Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/194042 / HA ZA 12-328
Vonnis van 17 april 2013
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LANDSMEER,
zetelend te Landsmeer,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.C. Leegwater te Amsterdam,
tegen
1. [A],
2. [B],
beiden wonende te Landsmeer,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [A] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 september 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. is eigenaar van de woning met bijbehorend perceel gelegen aan [adres], kadastraal bekend [kadastrale gegevens].
2.2. [A] c.s. heeft deze woning in 1999 gekocht van [C] (hierna: [C]). [C] is van 1976 tot en met 1999 eigenaar van de woning geweest. Daarvoor was de heer [D] eigenaar van de woning. De woningen aan [straatnaam] zijn midden jaren zestig gebouwd.
2.3. In de notariële akte van levering van 15 oktober 1999 waarbij [C] de woning aan [A] c.s. heeft geleverd, staat onder meer het volgende vermeld:
[…]
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper op vijf en twintig juni negentienhonderd negen en negentig aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
het woonhuis met erf, tuin, schuur, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend [kadastrale gegevens], groot tien are en tweeëntwintig centiare;
[…]
2.4. [A] c.s. heeft aan de achterzijde van de woning een stuk grond van 450,2 m² in gebruik als tuin, welk stuk grond onderdeel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] (hierna: de gemeentegrond).
2.5. Bij brief van 18 april 2011 heeft de Gemeente [A] c.s. geïnformeerd over het op 12 november 2008 vastgestelde beleid met betrekking tot de in gebruik genomen gronden te Landsmeer. In deze brief is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
[…]
Uitgangspunt van dit beleid is, dat ten aanzien van stukken grond die in gebruik genomen zijn een regeling met de gebruiker wordt getroffen.
Wij willen u graag uitnodigen voor een gesprek […].
2.6. Op 23 mei 2011 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [A] c.s. en onder meer [E], wethouder gemeente Landsmeer. Tijdens dit gesprek heeft de Gemeente [A] c.s. laten weten dat de Gemeente het gebruik van de gemeentegrond wil formaliseren door middel van verkoop van die grond dan wel door middel van een schriftelijke gebruiksovereenkomst.
2.7. Bij brief van 13 juni 2011 bericht [A] c.s. de Gemeente als volgt:
[…]
Alvorens over te gaan tot het nemen van een beslissing betreffende koop of tekenen van een overeenkomst over het stuk grond hetgeen wij in gebruik hebben, verzoeken wij u ons eerst de oude overeenkomst van de vroegere eigenaar toe te sturen. Tijdens het gesprek van 23 mei jl. refereerde u daarnaar. Wij waren daar niet van op de hoogte en zouden graag deze overeenkomst zien.
2.8. Bij brief van 14 juli 2011 laat de Gemeente [A] c.s. weten dat een schriftelijke gebruiksovereenkomst met de vorige bewoner niet in de archieven van de Gemeente is terug te vinden. Voorts verzoekt de Gemeente [A] c.s. binnen vier weken te laten weten of zij de gemeentegrond wil kopen of een gebruiksovereenkomst wil sluiten.
2.9. Bij brief van 29 augustus 2011 bericht [A] c.s. de Gemeente, voor zover hier van belang, als volgt:
[…]
Onze juridisch adviseur is van oordeel dat er sprake is van een bevrijdende verjaring. […] Wij en onze rechtsvoorgangers hebben het stuk grond in kwestie namelijk al veel meer dan twintig jaar in bezit. Wij wijzen u er op dat het perceel, waaronder het stuk grond, gedurende al die tijd als zodanig is afgebakend met een erfafscheiding.
[…]
2.10. Vervolgens hebben partijen over en weer gecorrespondeerd over de kwestie hetgeen niet tot een minnelijke regeling tussen partijen heeft geleid.
3. Het geschil
in conventie
3.1. De Gemeente vordert – samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad :
I. te verklaren voor recht dat de Gemeente eigenares is van de gemeentegrond;
II. te verklaren voor recht dat [A] c.s. de gemeentegrond onrechtmatig in gebruik heeft;
III. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen de gemeentegrond binnen drie maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met al die en wat zich daarop van de zijde van [A] c.s. mocht bevinden, te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algemene beschikking van de Gemeente te stellen en te laten en de gemeentegrond, na ontruiming, niet wederom zonder toestemming van de Gemeente geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, zulks op straffe van een dwangsom;
IV. de Gemeente te machtigen, indien en voor elke keer dat [A] c.s. in gebreke blijft te voldoen aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming op kosten van [A] c.s. te realiseren, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
V. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met rente;
VI. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de nakosten.
3.2. De Gemeente legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het gebruik van de gemeentegrond door [A] c.s. zonder formele grondslag wenst te beeindigen. Volgens de Gemeente heeft zij er in het kader van haar publieke taakuitoefening en ten opzichte van haar ingezetenen en belastingbetalers belang bij dat haar eigendomsrechten worden gewaarborgd. Aangezien [A] c.s. weigert de gemeentegrond van de Gemeente te kopen of een gebruiksovereenkomst te sluiten, heeft de Gemeente geen andere keus dan het gebruik te beeindigen en [A] c.s. de ontruiming van de gemeentegrond aan te zeggen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. [A] c.s. vordert – samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad :
- te verklaren voor recht dat [A] c.s. eigenaar is geworden van de gemeentegrond;
- de Gemeente te veroordelen medewerking te verlenen die benodigd is om de geldende eigendomsgrenzen – rekening houdend met de verjaring - van de percelen [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens] kadastraal te laten verwerken,
- veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten.
3.6. [A] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de gemeentegrond.
3.7. De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de reconventionele vordering.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat [A] c.s. door verjaring eigenaar is geworden van de gemeentegrond, heeft [A] c.s. het volgende aangevoerd. Volgens [A] c.s. heeft de eerste bewoner van [adres], de heer [D] (hierna: [D]), reeds eind jaren zestig de gemeentegrond ondubbelzinnig in bezit genomen door het zonder toestemming van de Gemeente met een houten erfafscheiding bij zijn tuin te betrekken. Volgens [A] c.s. maakt de door [D] geplaatste erfafscheiding, welke tot op de dag van vandaag in ongewijzigde vorm is blijven staan, toegang tot de gemeentegrond vanaf het resterende deel van het perceel van de Gemeente onmogelijk en heeft de Gemeente de gemeentegrond sinds de jaren zestig ook nooit meer betreden. Het bezit is dus voor iedereen en ook voor de Gemeente duidelijk. Indien en voor zover zou blijken dat [D] wel houder was doordat hij toestemming had of een gebruiksovereenkomst had gesloten, heeft [A] c.s. aangevoerd dat [C] in ieder geval in 1974 de feitelijke macht en dus het bezit van de gemeentegrond heeft verkregen toen hij de sleutels van [adres] van [D] kreeg. De verjaringstermijn is derhalve in ieder geval in 1974 gaan lopen, zodat het bezit inmiddels minstens 38 jaar heeft voortgeduurd en de vordering van de Gemeente om een einde te maken aan het bezit inmiddels is verjaard. Overigens betwist [A] c.s. dat een van zijn rechtsvoorgangers met de Gemeente een gebruiksovereenkomst heeft gesloten ten aanzien van de gemeentegrond.
4.2. De Gemeente stelt daarentegen dat [A] c.s. en zijn rechtsvoorgangers altijd houder van de gemeentegrond zijn geweest. Volgens de Gemeente was het voor alle bewoners van [straatnaam] volstrekt duidelijk dat de grond die zij met toestemming dan wel medeweten van de Gemeente in gebruik hadden, in eigendom aan de Gemeente toebehoort. Deze wetenschap vloeit voort uit het feit dat De Gemeente de gemeentegrond aan de oorspronkelijke bewoners in gebruik heeft gegeven en ten behoeve van dit gebruik gebruiksovereenkomsten om niet met alle bewoners heeft gesloten. Ook naar aanleiding van verschillende informatiebijeenkomsten en inspraakronden die de Gemeente heeft georganiseerd, wisten de bewoners dat de grond eigendom van de Gemeente was. Voorts betwist de Gemeente dat door [A] c.s. dan wel zijn rechtsvoorgangers bezitsdaden zijn verricht.
4.3. Op grond van artikel 3:99 lid 1 BW Pro worden rechten op registergoederen door een bezitter te goeder trouw verkregen door een afgebroken bezit van tien jaren. Ook bezit niet te goeder trouw kan echter tot verkrijging door verjaring leiden. Ingevolge art. 3:305 Jo Pro artikel 3:106 BW Pro geldt in dat geval een verjaringstermijn van 20 jaar.
4.4. Volgens artikel 3:107 BW Pro is bezit ‘het houden van een goed voor zichzelf’, waaronder moet worden verstaan het -direct of indirect- uitoefenen van de feitelijke macht over dat goed met de pretentie eigenaar te zijn. Of iemand een onroerende zaak voor zichzelf houdt of voor een ander, moet ingevolge art. 3:108 BW Pro worden beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van een aantal wettelijke regels en overigens op grond van de uiterlijke omstandigheden. De uiterlijke omstandigheden dienen dusdanig te zijn dat de eigenaar tegen wie een verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178). De vraag is of [A] c.s., met toepassing van de hiervoor genoemde criteria, geacht moeten worden de gemeentegrond in bezit te hebben gehad dan wel als houder van de gemeentegrond dient te worden aangemerkt.
4.5. [A] c.s. heeft in dit verband onweersproken gesteld dat het stuk grond reeds door [D] eind jaren zestig door middel van een houten erfafscheiding bij de tuin is betrokken en dat deze door [D] geplaatste erfafscheiding, die tot op de dag van vandaag in ongewijzigde vorm is blijven staan, de toegang tot de gemeentegrond voor de Gemeente en derden onmogelijk heeft gemaakt. Bovendien heeft [A] c.s., alsmede zijn rechtsvoorgangers, beplanting aangebracht en de grond onderhouden op een wijze die, naar de Gemeente heeft erkend, in strijd is met gebruiksovereenkomsten die volgens de Gemeente met bewoners werden gesloten.
4.6. Uit voornoemde feitelijke handelingen van [A] c.s. en zijn rechtsvoorgangers moet worden afgeleid dat zij de pretentie hadden als eigenaar/bezitter van de gemeentegrond gebruik te maken en dat voor de Gemeente ook voldoende duidelijk moet zijn geweest dat zij tijdig maatregelen zou moeten nemen om de inbreuk op haar recht te beëindigen.
4.7. De Gemeente heeft hiertegenover aangevoerd dat tussen de (eerste) bewoner(s) van [adres] en de Gemeente een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen die aan de bezitspretentie in de weg staat. De Gemeente heeft ter adstructie hiervan twee brieven aan bewoners van andere adressen overgelegd en gewezen op de omstandigheid dat de eerste bewoner van [adres], [D], niet het gehele stuk grond tot aan de [straatnaam 2] in gebruik heeft genomen maar slechts een gedeelte van die grond.
4.8. Noch de met anderen gesloten gebruiksovereenkomsten, noch de omvang van het in geding zijnde stuk grond, kan de conclusie rechtvaardigen dat er afspraken tussen de Gemeente en [D] zijn gemaakt over het gebruik van de gemeentegrond. Nu de Gemeente op dit punt ook geen specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, wordt de stelling van de Gemeente – dat geen sprake is geweest van bezit maar van houderschap omdat er tussen de (eerste) bewoner(s) van [adres] en de Gemeente een gebruiksovereenkomst bestond - verworpen.
4.9. Evenmin is komen vast te staan dat er tussen de Gemeente en de rechtsvoorgangers van [A] c.s. stilzwijgend een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan in het arrest van het Hof Amsterdam waar de Gemeente zich in dit verband op beroept, staat in deze zaak niet vast dat de aanvang van het gebruik van de gemeentegrond is begonnen als houderschap. [A] c.s. heeft gemotiveerd betwist dat het gebruik van de gemeentegrond verband hield met het feit dat de bewoners van de naastgelegen percelen geen tuin hadden. Ook uit de door [A] c.s. overgelegde kadastrale kaart (productie 1 bij conclusie van antwoord) blijkt dat er nog een aanzienlijk oppervlakte van de percelen aan [straatnaam] onbebouwd is, zodat de eigendom van deze percelen niet zondermeer het gebruik van de gemeentegrond met zich brengt. Dat de publiekelijke bestemming van deze onbebouwde grond “erf” is, zoals de Gemeente heeft betoogd, doet daar niet aan af nu deze bestemming hooguit een intensiever gebruik toelaat dan het gebruik als tuin.
4.10. Ook de omstandigheid dat de Gemeente verschillende informatiebijeenkomsten en inspraakronden heeft georganiseerd kan niet tot de conclusie leiden dat [A] c.s. dan wel zijn rechtsvoorgangers wisten dat de grond eigendom was van de Gemeente en dat zij daarom als houder van de grond moeten worden aangemerkt. Uit de door de Gemeente overgelegde presentielijsten blijkt immers dat [A] c.s. noch zijn rechtsvoorgangers bij deze voorlichtingsavonden aanwezig zijn geweest.
4.11. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat vanaf eind jaren zestig sprake is van bezit van de gemeentegrond door (de rechtsvoorgangers van) [A] c.s.. De in rechtsoverweging 4.3 genoemde termijn van 20 jaar is inmiddels verstreken en (de rechtsvoorganger van) [A] c.s. is door verkrijgende verjaring eigenaar van de gemeentegrond geworden.
4.12. De Gemeente heeft nog aangevoerd dat indien enige verjaringstermijn is voltooid, niemand anders dan [C] de eigenaar van het stukje grond kan zijn geworden. Aangezien [C] de eigendom niet aan [A] c.s. heeft overgedragen, is de eigendom bij [C] achtergebleven zodat de vorderingen van [A] c.s. desalniettemin dienen te worden afgewezen.
4.13. Dit verweer faalt. Wanneer in een notariële akte naast de kadastrale omschrijving van het goed ook een feitelijke omschrijving van het goed is opgenomen, wordt geacht deze feitelijke omschrijving bij onderlinge strijdigheid de juiste bedoeling van partijen ontrent hetgeen in eigendom is overgedragen weer te geven. Uit de feitelijke omschrijving in de notariële akte blijkt dat [C] aan [A] c.s. onder meer heeft overgedragen het woonhuis met erf en tuin. Niet in geschil is dat de gemeentegrond gedurende de periode dat [C] eigenaar van de woning is geweest, altijd door hem bij zijn tuin is betrokken en als zodanig is gebruikt. Voorts was [C] door verjaring eigenaar van de gemeentegrond geworden en derhalve bevoegd de gemeentegrond aan [A] c.s. over te dragen. In het licht van die omstandigheden, is de rechtbank van oordeel dat partijen bedoeld hebben het perceel inclusief de gemeentegrond in eigendom over te dragen.
4.14. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van de Gemeente dienen te worden afgewezen.
4.15. De Gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- griffierecht 267,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.171,00
in reconventie
4.16. Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat de gevorderde verklaring voor recht in reconventie dient te worden toegewezen. Aangezien de Gemeente geen zelfstandig verweer heeft gevoerd tegen de vordering van [A] c.s. om de Gemeente te veroordelen medewerking te verlenen om de eigendomssituatie kadastraal te laten verwerken, zal deze vordering eveneens worden toegewezen.
4.17. De Gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 452,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 1.171,00,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. verklaart voor recht dat [A] c.s. eigenaar is geworden van het perceel grond, deel uitmakende van het perceel [kadastrale gegevens], groot 450 m², zoals dat ter plaatse is afgepaald,
5.5. veroordeelt de Gemeente medewerking te verlenen die benodigd is om de geldende eigendomsgrenzen – rekening houdend met de veroordeling onder 5.4 – van de percelen [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens] kadastraal te laten verwerken,
5.6. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 452,00,
5.7. veroordeelt de Gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2013.?