Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
Locatie Alkmaar
CVZ/AS
KG nummer: C/14/145747/KG ZA 13-140
datum: 6 juni 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING DEN HELDER,
gevestigd te Den Helder,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,
tegen:
de besloten vennootschap STECLAN BLOEMBOLLEN B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Callantsoog, gemeente Zijpe,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
gemachtigde mr. A.P.G. Hendriks, rentemeester te Druten.
Partijen zullen verder worden genoemd "Woningstichting" respectievelijk "Steclan".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 27 mei 2013 zijn verschenen namens Woningstichting de heer [naam 1] (bedrijfsleider) en de heer [naam 2](hoofd financiën) vergezeld van mr. De Beurs voornoemd en namens Steclan de heer[naam 3] en de heer[naam 4].
Woningstichting heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Steclan heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Woningstichting de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Tussen Woningstichting als verhuurder en Steclan als huurder is op 1 juli 2011 een huurovereenkomst bedrijfsruimte [adresgegevens] gesloten. De overeenkomst ziet op (ver)huur van een bollenschuur te Julianadorp.
2.2 De huurovereenkomst houdt voor zover hier van belang het volgende in:
"(...)
DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan op 1 juli 2011 voor een periode van 18 maanden en lopende tot en met 31 december 2012.
3.2 Deze huurovereenkomst eindigt tegen het einde van de in 3.1 genoemde periode. Tenzij partijen onderling anders overeenkomen kan deze overeenkomst niet voor een aansluitende periode worden voortgezet.
(...)
LEVERINGEN EN DIENSTEN
5.1 Door of vanwege verhuurder wordt levering van de volgende zaken en diensten verzorgt.
Het energie- en waterverbruik zal door de verhuurder middels een contract met de energie- en waterleverancier worden verzorgd. Maandelijks zal aan de hand van de door de energie- en waterleverancier verstrekte nota's worden afgerekend met de huurder.
Deze nota's zullen aan het einde van de huurperiode worden verrekend met het vastrecht en energieverbruik van de achterliggende woningen voor zover deze via een tussenmeter gebruik maken van dezelfde aansluitingen."
2.3 Op de overeenkomst zijn Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing. Deze bepalingen houden onder meer het volgende in:
"(...)
Betalingen
26.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (...)
26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van [euro] 300,00 per maand..
(...)
Boetebepaling
34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van [euro] 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft."
2.4 Op 1 augustus 2012 heeft Woningstichting aan Steclan schriftelijk onder meer het volgende meegedeeld:
"(...)
Het huurcontract is aangegaan voor 18 maanden waardoor deze loopt tot en met 31 december 2012. Woningstichting Den Helder heeft geen voornemens het huurcontract te verlengen waardoor deze eindigt per bovengenoemde datum.
U dient de loods leeg en schoon op te leveren. Wij hebben de eindinspectie gepland op 2 januari 2013 tussen 10.00 en 11.00 uur."
2.5 In september 2012 hebben partijen overleg gevoerd voor een oplossing over de ontstane achterstand in de betalingen voor energie- en waterverbruik. De openstaande vordering bedroeg op dat moment [euro] 47.155,73. Tussen partijen is een betalingsregeling overeengekomen. Tevens zijn partijen overeengekomen dat Steclan het gehuurde tot 31 januari 2013 in gebruik mocht houden.
Steclan heeft bij haar schriftelijke instemming met de regeling het volgende meegedeeld:
"Volgens afspraak worden in de termijn betalingen verrekend:
* de REB verbruik
* verrekening van de 2 woningen, met name gas en elektriciteit, deze zijn niet meegenomen
* de termijn betalingen vinden plaats afhankelijk van de uitbetaling van het produktschap, zoals wij besproken hebben in ons laatste overleg."
2.6 Steclan heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Woningstichting vordert - verkort weergegeven - dat Steclan wordt veroordeeld het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met machtiging van Woningstichting de ontruiming zo nodig te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. Voorts vordert Woningstichting dat Steclan wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige bedragen aan nutsvoorzieningen en de huur vanaf 1 juni 2013 voor zover nog niet tot ontruiming is overgegaan, een en ander te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten, proceskosten en rente.
3.2 Woningstichting legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Steclan toerekenbaar tekort schiet in het nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij stelt dat Steclan het gehuurde thans sinds 1 februari 2013 zonder recht of titel in gebruik heeft. Woningstichting verklaart dat zij met de gemeente Den Helder een overeenkomst heeft om de gronden vrij van huur en gebruik over te dragen aan de gemeente in verband met de ontwikkeling van Julianadorp Oost en dat zij deze zomer, mogelijk reeds in juni, aan die verplichting moet (kunnen) voldoen, zodat zij om die reden spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
3.3 Steclan heeft verweer gevoerd. Zij heeft erkend dat zij een huurovereenkomst heeft aangegaan voor bepaalde tijd. Zij heeft zich evenwel op het standpunt gesteld dat de rechtsverhouding niet als huur maar als pacht moet worden gekwalificeerd omdat de overeenkomst ziet op een bedrijfsruimte (bollenschuur) en in de overeenkomst is bepaald dat de schuur uitsluitend geëxploiteerd mag worden conform de bestemming, in casu als bloembollenschuur en verder de schuur ook specifiek gebouwd is voor dergelijk gebruik. Dat brengt volgen Steclan mee dat de bepalingen uit titel 5 van boek 7 BW van toepassing zijn. Steclan heeft erop gewezen dat het in die titel gaat om dwingendrechtelijke bepalingen, waarvan niet kan worden afgeweken. Voorts heeft zij aangevoerd dat het feitelijk gebruik de aard van de overeenkomst kwalificeert, ook als partijen de overeenkomst anders gekwalificeerd hebben.
Nu het hier een pachtovereenkomst betreft behoeft de overeenkomst volgens Steclan de goedkeuring van de grondkamer, welke goedkeuring nog niet heeft plaatsgevonden. Zolang de overeenkomst niet is goedgekeurd kan er geen rechtsvordering tot betaling worden ingesteld uit hoofde van de overeenkomst, geldt de overeenkomst voor onbepaalde duur, dan kan de overeenkomst niet worden opgezegd en is de aanvang van de overeenkomst niet op de contractuele datum maar een jaar later, aldus Steclan.
3.4 Voorts heeft Steclan aangevoerd dat ook de vordering tot betaling van achterstallige energie en waterkosten valt onder dit goedkeuringsvereiste, zodat ook dit bedrag nog niet kan worden opgevorderd. Voorts heeft zij de hoogte van het gevorderde bedrag betwist. In dat verband heeft zij aangevoerd dat Woningstichting ervoor had moeten zorgen dat aan Steclan op basis van de tuindersregeling voor energiebelasting een lager bedrag in rekening zou worden gebracht. Zij heeft betwist dat tussen partijen overeengekomen is dat de aan Woningstichting door Nuon in rekening gebrachte bedragen één op één zouden worden doorberekend. Daarbij heeft zij nog aangevoerd dat het artikel omtrent de vergoeding van water en energieverbruik, artikel 5.1, op het allerlaatste moment door Woningstichting in de overeenkomst is opgenomen. Zij heeft erop gewezen dat Woningstichting in haar brief van 10 september 2011 aan het Ministerie van Financiën ook erkend heeft, dat zij Steclan hiermee te kort gedaan heeft.
Ten aanzien van de gevorderde boete heeft zij er op gewezen dat de grondkamer dergelijke boetebepalingen niet altijd goedkeurt, zodat ook deze niet kunnen worden toegewezen. Tot slot heeft zij bezwaar gemaakt tegen toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Steclan heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Woningstichting.
3.4 Voor zover voor de beslissing van belang zal hierna inhoudelijk op de verschillende standpunten worden ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Voor het geval de onderhavige huurovereenkomst als een pachtovereenkomst zou moeten worden gekwalificeerd, waar veronderstellendewijze van wordt uitgegaan, is door Woningstichting een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In dat verband heeft zij verklaard dat zij aanvankelijk op verzoek van de heer [naam 4] niet bereid was tot verhuur van de schuur over te gaan, met het oog op haar verplichting om het perceel aan de gemeente Den Helder over te dragen voor de ontwikkeling van Julianadorp Oost, maar dat zij na aandringen van de heer [naam 4] uiteindelijk heeft ingestemd met verhuur, uitsluitend voor een periode van 18 maanden. Met die voorwaarde is door Steclan ingestemd en ook na het sluiten van de overeenkomst is nooit eerder door Steclan aangevoerd dat de overeenkomst een pachtovereenkomst zou zijn. Pas nu, nu de huurtermijn ruimschoots is verstreken en op ontruiming wordt aangedrongen wordt daarop door Steclan een beroep gedaan.
4.2 De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vast staat dat de bepalingen uit titel 5 van boek 7 BW dwingend recht zijn. Wil een op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gebaseerd beroep op de niet-toepasselijkheid van de dwingendrechtelijke, de pachter beschermende, pachtbepalingen slagen, dan moet aan zware eisen zijn voldaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is hier aan die zware eisen voldaan. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen:
* Woningstichting heeft onweersproken aangevoerd dat zij aanvankelijk de schuur niet wilde verhuren in verband met haar verplichting om het perceel in 2013 vrij van huur of gebruik aan de gemeente Den Helder over te dragen voor de ontwikkeling van Julianadorp Oost, maar dat zij na aandringen door de heer [naam 4] dat hij toch echt geholpen zou zijn als hij de schuur tijdelijk kon huren, toch is overgegaan tot verhuur van de schuur om Steclan tegemoet te komen, echter onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de huur slechts van kracht zou zijn voor de duur van 18 maanden en dat die periode niet verlengd zou kunnen worden. Met die voorwaarde is door Steclan ingestemd.
* Steclan wist derhalve dat er grote maatschappelijke belangen gemoeid waren met tijdige ontruiming van de schuur en zij moet ook begrepen hebben dat Woningstichting in grote problemen zou komen indien het perceel in 2013 niet beschikbaar zou zijn om de herontwikkeling van het gebied in gang te zetten. In dat verband is door Steclan nog opgemerkt dat Woningstichting de uiteindelijke overeenkomst met de gemeente Den Helder pas in april 2013 heeft ondertekend, maar ook dit kan Steclan niet baten. Door Woningstichting is onweersproken verklaard dat de schriftelijke overeenkomst slechts een vastlegging betreft van reeds lang geleden gemaakte mondelinge afspraken. Dit komt niet onaannemelijk voor nu de overdracht van de grond in het kader van de herontwikkeling de reden voor Woningstichting was om aanvankelijk niet te willen verhuren en vervolgens slechts voor bepaalde tijd te verhuren.
* Woningstichting heeft ook de belangen van Steclan in het oog gehouden en heeft zelfs op verzoek van Steclan ingestemd met een verlenging van de ontruimingstermijn tot eind januari 2013. Ook in dat kader is er door Steclan geen melding van gemaakt dat de overeenkomst in haar visie als pacht moest worden beschouwd en dat zij zich op haar positie als pachter zou gaan beroepen. Daarmee heeft zij Woningstichting de mogelijkheid ontnomen om tijdig een daartoe geëigende rechtsgang bij de bodemrechter te volgen, zoals bijvoorbeeld het verzoek om goedkeuring aan de grondkamer met vaststelling van een korte looptijd.
*Steclan heeft grote achterstanden laten ontstaan in de betaling voor de energie- en waterkosten en ook in het kader van de gesprekken over de afbetaling van die openstaande vorderingen niet aangegeven niet bereid te zijn per januari 2013 te vertrekken uit de schuur.
* Steclan heeft door het ondertekenen van de betalingsregeling in september 2012 doen voorkomen dat zij de achterstanden zou gaan aanzuiveren, maar heeft ook nadien de achterstanden alleen maar laten oplopen.
* De verhuur zag op een losse schuur voor tijdelijke opslag van bloembollen, gelegen op een terrein dat de agrarische bestemming door herontwikkeling verliest, aan een bloembollenkweker die de kern van haar bedrijfsvoering elders heeft.
4.3 Gelet op de hiervoor opgesomde omstandigheden en het feit dat beide partijen ter zitting hebben erkend dat zij bij het aangaan van de overeenkomst uitgingen van een (ver)huurovereenkomst voor een niet te verlengen periode van 18 maanden, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter aan de hiervoor bedoelde zware eisen voldaan en is het beroep van Steclan op het bestaan van een pachtovereenkomst met betrekking tot de schuur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.4 Steclan heeft nog opgemerkt dat Woningstichting een professionele vastgoedbeheerder is zodat zij met de regels die op de kwalificatie van overeenkomsten als de onderhavige van toepassing kunnen zijn, bekend had kunnen en moeten zijn. De voorzieningenrechter volgt Steclan daarin niet. Hij acht aannemelijk dat de focus van Woningstichting ligt op stedelijk vastgoed en niet op vastgoed in agrarisch gebied.
4.5 Het verweer van Steclan faalt aldus en de vordering van Woningstichting tot ontruiming kan worden toegewezen op de wijze als hierna te vermelden. Woningstichting heeft ter zitting verklaard dat zij kan instemmen met een langere ontruimingstermijn voor Steclan, doch niet langer dan zes tot acht weken na het vonnis.
4.6 Door Woningstichting is voorts gevorderd om Steclan te veroordelen tot betaling van een bedrag van [euro] 88.037,24 ter zake van achterstallige kosten voor water- en energieverbruik en een gebruiksvergoeding ad [euro] 2.666,67 per maand tot en met mei 2013.
4.7 Een geldvordering is in kort geding slechts toewijsbaar indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk geworden zijn en daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat thans uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, terwijl in de afweging van belangen van partijen mede betrokken dient te worden het risico van onmogelijkheid tot terugbetaling.
4.8 Woningstichting heeft de onderliggende facturen bij haar vordering overgelegd zodat de omvang van de vordering voldoende aannemelijk geworden is. Weliswaar is door Steclan betoogd dat tussen partijen afgesproken was dat energie zou worden doorberekend op basis van het lagere tuinderstarief, maar dit is door Woningstichting gemotiveerd betwist. In dat verband heeft Woningstichting er op gewezen dat pas maanden na aanvang van de verhuur door Steclan voor het eerst is gesproken over het verlaagde tuinderstarief. Woningstichting was bereid haar medewerking te verlenen aan een poging om een contract met Nuon tegen het verlaagde tuinderstarief af te sluiten, maar dit bleek voor Woningstichting niet mogelijk omdat zij geen tuinder is. Steclan heeft uitvoerig geciteerd uit de brief van woningstichting aan het Ministerie van Financiën van 10 september 2012, maar de voorzieningenrechter acht aannemelijk dat de erkenning van het nadeel voor Steclan in die brief geen verdergaande betekenis heeft dan die van concretisering van de hiervoor genoemde bereidheid.
4.9 Van belang bij een en ander is ook dat Woningstichting er een reëel belang bij had om de doorvoer van de voorzieningen en de betaling van de nutsfacturen in eigen hand te houden in verband met de achter de schuur gelegen verhuurde woonhuizen. Dit was bij Steclan bekend en kon dus een afweging zijn bij de vraag of het object geschikt was om in haar tijdelijke behoefte aan ruimte te voorzien. Gesteld noch gebleken is verder dat Steclan door uitlatingen of gedrag van Woningstichting in de waan is geraakt dat deze het tuinderstarief aan haar in rekening zou brengen. Bij die stand van zaken leidt het geen twijfel dat Steclan gewoon moet betalen wat ze heeft verbruikt tegen het tarief dat Woningstichting aan de leverancier betaalt. De vordering tot betaling van Woningstichting kan dus worden toegewezen. Dat Woningstichting ook voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering op dit moment, volgt uit de hoogte van het bedrag.
4.10 De door Woningstichting gevorderde boete van [euro] 250,-- per dag is opgenomen in artikel 34 van Pro de algemene voorwaarden. Dit artikel luidt: "Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen {onderstreping door voorzieningenrechter) een direct opeisbare boete van [euro] 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. In de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is in artikel 26 tweede Pro lid echter een afwijkende regeling voor de schadevergoeding voor vertraging in de betaling overeengekomen in de vorm van een contractuele boete ad 2% per maand met een minimum van [euro] 300,-- per maand. Dat brengt mee dat de gevorderde boete ad [euro] 250,-- per dag niet toewijsbaar is.
4.11 De boete als bedoeld in artikel 26 lid 2 is Pro niet gevorderd. Wel is de wettelijke handelsrente gevorderd. Deze is toewijsbaar.
4.12 De gevorderde gebruiksvergoeding vanaf 1 juni 2013 tot aan de datum van de feitelijk ontruiming kan eveneens worden toegewezen.
4.13 De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten kan eveneens worden toegewezen. Door Steclan is weliswaar bezwaar gemaakt tegen toewijzing van deze vordering, maar daarin wordt zij niet gevolgd. Woningstichting heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt en het door haar gevorderde bedrag blijft binnen de marge waarop zij maximaal aanspraak kan maken volgens de normering in het besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
4.14 De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, nu onvoldoende is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn voldaan.
4.15 Steclan zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De gevorderde wettelijke rente over deze kosten zijn toewijsbaar als hierna te vermelden.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt Steclan om uiterlijk binnen zes weken na betekening van dit vonnis de bloembollenschuur met ondergrond en aanhorigheden, staande en gelegen te Julianadorp, gemeente Den Helder, aan de [adresgegevens], met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woningstichting te stellen, met machtiging van Woningstichting om - in geval van weigering of nalaten van de ontruiming - de ontruiming op kosten van Steclan te doen bewerkstelligen desnoods met behulp van politie en justitie, een en ander met inachtneming van artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro;
- veroordeelt Steclan aan Woningstichting te betalen [euro] 88.037,24 (achtentachtigduizend zevenendertig euro en vierentwintig cent), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 7 mei 2013 tot de dag der voldoening;
- veroordeelt Steclan aan Woningstichting ter zake van een gebruiksvergoeding te betalen [euro] 2.666,67 (tweeduizend zeshonderdzesenzestig euro en zevenenzestig cent) per maand voor iedere maand, naar rato voor een gedeelte van een maand, dat Steclan de bloembollenschuur van 1 juni 2013 tot en met de feitelijke ontruiming in gebruik houdt;
- veroordeelt Steclan aan Woningstichting te betalen [euro] 1.628,71 (eenduizend zeshonderdachtentwintig euro en eenenzeventig cent) ter zake van buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt Steclan in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Woningstichting begroot op [euro] 1.912,71 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juni 2013 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.