ECLI:NL:RBNHO:2014:10447

• Datum uitspraak: 5 november 2014
• Publicatiedatum: 6 november 2014
• Zaaknummer: C/14/148692 HA ZA 13-273
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.H. Gisolf
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over levering van ondergrond bungalowpark en betaling van aandelen

In deze zaak gaat het om een geschil tussen De Vlietlanden BV en een andere besloten vennootschap over de levering van de ondergrond van een bungalowpark en de betaling van de laatste termijn van de koopprijs van aandelen. De eiseres, De Vlietlanden BV, heeft in 2001 de aandelen van het bungalowpark verkocht aan de gedaagde partij, waarbij ook een overeenkomst is gesloten voor de verkoop van de ondergrond voor een symbolisch bedrag van één gulden. De gedaagde heeft de betaling van de laatste termijn opgeschort, omdat zij vreesde dat de eiseres niet zou voldoen aan haar verplichtingen uit de overeenkomst betreffende de ondergrond. De rechtbank heeft geoordeeld dat de gedaagde zich terecht op haar opschortingsrecht kan beroepen, omdat er gegronde vrees bestond dat de eiseres haar verplichtingen niet zou nakomen. De rechtbank heeft de eiseres grotendeels in het ongelijk gesteld en haar veroordeeld tot levering van de percelen grond die nog in haar bezit zijn. Voor de percelen die niet meer in eigendom zijn, zal de kwestie opgelost moeten worden in de sfeer van schadevergoeding. De rechtbank heeft ook de vorderingen van de gedaagde in reconventie toegewezen, waarbij de gedaagde recht heeft op levering van de ondergrond zoals overeengekomen in de contracten van 6 februari 2001.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie handel & insolventies

Zittingsplaats Alkmaar

JG/PV

zaaknummer / rolnummer: C/14/148692 / HA ZA 13-273

Vonnis van 5 november 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[NAAM EISER]. ,

gevestigd te Wervershoof,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. W. de Vis te Alkmaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[NAAM GEDAAGDE] ,

gevestigd te Wervershoof,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. H.H. Kreikamp te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en ]gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit het incidenteel vonnis van 2 juli 2014

1.2.

Bij dat (incidentele) vonnis is in de hoofdzaak vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Vlietlanden BV exploiteert en beheert een gelijknamig recreatie-/bungalowpark te Wervershoof, gemeente Medemblik (hierna: het bungalowpark).

2.2.

De aandelen in De Vlietlanden BV werden gehouden door [eiser], van wie de bestuurder en enig aandeelhouder is [bestuurder eiser]. [eiser]heeft bij overeenkomst d.d. 6 februari 2001 de aandelen in De Vlietlanden BV voor een bedrag van € 1,5 miljoen gulden verkocht aan [gedaagde], een vennootschap van [bestuurder gedaagde].

Deze koopovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang.

“…

Artikel 1

1. De koopprijs zal bedragen één miljoen vijfhonderdduizend gulden (f. 1.500.000,--) en zal worden voldaan in tien jaarlijkse termijnen van éénhonderd vijftigduizend gulden (f. 150.000,--) te voldoen jaarlijks voor het eerst op één maart tweeduizendéén en vervolgens jaarlijks. Koper zal hiervoor met ingang van één januari tweeduizendéén aan verkoper een rentevergoeding van 5% per jaar over het openstaande bedrag betalen. Indien koper voortijdig aflossingen wil doen, kan dat boetevrij geschieden.

2. …

3. De ondergrond van het bungalowpark is in eigendom van verkoper. Koper krijgt -om niet- de beschikking over het gebruik van de ondergrond.

Voorwaarden en bepalingen (artikel 2):

…

Overige bepalingen (artikel 3)

1. De inventaris van receptie en loods -zoals separaat omschreven- zal voor boekwaarde worden overgenomen.

Voor zover inventaris, kleine gereedschappen en kantoorbenodigdheden niet op de inventarislijst voorkomen, worden deze geacht automatisch in eigendom te zijn overgedragen aan koper.

2. …

3. Ten aanzien van de vaste zakelijke lasten geldt het volgende: de Onroerende Zaak Belasting, Waterschapslasten (DCO) en Landinrichtings-/Ruilverkavelingsrente komen ten laste van koper, ook als zij bij verkoper in rekening gebracht worden. Dit betreft uiteraard alleen kosten voor de ondergrond van bungalowpark De Vlietlanden. De variabele gebruikslasten -zoals energie, rioolrechten en dergelijke- komen ten laste van koper.

Ondergrond (artikel 4)

1. Zoals gemeld in artikel 1 krijgt koper de ondergrond -om niet- in bruikleen van verkoper. Koper dient daarvoor het normale dagelijkse onderhoud van de in de ondergrond gelegen installaties en voorzieningen te verrichten en bekostigen.

2. Indien er sprake is van grote reparaties (>f. 10.000,--) die hun oorsprong vinden in de aanleg van het bungalowpark, kan koper een beroep doen op verkoper. Verkoper zal voor zijn rekening en risico moeten zorgen voor reparatie en vervanging. Deze verplichting voor verkoper vervalt per 1 januari tweeduizendvijftien.

3. Ook ‘bovengronds’ onderhoud komt voor rekening van koper.

4. In bruikleen c.q. gebruik geven, dan wel verhuren van een deel van de ondergrond door koper aan derden kan uitsluitend na schriftelijke toestemming van verkoper geschieden.

…”

2.3.

Eveneens op 6 februari 2001 zijn [eiser]en [gedaagde] een overeenkomst aangegaan met de volgende inhoud:

“[eiser] (…) , hierna te noemen ‘verkoper’

en

[gedaagde] i.o. (…) hierna te noemen ‘koper’

verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

Ondergrond (artikel 1)

Ten aanzien van de in ondergrond gelegen installaties en voorzieningen van het bungalowpark zal koper geen beroep doen op verkoper omdat er bij nader inzien geen kans aanwezig is dat zich calamiteiten voordoen in de vorm van grote reparaties.

Overdracht (artikel 2)

Verkoper zal aan koper de ondergrond in eigendom overdragen per 1 januari tweeduizendvijftien. Indien verkoper dat wenst, en koper dat toestaat, kan de overdrachtsdatum in onderling overleg vervroegd worden, dan wel met één jaar uitgesteld worden.

Overnameprijs (artikel 3)

De overdracht zoals vermeld in artikel twee zal geschieden voor de prijs van één Euro.

Overnamedatum grond (artikel 4)

Mocht koper voor de datum van 1 januari tweeduizendvijftien in verband met door hem voorgenomen verkoop van “De Vlietlanden BV” willen overgaan tot eerdere overname van de ondergrond, is dat slechts mogelijk indien koper de fiscale consequenties (jegens verkoper) hiervan voor zijn rekening neemt.

Fiscale boete ten aanzien van de verkoop van de bungalow nr. 1 (artikel 5)

Mocht er een claim van de belastingdienst ontstaan wegens een te lage verkoopprijs van bungalow nr. 1 die verkoper aan koper berekent, dan komt deze claim voor rekening van koper.”

2.4.

Eerstgenoemde overeenkomst zal verder worden aangeduid als de Aandelenovereenkomst. De tweede als de Grondovereenkomst.

2.5. [

bestuurder gedaagde] was vanaf 1 april 1993 tot aan zijn overname van de exploitatie van het bungalowpark door de Aandelen- en Grondovereenkomst in dienst bij De Vlietlanden BV, eerst als bouwcoördinator en later als bedrijfsleider. Sinds de overdracht van aandelen op 15 mei 2001 is [bestuurder gedaagde] via [gedaagde] bestuurder en enig aandeelhouder van De Vlietlanden BV.

2.6.

Van de koopprijs voor de aandelen heeft [gedaagde] de laatste termijn van fl. 150.000,- (= € 68.067,-) alsmede contractuele rente tot een bedrag van € 8.790,50 onbetaald gelaten.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1. [

eiser] vordert in conventie samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 76.857,50, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf 1 maart 2010 en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

3.2. [

gedaagde] vordert in reconventie:

I. te verklaren voor recht dat tot de (onder)grond die [eiser]op grond van de met [gedaagde] gesloten overeenkomst van 6 februari 2001 uiterlijk op 1 januari 2015 aan [gedaagde] in eigendom dient over te dragen behoort:

A. de percelen grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 652 en nummer 671, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

de daarop gelegen percelen grond die door [eiser] in de periode 2001 tot en met 2005 in eigendom zijn overgedragen aan de [eigenaar 1] (huisnummer [eigenaar 1]), [eigenaar 2] (huisnummer [eigenaar 2]), [eigenaar 3] Huisnummer [eigenaar 3]), [eigenaar 4] (huisnummer [eigenaar 4]), [eigenaar 5] (huisnummer [eigenaar 5]), [eigenaar 6] (huisnummer [eigenaar 6]),[eigenaar 7] (huisnummer [eigenaar 7]) en [eigenaar 8] (huisnummer [eigenaar 8]),

en waaronder begrepen:

het daarop gelegen perceel grond waarop [eiser] in 2004 een zgn. “bruidstuin” heeft aangelegd,

en waaronder begrepen:

de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276.

het perceel grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof, op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 673, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

het perceel grond dat door [eiser]is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden,

en waaronder begrepen:

het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd,

en waaronder begrepen:

de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276.

II [eiser]te veroordelen om de middels de hiervoor onder I gevorderde verklaring voor recht aan te duiden percelen (onder)grond die [eiser] op grond van de met [gedaagde] gesloten overeenkomst van 6 februari 2001 aan [gedaagde] in eigendom dient over te dragen, uiterlijk 1 januari 2015, althans zo spoedig mogelijk na het te dezen te wijzen vonnis, aan [gedaagde] in eigendom over te dragen, bij gebreke waarvan het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte, zoals bedoeld in artikel 3:303 lid 1 BW, zodat daarmee die percelen (onder)grond aan [gedaagde] geleverd kunnen worden, dan wel onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag of gedeelte daarvan dat die (onder)grond door [eiser]niet aan [gedaagde] in eigendom wordt overgedragen, met een maximum van € 300.000,--;

III [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.504,49, zijnde kosten van de afvoer van snoeiafval ad € 2.465,45 en de door Staatsbosbeheer bij

De Vlietlanden BV in rekening gebrachte pachtkosten over de jaren 2010 tot en met 2013 ad € 5.039,04, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over de afvoerkosten en de pachtkosten over 2010 en 2011 vanaf 10 maart 2011 en te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over de pachtkosten over 2012 en 2013 vanaf de dag der dagvaarding;

IV [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.524,87, zijnde gebruiksvergoeding voor 2013 voor de recreatiebungalow met huis nummer 282, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf de dag der

dagvaarding;

V [eiser] te veroordelen tot – na vermindering van eis – betaling van een bedrag van € 2.570,40 ter zake van de rioolheffing over de jaren 2001 tot en met 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf 15 februari 2012;

met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

In conventie legt [eiser] aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de laatste termijn van de koopsom die zij verschuldigd was in verband met de overname van de aandelen in De Vlietlanden BV. [gedaagde] erkent dat zij het gevorderde bedrag van € 76.857,50 onbetaald heeft gelaten. Zij beroept zich op een haar toekomend opschortingsrecht omdat zij gegronde vrees heeft dat [eiser] haar verplichting tot levering van de ondergrond van het park niet zal nakomen. Op haar beurt betwist [eiser] dat [gedaagde] een opschortingsrecht toekomt.

4.2.

De rechtbank overweegt hierover het volgende. [gedaagde] schort haar betalingsverplichting uit de Aandelenovereenkomst op wegens de dreigende toerekenbare tekortkoming van [eiser] in de nakoming van de Grondovereenkomst. Voor zover [eiser] stelt dat die twee overeenkomsten in een te ver verband tot elkaar staan om de betalingsverplichting van [gedaagde] op te kunnen schorten, faalt deze stelling. Wat [eiser]op dit punt ook aanvoert, onmiskenbaar houden de twee overeenkomsten van 6 februari 2001 verband met elkaar en wel zodanig dat (potentiële) niet-nakoming van de Grondovereenkomst de bevoegdheid geeft de nakoming van een verbintenis uit de Aandelenovereenkomst op te schorten in de zin van artikel 6:52 BW. Immers, in de Aandelenovereenkomst is afgesproken dat de exploitatie van het bungalowpark in handen van [gedaagde] komt. De tweede overeenkomst strekt ertoe de ondergrond van het bungalowpark over te dragen en wel tegen een symbolisch bedrag van één gulden. Aannemelijk is dat de ondergrond een hogere waarde dan die ene gulden vertegenwoordigt en dat dit is gecompenseerd in het door [gedaagde] te betalen bedrag voor de aandelen in De Vlietlanden BV.

4.3.

Het tweede verweer dat [eiser] tegen het opschortingsrecht van [gedaagde] aanvoert is dat de vordering van [gedaagde] tot levering van de ondergrond nog niet opeisbaar is. Ook dat verweer faalt. Weliswaar is de vordering tot levering van de ondergrond contractueel pas opeisbaar op 1 januari 2015, maar uit artikel 6:80 lid 1 BW volgt dat de gevolgen van niet-nakoming reeds intreden voordat de vordering opeisbaar is, onder meer, indien de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming zal tekortschieten. Vast staat dat partijen vanaf eind 2007-begin 2008 onenigheid hebben over de vraag welke percelen grond als ondergrond in de zin van de Aandelen- en Grondovereenkomst zijn te beschouwen. Hierna zal blijken dat [gedaagde] zich (deels) terecht op het standpunt stelt dat [eiser]stukken van de door haar te leveren ondergrond heeft vervreemd aan derden. Nu [eiser] heeft meegedeeld dat zij niet in staat is de in geschil zijnde reeds vervreemde gronden aan [gedaagde] te leveren, mag en moet [gedaagde] daaruit afleiden dat [eiser] op 1 januari 2015 toerekenbaar tekort zal schieten in de nakoming van haar verbintenis uit de Grondovereenkomst.

4.4.

Hierna zal de rechtbank per stuk grond dat in geschil is ingaan op de vraag of [eiser] dat op 1 januari 2015 dient te leveren. Het gaat om de volgende stukken grond:

de 2,5 ha grond die is overgedragen aan Staatsbosbeheer;

de percelen grond die door [eiser] in de periode 2001 tot en met 2005 in eigendom zijn overgedragen aan de [eigenaar 1] (huisnummer [eigenaar 1]), [eigenaar 2] (huisnummer [eigenaar 2]), [eigenaar 3] Huisnummer [eigenaar 3]), [eigenaar 4] (huisnummer [eigenaar 4]), [eigenaar 5] (huisnummer [eigenaar 5]), [eigenaar 6] (huisnummer [eigenaar 6]), [eigenaar 7] (huisnummer [eigenaar 7]) en eigenaar 8] (huisnummer [huisnummer [eigenaar 8]]);

het perceel grond waarop [eiser] in 2004 een zgn. “bruidstuin” heeft aangelegd;

e waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276;

het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden;

het perceel grond waarop de schuur (loods) is geplaatst.

4.5.

In de kern komt het geschil van partijen steeds uit op de vraag hoe het begrip “
ondergrond ” in de overeenkomsten van 6 februari 2001 moet worden uitgelegd. Bij de beantwoording daarvan geldt als uitgangspunt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

4.6.

In dit geval zijn daarbij de volgende door [eiser] onbetwiste feiten van belang. [eiser] is een vennootschap van [bestuurder eiser]. Hetzelfde gold voor De Vlietlanden BV. [bestuurder eiser] is degene die het gebied ter plaatse heeft ontwikkeld ten behoeve van recreatie. De recreatievoorzieningen zijn in de loop van de jaren uitgebreid. Steeds met vooral [bestuurder eiser], al dan niet samen met anderen, als initiator. Ten tijde van het sluiten van de onderhavige overeenkomsten kende het door [bestuurder eiser] ontwikkelde gebied, grofweg, drie poten/activiteiten, namelijk het bungalowpark, het restaurant en de golfbaan. Net als van de ondergrond van het bungalowpark is [eiser] tevens eigenaar van de grond waarop de golfbaan en het restaurant liggen. De golfbaan en het restaurant worden uitgebaat door derden. De Vlietlanden BV was beheerder en exploitant van het bungalowpark. Op grond van door De Vlietlanden BV met bungaloweigenaren gesloten overeenkomsten, verzorgt De Vlietlanden BV diverse algemene voorzieningen voor de bungaloweigenaren tegen betaling aan De Vlietlanden BV van een jaarlijkse beheersvergoeding. In ieder geval tot 2001 werd er weleens een stuk grond “overgeheveld” van de ene activiteit van [bestuurder eiser] (of een aan hem gelieerde vennootschap) naar de andere.

4.7. [

bestuurder eiser] is of was naast “eigenaar” van de hier genoemde vennootschappen ook “eigenaar” of “mede-eigenaar” van een aantal andere vennootschappen die zich (al dan niet direct) bezig houden met vastgoed en/of recreatie. [bestuurder gedaagde] was werknemer van of voor [bestuurder eiser] dan wel een aan hem gelieerde vennootschap. [bestuurder eiser] en [bestuurder gedaagde] stonden ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomsten op goede voet met elkaar en gingen, onder andere, met elkaar op vakantie. Naar ook [bestuurder eiser] bekend was, beschikte [bestuurder gedaagde] ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten, behoudens zijn praktische kennis als voormalig bouwcoördinator en als bedrijfsleider over het park, niet over specifieke kennis betreffende juridische zaken. [bestuurder eiser] heeft het bungalowpark (de aandelen en de ondergrond) aan [bestuurder gedaagde] aangeboden. Het prijsvoorstel is afkomstig van [bestuurder eiser]. De tekst voor de beide overeenkomsten is aangeleverd door een adviseur van [bestuurder eiser]. Over de tekst en/of inhoud van de overeenkomsten is verder niet onderhandeld. De twee overeenkomsten staan in onderling verband tot elkaar omdat in de koopovereenkomst betreffende de aandelen afspraken staan over de wijze waarop de ondergrond, die niet aan De Vlietlanden BV maar aan [eiser] toebehoorde, gebruikt kan worden. De koopprijs voor de aandelen bedroeg 1,5 miljoen gulden. De prijs voor de ondergrond bedroeg het symbolische bedrag van 1 gulden.

4.8.

Tussen partijen staat als onbetwist vast dat zij nimmer hebben bedoeld hun overeenkomst mede betrekking te laten hebben op het restaurant en de golfbaan. Dat waren min of meer zelfstandige entiteiten die niet door De Vlietlanden BV werden geëxploiteerd. Partijen hebben, zo kan worden aangenomen, slechts het oog gehad op de overdracht van exploitatie (en op termijn de ondergrond) van het bungalowpark. Geen aanleiding is er om te veronderstellen dat partijen bij de overeenkomsten hebben beoogd per 1 januari 2015 iets anders aan [gedaagde] te leveren dan de ondergrond van de tot het bungalowpark te rekenen percelen waarop De Vlietlanden BV de exploitatie van het bungalowpark voerde. Met andere woorden; de gronden die De Vlietlanden BV gebruikte voor de exploitatie van het bungalowpark zouden aan [gedaagde] worden geleverd. De vraag is dan ook welke gronden werden gebruikt voor de exploitatie van het bungalowpark. Beantwoord moet worden of dat slechts de wegen en nutstracés zijn die zich bevinden in het gedeelte waar zich ook de bungalows bevinden, zoals [eiser] stelt, of dat ook binnen
grond in gebruik voor de exploitatie van het bungalowpark valt de grond voor aan het bungalowpark verbonden recreatievoorzieningen en voorzieningen voor onderhoud van het bungalowpark, zoals [gedaagde] stelt.

4.9.

Uit de onder 4.6 en 4.7 geschetste gang van zaken, bezien in relatie met de afspraken die partijen in de Aandelenovereenkomst hebben gemaakt, leidt de rechtbank af dat onder de term “ondergrond” moet worden begrepen alle grond die aan [eiser] toebehoorde en die De Vlietlanden BV op 6 februari 2001 bij het sluiten van de overeenkomsten gebruikte ten behoeve van de exploitatie van het bungalowpark, derhalve inclusief de groen-, recreatie- en afvalvoorzieningen. Onbetwist staat vast dat het bungalowpark ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten een aantal, slechts door de eigenaren/gebruikers van de bungalows te gebruiken groen-, recreatie- en afvalvoorzieningen had, zoals een buitenmanege (paardenbak), een volleybalveld, een voetbalveldje, afvalcontainers, een visvijver en wandelpaden. De eigenaren van de bungalows betaalden ook aan De Vlietlanden BV voor het gebruik van die voorzieningen. Binnen het begrip “exploitatie van een bungalowpark” vallen in beginsel naar de aard van de functie ervan ook de voorzieningen ten behoeve van het onderhoud daarvan. Immers, een bungalowpark kan niet zonder onderhoud, voor welk onderhoud ook machines en andere materialen nodig zijn.

4.10.

Met het oog op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende aangevoerd dat [gedaagde] iets anders mocht verwachten dan hiervoor onder 4.9 weergegeven. De in 4.9 gegeven uitleg van het begrip “ondergrond” past ook bij de tekst van de Aandelenovereenkomst, waarin uitdrukkelijk in artikel 4 een regeling is opgenomen over het gebruik van de ondergrond van het bungalowpark (zie hierboven onder 2.2). Immers, daar staat dat [gedaagde] als bruiklener van de ondergrond het normale onderhoud van de in de ondergrond gelegen installaties en voorzieningen moet verrichten en betalen. Geen reden bieden de stellingen van [eiser] om aan te nemen dat het begrip “ondergrond” in de beide overeenkomsten verschillend zou moeten worden uitgelegd. Onbetwist heeft [gedaagde] verder nog aangevoerd dat voor bepaalde recreatievoorzieningen, bijvoorbeeld voor het sportveld, door [gedaagde] de zakelijke lasten zijn betaald nadat [eiser] tot 2008 de betreffende facturen/aanslagen krachtens artikel 3 lid 3 van de Aandelenovereenkomst als zijnde de in dat artikel genoemde kosten voor de ondergrond van het bungalowpark aan [gedaagde] had doorgestuurd. Ook deze handelwijze van partijen sluit aan bij de onder 4.9 omschreven uitleg.

4.11.

Onder de volgens de Grondovereenkomst te leveren ondergrond is derhalve begrepen de grond die ten dienste staat van de normale exploitatie van het bungalowpark, waarin begrepen recreatiedoeleinden, afvalverzameling en regulier onderhoud en reparaties. Het hoe en waarom van de overname van de receptie door [gedaagde] of De Vlietlanden BV, maakt het voorgaande niet anders. Anders dan [eiser] wil, kan uit haar stellingen niet worden geconcludeerd dat voor partijen vast stond dat de ondergrond van de receptie niet tot de in de Aandelenovereenkomst genoemde ondergrond behoorde. Onvoldoende betwist heeft [eiser] namelijk de stelling dat de koopprijs is gebaseerd op een door een makelaar uitgevoerde taxatie waarna partijen op het getaxeerde bedrag een bedrag in mindering hebben gebracht wegens de ondergrond waarop de receptie staat, waarvan de waarde al was meegenomen in de overeenkomsten van 6 februari 2001. Sterker nog, de eigen stelling van [eiser] dat de koopsom voor de receptie bestaat uit 15 maal de huurwaarde, sluit hierbij aan. De huur van een pand staat immers los van de eigendom van de ondergrond en in de regel is in een huurwaarde van een pand niet de waarde van de ondergrond uitgedrukt. [eiser] heeft er ter onderbouwing van de door haar voorgestane uitleg van de overeenkomst nog veelvuldig op gewezen dat [gedaagde] heeft meegewerkt aan de overdracht van stukken grond. Hetgeen [eiser] daarover aanvoert doet echter niet af aan hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen over de uitleg die aan de overeenkomst moet worden gegeven.

4.12.

Daarmee is overigens niet gegeven dat thans nog de verplichting op [eiser] rust om die “ondergrond” allemaal te leveren. Indien [gedaagde] haar rechten heeft verwerkt, zoals [eiser] stelt, kan zij geen aanspraak meer maken op levering van de betreffende ondergrond. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de gerechtigde ([gedaagde]) zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens uitoefenen van zijn recht. Van een dergelijke onverenigbaarheid is slechts sprake onder bijzondere omstandigheden. De rechter moet daarom bij de toepassing van een beroep op rechtsverwerking de nodige terughoudendheid betrachten. Alleen uitzonderlijke omstandigheden kunnen een beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen. De rechtbank moet daarbij alle omstandigheden van het geval laten meewegen. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking moet in ieder geval komen vast te staan dat bij de wederpartij ([eiser]) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn recht niet (meer) zal uitoefenen en dat de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de gerechtigde zijn recht alsnog zou uitoefenen. De rechtbank komt daar later op terug.

4.13.

Alvorens de rechtbank hierna per stuk grond zal beoordelen of sprake is te leveren ondergrond en van rechtsverwerking, stelt de rechtbank reeds nu vast het verweer van [eiser] dat [gedaagde] een klachttermijn (art. 6:89 BW of 7:23 BW) heeft geschonden faalt. De vorderingen tot levering van de stukken grond zijn immers - ook volgens [eiser] zelf - nog niet opeisbaar, zodat een termijn om te protesteren nog niet kan zijn aangevangen. Hetzelfde geldt voor het door [bestuurder eiser] gevoerde verjaringsverweer.

4.14.

de 2,5 ha grond die is overgedragen aan Staatsbosbeheer

4.14.1.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] op 4 december 2006 een gedeelte van de ondergrond van het bungalowpark, 2,5 hectare, overgedragen aan Staatsbosbeheer. Dit in het kader van een minnelijke regeling tussen [eiser] en Staatsbosbeheer. De door [eiser] ontwikkelde golfbaan lag namelijk voor een deel op grond met een natuurbestemming. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten in 2001 mocht [bestuurder gedaagde] ervan uitgaan dat deze grond ook aan [gedaagde] geleverd zou worden, zo voert [gedaagde] aan. Dit perceel grond heeft in de loop van de jaren de volgende kadastrale nummers gehad: 577, 618, 673 en 773. Op deze grond bevonden zich een buitenmanege (paardenbak), een volleybalveld, een voetbalveldje, afvalcontainers, een visvijver, wandelpaden en een perceel grond dat door De Vlietlanden BV werd gebruikt voor opslag van snoei- en groenafval. Deze voorzieningen ondersteunen het recreatieve karakter van het bungalowpark en maken daar deel van uit, aldus nog steeds [gedaagde].

4.14.2. [

eiser] heeft, los van de door haar bepleite en door de rechtbank verworpen uitleg van de term “ondergrond”, onvoldoende aangevoerd waaruit kan volgen dat dit perceel grond niet valt onder de door [gedaagde] bepleite en door de rechtbank overgenomen uitleg van het begrip “ondergrond”. [eiser] meent echter dat [gedaagde] haar recht tot levering van dit stuk grond heeft verwerkt. Volgens [eiser] wist [gedaagde] ten tijde van de overeenkomst van februari 2001 al dat de 2,5 ha grond geleverd zou gaan worden aan Staatsbosbeheer en was [bestuurder gedaagde] zelf aanwezig bij besprekingen daarover.

4.14.3.

De rechtbank overweegt als volgt. Ontegenzeggelijk maakt de strook grond die aan Staatsbosbeheer is geleverd deel uit van het bungalowpark. Daarop waren immers voorzieningen gevestigd die door De Vlietlanden BV gebruikt werden voor de exploitatie van het bungalowpark. [eiser] voert aan dat [bestuurder gedaagde] wist dat de betreffende grond aan Staatsbosbeheer geleverd zou worden en, zo niet blijkt dat hij ermee heeft ingestemd, hij en daarmee [gedaagde] in ieder geval afstand heeft gedaan van het recht op nakoming dan wel dat het recht op nakoming van [gedaagde] is verwerkt. [eiser] heeft daarbij verwezen naar allerlei correspondentie en gespreksverslagen waaruit dit zou blijken. De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. Uit de overgelegde brieven en andere stukken blijkt dat er voor het sluiten van de overeenkomsten van 6 februari 2001 is gesproken over het afstaan van grond aan Staatsbosbeheer. [bestuurder gedaagde] was daarvan op de hoogte. Dat [gedaagde] ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten van 6 februari 2001 wist of moest begrijpen dat het daarbij ging om de onderhavige grond, is echter niet gebleken. Ook uit de stellingen van [eiser] en de door haar overgelegde stukken blijkt dat er toen nog werd gesproken over verschillende stukken grond. Bovendien heeft [gedaagde], onder overlegging van producties, aangevoerd dat er in zijn bijzijn is gesproken over levering van een ander stuk grond aan Staatsbosbeheer, namelijk het stuk waar destijds hole 1 van de golfbaan lag en waar het magazijn van de golfbaan op stond. Dit blijkt ook uit het gespreksverslag van de gemeente Wervershoofd d.d. 20 december 2000 (productie 9 conclusie van repliek in conventie, conclusie van antwoord in reconventie). Volgens [eiser] zat bij de brief d.d. 27 december 2000 van [bestuurder eiser] aan Gedeputeerde Staten van Noord-Holland een door [bestuurder gedaagde] opgestelde situatieschets waaruit blijkt dat de te compenseren grond dezelfde was als die welke uiteindelijk in 2006 aan Staatsbosbeheer is geleverd. Zelfs als aangenomen zou worden dat [bestuurder gedaagde] die situatieschets heeft opgesteld (hetgeen [gedaagde] betwist), volgt daaruit niet dat hij wist of redelijkerwijs moest weten dat dat perceel aan Staatsbosbeheer geleverd zou gaan worden, laat staan dat hij daarmee akkoord is gegaan. Immers, deze brief kan niet worden beschouwd als meer dan een voorstel. Dat staat ook met zoveel woorden in de brief; “
Er is gesproken om ± 2,5 ha om niet over te dragen ten behoeve van de inrichting van het natuurgebied ter plaatse, zie situatieschets. In ruil daarvoor zou dan 4 ha golfbaan uit het voorontwerp Gebiedsplan gehaald worden. … Omtrent de voorwaarden waaronder deze ‘ruil’ kan plaatsvinden, moet dan nog overleg worden gepleegd. ”

4.14.4.

Dat er later met [bestuurder gedaagde] of [gedaagde] enig overleg heeft plaatsgevonden over de overdracht van het perceel grond en dat [gedaagde] daarmee akkoord is gegaan, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Weliswaar stelt [eiser] onder verwijzing naar een brief d.d. 20 februari 2001 van B&W van de gemeente Wervershoof aan een gemeentelijke commissie en een brief van [bestuurder eiser] d.d. 8 mei 2001 aan Gedeputeerde Staten dat [gedaagde] wist van de overdracht van het onderhavige perceel, maar die wetenschap van [gedaagde] blijkt niet uit die brieven en is verder niet door [eiser] onderbouwd, laat staan dat is gebleken dat [gedaagde] met de levering heeft ingestemd. Die kennis en instemming blijkt ook niet uit het gespreksverslag van een VVE-vergadering van 10 mei 2003 (productie 16 zijdens [eiser]), waarin [bestuurder gedaagde] heeft gesproken over de overdracht van grond. Niet blijkt immers over welke grond hij heeft gesproken, hetgeen wel van belang is omdat de overdracht van grond aan Staatsbosbeheer pas heeft plaatsgevonden in 2006.

4.14.5.

De conclusie is dat voor de aan Staatsbosbeheer geleverde gronden van rechtsverwerking geen sprake is. In zoverre is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. De rechtbank zal [eiser] echter niet veroordelen deze grond aan [gedaagde] te leveren, zoals onder II gevorderd, omdat [eiser] op dit moment in elk geval daar wegens ontbreken van beschikkingsbevoegdheid niet toe in staat is. De grond is immers niet meer haar eigendom. Wel zal een onmogelijkheid te zijner tijd om te leveren een toerekenbare tekortkoming van [eiser] jegens [gedaagde] opleveren. Deze toerekenbare tekortkoming van [eiser] zal kunnen worden opgelost in de sfeer van schadevergoeding. Dat onderwerp is echter in deze procedure niet aan de orde. De mededeling van [eiser] dat zij niet in staat is te leveren, rechtvaardigt thans wel dat [gedaagde] haar betalingsverplichting ten aanzien van de laatste betalingstermijn opschort.

4.15.

het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden,

4.15.1.

Volgens [gedaagde] behoort dit stukje grond eveneens tot de door [eiser] aan [gedaagde] te leveren ondergrond. Het perceel grond werd ten behoeve van het bungalowpark gebruikt als wandelgebied, aldus [gedaagde]. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] ten aanzien van dit stuk grond haar recht op levering heeft verwerkt en aangevoerd dat dit stukje grond behoorde tot de 2,5 ha grond die oorspronkelijk aan Staatsbosbeheer geleverd zou worden. [bestuurder gedaagde] wist dit. Staatsbosbeheer heeft uiteindelijk genoegen genomen met een stuk waterpartij in plaats van dit stukje grond.

4.15.2.

De rechtbank is hierover van oordeel dat [eiser], gelet op hetgeen in 4.9 is overwogen over de uitleg van de Grondovereenkomst, onvoldoende heeft betwist dat dit stuk grond behoort tot de “ondergrond” als bedoeld in de Grondovereenkomst. Zoals hiervoor is overwogen, kan worden aangenomen dat [bestuurder gedaagde] al voor 6 februari 2001 wist dat er werd gesproken over overdracht van grond aan Staatsbosbeheer. Nog daargelaten de vraag of [bestuurder gedaagde] of [gedaagde] akkoord was met levering aan Staatsbosbeheer, blijkt niet dat [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen bij [eiser] heeft gewekt dat zij haar recht niet (meer) zal uitoefenen of dat [gedaagde] akkoord is gegaan dat het hier aan de orde zijnde stukje grond werd onttrokken aan de ondergrond van het bungalowpark en is toegevoegd aan de golfbaan. Voor zover het gevorderde betrekking heeft op dit stuk grond, zal het worden toegewezen. Immers, het stuk grond maakt deel uit van de ondergrond als bedoeld in de overeenkomst en [eiser] is nog steeds eigenaresse van dit stuk grond en van rechtsverwerking is geen sprake.

4.16.

de percelen grond die door [eiser] in de periode 2001 tot en met 2005 in eigendom zijn overgedragen aan de [eigenaar 1] (huisnummer [eigenaar 1]),[eigenaar 2] (huisnummer [eigenaar 2]), [eigenaar 3] Huisnummer [eigenaar 3]), [eigenaar 4] (huisnummer [eigenaar 4]), [eigenaar 5] (huisnummer [eigenaar 5]), [eigenaar 6] (huisnummer [eigenaar 6]),[eigenaar 7] (huisnummer [eigenaar 7]) en [eigenaar 8] (huisnummer [eigenaar 8])

4.16.1.

Voordat de rechtbank ingaat op de hierboven genoemde percelen, merkt zij op dat [gedaagde] onder 24 van haar conclusie van repliek in reconventie meedeelt dat aan de onder I sub A weergegeven vordering moet worden toegevoegd het perceel grond dat [eiser] aan [eigenaar 9] (huisnummer [eigenaar 9]) heeft verkocht en geleverd. Voor zover [gedaagde] hiermee heeft bedoeld haar eis te vermeerderen, faalt dit. Van [gedaagde] mocht worden verwacht dat zij die eiswijziging met de aanduiding “akte vermeerdering van eis” alsmede in het petitum van haar conclusie zou opnemen, hetgeen zij heeft nagelaten.

4.16.2.

Dan de inhoudelijke beoordeling. Volgens [gedaagde] behoren de hier genoemde percelen grond tot de ondergrond van het bungalowpark en heeft [eiser]deze aan derden geleverd. Daardoor zal [eiser]toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van haar verplichting deze aan [gedaagde] te leveren. [eiser] betwist dit en wijst er in dat verband op dat [gedaagde] zelf heeft meegewerkt aan de verkoop en levering van deze grond aan derden. [gedaagde] stelt daartegenover dat uit zijn medewerking in praktische zin niet volgt dat de grond geen ondergrond meer is als bedoeld in de Grondovereenkomst.

4.16.3.

Ook hier geldt dat [eiser], gelet op de hiervoor beschreven uitleg die aan de Grondovereenkomst moet worden gegeven, onvoldoende heeft aangevoerd waarom de hier bedoelde percelen niet zijn te beschouwen als ondergrond in de zin van de Grondovereenkomst. Ook het beroep van [eiser] op rechtsverwerking faalt. Zelfs indien [gedaagde] zonder protest aan deze verkoop haar medewerking te geven, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens uitoefenen van haar recht. Immers, zoals reeds overwogen is van een dergelijke onverenigbaarheid slechts sprake onder bijzondere omstandigheden, kunnen alleen uitzonderlijke omstandigheden een beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen en moet voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking in ieder geval komen vast te staan dat bij de [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [gedaagde] haar recht niet (meer) zal uitoefenen en dat de positie van [eiser] onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval [gedaagde] haar recht alsnog zou uitoefenen.

4.16.4.

Ook deze percelen grond behoren derhalve tot de door [eiser] te leveren ondergrond. In zoverre is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. De rechtbank zal [eiser] echter niet veroordelen deze grond aan [gedaagde] te leveren. Deze grond is immers niet meer haar eigendom. Zoals al eerder overwogen, zal een onmogelijkheid te zijner tijd om te leveren een toerekenbare tekortkoming van [eiser] jegens [gedaagde] opleveren. Deze toerekenbare tekortkoming van [eiser] zal kunnen worden opgelost in de sfeer van schadevergoeding.

4.17.

het perceel grond waarop [eiser]in 2004 een zgn. “bruidstuin” heeft aangelegd;

4.17.1.

Op het recreatiegebied De Vlietlanden is door [bestuurder eiser] in de jaren negentig een restaurant gebouwd. Dat restaurant wordt door [bestuurder eiser] verpacht aan derden. Het restaurant behoort ook volgens [gedaagde] niet tot de door Vlietlanden BV te exploiteren bungalowpark en/of door [eiser]aan [gedaagde] te leveren ondergrond. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] in 2004 op grond die door De Vlietlanden BV werd gebruikt als groenvoorziening en als toegangsweg naar twee beheerderswoningen en een botenhelling werd gebruikt en dus tot de te leveren ondergrond behoort een bruidstuin aangelegd en die bruidstuin bij het restaurant getrokken.

4.17.2. [

eiser] betwist dat het door [gedaagde] genoemde perceeltje grond behoort tot de ondergrond van De Vlietlanden. Bovendien, zo voert [eiser] aan, heeft [bestuurder gedaagde] meegeholpen met het verwezenlijken van de bruidstuin.

4.17.3.

Uit de producties 52 en 53 van de zijde van [gedaagde] leidt de rechtbank af dat het betwiste stukje grond is gelegen tussen de parkeervakken aan de Droge Wijmersweg en de ronde uitbouw van het restaurant. Onvoldoende heeft [gedaagde] gesteld om aan te nemen dat die parkeervakken (slechts) werden gebruikt ten behoeve van het bungalowpark. Oorspronkelijk liep er tussen de parkeervakken aan de Droge Wijmersweg en de ronde uitbouw van het restaurant een stukje weg, voorlangs naar de rechterzijde van het restaurant en vervolgens langs de (gekeken naar de hoofdingang) rechterzijde naar achter. Voor het restaurant lag een trottoir. De bruidstuin is aan de voorzijde van het restaurant aangelegd op de plek van laatstgenoemde weg en van het trottoir. Langs genoemde rechterzijde van het restaurant loopt nog steeds een weg. Die komt uit op de Droge Wijmersweg op de plek waar eerst parkeervakken lagen. Het aantal parkeervakken aan de Droge Wijmersweg is daardoor teruggebracht van, als de rechtbank het goed ziet, negen tot vijf. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd waarom het betreffende onderhavige stukje grond behoort tot de ondergrond van het bungalowpark en niet tot de grond van het restaurant. Immers, niet duidelijk is waar de grens tussen het park en de grond van het restaurant ligt. Dat direct naast de bruidstuin een lantaarnpaal, KPN-kast en kasten voor tv-signaal liggen, maakt dat niet anders. Voor zover het door [gedaagde] gevorderde ziet op dit perceel grond, zal het worden afgewezen.

4.18.

de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276

4.18.1.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] op een kadastrale kaart per 23 juli 2012 aangegeven dat de grens van de te leveren ondergrond aan de zuidkant strak ligt tegen de recreatiebungalows 260-176. Dit terwijl ook de daar gelegen waterpartijen behoren tot de te leveren ondergrond. Deze worden ook sinds jaar en dag door De Vlietlanden BV onderhouden. [eiser] heeft daartegen ingebracht dat ze niet tot de ondergrond van het bungalowpark behoren. Bij conclusie van dupliek in reconventie heeft [eiser] daaraan toegevoegd dat de waterpartij meer grenst aan de kant van de golfbaan dan aan het bungalowpark.

4.18.2.

De rechtbank is hierover van oordeel dat de waterpartijen behoren tot de door [eiser] te leveren ondergrond. Tegenover de onderbouwing van [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist dat die waterpartijen deel uitmaken van de ondergrond van het bungalowpark. Dat De Vlietlanden BV sinds jaar en dag het onderhoud doet is immers een aanwijzing dat het onderdeel van het bungalowpark is. Van [eiser] mocht worden verwacht dat hij inzichtelijk zou maken waarom De Vlietlanden BV dat doet terwijl die waterpartij niet tot het door haar te exploiteren bungalowpark zou behoren.

4.19.

het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd,

4.19.1.

Volgens [gedaagde] behoort tot de door [eiser] te leveren ondergrond ook de grond waarop een schuur (loods) gevestigd van ca. 250 m². [eiser] betwist dit. Zij wijst er op dat [gedaagde] aan [eiser] heeft aangeboden de loods te kopen hetgeen impliceert dat deze niet op “ondergrond” als bedoeld in de Grondovereenkomst valt. Tenslotte voert [eiser] aan dat levering van de ondergrond zou impliceren dat [gedaagde] ook eigenaar van de loods zou worden. Nergens is ooit gesproken over het vestigen van een opstalrecht ten behoeve van [eiser].

4.19.2.

De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de schuur zich bevindt zich op de oostkant van dat perceel, ten oosten van het voetbalveld en ten noorden van de afvalcontainers. Direct naast de schuur ligt het terrein waar de huisvuilcontainers, papierbakken en glascontainers staan. Deze schuur werd sinds februari 2001 door De Vlietlanden BV gehuurd van [eiser]. De loods en de daaromheen liggende grond zijn dienstig aan de exploitatie van het bungalowpark. De loods is in 1995 met toestemming van de gemeente Wervershoof gebouwd “
ten behoeve van de recreatieve voorzieningen en ten behoeve van het onderhoud en beheer van het recreatiegebied ”. Deze loods is eigendom van [eiser]. Dit alles is tussen partijen in confesso.

4.19.3.

Gelet op het oordeel van de rechtbank over de uitleg die aan de term “ondergrond” moet worden gegeven, is de rechtbank van oordeel dat de grond waarop de loods staat, is te beschouwen als ondergrond in de zin van de Grondovereenkomst. Artikel 4 van de Aandelenovereenkomst geeft ook aanleiding om aan te nemen dat de ondergrond van de loods is begrepen in de ondergrond in de zin van de overeenkomsten. Immers, De Vlietlanden BV is na de aandelenoverdracht de loods en de ondergrond daarvan blijven gebruiken. Niet in geschil is dat de loods en de grond waarop deze zich bevindt altijd is gebruikt ten behoeve van het bungalowpark. Dat [gedaagde] heeft aangeboden de schuur te kopen kan [eiser] niet baten. Uit de door [bestuurder eiser] op dit punt aangehaalde productie (23 bij antwoord in reconventie) blijkt dat dit onderdeel was van een totaalvoorstel van [gedaagde] in 2009 om het tussen partijen levende en thans ter beoordeling voorgelegde geschil op te lossen. Dat er ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten niet is gesproken over het vestigen van een opstalrecht ten behoeve van [eiser], baat [eiser] evenmin. Bezien in het licht van hetgeen in 4.9 is overwogen over de uitleg van de Grond- en Aandelenovereenkomst en in deze rechtsoverweging over het gebruik van de onderhavige schuur, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom het onbesproken laten van een aan [eiser] te vergeven recht van opstal ertoe zou moeten leiden dat de schuur niet is gevestigd op door [eiser] te leveren ondergrond. Temeer omdat, zoals [eiser] zelf erkent, de heer [naam persoon], die de overeenkomsten heeft opgesteld, niet veel juridische aandacht aan de overeenkomsten heeft gegeven.

tussenconclusie

4.20.

De conclusie van het voorgaande is dat, waar het gaat om de overdracht van “ondergrond”, [gedaagde] voor een deel van de in geschil zijnde grond recht heeft op levering ervan.. De vordering in conventie wordt afgewezen omdat [gedaagde] zoals hierboven overwogen dus terecht een beroep op opschorting van haar betalingsverplichting doet.

4.21.

In reconventie leidt het voorgaande tot het volgende. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen voor zover deze betrekking heeft op de daar genoemde kadastrale percelen met inbegrip van:

• de 2,5 ha grond die is overgedragen aan Staatsbosbeheer;
• de percelen grond die door [eiser]BV in de periode 2001 tot en met 2005 in eigendom zijn overgedragen aan de [eigenaar 1] (huisnummer [eigenaar 1]), [eigenaar 2] (huisnummer [eigenaar 2]), [eigenaar 3] Huisnummer [eigenaar 3]), [eigenaar 4] (huisnummer [eigenaar 4]), [eigenaar 5] (huisnummer [eigenaar 5]), [eigenaar 6] (huisnummer [eigenaar 6]), [eigenaar 7] ([huisnummer [eigenaar 7]) en [eigenaar 8] (huisnummer [eigenaar 8);
• de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276;
• het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden;
• het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd.

In de verklaring voor recht is derhalve niet opgenomen dat deze betrekking heeft op het perceel grond waarop [eiser] in 2004 een zogenaamde. “bruidstuin” heeft aangelegd. De te geven verklaring voor recht heeft daar dus geen betrekking op.

4.22.

De veroordeling tot het leveren van de ondergrond zal slechts worden toegewezen voor zover dit betreft de in de vordering in conventie onder A. genoemde kadastrale percelen inclusief:

• de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276;
• het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden;
• het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd.

Gelet op de mogelijke complicaties die zijn verbonden aan het in de plaats treden van dit vonnis voor een leveringsakte, zal de rechtbank aan deze veroordeling een dwangsom verbinden. De veroordeling tot levering van de grond en van de percelen grond die in de periode 2001-2005 zijn overgedragen aan derden (zie r.o. 4.16) en die is overgedragen aan Staatsbosbeheer is niet toewijsbaar zoals al onder 4.14.5 en 4.16.4 overwogen.

4.23.

kosten snoeiafval en pachtkosten

4.23.1.

Volgens [gedaagde] gebruikte De Vlietlanden BV het aan Staatsbosbeheer geleverde stuk grond voor het versnipperen (en verspreiden) van snoeiafval. Door de levering van het perceel grond aan Staatsbosbeheer was dit niet langer mogelijk. Er was geen andere mogelijkheid voor het versnipperen en verspreiden van snoeiafval. In 2010 heeft De Vlietlanden BV dit moeten laten afvoeren. De kosten daarvan bedroegen

€ 2.465,45 inclusief BTW. Voor de jaren daarna heeft De Vlietlanden BV een stukje grond van Staatsbosbeheer moeten pachten. De pachtkosten over 2010 tot en met 2013 bedragen

€ 5.039,04. [eiser] is op grond van de overeenkomsten verplicht de ondergrond om niet aan [gedaagde] in gebruik te geven. Door de handelwijze van [eiser] heeft [gedaagde] toch kosten moeten maken voor gebruik van de ondergrond. Hiermee pleegt [eiser] wanprestatie en is zij gehouden de schade daardoor geleden te vergoeden. [eiser] is in verzuim met de betaling van deze bedragen. De vordering tot schadevergoeding van De Vlietlanden BV is gecedeerd aan [gedaagde].

4.23.2.

Naast haar stelling dat de bedoelde grond niet tot de ondergrond als bedoeld in de overeenkomsten van 6 februari 2001 behoorde (waarop de rechtbank al heeft beslist), heeft [eiser] aangevoerd dat de kosten nodeloos zijn gemaakt omdat zij heeft aangeboden dat De Vlietlanden BV het snoeiafval kon versnipperen en verspreiden op de golfbaan.

4.23.3.

Het verweer van [eiser] faalt. Zoals hiervoor reeds overwogen, behoorde de aan Staatsbosbeheer overgedragen grond tot de door De Vlietlanden BV geëxploiteerde (onder)grond van het bungalowpark. Door de overdracht van deze grond aan Staatsbosbeheer, is De Vlietlanden BV niet langer in staat deze grond te gebruiken. Dit levert een toerekenbare tekortkoming van [eiser] jegens De Vlietlanden BV op, omdat [eiser]op grond van de Aandelenovereenkomst gehouden is [gedaagde] de ondergrond (om niet) in bruikleen te geven. [eiser] dient derhalve de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden. Het verder niet onderbouwde beroep op verjaring door [eiser] faalt, reeds omdat na de overdracht van de grond aan Staatsbosbeheer in 2006 [gedaagde] blijkens productie 60 bij antwoord in conventie op 9 juni 2009 [eiser] heeft aangesproken tot betaling van de pachtkosten gemaakt voor opslag van takken. Voor zover [eiser] aanvoert dat De Vlietlanden BV het snoeiafval op de golfbaan kon en mocht deponeren, heeft zij onvoldoende onderbouwd dat dit aan haar verplichting tot schadevergoeding in de weg zou staan. Aan de constatering dat zij niet voldeed aan haar verplichting de ondergrond van het bungalowpark te gebruiken kan dit immers geen afbreuk doen. Voor zover zij heeft gemeend dat de schade door eigen schuld voor rekening van [gedaagde] zou moeten blijven, faalt dit. Vast staat immers dat de golfbaan werd geëxploiteerd door [zoon bestuurder eiser], de zoon van [bestuurder eiser]. Van [gedaagde] kon niet worden gevergd dat tegen de achtergrond van het gerezen conflict hiervoor gekozen zou worden. [gedaagde] behoefde zich in dit verband niet afhankelijk te maken van medewerking van de zoon, welke punt van haar zijde ook is genoemd in het schrijven van [bestuurder gedaagde] van 10 maart 2011 (productie 80 antwoord in conventie).

4.23.4.

De hoogte van de schade heeft [eiser] verder niet betwist. Nu [eiser] niet heeft betwist dat De Vlietlanden BV haar vordering aan [gedaagde] heeft gecedeerd, is de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar. Voor zover in de gevorderde schadebedragen BTW is begrepen, wordt die afgewezen. BTW is immers verrekenbaar en niet als schade voor De Vlietlanden BV te beschouwen. Toewijsbaar is aldus een bedrag van € 3.658,80 wegens afvoer snoeiafval en € 4.200,- wegens betaalde pacht. De wettelijke rente is toewijsbaar per datum dagvaarding. Niet gebleken is dat [eiser] eerder in verzuim is geraakt.

4.24.

gebruiksvergoeding huisje 282

4.24.1. [

eiser] heeft een huisje op het bungalowpark. De door [eiser] aan De Vlietlanden BV te betalen vergoeding werd altijd verrekend met de huur die door [gedaagde] moest worden betaald in verband met het gebruik van de loods. Doordat de huur van de loods is geëindigd per 1 maart 2013, dient [eiser] over 2013 weer een gebruiksvergoeding te betalen. Deze bedraagt voor 2013, na verlaging van de beheersvergoeding € 1.458,27. [eiser] is in verzuim met de betaling daarvan. De Vlietlanden BV heeft deze vordering gecedeerd aan [gedaagde].

4.24.2. [

eiser] heeft betwist dat er enige basis, contractueel of anderszins, is op grond waarvan zij een vergoeding voor huisje 282 zou moeten betalen en, in het verlengde daarvan, dat zij ooit enige huur betaald heeft. Subsidiair meent zij dat aan toewijzing van het gevorderde in de weg staat dat [gedaagde] heeft nagelaten inzichtelijk te maken welke kosten [gedaagde] voor huisje 282 heeft gemaakt. Daarnaast doet een beroep op verjaring indien en voor zover bedragen van ouder dan vijf jaar gevorderd worden.

4.24.3.

De rechtbank wijst deze vordering toe. Ter onderbouwing van haar vordering doet [gedaagde] expliciet een beroep op twee vonnissen van de kantonrechter uit 2010 (producties 62 en 63 bij repliek in reconventie). Hierin is beslist dat sprake is van huur door [gedaagde] van de schuur en dat onderdeel van de tegenprestatie daarvoor is de tegenwaarde van de parklasten voor huisje 282. Tegenover deze onderbouwing heeft [eiser] niet kunnen volstaan met slechts een kale betwisting van de grondslag voor de gevorderde vergoeding, zodat die grondslag in rechte vaststaat. Verjaring is niet aan de orde omdat het hier gaat om een vordering die eerst in 2013 is ontstaan, laat staan opeisbaar geworden.

4.25.

rioolheffing 2001-2012

4.25.1.

Haar vordering betreffende verontreinigingsheffing heeft [gedaagde] ingetrokken. Ter behandeling resteert daarom de vordering van [gedaagde] tot betaling van € 2.570,40 wegens rioolheffing. Volgens [gedaagde] heeft De Vlietlanden BV vanaf 2001 rioolheffing betaald ten behoeve van het restaurant dat door [eiser] wordt verpacht aan een derde, de familie Spruit. Het restaurant is echter een commercieel bedrijf dat deze kosten zelf behoort te dragen. Zo nodig kan [eiser] deze kosten doorbelasten aan de pachters van het restaurant. Bij brief d.d. 1 februari 2012 heeft De Vlietlanden BV deze kosten (toen nog € 19.268,40 inclusief verontreinigingsheffing) bij [eiser] in rekening gebracht. [eiser] weigert deze kosten echter te betalen. De Vlietlanden BV heeft ook deze vordering aan [gedaagde] gecedeerd.

4.25.2.

Volgens [eiser] is er geen grondslag waarom deze kosten bij haar in rekening gebracht zouden moeten worden. Deze rekening is al betaald door de exploitant van het restaurant, de familie Spruit. Tenslotte voert [eiser] aan dat deze vordering al grotendeels is verjaard.

4.25.3.

De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] heeft nagelaten concreet te onderbouwen wat de juridische grondslag van haar vordering is. Het gestelde is onvoldoende voor het aannemen van een contractuele grondslag. [gedaagde] heeft er immers slechts op gewezen dat de eigenaren van de bungalows als onderdeel van de beheervergoeding een rioolheffing betalen en dat aan het restaurant geen beheervergoeding in rekening wordt gebracht maar het restaurant wel een redelijke vergoeding voor gebruik van het riool zou moeten betalen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld haar vordering te gronden op ongerechtvaardigde verrijking, heeft zij dit eveneens onvoldoende onderbouwd. Weliswaar kan worden aangenomen dat De Vlietlanden BV schade leidt doordat zij zonder grond rioolheffing afdraagt ten behoeve van het restaurant, maar niet gebleken is dat [eiser]daardoor is verrijkt. Immers, [gedaagde] heeft zelf aangevoerd dat [eiser] deze kosten op haar beurt in rekening kan brengen bij de familie [naam familie]. Het is derhalve de familie [naam familie] die eventueel ongerechtvaardigd wordt verrijkt, niet [eiser]. Dit deel van het gevorderde wordt daarom afgewezen.

4.26.

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van [gedaagde] tot betaling door [eiser] toewijsbaar is tot een bedrag van € 9.317,07 (€ 3.658,80 + € 4.200,- + € 1.458,27). De wettelijke over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van dagvaarding, 30 augustus 2013.

4.27. [

eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 1.836,00

- salaris advocaat
1.788,00 (2 punten × tarief € 894,00)

Totaal € 3.624,00

De gevorderde nakosten zullen worden begroot op € 205,00.

4.28.

In reconventie zal [eiser] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden, rekening houdend met de verminderde eis, begroot op € 904,00 (2 punten tarief € 452,00). De gevorderde nakosten zullen worden begroot op nihil nu de nakosten ook in conventie toewijsbaar zijn.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Ris Beheer tot op heden begroot op € 3.624,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

in reconventie

5.4.

verklaart voor recht dat tot de (onder)grond die [eiser] op grond van de met [gedaagde] gesloten overeenkomst van 6 februari 2001 uiterlijk op 1 januari 2015 aan [gedaagde] in eigendom dient over te dragen behoort:

A. de percelen grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 652 en nummer 671, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

de daarop gelegen percelen grond die door [eiser]in de periode 2001 tot en met 2005 in eigendom zijn overgedragen aan de [eigenaar 1] (huisnummer [eigenaar 1]), [eigenaar 2] (huisnummer [eigenaar 2]), [eigenaar 3] Huisnummer [eigenaar 3]), [eigenaar 4] (huisnummer [eigenaar 4]), [eigenaar 5] (huisnummer [eigenaar 5]), [eigenaar 6] (huisnummer [eigenaar 6]),[eigenaar 7] (huisnummer [eigenaar ]) en [eigenaar 8] (huisnummer [eigenaar 8]),

en waaronder begrepen:

de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276,

het perceel grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof, op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 673, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

- het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden,

- het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd, en

- de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276.

5.5.

veroordeelt [eiser] om uiterlijk 1 januari 2015 aan [gedaagde] in eigendom over te dragen:

A. de percelen grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 652 en nummer 671, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers 260 tot en met 276,

het perceel grond, gelegen aan/nabij Droge Wijmersweg 5 te Wervershoof, op 24 juni 2002 kadastraal bekend gemeente Wervershoof sectie R nummer 673, zoals weergegeven op de kadastrale kaart van Nederland d.d. 24 juni 2002 (welke kaart door [gedaagde] als productie 11 in het geding is gebracht),

waaronder begrepen:

- het perceel grond dat door [eiser] is toegevoegd aan hole 10 van Golfbaan De Vlietlanden,

- het perceel grond waarop de schuur (loods) is gevestigd, en

- de waterpartijen ten zuiden van de recreatiebungalows met de huisnummers

- 260 tot en met 276,

bij gebreke waarvan [eiser] een dwangsom verbeurt van € 2.500,- per dag of gedeelte daarvan dat die (onder)grond door [eiser] niet aan [gedaagde] in eigendom wordt overgedragen, met een maximum van € 300.000,-;

5.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van

€ 9.317,07 (negenduizend driehonderdzeventien euro en zeven cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 30 augustus 2013 tot de dag van volledige betaling,

5.7.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 904,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.8.

verklaart dit vonnis in reconventie betreffende de onderdelen 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2014.