Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Team handel & insolventie
zaaknummer / rolnummer: 171921 / HA ZA 10-1041
Vonnis van 13 februari 2013
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE NOORD-HOLLAND,
zetelend te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. E.J. Snijders- Storm te ‘s-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ELORA B.V.,
gevestigd te Purmerland, kantoorhoudende te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden.
Partijen zullen hierna de provincie en Elora genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2012
- het nader advies van de deskundigen van 26 april 2012
- de akte na deskundigenbericht van de provincie
- de akte na deskundigenbericht van Elora
- de antwoordakte na nader advies van de provincie
- de antwoordakte na deskundigenbericht van Elora
- de bij brief van 29 oktober 2012 door Elora toegezonden producties
- de pleidooien van 13 november 2012 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken en het proces-verbaal van de zitting.
1.2. Bij brief van 19 november 2012 is ontvangen een kopie van de aan mr. Snijders-Storm gezonden declaratie van de deskundigen. Bij brief van 19 november 2012, met producties, heeft Elora opgave gedaan van de kosten voor juridische en deskundige bijstand. Bij brief van 26 november 2012 heeft de provincie daarop gereageerd.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
Verwachtingswaarde
2.1. Bij vonnis van 8 februari 2012 heeft de rechtbank in verband met de bepaling van eventuele verwachtingswaarde die aan het onteigende toekomt de deskundigen verzocht een aanvullend advies uit te brengen over de vraag of aan het onteigende op de peildatum enige verwachtingswaarde toekwam, indien dit op dat moment binnen de begrenzing van het Masterplan PrimAviera zou zijn gelegen.
2.2. In het aanvullende advies, getiteld Nader Advies (hierna: nader advies), komen deskundigen tot het oordeel dat uit het Masterplan PrimAviera (in samenhang bezien met het Programma van Eisen Geniepark) mogelijk een kleine, doch uiterst speculatieve, verwachtingswaarde voortvloeit. De deskundigen oordelen dat een koper weinig kan met een strook zoals de “Elora-strook” en derhalve in beginsel slechts bereid is daarvoor de agrarische waarde te betalen. Voorts overwegen de deskundigen dat een koper mogelijk wat meer zal willen betalen om inbreng in de planontwikkeling te verwerven, mogelijk € 2,50 tot € 5,00, zodat de waarde uitkomt tussen de € 10,- en € 15,-. Tegen deze achtergrond adviseren de deskundigen de waarde van de onteigende grond vast te stellen op € 12,50 per vierkante meter.
2.3. Partijen hebben tegen het aanvullende advies van de deskundigen bezwaren aangevoerd.
2.4. De provincie betoogt dat een redelijk handelend koper op de peildatum de verwachting zou hebben gehad dat het onteigende op termijn benodigd zou zijn voor de verbreding van de A4, hetgeen niet rechtvaardigt dat enige verwachtingswaarde aan de betreffende grond toekomt. Het wensbeeld voorzag, aldus de provincie, in de verbreding van de A4 ter plaatse. De provincie verwijst daarvoor naar beleidsdocumenten van de gemeente daterend van vóór het realisatiebesluit N201+ van 24 november 2004 waarin maatregelen zijn aangekondigd en wensen zijn beschreven ter verbetering van de infrastructuur ten behoeve van bereikbaarheid en doorstroming in verband met toen actuele en toekomstige ontwikkelingen, een en ander los van de thans tot uitvoering gekomen plannen van de provincie. De provincie stelt dat het wensbeeld voor infrastructuur, waarover onder meer in een nota van de gemeente wordt gesproken, iets anders inhoudt dan de omlegging van de N201.
2.5. Ingevolge artikel 40c Ow heeft als uitgangspunt bij de te berekenen schadeloosstelling te gelden dat het werk alsmede het plan waarvoor wordt onteigend dient te worden geëlimineerd. Voor de vraag of sprake is van verwachtingswaarde speelt een rol of er op de peildatum perspectief was op een lucratiever gebruik van de grond dan agrarisch.
2.6. Uit de door de provincie genoemde Nota bereikbaarheid “De Ontknoping” van de gemeente Haarlemmermeer van 22 januari 2002 (hierna: de nota) blijkt dat het infrastructurele beleid in de regio onder meer gericht is op de aanleg van nieuwe wegen ter verbetering van de aantakking op het hoofdwegennet. In het hoofdstuk Beleidsanalyse en feitelijke ontwikkelingen onder 2.3, Infrastructurele ontwikkelingen, wordt expliciet gesproken van een wensbeeld voor infrastructuur (verbreding A4) ter plaatse van het onteigende, indien besloten wordt tot verdere groei van de ontwikkelingen in de regio. Voorts is onder hoofdstuk 5 Uitwerking van de visie, onder 5.1.2 Uitwerking 2011, vermeld dat indien besloten wordt tot verdere groei er meer infrastructuur zal moeten worden aangelegd, waartoe een aanvullend wensbeeld is vastgesteld door de gemeente bestaande uit onder meer parallelwegen langs de A4 tussen de knooppunten Burgerveen (A44/A4) en De Hoek (A5/A4), een zuidelijke link Hoofddorp (Van Heuven Goedhartlaan – A4 –parallelwegen) en verbreding van de Bennebroekerweg. Onder 5.1.3, Doorkijk naar 2020, is als minimaal noodzakelijke aanvullende infrastructuur vermeld de verlenging van de parallelwegenstructuur en doortrekking van de Noordelijke Randweg Nieuw-Vennep naar de parallelwegen langs de A4, de verbreding van de Nieuwe Bennebroekerweg tussen N205 en A4, verbreding van N205 ter hoogte van Hoofddorp en N201 en verbreding N201 tussen N205 en Van Heuven Goedhartlaan. Voorts is de toekomstvisie op de infrastructuur in de nota weergegeven op kaarten en tekeningen van het gebied door middel van inkleuringen.
2.7. Op basis van het debat tussen partijen, zoals dat tot op dat moment was gevoerd, is de rechtbank in het vonnis van 8 februari 2012 uitgegaan van de aanname dat de begrenzing van het Masterplan PrimAviera (mede) is ingegeven door het genoemde realisatiebesluit en dat het plangebied, de geplande parallelstructuur weggedacht, ook de onteigende grond zou omvatten. Uitgaande van die aanname hebben de deskundigen hun nader advies uitgebracht. De provincie weerspreekt thans de stelling van Elora dat al vóór de vaststelling van het Masterplan PrimaAviera duidelijk was dat er naast de A4 een parallelstructuur zou komen te lopen over het onteigende perceel.
Gelet op de hiervoor aangehaalde nota van de gemeente Haarlemmermeer is de eerdere aanname niet juist gebleken. Immers op grond van de daarin vermelde plannen was duidelijk dat de betreffende grond een verkeersbestemming zou krijgen, zonder dat duidelijk was op welke wijze dat zou worden ingevuld en zonder dat dit het plan betreft waarvoor is onteigend. Op grond van die nota mocht een redelijk handelend koper uitgaan van de verwachting dat de grond benodigd zou zijn voor infrastructurele ontwikkeling die geen verband houdt met het Masterplan PrimAviera. Dat leidt tot de conclusie dat een redelijk handelend koper een verkeersbestemming voor het onteigende zou hebben verwacht en derhalve niet meer dan de agrarische waarde van het onteigende had willen betalen. Dit leidt tot de conclusie dat op grond van het voorgaande geen verwachtingswaarde aan de gronden kan worden toegekend.
2.8. Elora heeft in de akte na deskundigenbericht als bezwaar aangevoerd dat de transacties betreffende de zogenoemde Gijzenberg-gronden als vergelijking dienen en dat derhalve op grond daarvan voor de onteigende gronden van Elora van een forse verwachtingswaarde moet worden uitgegaan.
2.9. Gelijk de deskundigen hebben geconcludeerd, is de rechtbank van oordeel dat de transacties van de Gijzenberg-gronden niet vergelijkbaar zijn. Gelet op de tweede transactie waarbij de betreffende grond door de gemeente Haarlemmermeer is verkocht aan de Staat voor € 27,50 per m2, in verhouding tot de eerste transactie waarbij de grond door de gemeente was aangekocht voor € 41,28 per m2, is onvoldoende onderbouwd dat moet worden uitgegaan van een waarde van € 41,28 per m2. Daarnaast heeft Elora onvoldoende betwist dat bij de Gijzenberg-gronden geen sprake was van agrarische grond.
2.10. Voorts heeft Elora bezwaar tegen de conclusie in het nader advies van de deskundigen dat de glastuinbouwontwikkeling om en nabij het onteigende niet als een natuurlijke ontwikkeling kan worden aangemerkt en derhalve niet kan bijdragen aan enige verwachtingswaarde. Elora stelt dat in de nabije omgeving van het onteigende reeds glastuinbouw aanwezig is, dat het bestaande bestemmingsplan glastuinbouw toestaat en dat die ontwikkeling ook past binnen het huidige beleid van de overheden. Gelet op wat in rechtsoverweging 2.7 is overwogen treft het betoog van Elora evenwel geen doel. Immers, ook als de glastuinbouwontwikkeling in de nabijheid van het onteigende als natuurlijke ontwikkeling zou kunnen worden aangemerkt, zou die ontwikkeling haar begrenzing vinden in het infrastructurele wensbeeld, zodat ook aan de natuurlijke ontwikkeling geen verwachtingswaarde kan worden ontleend.
2.11. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat in het geheel geen verwachtingswaarde aan de gronden toekomt. De door Elora aangevoerde bezwaren tegen het door de deskundigen geadviseerde bedrag aan verwachtingswaarde in hun nader advies kan derhalve onbesproken blijven.
Overige vergelijkingstransacties
2.12. De deskundigen hebben geconcludeerd dat de door Elora bij akte na deskundigenbericht overige aangevoerde transacties waaruit zij een hogere verwachtingswaarde voor het onteigende afleidt dan zoals door de deskundigen geadviseerd, niet vergelijkbaar zijn. Elora heeft haar bezwaar dienaangaande nadien niet nader onderbouwd. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over zodat de door Elora genoemde transacties bij de begroting van de waarde van het onteigende niet maatgevend zijn.
Conclusie
2.13. De rechtbank heeft in het vonnis van 8 februari 2012 overwogen dat zij de deskundigen zal volgen in hun advies, behoudens waar dit de verwachtingswaarde betreft. Mede gelet op het hiervoor onder 2.11 overwogene, neemt de rechtbank als uitgangspunt bij de vaststelling van de schadeloosstelling de waarde van de grond, zoals door de deskundigen geadviseerd in hun advies van mei 2011.
2.14. Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan Elora toekomt ten titel van schadeloosstelling een bedrag van € 71.600,00.
2.15. De provincie zal worden veroordeeld tot betaling aan Elora van dit bedrag, te verminderen met het reeds uitbetaalde voorschot van € 63.250,00.
2.16. De schade die Elora lijdt omdat zij niet reeds in de periode tussen de onteigening en het eindvonnis over de gehele schadeloosstelling heeft kunnen beschikken zal conform het ter zake onweersproken advies van de deskundigen worden bepaald op een percentage van 3 % op jaarbasis van het verschil. Ingevolge artikel 55 lid 3 Ow zal de wettelijke rente eveneens worden toegewezen vanaf de datum van het vonnis waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld, dus vanaf heden.
Kosten deskundige bijstand
2.17. Ingevolge artikel 50 Onteigeningswet en de jurisprudentie bij dat artikel komen de daadwerkelijke gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking, althans voor zover tot het aanwenden van deze kosten in redelijkheid kon worden besloten en deze kosten, zulks beoordeeld in relatie tot het belang van de zaak, binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
2.18. Elora voert als schadepost als gevolg van de onteigening de verschuldigde belasting over de kosten van deskundige en juridische bijstand op, omdat zij die belasting niet kan verrekenen in het kader van de door haar verschuldigde btw. De provincie betwist die stelling van Elora.
2.19. Uit de artikelen 2 en 15 Wet op de Omzetbelasting 1968 (Wet OB) volgt dat alleen belasting op de aan de ondernemer verrichte leveringen van goederen en diensten door hem in aftrek kan worden gebracht voor zover deze prestaties worden gebezigd ten behoeve van belaste prestaties van de ondernemer. Onbetwist staat vast dat de levering van het onteigende is vrijgesteld van omzetbelasting. Gesteld noch gebleken is dat zich een van de uitzonderingssituaties voordoet als bedoeld in artikel 15 lid 2 Wet OB. Aangezien de verleende juridische bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is Elora niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden. Het feit dat Elora mogelijk wel andere belastbare diensten verricht, betekent niet dat zij de btw over deze kosten in aftrek kan brengen, dan wel kan verrekenen, met de over die belastbare diensten af te dragen btw.
2.20. Voorts stelt de rechtbank vast dat de provincie de gemaakte kosten van de door Elora ingeschakelde deskundigen [A] van € 595,00 (inclusief btw) en [B] van totaal € 9.372,49 (inclusief btw) redelijk acht. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten voor deskundige bijstand in redelijkheid gemaakt konden worden en deze komen de rechtbank redelijk voor. Deze kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
2.21. Blijkens de opgave van mr. Seelen maakt Elora voorts aanspraak op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand ter hoogte van een bedrag van € 53.832,99 (inclusief btw en inclusief griffierecht van € 1.420,00) berekend tot aan 30 september 2012 en nadere kosten gemaakt in de periode 29 oktober 2012 tot en met 19 november 2012 van € 6.842,73. Ter onderbouwing zijn alle declaraties van de raadslieden van Elora met de daarbij behorende urenspecificaties overgelegd.
De provincie maakt bezwaar tegen de gemaakte kosten van juridische bijstand tot aan 30 september 2012. Zij acht de tijdsbesteding en de in rekening gebrachte kosten daarvoor onredelijk aangezien het, aldus de provincie, een betrekkelijk eenvoudige onteigeningsprocedure betreft. Voorts stelt de provincie dat het niet noodzakelijk is om met drie advocaten aan de zaak te werken. De provincie acht een tijdsbesteding van 100 uur en uitgaand van een gemiddeld uurtarief een totaalbedrag van € 20.670,00 voor advocaatkosten redelijk. Bij brief van 26 november 2012 heeft de provincie laten weten dat de aanvullende urenopgave van de nadere kosten gemaakt in de periode 29 oktober 2012 tot en met 19 november 2012 haar redelijk voorkomt.
2.22. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door Elora opgevoerde kosten van juridische bijstand over de periode tot aan 30 september 2012 niet binnen redelijke omvang gebleven. Een tijdsbesteding van meer dan 240 uur in genoemde periode acht de rechtbank in relatie tot zowel de omvang als de zwaarte van de zaak onevenredig hoog. De kosten tot aan 30 september 2012 die voor vergoeding in aanmerking komen, zullen daarom in redelijkheid worden gematigd tot € 40.000,00 (inclusief btw).
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 595,00 + € 9.372,49 + € 46.842,73 = € 56.810,22 (inclusief btw) toewijsbaar. Het door Elora verschuldigde griffierecht dat gelet op het hierna vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling € 1.575,00 bedraagt komt eveneens voor toewijzing in aanmerking en zal hierna afzonderlijk worden vermeld.
2.23. De provincie zal tevens de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen dienen te voldoen. Bij brief van 9 november 2011 heeft de voorzitter van de deskundigen een kopie toegezonden van de einddeclaratie van deskundigen zoals aan de advocaat van de provincie toegezonden, voor het bedrag van € 37.927,77 berekend tot en met 14 oktober 2011. De einddeclaratie van deskundigen zoals aan de advocaat van de provincie toegezonden, bedraagt € 26.156,32 berekend tot en met 14 november 2011 (de rechtbank begrijpt: vanaf 15 oktober 2011 tot en met 14 november 2012), zodat het totaal neerkomt op een bedrag van € 64.084,09. De rechtbank acht dit bedrag, waartegen door de provincie geen bezwaar is gemaakt, niet bovenmatig en zal de provincie veroordelen genoemd bedrag te betalen.
2.24. Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 54 Ow zal de rechtbank een nieuwsblad aanwijzen voor publicatie van een uittreksel van dit vonnis.
3. De beslissing
3.1. bepaalt de schadeloosstelling voor Elora op € 71.600,00,
3.2. veroordeelt de provincie om aan Elora te betalen € 8.350,00, te vermeerderen met een rente van 3% over € 8.350,00 over de periode vanaf 8 september 2010 tot heden en met de wettelijke rente over het aldus totaal aan schadeloosstelling nog te betalen bedrag vanaf heden tot de dag van algehele voldoening,
3.3. veroordeelt de provincie de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden te voldoen, tot aan deze uitspraak begroot op € 64.084,09,
3.4. veroordeelt de provincie in de kosten van dit geding en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van Elora op € 1.575,00 aan verschotten en op € 56.810,22 aan kosten van deskundige bijstand,
3.5. wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier zal worden geplaatst,
3.6. verklaart dit vonnis, wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad,
3.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2013.?