Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 3443518 \ KG EXPL 14-137 /HB
Uitspraakdatum: 14 november 2014
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
1.[eiser 1], wonende te [plaats]
2.[eisende partij 2],wonende te [woonplaats]
3. [naam eiser 3],wonende te [plaats Y]
eisende partij in kort geding
verder ook te noemen: [verhuurders]
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen, advocaat te Amsterdam
tegen
[gedaagde], tevens h.o.d.n. [naam], wonende althans zaakdoende te [postcode] aan de [woonadres]
gedaagde partij in kort geding
verder ook te noemen: [huurder]
gemachtigde: mr. M.A. le Belle, advocaat te Alkmaar.
Het procesverloop
1. [verhuurders] hebben bij dagvaarding d.d. 1 oktober 2014 (met producties) een voorziening gevorderd.
2. De zaak is behandeld op de terechtzitting van 31 oktober 2014. Bij die gelegenheid is namens [verhuurders] verschenen [B], bijgestaan door mr. R.M. Berendsen. [huurder] is in persoon verschenen, vergezeld van [A] en bijgestaan door mr. M.A. le Belle.
[verhuurders] hebben de vordering bij monde van hun gemachtigde toegelicht. Tevens hebben zij de eis vermeerderd onder overlegging van een akte. [huurder] heeft tegen de vordering verweer doen voeren.
3. Na afloop van de behandeling is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
4. [huurder] huurt van (de rechtsvoorgangster van) [verhuurders] de bedrijfsruimte aan de [adres], eerst op basis van een schriftelijk huurcontract d.d. 27 augustus 2010 en thans op basis van een schriftelijk huurcontract d.d. 25 november 2011.
5. Laatstgenoemd huurcontract (hierna te noemen: de huurovereenkomst) is aangegaan voor de periode van 1 december 2011 tot en met 31 november 2026.
6. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna te noemen: de algemene bepalingen).
7. Het gehuurde wordt conform de huurovereenkomst gebruikt als sportschool.
8. De huurprijs bedraagt thans € 19.137,77 per maand en dient telkens bij vooruitbetaling te worden voldaan.
9. [huurder] heeft bij aanvang van de huur een bankgarantie gegeven ad € 45.000,-.
10. In artikel 8 van de huurovereenkomst is (onder meer) bepaald:
‘(…) Aan het einde van de huurtermijn vervallen alle door de huurder in het pand aangebrachte voorzieningen om niet aan verhuurder. Verhuurder is daarvoor aan huurder geen enkele vergoeding verschuldigd. Huurder is verplicht deze voorzieningen in tact in het pand achter te laten. (…)’
‘(…) Aan het einde van de huurtermijn vervallen alle door de huurder in het pand aangebrachte voorzieningen om niet aan verhuurder. Verhuurder is daarvoor aan huurder geen enkele vergoeding verschuldigd. Huurder is verplicht deze voorzieningen in tact in het pand achter te laten. (…)’
11. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is bepaald: ‘
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.’
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.’
Het geschil
12. [verhuurders] vorderen bij wege van voorziening ex artikel 254 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) veroordeling van [huurder], bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen twee dagen althans binnen een nader door de kantonrechter vast te stellen aantal dagen na het wijzen van dit vonnis het gehuurde te ontruimen. Ook vorderen zij (na vermeerdering van de eis) veroordeling van [huurder] tot betaling van € 65.694,70, te vermeerderen met de contractuele boete conform artikel 18.2 van de algemene bepalingen over de hoofdsom ad € 51.835,28 vanaf 1 november 2014 tot de dag der voldoening. Verder vorderen zij veroordeling van [huurder] om de overeengekomen huur te voldoen voor iedere maand of gedeelte van een maand na 31 oktober 2014 dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, te vermeerderen met de contractuele boete ex artikel 18.2 algemene bepalingen, een en ander met verwijzing van [huurder] in de proceskosten (waaronder de nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 weken na betekening van dit vonnis.
13. [verhuurders] leggen aan hun vordering ten grondslag – kort weergegeven - dat [huurder] ondanks sommaties een huurachterstand heeft doen ontstaan ad € 51.835,28 (berekend tot en met 31 oktober 2014). Door het betalingsverzuim is [huurder] tevens de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ad € 6.775,- en de contractuele boete verschuldigd geworden. De huurachterstand loopt steeds verder op en [huurder] heeft aangekondigd dat hij in de komende 44 maanden ook tekort zal blijven schieten. Onder die omstandigheden kan in redelijkheid niet van [verhuurders] worden gevergd dat zij [huurder], in afwachting van het verkrijgen van een uitspraak van een bodemrechter, in het genot van het gehuurde laten. Nu de omvang van de vordering inhoudelijk niet wordt betwist, is met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat de vordering van [verhuurders] in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat aan [verhuurders] in dit kort geding bij wege van voorlopige voorziening al een voorschot daarop behoort te worden toegewezen.
14. [huurder] erkent dat sprake is van een huurachterstand. Gezien zijn bedrijfseconomische situatie heeft [huurder] de huur niet altijd kunnen voldoen. [huurder] heeft inmiddels voor een aantal van zijn personeelsleden een ontslagaanvraag ingediend bij het UWV. Na verlening daarvan zal hij meer financiële ruimte hebben. Ook na het wegvallen van zijn aflossingsverplichting aan de bank zal hij meer kunnen besteden aan huur. Hij wil zijn bedrijf graag continueren, maar hij vreest dat hij dat gelet op de zware huurlasten wellicht niet gaat redden. [huurder] voert aan dat hij bij aanvang van de huur een bankgarantie ad € 45.000,- heeft gegeven en dat bij het einde van de huur alles wat hij achterlaat aan de verhuurder vervalt krachtens het in artikel 8 van de huurovereenkomst opgenomen beding (zie sub 10 van dit vonnis). In dit verband wijst [huurder] er op dat hij aan de vorige huurder een bedrag ad € 470.000,- voor inventaris en een bedrag ad € 300.000,- voor goodwill heeft betaald en dat hij zelf nog voor € 100.000,- in het pand heeft geïnvesteerd. Onder deze omstandigheden dient de vordering tot ontruiming in kort geding te worden afgewezen. Subsidiair moet de ontruimingstermijn worden verlengd tot tenminste 3 weken. De contractuele boete moet in kort geding worden afgewezen, zodat de rechter in een bodemprocedure deze boete kan matigen. Er is aanleiding voor deze matiging gezien onder meer de omvang van de huurprijs, de teruglopende markt en het in artikel 8 van de huurovereenkomst opgenomen verblijvensbeding. Verder dienen de buitengerechtelijke incassokosten te worden afgewezen althans te worden gematigd. De boete en incassokosten zijn enorm opgeklopt, aldus [huurder].
De beoordeling
15. De kantonrechter overweegt dat [huurder] tijdens de mondelinge behandeling heeft opgemerkt dat in de huurovereenkomst [X] als verhuurder staat vermeld in plaats van [verhuurders]. [verhuurders] hebben daarop aangegeven dat zij de rechtsopvolgers van [X] zijn, in die zin, dat het pand uit de B.V. is verkocht aan [verhuurders]. [huurder] heeft ter zitting erkend dat hij hiervan door [verhuurders] bij e-mail op de hoogte is gesteld, waarop zijn gemachtigde heeft aangegeven dat deze kwestie dan is opgelost en dat hij hier verder geen punt van maakt. Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter ervan uitgaan dat eisers de verhuurders zijn.
16. De kantonrechter stelt verder voorop dat het op de weg van eiser ligt om in een kort geding procedure te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt.
17. Allereerst zal de vraag worden beantwoord of [verhuurders] een voldoende spoedeisend belang hebben bij een voorziening bij voorraad strekkende tot ontruiming van het gehuurde. Ter beantwoording van die vraag dient het belang van [verhuurders] bij het verkrijgen van deze voorziening te worden afgewogen tegen het belang van [huurder] bij het kunnen afwachten van een uitspraak in een bodemprocedure. Daarbij dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter heeft en aldus diep ingrijpt in het bedrijfsbelang van de huurder.
Ter onderbouwing van het spoedeisend belang hebben [verhuurders] aangevoerd dat er sprake is van een huurachterstand ad € 51.835,28 (blijkens de akte vermeerdering van eis), terwijl [huurder] zou hebben aangegeven dat hij de komende 44 maanden ook tekort zal blijven schieten. Dit laatste hebben [verhuurders] afgeleid uit een e-mail van [huurder] d.d. 20 september 2014 die als productie 4 bij de dagvaarding is overgelegd. Deze e-mail bevat echter, naar [huurder] ook ter zitting heeft verklaard, slechts een betalingsvoorstel in die zin, dat [huurder] aangeeft dat hij vanaf 1 oktober 2014 voor 16 maanden € 9.000,- per maand aan huur kan betalen en daarna voor een periode van 28 maanden € 16.500,- per maand, waarna gedurende de resterende contractsduur de opgebouwde achterstand zou kunnen worden ingelopen. Verder heeft [huurder] er op gewezen dat hij een bankgarantie ad € 45.000,- heeft gegeven, zodat de huurachterstand feitelijk beperkt is. [verhuurders] hebben weliswaar ter zitting aangevoerd dat de bankgarantie niet is bedoeld voor achterstallige huur, maar hebben niet aangegeven waar deze dan wel voor bedoeld is. Bovendien staat in artikel 12.1 van de toepasselijke algemene bepalingen vermeld dat de door de huurder af te geven bankgarantie dient
‘als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst’.Hieronder kan dus ook de verplichting tot huurbetaling vallen. Verder heeft als mee te wegen belang aan de zijde van [huurder] te gelden dat bij het einde van de huur alle door hem aangebrachte voorzieningen om niet aan de verhuurder vervallen en dat hij bezig is met een reorganisatie, na afronding waarvan volledige huurbetaling wellicht weer mogelijk zal zijn. Dit alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurders] onvoldoende spoedeisend belang hebben bij een voorziening bij voorraad strekkende tot ontruiming van het gehuurde. De desbetreffende vordering zal dan ook worden afgewezen.
Ter onderbouwing van het spoedeisend belang hebben [verhuurders] aangevoerd dat er sprake is van een huurachterstand ad € 51.835,28 (blijkens de akte vermeerdering van eis), terwijl [huurder] zou hebben aangegeven dat hij de komende 44 maanden ook tekort zal blijven schieten. Dit laatste hebben [verhuurders] afgeleid uit een e-mail van [huurder] d.d. 20 september 2014 die als productie 4 bij de dagvaarding is overgelegd. Deze e-mail bevat echter, naar [huurder] ook ter zitting heeft verklaard, slechts een betalingsvoorstel in die zin, dat [huurder] aangeeft dat hij vanaf 1 oktober 2014 voor 16 maanden € 9.000,- per maand aan huur kan betalen en daarna voor een periode van 28 maanden € 16.500,- per maand, waarna gedurende de resterende contractsduur de opgebouwde achterstand zou kunnen worden ingelopen. Verder heeft [huurder] er op gewezen dat hij een bankgarantie ad € 45.000,- heeft gegeven, zodat de huurachterstand feitelijk beperkt is. [verhuurders] hebben weliswaar ter zitting aangevoerd dat de bankgarantie niet is bedoeld voor achterstallige huur, maar hebben niet aangegeven waar deze dan wel voor bedoeld is. Bovendien staat in artikel 12.1 van de toepasselijke algemene bepalingen vermeld dat de door de huurder af te geven bankgarantie dient
‘als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst’.Hieronder kan dus ook de verplichting tot huurbetaling vallen. Verder heeft als mee te wegen belang aan de zijde van [huurder] te gelden dat bij het einde van de huur alle door hem aangebrachte voorzieningen om niet aan de verhuurder vervallen en dat hij bezig is met een reorganisatie, na afronding waarvan volledige huurbetaling wellicht weer mogelijk zal zijn. Dit alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurders] onvoldoende spoedeisend belang hebben bij een voorziening bij voorraad strekkende tot ontruiming van het gehuurde. De desbetreffende vordering zal dan ook worden afgewezen.
18. Wat betreft de vordering tot betaling van de huurachterstand hebben [verhuurders] niets gesteld ter onderbouwing van hun spoedeisend belang bij het toewijzen van deze vordering, terwijl vaste jurisprudentie is dat voor het aannemen van een spoedeisend belang bij een voorlopige voorziening nodig is dat feiten en omstandigheden worden aangevoerd die meebrengen dat de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.
Nu heeft [huurder] weliswaar erkend dat sprake is van een huurachterstand en geen bezwaar gemaakt tegen de akte vermeerdering van eis, doch tegelijkertijd heeft [huurder] uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen toewijzing van de gevorderde boete in kort geding aangezien hij een beroep wenst te doen op matiging. [verhuurders] hebben in reactie hierop niet meer gesteld dan dat voor matiging slechts in bijzondere omstandigheden plaats is.
19. De kantonrechter overweegt dat uit recente jurisprudentie (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:7343) blijkt dat in de onderhavige zaak aanleiding zou kunnen zijn voor matiging van de boete. De kantonrechter neemt in dit verband in aanmerking dat het thans aan de orde zijnde boetebeding is opgenomen in algemene bepalingen, die door derden zijn opgesteld en bedoeld zijn om bij tal van overeenkomsten te worden gebruikt. De boete strekt niet alleen tot nakoming, maar ook tot schadevergoeding. Op grond van de wet bestaat de schade wegens de vertraging in de voldoening van een verbintenis uit de wettelijke (handels)rente. De thans gevorderde boete is veel hoger. [verhuurders] hebben niet aangevoerd dat zij ten gevolge van het uitblijven van de betaling van de huurtermijnen schade hebben geleden die hoger is dan de wettelijke schadevergoeding. Bovendien voorziet het in artikel 18.2 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, waarna duidelijk is dat de huurder niet wil of kan betalen en de boete als prikkel tot nakoming geen effect heeft gehad. De behandeling van het beroep op matiging leent zich niet voor behandeling in een kort geding procedure. Dit betekent dat in het kader van deze kort geding procedure de door [verhuurders] op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen (afzonderlijk) gevorderde contractuele boete zal worden afgewezen.
20. Ter zitting hebben [verhuurders] voorts betoogd dat betalingen eerst in mindering strekken op de rente. Uit de berekening door eisers van de gevorderde huurachterstand zoals deze is opgenomen in de dagvaarding onder 6. blijkt dat met rente de hiervoor genoemde contractuele boete wordt bedoeld en bovendien dat in het bedrag van de gevorderde huurachterstand de volgens [verhuurders] verschuldigde boetebedragen zijn meegenomen. Uit de brief van [verhuurders] van 9 september 2014 aan [huurder] die bij productie 2 is overgelegd blijkt dat op die datum ook reeds € 11.348,28 aan boete in rekening is gebracht.
Nu [verhuurders] geen afzonderlijke opgave hebben gedaan van de huurachterstand, zonder de gevorderde boete, kan niet vastgesteld worden hoe hoog de achterstand daadwerkelijk is. Wel is duidelijk dat deze lager is dan het gevorderde bedrag en – zoals [huurder] ook heeft aangevoerd – op het moment van dagvaarden het bedrag van de bankgarantie niet oversteeg. Nu [verhuurders] hun vordering niet – zoals door henzelf aangekondigd – hebben beperkt tot een voorschot en achterwege hebben gelaten te onderbouwen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, en bovendien in het licht van het voorgaande de omvang van de vordering niet in hoge mate aannemelijk is, zal ook de vordering die ziet op de huurachterstand worden afgewezen.
Nu [verhuurders] geen afzonderlijke opgave hebben gedaan van de huurachterstand, zonder de gevorderde boete, kan niet vastgesteld worden hoe hoog de achterstand daadwerkelijk is. Wel is duidelijk dat deze lager is dan het gevorderde bedrag en – zoals [huurder] ook heeft aangevoerd – op het moment van dagvaarden het bedrag van de bankgarantie niet oversteeg. Nu [verhuurders] hun vordering niet – zoals door henzelf aangekondigd – hebben beperkt tot een voorschot en achterwege hebben gelaten te onderbouwen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, en bovendien in het licht van het voorgaande de omvang van de vordering niet in hoge mate aannemelijk is, zal ook de vordering die ziet op de huurachterstand worden afgewezen.
21. Ook de na 31 oktober 2014 te vervallen huurtermijnen zullen in dit kort geding worden afgewezen, daar deze ten tijde van de zitting van 31 oktober 2014 nog niet opeisbaar waren.
22. Nu de hoofdvorderingen worden afgewezen, is ook de nevenvordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar.
23. Hoewel [verhuurders] in deze procedure in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter in de omstandigheid dat er wel sprake is van een (qua omvang niet precies vast te stellen) huurachterstand aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
Wijst de vorderingen af.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op
14 november 2014.
14 november 2014.
De griffier
De kantonrechter