaatsen. Voorts zijn
het vloeistoffenverbod, de vliegtaks, de kredietcrisis en het rookverbod debet aan de lagere omzet. Schiphol heeft in gesprekken met Food Village nooit meegedeeld dat een achterblijvende omzet aanleiding zou zijn de concessieovereenkomsten niet te verlengen. Gelet hierop en op het bepaalde in artikel 6:23 BW Pro moet de opschortende voorwaarde van artikel B.2.3 als vervuld worden beschouwd. Nu Food Village eveneens heeft voldaan aan de voorwaarde zorg te dragen voor een modern en up to date winkelconcept, is Schiphol gehouden tot nader overleg over een verlenging van de huur- en concessieovereenkomst.
Voor de slijterij is - anders dan voor de supermarkt - geen omzetnorm bepaald.
De exploitatie en omzet van de slijterij zijn uitstekend. Volgens artikel B.2.3 van de
concessieovereenkomst voor de slijterij moet uiterlijk zes maanden voor 31 augustus 2011
overleg plaatsvinden over een mogelijke verlenging op nader overeen te komen
voorwaarden. Schiphol is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting.
Het gesprek op 17 maart 2011 ging uitsluitend over de supermarkt.
Het verweer
Schiphol voert (samengevat) het volgende verweer. De concessieovereenkomsten zijn geëindigd op 31 augustus 2011. De concessieovereenkomsten zijn naar hun aard géén (verkapte) huurovereenkomsten. In de concessieovereenkomsten verbindt Schiphol zich
niet om bepaalde bedrijfsruimten aan Food Village tegen een bepaalde prijs in gebruik te geven. In de concessieovereenkomsten is geregeld dat Schiphol aan Food Village het niet-exclusieve recht verleent tot het op daartoe door Schiphol aangewezen locaties exploiteren van een supermarkt en een slijterij. In de huurovereenkomsten is geregeld welke specifieke bedrijfsruimten in dit verband in gebruik worden gegeven. In de concessieovereenkomsten
is slechts een vergoeding opgenomen als tegenprestatie voor de verleende concessie.
In de huurovereenkomsten is voor het gebruik van de bedrijfsruimten een maandelijkse vergoeding opgenomen.
Onjuist is het standpunt van Food Village dat de concessieovereenkomsten nauwelijks bijkomende elementen bevatten die de overeenkomsten een ander karakter geven dan huurovereenkomsten. In dat kader wijst Schiphol op haar vergaande contractuele bevoegdheden tot het opleggen van verplichtingen en het geven van aanwijzingen aan
Food Village over onder meer personeelsaangelegenheden (artikel E), dienstverlening/kwaliteit (artikel F) en communicatieactiviteiten (artikel G).
De bemoeienissen van Schiphol met gebruik, inrichting en exploitatie van de bedrijfsruimten gaan veel verder dan die van een ‘gewone’ verhuurder. Evenmin is sprake van een gemengde overeenkomst waarbij het huurelement overheerst. Artikel 6:215 BW Pro is niet van toepassing, omdat de concessie-overeenkomst geen benoemde overeenkomst is.
De concessieovereenkomst bevat ook geen (overheersende) huurrechtelijke elementen. Opzegging overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:293 BW Pro is daarom niet vereist.
Gelet op het bepaalde in artikel 3.5 van de huurovereenkomst heeft de beëindiging van de concessieovereenkomst tot gevolg dat de huurovereenkomst eveneens is geëindigd.
De stelling van Food Village dat Schiphol zich niet mag beroepen op artikel 3.5 van de huurovereenkomst (het ‘koppelbeding’) houdt geen stand. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de voorwaarden van de huur- en concessieovereenkomsten en daarna gezamenlijk goedkeuring aan de kantonrechter gevraagd voor de afwijkende regeling.
De beschikking van de kantonrechter heeft zowel kracht als gezag van gewijsde. Hiervan moeten partijen in deze procedure uitgaan. Dat is ook redelijk, want zij zijn er immers sinds 2006 gerechtvaardigd vanuit gegaan dat het koppelbeding deel uitmaakte van hun rechtsverhouding. Een ander oordeel zou strijdig zijn met de rechtszekerheid. Food Village c.q. haar moeder Dufry - steeds onderhandelingspartner van Schiphol - is een grote, professionele partij. Het gaat dan niet aan te doen alsof Food Village bij het sluiten van de overeenkomsten onwetend was en onbewust afstand van huurbescherming heeft gedaan.
De kantonrechter heeft het verzoek goedgekeurd omdat Food Village de wettelijke bescherming, mede gelet op haar maatschappelijke positie in vergelijking met Schiphol,
niet nodig heeft. De rechter is niet verplicht partijen vooraf te horen. De klacht van
Food Village dat haar belangen onvoldoende in het verzoekschrift zijn verwoord, is onterecht. Indien zij dat daadwerkelijk had gemeend, had zij dat bij Schiphol moeten aankaarten en het verzoek niet moeten ondertekenen. Dat heeft zij niet gedaan en komt
voor haar risico.
Schiphol betwist dat zij is gehouden de concessieovereenkomsten te verlengen. Food Village voldoet niet aan de voorwaarden voor verlenging. In 2010 was de omzet € 9 miloen. Het niet behalen van de omzetdoelstelling van € 18 miljoen kan Schiphol niet worden toegerekend.
Schiphol heeft de vervulling van de omzetdoelstelling niet belet. Schiphol heeft het contractuele recht eenzelfde soort concessie aan een derde, concurrerende partij te verlenen, zoals ‘AH to go’. De reorganisatie heeft niet geleid tot een aanzienlijke vermindering van het publiek op Schiphol Plaza. Het personeel van Schiphol maakt immers maar een klein deel uit van het totale aantal werknemers op de luchthaven. Schiphol heeft geen garantie verstrekt aan Food Village over het te verwachten aantal bezoekers. Schiphol betwist dat zich sinds 2006 onvoorziene, externe omstandigheden hebben voorgedaan, vergelijkbaar met SARS en 9/11, die tot overleg over het bijstellen van de omzetdoelstelling noopten. Food Village heeft hier ook nooit om gevraagd.
Partijen hebben steeds overleg gevoerd over de (resultaten van de) exploitatie door
Food Village. In oktober 2010 heeft Food Village, op verzoek van Schiphol, een nieuw winkelconcept gepresenteerd om de resultaten te verbeteren. De exploitatie van de slijterij was daarin geïncorporeerd. Schiphol heeft het winkelconcept van Food Village als onvoldoende beoordeeld. Het concept past niet binnen het winkelconcept dat Schiphol voor ogen heeft. Schiphol ziet geen mogelijkheden voor een succesvolle voortzetting van de exploitatie door Food Village.
De beoordeling
1. De kwalificatie van de concessieovereenkomst
Food Village stelt dat de concessieovereenkomst feitelijk een huurovereenkomst is.
Dit wordt door Schiphol gemotiveerd betwist. De kantonrechter overweegt hierover
het volgende. De rechtsverhouding tussen partijen is voor beide winkels (supermarkt
en slijterij) vervat in twee afzonderlijke overeenkomsten: een huurovereenkomst en een concessieovereenkomst. Deze constructie - dat wil zeggen de scheiding tussen huur en concessie - is benadrukt in artikel C.1.1 van de concessieovereenkomst
2. Voor de kwalificatie van een overeenkomst zijn de essentialia van doorslaggevende betekenis. De hoofdkenmerken van de huurovereenkomst zijn het aan Food Village verleende recht om een specifiek omschreven bedrijfsruimte in gebruik te nemen en de verplichting om voor dat gebruik een vaste huurprijs te betalen (zie de feiten sub e en f). De hoofdkenmerken van de concessieovereenkomst zijn van andere aard. Deze betreffen het aan Food Village verleende (niet-exclusieve) recht om haar onderneming op Schiphol Plaza te drijven en de verplichting om daarvoor een (omzetgerelateerde) vergoeding
te betalen. Weliswaar bevat de concessieovereenkomst ook bepalingen die in huurovereenkomsten voorkomen, maar dat maakt deze overeenkomst niet tot huurovereenkomst omdat het daarbij niet gaat om de essentialia van een huurovereenkomst. De stelling van Food Village dat de winkelruimten op grond van de concessieovereenkomsten ter beschikking worden gesteld vindt geen steun in de (tekst van de) concessieovereenkomsten. Integendeel, artikel C.1.1 bepaalt juist expliciet dat voor het gebruik afzonderlijke overeenkomsten worden gesloten. De stelling van Food Village
dat op grond van de concessieovereenkomsten een vergoeding voor het gebruik van de winkelruimten is bedongen vindt evenmin steun in de overeenkomsten. De enkele omstandigheid dat het niet ongebruikelijk is huur afhankelijk te maken van de omzet, betekent niet dat een omzetafhankelijke vergoeding voor de concessie als huur moet worden aangemerkt.
3. De kantonrechter gaat voorbij aan het betoog van Food Village dat zij het gehuurde zelf heeft ingericht, zelf bevoorraadt, haar eigen assortiment verkoopt, haar eigen personeel heeft en de winkels voor eigen rekening en risico exploiteert. Door bij dupliek (onder 2.18 tot en met 2.27) uitvoerig uiteen te zetten hoe zij zich bezighoudt met diverse aspecten van de bedrijfsvoering van haar concessionarissen heeft Schiphol namelijk gemotiveerd weerlegd dat zij niets méér doet dan het ter beschikking stellen van twee winkelunits aan Food Village. Schiphol heeft hiermee voldoende onderbouwd dat wel degelijk sprake is van een reële concessie en dat de concessie geen lege huls is. De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat de concessieovereenkomst geen huurovereenkomst is.
4. Evenmin is de concessieovereenkomst aan te merken als een gemengde overeenkomst,
waarbij het element huur overheerst. De concessieovereenkomst bevat geen specifieke huurrechtelijke kenmerken. De kantonrechter is met Schiphol van oordeel dat de concessieovereenkomst vooral de commerciële kant van de exploitatie van de detailhandels regelt en dat de huurovereenkomst de ingebruikneming van de winkelruimten regelt. Eveneens terecht heeft Schiphol aangevoerd dat het beroep van Food Village op artikel 6:215 BW Pro niet opgaat, omdat de concessieovereenkomst geen benoemde overeenkomst is en het wetsartikel juist betrekking heeft op het geval dat een overeenkomst beantwoordt aan de wettelijke definities van twee of meer benoemde overeenkomsten.
5. De goedkeuring ex artikel 7:291 BW Pro
Bij de stukken bevinden zich twee (stempel)beschikkingen, één van 30 november 2006 (productie 4 bij dagvaarding) en één van 13 december 2006 (productie 3 bij antwoord).
De kantonrechter gaat ervan uit dat de ene beschikking betrekking heeft op de supermarkt en de andere op de slijterij. In beide beschikkingen is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW Pro het beding in de huurovereenkomst goedgekeurd dat het einde van de huurovereenkomst koppelt aan het einde van de concessieovereenkomst.
6. In het voorgaande is geoordeeld dat de concessieovereenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst of gemengde overeenkomst. Voor dat geval stelt stelt Food Village zich op het standpunt dat de goedkeuring voor het afwijkende beding in de huurovereenkomst ten onrechte is verleend. Daarom is het beroep van Schiphol op die goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus Food Village. Hierover wordt het volgende overwogen.
7. Vast staat dat de in 2006 gegeven 7:291 BW-beschikkingen kracht en gezag van gewijsde hebben. Zij zijn dus onaantastbaar en hebben in deze procedure bindende kracht tussen partijen. Een ander standpunt zou in strijd zijn met de rechtszekerheid. Dit betekent dat artikel 3.5 van de huurovereenkomst gelding heeft tussen partijen en niet vernietigbaar is.
8. Het betoog van Food Village dat het beroep van Schiphol op de verleende goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet al worden verworpen op de enkele grond dat de beschikkingen gezag van gewijsde hebben.
De klachten van Food Village zijn namelijk gericht tegen de wijze van totstandkoming en de inhoud van de beschikkingen, en beide worden juist door het gezag van gewijsde afgedekt. Gelet hierop wordt daarom slechts ten overvloede overwogen, dat ook niet is gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan het beroep van Schiphol
op de verleende goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Onweersproken is dat tussen partijen in 1995 al vergelijkbare overeenkomsten (dat wil zeggen een concessie-overeenkomst en een afzonderlijke ingebruikgevings- en huurovereenkomst) bestonden. Food Village c.q. haar
moedermaatschappij Dufry, die in 2006 optrad als onderhandelingspartner van Schiphol,
exploiteert wereldwijd detailhandels op luchthavens. Zij is dus een grote, professionele en deskundige partij. Dufry heeft namens Food Village ingestemd met het sluiten van nieuwe overeenkomsten. Na daarover te hebben onderhandeld en overeenstemming te hebben bereikt hebben partijen gezamenlijk goedkeuring voor het afwijkende beding gevraagd. Het verzoekschrift is voldoende duidelijk geformuleerd en Food Village beschikte over een Engelse vertaling ervan. In het verzoekschrift staat dat “de maatschappelijke positie van Food Village in vergelijking met die van Schiphol zodanig is dat zij de bescherming van afdeling 7.4.6. BW niet behoeft”. Aangenomen mag worden dat Food Village de inhoud en strekking van het verzoek kende en dat zij daarmee weloverwogen heeft ingestemd, nu Food Village het verzoekschrift gezamenlijk met Schiphol heeft ingediend. Schiphol heeft daarop in ieder geval gerechtvaardigd mogen vertrouwen. De klacht dat het verzoek niet mondeling is behandeld snijdt geen hout. De rechter is daartoe niet verplicht. Niet is gesteld dat Food Village daar destijds om heeft gevraagd. Gelet op de onderbouwing van het verzoek bestond ook geen aanleiding voor een mondelinge behandeling. Bovendien kon Food Village over alle (procedurele en materiële) aspecten van het verzoek vooraf juridisch advies inwinnen. Indien zij dat heeft nagelaten, komt dat voor haar risico. Het door Food Village nu achteraf - naar aanleiding van de beschikking van 8 september 2009 van het Hof te Amsterdam (WR 2010, 57) - aangevoerde argument dat de criteria van artikel 7:291 lid 3 BW Pro cumulatief lijken te zijn bedoeld, kan haar niet baten. Aangezien de meningen hierover uiteenlopen, kan niet worden geconcludeerd dat de beschikking op dit punt onjuist is, nog daargelaten het feit dat de goedkeurings-beschikkingen kracht en gezag van gewijsde hebben.
9. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst en (het huurrechtelijke gedeelte van) de concessieovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW onverkort van toepassing zijn, niet toewijsbaar is.
10. Verlenging concessieovereenkomst?
In artikel 3.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat deze (...) eindigt indien en zodra de (...) concessie overeenkomst eindigt. De vraag is nu of de concessie-overeenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd. Immers, alleen in dat geval eindigen ook de huurovereenkomsten. De contractuele duur van de concessieovereenkomsten is verstreken op 31 augustus 2011. Zij zijn niet stilzwijgend verlengd, want die mogelijkheid is
contractueel uitgesloten. Aangezien de concessieovereenkomsten geen huurovereenkomst zijn, kan evenmin sprake zijn (geweest) van een verlenging van rechtswege.
11. In de concessieovereenkomst voor de supermarkt is bepaald dat partijen zes maanden voor de expiratiedatum met elkaar in overleg zullen treden over een verlenging onder bepaalde voorwaarden voor een periode van vijf jaar tegen een voor deze periode opnieuw overeen te komen concessietarief. Bovendien is bepaald dat verlenging in ieder geval plaatsvindt indien is voldaan aan drie cumulatieve voorwaarden. Op dit laatste zal de kantonrechter hierna eerst ingaan.
12. Een van die voorwaarden is dat de omzet van Food Village op 31 december 2010 minimaal € 18 miljoen bedraagt. Onweersproken is dat de daadwerkelijke omzet € 9 miljoen bedroeg. Aan deze voorwaarde is dus niet voldaan. Food Village beroept zich echter op artikel 6:23 lid 1 BW Pro. Aangezien het niet behalen van de omzet vooral aan Schiphol
toerekenbaar is, moet de (opschortende) voorwaarde van artikel B.2.3 toch
als vervuld worden beschouwd, aldus Food Village. De kantonrechter kan Food Village hierin niet volgen. De verleende concessie is niet exclusief en er is geen branchebeschermingsbeding overeengekomen. Het stond Schiphol dus vrij twee
bedrijfsruimten aan Ahold te verhuren voor ‘AH to go’ winkels. Concurrentie op Schiphol Plaza behoort tot het ondernemersrisico van Food Village. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Schiphol is niet gebleken dat de personele gevolgen van de reorganisatie die Schiphol heeft doorgevoerd een noemenswaardige vermindering van de klandizie van Food Village hebben veroorzaakt. Alle verdere (externe)
omstandigheden die Food Village naar voren heeft gebracht (kredietcrisis, invoering vloeistoffenverbod, vliegtaks en rookverbod) vallen buiten de invloedsfeer van Schiphol en behoren ook tot het ondernemersrisico van Food Village.
13. Op grond van het voorgaande slaagt het verweer van Schiphol dat haar niet kan worden toegerekend dat Food Village de omzetdoelstelling niet heeft gehaald. Het beroep van Food Village op artikel 6:23 lid 1 BW Pro mist feitelijke grondslag. Dit betekent dat de concessieovereenkomst voor de supermarkt niet voor een periode van vijf jaar is verlengd op grond van de in (het slot van) artikel B.2.3 genoemde voorwaarden.
14. De kantonrechter overweegt tevens dat de genoemde externe omstandigheden niet zodanig ingrijpend of bijzonder zijn te beschouwen dat zij voor Schiphol aanleiding hadden behoren te zijn om met Food Village over een aanpassing van de omzet-doelstelling in overleg te treden. Onbetwist is dat Food Village dat tijdens het reeds gevoerde overleg over de verlenging van de concessieovereenkomst voor de supermarkt zelf niet aan de orde heeft gesteld, terwijl dat primair op haar weg had gelegen.
15. De concessieovereenkomst voor de slijterij bevat geen bepaling ter zake van een verplichte verlenging indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. In deze overeenkomst is uitsluitend bepaald dat partijen uiterlijk zes maanden voor de expiratiedatum in overleg zullen treden over een mogelijke verlenging op alsdan nader overeen te komen voorwaarden. De kantonrechter komt hierop terug bij de behandeling van de vordering betreffende het voeren van overleg.
16. De vordering tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst en/of de concessie-overeenkomst niet zijn geëindigd op 31 augustus 2011 en na die datum van rechtswege voor de duur van vijf jaar zijn verlengd moet op grond van het voorgaande eveneens worden afgewezen.
17. De gevorderde veroordeling tot overleg
Op grond van artikel B.2.3 van de concessieovereenkomsten zijn partijen verplicht tot overleg over een (mogelijke) verlenging van de concessies. De kantonrechter is van
oordeel dat die vordering voor wat betreft de supermarkt moet worden afgewezen,
omdat uit de stellingen van partijen over en weer voldoende is gebleken dat eind 2010
al uitvoerig overleg heeft plaatsgevonden over een verlenging van de concessie voor de supermarkt, maar dat het overleg geen positief resultaat heeft opgeleverd. Daartoe verwijst de kantonrechter in het bijzonder naar de dagvaarding sub 41 en de repliek
sub 82 en 84, alsmede naar het antwoord sub 2.8 en 4.40 en de dupliek sub 2.6.
Food Village heeft niet onderbouwd welk nut nieuw overleg over een verlenging van
de concessie voor de supermarkt zou hebben, nu Schiphol duidelijk te kennen heeft gegeven daar niets in te zien.
18. De situatie met betrekking tot de slijterij is anders. Hiervoor geldt geen omzetnorm.
Volgens Food Village zijn de resultaten van de slijterij goed en Schiphol heeft dat niet betwist. Bij repliek (sub 84 e.v.) heeft Food Village aangevoerd dat de bespreking op
17 maart 2011 alleen over de supermarkt ging en dat zij niet de kans heeft gehad een plan voor de slijterij te presenteren. Voorwaarden voor verlenging zijn geheel niet besproken, aldus Food Village. Tevens benadrukt Food Village dat zij de overeenkomst voor de slijterij wenst voort te zetten, ook indien de overeenkomst voor de supermarkt mocht komen te eindigen.
19. De kantonrechter is van oordeel dat Schiphol de stellingen van Food Village over het ontbreken van overleg over een verlenging van de overeenkomst voor de slijterij onvoldoende heeft weerlegd. Schiphol heeft zich met betrekking tot dit onderwerp beperkt tot een blote betwisting in algemene termen. Zo stelt Schiphol (bij dupliek onder 2.6) wel dat zij Food Village op 14 juli 2010 heeft laten weten dat er een ‘nieuw plan’ moest komen, maar laat zij in het midden op welke winkel zij doelt. Ook onder 3.4 bij dupliek is niet geconcretiseerd wanneer partijen over de mogelijkheid van een verlenging van de overeenkomst voor de slijterij hebben gesproken, wat is besproken
en waarom Schiphol de concessie voor de slijterij niet wenst te continueren.
De kantonrechter is op grond daarvan van oordeel dat Food Village terecht stelt dat Schiphol is tekortgeschoten in haar verplichting tot het voeren van overleg over een mogelijke verlenging van de overeenkomst betreffende de slijterij. De daarop ziende vordering tot nakoming zal dan ook worden toegewezen op de wijze zoals hierna in het dictum wordt vermeld.
20. Hetgeen partijen verder over en weer nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer, nu dat in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
21. De proceskosten komen voor rekening van Food Village omdat zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Schiphol tot het voeren van overleg met Food Village over een mogelijke verlenging van de concessieovereenkomst voor de slijterij, zoals bedoeld in artikel B.2.3 van die overeenkomst;
- veroordeelt Food Village tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Schiphol tot en met vandaag worden begroot op € 800,00 aan salaris van de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.