Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 557765 \ CV EXPL 12-6475
datum uitspraak: 2 mei 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw
te Zoetermeer
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen de stichting
gemachtigde Haarlemmermeer B.V. Gerechtsdeurwaarders/Incassobureau
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. F.A. Bijlenga
In conventie en in reconventie
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 mei 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 2 augustus 2012 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 26 oktober 2012 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van de stichting aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 5 april 2013 op het adres [adres] in [adres] gehouden descente, tevens voortzetting van de comparitie van partijen.
Ter gelegenheid van de op 26 oktober 2012 gehouden comparitie van partijen heeft [gedaagde] haar vordering onder 2. van de conclusie van eis in reconventie ingetrokken.
De feiten
a. [gedaagde] huurt sedert januari 2009 van de stichting de woning aan het adres [adres] in [adres].
b. P.H. Kuiper en Zonen, Makelaardij B.V., Aannemerij B.V., Installatietechniek B.V. (hierna: PHK) treedt namens de stichting op als beheerder van de woning.
c. De huidige huurprijs bedraagt € 917,00 per maand.
d. [gedaagde] heeft op 4 februari 2009 als waarborgsom € 2.598,00 aan de stichting betaald.
e. Naast de betaling van de waarborgsom heeft [gedaagde] op 9 februari 2009 een bankgarantie afgegeven.
f. Bij brief van 10 februari 2009 heeft [gedaagde] aan PHK het volgende geschreven:
“Op maandag 9 februari 2009 om 14.00 zou de oplevering plaatsvinden van de woning (…) Zoals afgesproken heb ik om de oplevering niet te verstoren naast mijn storting van een bankgarantie een tijdelijke waarborgsom van 3 maanden huur overgemaakt.
(…)
Ik heb daarmee rekening gehouden omdat ik u van meet af aan in ervan in kennis heb gesteld dat het huis naar mijn oordeel in zeer slechte staat verkeert en dat het zodanig gerenoveerd moet worden dat ik zelf dacht dat 16 februari 2009 niet haalbaar zou zijn als ingangsdatum van de huurovereenkomst. U gaf echter aan dat u ervoor zou zorgen dat alle mankementen tijdig verholpen zouden zijn.
(…)
Alle (gedeeltes van) muren in de woning zijn in zeer slechte staat. Het vochtgehalte is zo hoog dat ik ze niet kan laten behangen of verven. Er is sprake van optrekkend vocht, schimmel, loslaten van behang, aangetast stucwerk.
(…)
Ik verzoek u om op zeer korte termijn goede afspraken te maken over de wijze en het tijdstip waarop deze klachten worden verholpen.
(…)”
g. Bij brief van 11 februari 2009 heeft [gedaagde] aan PHK het volgende geschreven:
“Bedankt voor uw reactie.(…)
Graag zou ik willen weten wanneer u denkt dat de volgende punten klaar kunnen zijn, zodat de woning goed kan worden opgeleverd.
• De badkamer;
• Het hang- en sluitwerk; sommige deuren sluiten niet meer en hang- en sluitwerk kan niet meer open of mist een goed werkende sleutel. Het zal niet direct te herstellen zijn. Kan dit op korte termijn worden besteld en vervangen?
• Daarnaast is er ook nog reparatiewerk; plafondstukken dichtmaken, schotten dicht timmeren en overige reparatiewerk genoemd in mijn vorige e-mail.
• Het egaliseren van de vloeren.
• Ik heb u ook aangegeven dat naast de slaapkamer ook de woonkamer en zolder aangetaste muren hebben. Worden deze ook voor vrijdag hersteld?
(…)
Gezien dit alles zal naar alle waarschijnlijkheid de woning niet voor 16 februari 2009 opgeleverd kunnen worden in goede staat. Ik stel u voor om (…) de betaling van de huur op 1 maart 2009 te zetten of eerder, indien de woning eerder in goede staat opgeleverd wordt.
(…)”
h. Bij brief van 17 februari 2009 heeft [gedaagde] aan PHK het volgende geschreven:
“Al vanaf de eerste bezichtiging van de woning (…) heb ik u alle gebreken gemeld en de heer Dijkstra alle gebreken laten zien. Ik mag er toch vanuit gaan dat als de muren vol schimmel zitten en het huis verzande muren heeft, jullie weten dat er een vochtprobleem is. Ook heb ik jullie op de hoogte gebracht van alle overige gebreken en hebben jullie zelf kunnen constateren welke werkzaamheden er verricht moesten worden.
(…)
Nu de woning niet aan mij is opgeleverd zoals afgesproken kan er geen sprake van zijn dat de huurbetaling in gaat.
(…)
In een uiterste poging om dit geschil in der minne te schikken stel ik u voor om de ingangsdatum van de huurovereenkomst uit te stellen tot 1 maart 2009, onder voorwaarde dat de woning dan op een correcte wijze wordt opgeleverd. Wat daaronder dient te worden verstaan stel ik graag samen met u vast op een opleveringsstaat die u en ik beide ondertekenen. Die op die lijst voorkomende werkzaamheden dienen dan uiterlijk voor 1 maart 2009 uitgevoerd te zijn. Zijn de werkzaamheden eerder kaar dan ben ik bereid de huur eerder in te laten gaan, maar zijn ze later klaar dan 1 maart dan gaat ook de huur later in. Tenslotte dring ik er nogmaals met klem bij u op aan om de tijdelijke waarborgsom van 3 maanden overgemaakt en mijn reeds betaalde huur per omgaand aan mij terug te storten. Inmiddels heeft u voor dit bedrag een bankgarantie ontvangen.”
i. Eveneens op 17 februari 2009 heeft [gedaagde] bij afzonderlijke brief het volgende aan PHK geschreven:
“Ik heb u de afgelopen maand alle gelegenheid gegeven om een redelijk voorstel te doen. Helaas heeft u hierop niet gereageerd. In tussen heb ik geen schadevrije woning en dreigt nu naast de verhuizing die gisteren al geen doorgang kon vinden ook mijn reis naar Italie (…) mis te lopen, omdat ik alleen maarbezig ben met de gebreken van de woning (…)
Kunt u vandaag nog reageren op de volgende drie punten:
1. Mijn tijdelijke waarborgsom en bankgarantie.
Ondanks uw belofte om mijn waarborgsom terug te storten en mijn vraag om de tijdelijke waarborgsom terug te storten blijkt dat dit tot op heden niet gebeurt is. (…) U bent ook al in het bezit van een bankgarantie.
2. Een tijdelijke woonruimte, huurvermindering en schadevergoeding.
Nu ik gedwongen word om tijdelijk een ander woning te bewonen verzoek ik u een verhuisvergoeding voor te stellen en mij een passende tijdelijk gemeubileerde woning aan te bieden (…)
(…) en stel voor dat jullie ook een schadevergoeding betalen voor de kosten die ik al heb gemaakt en zal moeten maken voor het uitstellen van de verhuizing, de reiskosten van Zwolle naar [adres] en de werklieden die ik betaald heb voor de werkzaamheden die binnen uw renovatie horen.
3. Planning voor de renovatie en oplevering van schadevrije woning (…)
Verzoek u om een duidelijke planning voor de renovatie te sturen. (…)
(…)”
j. Bij brief van 6 april 2009 heeft PHK het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
Uw huurverplichting over periode van 9 februari 2009 t/m 19 maart 2009 zal u worden kwijtgescholden. Voor de periode van 20 t/m 31 maart 2009 bent u evenwel verschuldigd € 237,46.
(…)”
k. Op 19 februari 2009 heeft PHK de waarborgsom van € 2.598,00 aan [gedaagde] terugbetaald.
l. Per e-mail bericht van 10 december 2009 heeft PHK het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Via een berichtgeving van dhr. Bruins aan mevr. Buitenkamp van Achmea Vastgoed zouden onderstaande punten nog niet zijn afgewikkeld.
1) Elektra zolderverdieping zouden er nog draden los hangen, zo ook op de tweede verdieping.
2) De schakelaar in de woonkamer zullen wij gangbaar maken conform het gestelde.
3) De sleutels en cilinder willen wij gaan vervangen, graag vernemen wij of dit de tuindeur of de straatdeur betreft.
Graag willen wij een uitvoerdatum met u afstemmen en indien mogelijk op een van onderstaande data
Woensdag 16-12
Donderdag 17-1
Vrijdag 18-12 tot 12.00 uur”
m. In antwoord op het e-mail bericht van 10 december 209 van PHK heeft [gedaagde] het volgende aan PHK geschreven:
“(…)
1) Elektra zolderverdieping zouden er nog draden los hangen, zo ook op de tweede verdieping (dient de muur hersteld te worden omdat de electra nu los hangt bij jullie werkzaamheden is het stopcontact en een deel van de muur eruit gekomen en hangt tot op heden los)
2) de schakelaar in de woonkamer zullen wij gangbaar maken conform het gestelde, moet een goede schakelaar op zodat de lichten aan en uit gaan.
3) De sleutels en cilinder willen wij gaan vervangen, zowel het tuinhek kan niet dicht als de schuur en de achterdeur alle sleutels ontbreken hiervan, ook de sleutel van de slaapkamer mist.
4) Het tuinhek zou hersteld worden.
16 december kan”
n. Bij brief van 15 december 2009 heeft Syntrus Achmea Vastgoed BV het volgende aan de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] geschreven:
“(…)
Het verheugt ons te constateren dat partijen toch een minnelijke afwikkeling hebben kunnen bereiken.
Onder verwijzing naar ons voorgaand schrijven d.d. 12 november jl, hetwelk een reactie was op uw mailbericht van 30 oktober jl. menen wij dat onderhavige kwestie thans als vrijwel geheel afgewikkeld beschouwd kan worden. De door uw cliënte gestelde claims en klachten zijn hiermee afgedaan conform het in de correspondentie gestelde. Inzake de drie nog resterende puntjes genoemd in uw mailbericht van 8 december jl. is met uw cliente voor woensdag 16 december a.s. een afspraak gemaakt.
De financiële kant van de zaak kan thans ook worden geregeld. Dit zou betekenen dat aan uw cliënte een bedrag ad €2.580,23 zou toekomen. Helaas hebben wij van onze beheerder vernomen dat uw cliënte een achterstand in haar betalingen heeft doen ontstaan ter hoogte van € 3.706,27. Wij stellen voor dat het aan uw cliënte toekomende verrekend wordt met deze achterstand zodat zij aan ons een bedrag ad €1.126,04 terzake van de achterstand over maakt.
(…)”
o. Bij brief van 26 augustus 2010 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan PHK geschreven:
“(…)
Zoals u bekend is, heeft vorige week een grote waterlekkage plaatsgevonden als gevolg waarvan er aanzienlijke waterschade is opgetreden. De oorzaak van deze lekkage is gelegen in het feit dat de waterafvoer ondeugdelijk is. Dit is tevens ook door de schade-expert geconstateerd.
(...)
Van cliënte begrijp ik voorts dat u zich op het standpunt stelt dat de lekkage het gevolg is van het niet goed legen van de dakgoot. U stelt dat de huurder daartoe gehouden is.
Dit is onjuist. Deze verplichting is door de verhuurder overgenomen. Immers de afgelopen jaren is telkens een bedrijf namens verhuurder ingeschakeld om de dakgoten te legen. Hieruit blijkt onomwonden dat de verhuurder de verplichting om de dakgoot te legen op zich heeft genomen.
Daarnaast kan deze verplichting ook niet bij de huurder liggen nu de dakgoot over meerdere panden loopt zodat in het geval één huurder zijn verplichtingen niet nakomt de andere huurders die wel hun gedeelte van de dakgoot hebben geleegd alsnog lekkages ondervinden.
De schadeverzekeraar gaf aan dat de thans ondervonden schade éénmalig zal worden vergoed echter als er geen andere adequate maatregelen door de verhuurder worden vernomen, de waterschade in de toekomst niet vergoed zal worden.
(…)
Namens cliënte verzoek ik u dan ook desnoods sommeer ik u om op de kortst mogelijke termijn die maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn teneinde lekkages als gevolg van overstromingen bij de watergoot te voorkomen.”
p. Bij brief van 8 september 2010 heeft PHK het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
De reden dat het regenwater aan de rechterzijde over de goot is gekomen heeft te maken met het feit dat de goot een klein beetje op tegen schot ligt. Verder heeft dit bij een schone goot geen consequenties.
Als beheerder willen wij u wijzen op het Burgerlijk Wetboek Besluit “Kleine Herstellingen”. In dit besluit wordt duidelijk omschreven dat het schoonhouden van goten voor rekening komt van de betreffende huurder. (Dat de eigenaar soms de dakgoot voor eigen rekening laat reinigen is een geste naar de huurder echter geen verplichting van de eigenaar).
(…)”
q. Bij brief van 14 september 2010 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan PHK geschreven:
“(…)
Zoals u bekend is, kent het gehuurde ernstige vochtproblemen. (…)
Het vervangen van een gedeelte van de binnenmuur heeft de oorzaak van de lekkage niet doen wegnemen. Immers, vrij snel na de aanvang van de huurovereenkomst wordt cliënte geconfronteerd met waterschade als gevolg van de lekkages alsmede ernstige overlast van ongedierte als gevolg van de vocht in haar woning. U bent hiervan volledig op de hoogte.
(…)
Twee weken geleden heeft een lekkage plaatsgevonden als gevolg waarvan er aanzienlijke waterschade is opgetreden. De oorzaak van deze lekkage is gelegen in het feit dat de waterafvoer ondeugdelijk is.
(…)
U bent volledig op de hoogte van het vochtprobleem (…)
Namens cliënte verzoek ik u dan ook – en desnoods sommeer ik u – om binnen 7 dagen na heden die maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn de woning vochtvrij en lekkage vrij te maken, te weten middels het vervangen van de bestaande waterafvoer; door opnieuw voegen van de buitenmuren en tevens door de buitenmuur te impregneren.
Nadat de oorzaak van de lekkages en van het vocht in de woning is verholpen, dienen de muren te drogen; dient het laminaat eruit worden gehaald; dienen alle inbouwkasten gedemonteerd te worden; alle inboedel, waaronder bankstellen en dergelijke, opgeslagen te worden.
Cliënte wenst daarvoor gecompenseerd te worden. Het kan uiteraard niet zo zijn dat cliënte huur betaalt terwijl zij niet het volledig huurgenot heeft waarop zij recht heeft. Dit klemt des te meer nu cliënte al geruime tijd ernstige overlast ondervindt van het vocht en van de ongedierte als gevolg van de lekkages.
(…)”
r. Bij brief van 30 oktober 2009 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] aan de toenmalige gemachtigde van stichting het volgende geschreven:
“In en aan het gehuurde zijn thans (6 maanden na de tweede oplevering op 18 april 2009!) nog steeds gebreken. Cliënte heeft vele emails hierover reeds met de beheerder gecorrespondeerd en ook foto’s ervan opgestuurd, echter zijn de gebreken niet hersteld. Het betreffen de navolgende gebreken:
1. De electra op zolder werkt niet;
2. de sleutel van de achterdeur ontbreekt, zodat cliënte de achterdeur niet op slot kan draaien;
3. het tuinhek is door de beheerder dan wel werkmannen losgemaakt. Het hek staat niet vast en moet mitsdien hersteld worden. Dat de beheerder stelt dat cliënte daarvoor moet zorgen is juridisch onjuist. U als verhuurder dient zorg te dragen voor een goed hek.
4. de electra in de woonkamer is verkeerd aangelegd. Indien op een schakelaar gedrukt wordt, gaat in een ander vertrek het licht aan. Uiteraard niet alleen hinderlijk maar ook onjuist. Hoewel cliënte dit meerdere malen na 16 april 2009 aan de beheerder gemeld is, wordt pas komende week dit hersteld!
5. de deurbel ontbreekt;
6. een muurtje moet hersteld worden. Door de electricien is een gat gemaakt. Hiervan zijn foto’s gemaakt en meerdere mails aan de beheerder gestuurd;
7. door de vele kieren die niet dicht zijn gemaakt en door het feit dat de woning een lange tijd niet is bewoond, is er sprake van een ware insectenplaag, gemiddeld 100 per kamer. Cliënte heeft van alles geprobeerd maar zonder resultaat. Elke dag moet cliënte honderden insecten wegvegen om enigszins schoon te leven. Zeker met een kind is het een vieze bedoeling. Ook hiervan is de beheerder op de hoogte.
Namens cliënte verzoek ik u bovengenoemde herstelwerkzaamheden binnen 14 dagen na heden uit te voeren, bij gebreke waarvan ik zulks in kort geding zal vorderen. Het is onvoorstelbaar dat na al die maanden nog steeds de gebreken niet zijn hersteld.
(…)”
In conventie
De vordering
De stichting vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] zal veroordelen om tegen kwijting aan de stichting te betalen € 2.194,72, vermeerderd met de wettelijke rente van 23 april 2012 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
De stichting heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
[gedaagde] is vanaf april 2010 in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen.
De ter incasso uit handen gegeven hoofdsom tot en met oktober 2011 bedraagt € 1.985,75.
De vordering van de stichting is als volgt samengesteld:
hoofdsom/achterstand tot en met oktober 2011 € 1.985,75
huurpenningen van november 2011 tot en met april 2012 € 5.502,00
invorderingskosten inclusief omzetbelasting € 357,00
wettelijke rente € 38,01
subtotaal € 7.882,76
betaald na aanmaning -€ 5.688,04
resteert € 2.194,72
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] de stichting genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. De stichting heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van € 357,00. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan de stichting te voldoen.
Voorts is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Deze bedraagt, berekend vanaf de datum dat [gedaagde] in verzuim verkeert tot 23 april 2012, € 38,01.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
PHK heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst de volgende toelichting gegeven:
“Deze vijfkamerwoning zal worden voorzien van een nieuwe keuken nieuwe gerenoveerde badkamer. Uitgerust met een badkuip met verwarming en separate douche.”
Op 9 februari 2009 bleek dat [gedaagde] een aanbetaling had verricht voor een zwaar beschadigde, gedeeltelijk (vol puin, troep en aarde) casco huurwoning die nog gerenoveerd moest worden; geen badkamer, geen keuken, beschadigde vloeren en verzande muren; kortom een bouwval zonder muren, want deze muren zijn pas op 20 maart 2009 volledig vervangen en opgeleverd.
De woning is tot op heden nog steeds niet schadevrij opgeleverd.
De CV-installatie is pas op 18 april 2009 geplaatst. Vanaf dat moment konden de muren drogen en kon de badkamer worden afgerond.
Dat er na 20 maart 2009 geen oplevering heeft plaatsgevonden is volgens [gedaagde] te wijten aan de houding van PHK.
De door de stichting overgelegde specificatie van de gestelde achterstand is niet begrijpelijk.
Er dient een compensatie van € 3.544,00 wegens schadevergoeding voor de periode tot 18 april 2009 als gevolg van gebreken te worden verrekend. De verplichting van [gedaagde] tot betaling van huurpenningen gaat dus op een later tijdstip in dan februari 2009.
Er is door [gedaagde] een totaalbedrag van € 30.927,00 betaald.
In reconventie:
De vordering
[gedaagde] vordert na vermindering van haar eis, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de stichting zal veroordelen om binnen 1 maand na betekening van het vonnis een aanvang te maken met het herstel van de in de dagvaarding genoemde gebreken (verhelpen vochtproblemen en de daaruit ontstane schade en verwijdering wortels berk), deze herstelwerkzaamheden met voortvarendheid te doen verrichten en deze te voltooien binnen 2 maanden na betekening van het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de stichting nalatig is aan het vonnis te voldoen;
2. de stichting zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag aan huurvermindering over de zes maanden welke zijn voorafgegaan aan het instellen van de onderhavige vordering;
3. de stichting zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen de waarborgsom van € 2.598,00, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten van € 375,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 mei 2012 tot algehele voldoening;
4. de stichting zal veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
[gedaagde] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd:
Gebreken:
[gedaagde] heeft in 2010 de volgende gebreken aan het gehuurde geconstateerd:
- vochtproblemen als gevolg van een lekkage
- schade door wortels van een berk in de tuin.
[gedaagde] heeft de stichting (dan wel PHK) terstond op de hoogte gesteld van de gebreken met het verzoek deze te herstellen. [gedaagde] verwijst daarvoor naar de overgelegde correspondentie.
De stichting heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven, althans de gebreken zijn tot op heden niet hersteld.
Als gevolg van deze gebreken wordt aan [gedaagde] sedert 16 februari 2009 niet het huurgenot verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
Gelet op de toerekenbare tekortkoming van de stichting ziet [gedaagde] zich genoodzaakt en gerechtigd herstel van de gebreken alsmede partiële ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:207 BW te vorderen.
Waarborgsom:
De stichting heeft besloten de waarborgsom aan haar huurders te retourneren.
[gedaagde] heeft dan ook verzocht om haar waarborgsom te retourneren, maar dit verzoek heeft de stichting afgewezen.
Nu andere huurders de waarborgsom wel hebben teruggekregen, acht [gedaagde] zich hierdoor onjuist bejegend en benadeeld.
Buitengerechtelijke incassokosten:
De stichting is eveneens buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
De incassokosten bedragen € 375,00 conform de staffel, genoemd in de algemene maatregel van bestuur, waarnaar artikel 96 lid 4 BW verwijst.
Het verweer
De stichting heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling
In conventie en in reconventie
1. De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
2. Het geschil tussen partijen spitst zich thans nog toe op de vraag of [gedaagde] het thans nog openstaande bedrag aan huurachterstand moet voldoen. Die achterstand betreft ongeveer twee maanden huur.
3. [gedaagde] voert enerzijds aan dat zij in ieder geval één maand van de gestelde achterstand niet hoeft te voldoen, omdat de huur met vertraging van een maand is ingegaan ten gevolge van de vele problemen die zij heeft gehad met vochtoverlast in de woning en het niet of slecht functioneren van de centrale verwarming.
4. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gebleken dat die problemen er langdurig zijn geweest. Dat blijkt in het bijzonder ook uit de vele bezoeken die een verwarmingsmonteur aan de woning heeft moeten brengen na klachten van [gedaagde]. Voorts staat tussen partijen vast dat vele muren in de woning moesten worden hersteld ten gevolge van het vele daarin aanwezige vocht en dat [gedaagde] zelf het schilderwerk van die muren voor haar rekening heeft genomen.
5. Gelet op die omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [gedaagde] slaagt en dat ervan moet worden uitgegaan dat de huur één maand later is ingaan dan door de stichting is gesteld. Dat betekent dat [gedaagde] die een maand huurachterstand niet hoeft te voldoen.
6. Dan resteert de vraag of [gedaagde] aanspraak kan maken op huurvermindering wegens de vele gebreken die aan de woning kleefden. De gebreken zijn inmiddels verholpen, zoals de kantonrechter bij de descente zelf heeft kunnen constateren.
7. Naar het oordeel van de kantonrechter brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in deze zaak met zich dat de vermindering over de verzochte periode van zes maanden in totaal gelijk moet worden gesteld aan het volgens de stichting nog openstaande bedrag na aftrek van de niet verschuldigde maand huur wegens te late ingang van de huur.
8. Bij gelegenheid van de gehouden descente heeft de stichting een actueel overzicht van de achterstand in de huurbetalingen overgelegd. Ten aanzien van de verschuldigde huur die te maken heeft met de latere ingangsdatum moet worden uitgegaan van een destijds geldend bedrag van € 866,00 per maand.
9. Rekening houdend met het onder 8 genoemde bedrag, berekent de kantonrechter het dan per saldo nog openstaande bedrag op € 1.353,21, uitgaande van een volgens dat overzicht in totaal per eind april 2013 aan huur openstaand bedrag van € 2.219,21, dus zonder bijtelling van de daarin ook genoemde rente (€ 38,01) en buitengerechtelijke incassokosten (€ 357,00).
10. Op grond van het vorenstaande stelt de kantonrechter de huurprijsvermindering over een periode van zes maanden vast op (afgerond) € 226,00 per maand.
11. Daaraan doet niet af dat ook gebleken is dat [gedaagde] de maandelijkse huurverhogingen tot nu toe niet (altijd) heeft voldaan, waarbij [gedaagde] zich op haar opschortingsrecht beroept. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde] zich terecht op opschorting beroept en ook thans die openstaande huurverhogingen niet hoeft te voldoen in verband met de vermindering van de huurprijs.
12. Aan het vorenstaande doet eveneens niet af dat partijen in het verleden een afspraak hebben gemaakt over een tegemoetkoming door de stichting, omdat de kantonrechter van oordeel is dat die tegemoetkoming niet volledig recht deed aan de onwenselijke omstandigheden waarmee [gedaagde] werd geconfronteerd.
13. Met betrekking tot vochtproblemen die werden veroorzaakt doordat het water in de goten niet kon worden afgevoerd door daarin aanwezige bladeren, heeft de stichting aangevoerd dat het de verantwoordelijkheid van [gedaagde] is om die goten schoon te houden. Zij beroept zich daarbij op het bepaalde bij het “Besluit kleine herstellingen” dat op artikel 7:240 BW is gebaseerd. Die stelling van de stichting kan naar het oordeel van de kantonrechter geen stand houden. Hij overweegt daartoe het volgende.
14. De Bijlage bij dat “Besluit kleine herstellingen” omschrijft als klein herstel dat voor rekening van [gedaagde] komt: “het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn”.
15. De kantonrechter is van oordeel dat de goten niet voor [gedaagde] bereikbaar zijn. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagde] de goten vanuit een raam kan schoonhouden, terwijl van [gedaagde] niet kan worden verlangd dat zij met gebruik van een hoge ladder de goten schoonmaakt.
16. Ook deze stelling van de stichting kan er dus niet toe leiden dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering.
17. Met betrekking tot de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is gebleken dat die waarborgsom al aan [gedaagde] terugbetaald. Dit deel van de vordering kan daarom niet worden toegewezen. Gebleken is echter dat [gedaagde] eigenlijk wenst dat de bankgarantie die zij heeft moeten stellen komt te vervallen.
18. De stichting heeft zich op het standpunt gesteld daar niet aan te willen meewerken omdat sprake is van betalingsachterstand. Nu de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van een betalingsachterstand ligt het voor de hand dat de bankgarantie thans komt te vervallen ten einde maandelijkse bankkosten voor [gedaagde] te voorkomen. Dit geldt temeer omdat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] telkens geheel aan haar lopende verplichtingen voldoet. De vordering van [gedaagde] is echter niet toegespitst op die bankgarantie, zodat de kantonrechter daarvoor niets kan toewijzen. Hij gaat er echter van uit dat de stichting thans zal meewerken aan het opheffen van de bankgarantie.
19. Voor zover [gedaagde] tijdens de descente nog problemen heeft gemeld die verband houden met de riolering van de woning, kunnen die problemen, gelet op de voortgang van de procedure, niet meer in het kader van deze zaak worden meegenomen. Die gebreken hadden eerder moeten worden aangekaart. [gedaagde] zal zich daarom tot stichting moeten wenden om daarvoor in onderling overleg een oplossing te vinden.
20. Voor zover [gedaagde] herstel van gebreken heeft gevoerd moet dat deel van haar vordering worden afgewezen, omdat de gebreken inmiddels zijn hersteld.
21. Dat geldt echter niet voor de in de achtertuin aanwezige berk, ten aanzien waarvan [gedaagde] vordert dat stichting de wortels van deze boom zal verwijderen.
22. De kantonrechter heeft zelf kunnen zien dat de tegels in de achtertuin inderdaad (nagenoeg alle) omhoog komen. Aangenomen moet worden dat dit wordt veroorzaakt door de wortels van de berk.
23. Niettemin komt dit deel van de vordering niet voor toewijzing in aanmerking. De onderhuurovereenkomst tussen partijen wordt mede beheerst door de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte”, die in artikel 8.1 met betrekking tot het onderhoud van (onder meer) de tuin het volgende inhouden: “Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd. Indien een kapvergunning nodig is, dient huurder deze met medeweten van verhuurder voor zijn rekening aan te vragen.”
24. Op grond van artikel 8.1 van de Algemene Bepalingen zal [gedaagde] dus zelf voor verwijdering van de wortels zorg moeten dragen.
Slotsom
In conventie
25. De vordering van de stichting zal worden afgewezen.
26. Daarbij zal de stichting, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
In reconventie
27. De vordering onder 1 wordt afgewezen. De vordering onder 2 zal worden toegewezen op de wijze zoals hierboven is overwogen. De vordering onder 3 wordt afgewezen.
28. Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt de stichting in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op € 450,00 aan salaris gemachtigde.
Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
Vermindert de huurprijs voor een periode van zes maanden met € 226,00 per maand.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.