Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 565175 \ EJ VERZ 12-149
datum uitspraak: 5 juni 2013
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
en
[eiser]
beiden te [adres]
verzoekende partij
hierna te noemen [eisers]
gemachtigde B.B. Hijlkema (ARAG Nederland)
tegen
de Vereniging van Eigenaars Burgemeester van Fenemaplein 3-23 Zandvoort
te Zandvoort
verwerende partij
hierna te noemen de VvE
gemachtigde mr. drs. J.F.A. van der Maes
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- het verzoekschrift van 6 juli 2012, met producties,
- het schrijven van de gemachtigde van [eisers] van 21 december 2012 inhoudende wijzing van het verzoekschrift,
- het verweerschrift van de VvE, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de 8 mei 2013 gehouden mondelinge behandeling.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
a. [eisers] zijn eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning op de eerste verdieping met afzonderlijke bergruimte en verder toebehoren, plaatselijk bekend als Burgemeester van Fenemaplein [nummer] te Zandvoort.
b. [eisers] zijn van rechtswege lid van de VvE.
c. De VvE kent naast de bestuurder, drie klankbordgroepen en de Raad van Beleidsontwikkeling en Toezicht (hierna: de RBT).
d. Artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing bepaalt het volgende:
"De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.”
e. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VvE op 31 augustus 2011 is bij unaniem besluit het volgende protocol technische zaken vastgesteld:
“Protocol: procedure technische zaken bij (groot) onderhoud > € 5.000,--.
1. Administrateur stelt Algemene ledenvergadering voor een budget vast te stellen voor benoemde onderhoudswerkzaamheden.
2. Administrateur vraagt in samenspraak met 1 of meer eigenaren (vertegenwoordigers, maximaal 3) een drietal offertes aan, beoordelen die en komen met voorstel naar RBT.
3. In overleg tussen RBT, vertegenwoordiger(s) eigenaren en administrateur wordt aan de hand van het voorstel bepaald wie en tegen welke prijs en voorwaarden de werkzaamheden mag uitvoeren.
4. Uitvoering toezicht: tijdens werkzaamheden toezicht uitvoeren door administrateur en/of vertegenwoordiger(s) eigenaren en/of externe adviseur.
5. Laatste betaling uitgevoerde werkzaamheden pas betalen als de werkzaamheden (naar tevredenheid) zijn opgeleverd.”
f. De notulen van de Algemene Ledenvergadering van 31 augustus 2011 vermelden met betrekking tot het vaststellen van de procedure technische zaken, waarvoor het onder e genoemde protocol vervolgens werd vastgesteld, het volgende:
“(...) merkt op dat het mogelijk is voor (…) om vooraf met bepaalde partijen afspraken te kunnen maken.
(…) stelt op zijn beurt dat hij nooit alleen met partijen spreekt maar dat daar altijd een tweede of derde persoon bij aanwezig is.
Vergadering vraagt of het niet mogelijk is om de offertes ook naar eigenaren te sturen.
(…) is van mening dat de RBT altijd het recht heeft om ook zelf offertes aan te vragen.
Uiteindelijk wordt besloten dat de offertes naar de postbus van de bestuurder gaan.
(…) vraagt of het niet mogelijk is om de offertes voor te leggen aan de vergadering met een advies van de RBT. Besloten wordt dat niet te doen.
(…) merkt nog op dat als de offertes hoger zijn als het vastgestelde budget dit moet worden teruggekoppeld aan de vergadering.
Tenslotte merkt (…) op dat dit uiteraard zal gebeuren indien de budgetten ruim worden overschreden. Indien alles volgens budget verloopt dan kan er akkoord worden gegeven.
Op vraag van de voorzitter bevestigt (…) dat hij zich kan vinden in de voorgestelde werkwijze. De vergadering stelt vervolgens het door (…) voorgestelde protocol technische zaken vast.
(…)”
g. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VvE van 7 juni 2012 zijn voor zover thans nog relevant de volgende besluiten genomen:
“9.3.c. Verzoek inzage stukken (3 offertes etc.)
(…)
De heer Rampen verwoordt de visie van de RBT. De beoordeling van de offertes wordt gedaan door de RBT waarvan de leden door de VVE vergadering worden gekozen en de bestuurder. Offertes zijn dure en vertrouwelijke stukken. Een offerte blijft vertrouwelijk en eigendom van aanbieders tot een offerte is “gekocht” c.q. heeft geleid tot een opdracht. Afgewezen offertes worden niet openbaar. Ze worden teruggestuurd naar de aanbieders. Alle eigenaren kunnen de uiteindelijk gekozen offerte inzien. Die is openbaar voor de VVE leden.
Besluit: de vergadering besluit conform het advies van de RBT.
(…)
9.4.a. Bouwkundige aanbestedingen transparant
Besluit: de vergadering gaat akkoord met het voorstel van de RBT dat alleen de offerte/aanbesteding, welke heeft geleid tot een opdracht, door de leden kan worden ingezien.”
Het verzoek
[eisers] verzoeken, na wijziging van hun verzoek, dat de kantonrechter bij beschikking de besluiten van de VvE van 7 juni 2012 inzake de agendapunten 9.3.c. en 9.4.a. zal vernietigen en tevens de gewraakte besluiten zal schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.
[eisers] hebben het volgende aan het gewijzigde verzoek ten grondslag gelegd:
De genoemde besluiten staan wegens strijd met de bepalingen van de splitsingsakte, het reglement van splitsing, althans wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in arti-kel 2:8 lid 2 BW, bloot aan vernietiging op basis van de artikelen 2:14 en 2:15 BW in samenhang met artikel 5:130 BW Pro.
Het belang van [eisers] bij vernietiging van deze besluiten is gelegen in het feit dat er geen controle mogelijk is op het bestuur en/of de RBT door de leden van de VvE. Voorts zullen door de genomen besluiten onzinnige kosten ten laste van de VvE komen, waar-door deze ook ten laste van het aandeel in de VvE van [eisers] zullen komen.
Met betrekking tot het besluit onder 9.3.c.:
[eisers] hebben sinds 4 mei 2012 verzocht inzage te krijgen in de drie offertes die zijn aangevraagd. Pas op 4 juni 2012 is er een beperkte inzage geweest en dan alleen in de offerte van de Rendon Groep die uiteindelijk ook de opdracht heeft gekregen.
Het besluit is in strijd met artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing.
Met de instandhouding van het besluit is op deze manier geen enkele controle door leden op het bestuur en/of de RBT mogelijk.
Met betrekking tot het besluit onder 9.4.a.:
In samenhang met het besluit onder 9.3.c. rijst het vermoeden dat één en ander bewust vaag wordt gelaten. Onduidelijk is wanneer een deskundige wordt ingeschakeld. Feit is dat de leden van het RBT en de bestuurder geen bouwkundige achtergrond hebben. Het bestuur en de RBT trekken alle verantwoordelijkheid naar zich toe zonder daarvoor enige verantwoording hoeven af te leggen. Ook dit is strijdig met artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing. Ook hier is door het besluit geen enkele controle door leden mogelijk. Zodoende is het besluit ook strijdig met de redelijkheid en billijkheid.
Het verweer
De VvE betwist het gewijzigde verzoek en voert daartoe -samengevat- het volgende aan:
Wegner is sinds oktober 2010 niet meer op vergaderingen gesignaleerd en is bovendien naar Duitsland verhuisd. De VvE verzoekt daarom schriftelijk bewijs dat de gemachtigde Hijlkema van Wegner persoonlijk schriftelijk opdracht heeft gekregen om mede namens hem het verzoek te doen uitgaan.
[eisers] hebben een beroep gedaan op zowel de nietigheid als de vernietigbaarheid van de besluiten. Dat is onjuist. Gelet op artikel 5:130 BW Pro kan alleen de vernietigbaarheid bij verzoekschrift aan de kantonrechter worden voorgelegd . Voor een beroep op nietigheid is de dagvaardingsprocedure voorgeschreven. Mitsdien is de kantonrechter onbevoegd te oordelen over de nietigheid van de bestreden besluiten.
Bovendien is artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing geen statutaire bepaling in de zin van artikel 5:112 lid 2 BW Pro.
Voorts zijn de niet uitverkoren offertes geen onderdeel van de administratie van het gebouw en/of het beheer van de fondsen, waar artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing op toeziet.
Ten derde zijn de besluiten redelijk en billijk tot stand gekomen nu de weigering om inzage in de niet uitverkoren offertes steunt op een door de VvE vastgesteld Protocol en op afspraken met de aanbieders.
De VvE heeft de besluitvorming en inzage overgedragen aan de bestuurder, drie klankbordgroepen en de RBT.
Bovendien wordt de relatie tussen de VvE als opdrachtgever en de aannemers als aanbieders beheerst door vertrouwelijkheid door de offertes van de aanbieders niet te gebruiken in de onderhandelingen met concurrerende aanbieders. Weigering van inzage aan [eisers] is in deze omstandigheden daarom niet onredelijk of onbillijk.
De beoordeling van het geschil
1. Uit de door [eisers] overgelegde en door de VvE niet weersproken akte van levering blijkt dat [eisers] samen eigenaar zijn van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning nummer [nummer].
2. Gelet op die gemeenschappelijke eigendom gaat de kantonrechter ervan uit dat het verzoek ook door of namens Wegner is ingediend. Het enkele feit dat Wegner niet bij vergaderingen aanwezig is/was, doet daar niet aan af. Een eigenaar is immers niet verplicht bij vergaderingen aanwezig te zijn.
3. Nu [eisers] uiteindelijk slechts de vernietiging van de genoemde besluiten hebben verzocht, gaat de kantonrechter, ondanks mogelijk andersluidende bewoordingen in het verzoekschrift, zoals hij bij gelegenheid van de mondelinge behandeling ook al heeft meegedeeld, ervan uit dat aan het gedane beroep op de nietigheid van de besluiten door [eisers] geen verzoek is verbonden. Daarom behoeft de kantonrechter niet verder in te gaan op het op nietigheid betrekking hebbende verweer van de VvE.
4. De kantonrechter zal thans ingaan op de stelling van [eisers] dat de onderhavige besluiten in strijd zijn met artikel 31.5 van het reglement van splitsing.
5. De kantonrechter is van oordeel dat de twee onderhavige besluiten in strijd zijn met het bepaalde bij artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing en overweegt daartoe het volgende.
6. Naar het oordeel van de kantonrechter vallen onder de definitie van ”bescheiden” in genoemd artikel 31 lid Pro van het reglement van Splitsing ook offertes die betrekking hebben op noodzakelijk herstel van het gebouw en de darmee gepaard gaande fondsen. Het is in het belang van de leden van de VvE dat ook dergelijke stukken kunnen worden ingezien door de leden met het oog op de uit te oefenen controle van de administrateur.
7. Het feit dat de VvE de besluitvorming en inzage heeft overgedragen aan de bestuurder, drie klankbordgroepen en de RBT brengt niet met zich dat aan [eisers] geen inzage van de offerte behoeft te worden toegestaan. Uit de notulen noch uit het onderhavige protocol blijkt immers dat die inzage met instemming van de Algemene Ledenvergadering en in afwijking van artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing is uitgesloten.
8. Het vorenstaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat de twee onderhavige besluiten in strijd zijn met artikel 31 lid 5 van Pro het Reglement van Splitsing en dus op grond van het bepaalde bij artikel 2:15 lid 1 aanhef Pro en onder c BW voor vernietiging vatbaar zijn. Deze twee besluiten zullen daarom worden vernietigd.
9. Nu bij einduitspraak wordt beslist, bestaat geen aanleiding (meer) de gewraakte besluiten te schorsen.
10. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in deze beschikking is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
11. Nu de VvE in het ongelijk wordt gesteld, zal zij de kosten van de procedure moeten dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
Vernietigt de besluiten van de VvE van 7 juni 2012 inzake de agendapunten 9.3.c. en 9.4.a.
Veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 73,00 aan vast recht en op € 500,00 aan salaris gemachtigde.
Verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.