Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 2784687 CV EXPL 14-402
Uitspraakdatum: 23 juli 2014
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap Didi Huur B.V., gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij in de zaak van de vordering (conventie), verwerende partij in de zaak van de tegenvordering (reconventie)
verder ook te noemen: Didi
gemachtigde: mr. S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam
tegen
[naam gedaagde], wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in de zaak van de vordering (conventie), eisende partij in de zaak van de tegenvordering (reconventie)
verder ook te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: mr. J.H. Prins, advocaat te Den Helder.
Het procesverloop
in de zaak van de vordering en de tegenvordering
1. Didi heeft bij dagvaarding van 28 januari 2014 een vordering (in conventie) ingesteld. [verhuurder] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering (in reconventie) ingediend. Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis van 31 maart 2014 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Die zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2014, waar voor Didi is verschenen [A], vastgoedmanager, bijgestaan door mr. J.Ph. van Lochem, en waar [verhuurder] is verschenen, vergezeld door [B], en bijgestaan door mr. Prins. Partijen hebben hun standpunt op de zitting toegelicht. Met het oog op de zitting heeft Didi bij brief van 18 juni 2014 nog nadere stukken toegezonden. Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
De vaststaande feiten
in de zaak van de vordering en de tegenvordering
2. Didi huurt van [verhuurder] met ingang van 1 augustus 1986 het winkelpand aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg op 17 januari 2013 per jaar € 95.208,88.
3. Op 17 mei 2011 heeft [verhuurder] aan (de rechtsvoorganger van) Didi voorgesteld om de huurprijs te verhogen naar € 120.000,00 per jaar. Dat voorstel heeft Didi bij brief van 15 juli 2011 afgewezen.
4. Partijen hebben na onderling overleg gezamenlijk de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: Bhac) op 10 januari 2013 gevraagd om advies over de huurprijs. Nadat partijen in de gelegenheid waren gesteld om commentaar te leveren op een conceptrapport van de Bhac, is op 4 december 2013 een definitief rapport uitgebracht. Daarin heeft de Bhac geadviseerd om de huurprijs per 17 januari 2013 vast te stellen op € 88.896,71.
5. Partijen zijn het niet eens geworden over de vast te stellen huurprijs.
Het geschil
in de zaak van de vordering
6. Didi vordert dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 17 januari 2013 wordt vastgesteld op € 88.896,71 (exclusief btw) en dat [verhuurder] wordt veroordeeld om aan Didi te voldoen het verschil tussen de voldane huurpenningen en de vast te stellen nieuwe huurprijs. Daarbij stelt Didi – kort weergegeven – dat de Bhac een deugdelijk advies heeft uitgebracht en dat de huurprijs moet worden vastgesteld conform dit advies.
7. [verhuurder] stelt – samengevat – dat het advies van de Bhac onjuist is. Volgens [verhuurder] heeft de Bhac de voormalige schuur van 34 m2, die deel uitmaakt van het gehuurde, ten onrechte aangemerkt als “overige ruimte”, en had deze als “publieksruimte” moeten worden gekwalificeerd. Hetzelfde geldt volgens [verhuurder] voor de eerste etage van het gehuurde. Verder stelt [verhuurder] dat de Bhac ten onrechte 3.5 m2 van de voorpui buiten beschouwing heeft gelaten in haar advies. Daarnaast stelt [verhuurder] dat de ingangsdatum van de nieuwe huur de datum van dagvaarding dient te zijn.
in de zaak van de tegenvordering
8. Onder verwijzing naar zijn verweer en naar een door hem overgelegd rapport van makelaar [X] vordert [verhuurder] dat de huur per datum van dagvaarding dient te worden aangepast naar € 131.694,44.
9. Didi betwist de tegenvordering.
in de zaak van de vordering en de tegenvordering
10. Bij de beoordeling wordt zo nodig nog nader op de standpunten van partijen ingegaan.
De beoordeling
in de zaak van de vordering
11. Het gaat in deze zaak met name om de vraag of de huurprijs van het gehuurde moet worden vastgesteld op € 88.896,71.
12. De kantonrechter stelt voorop dat zowel de huurder als de verhuurder op grond van artikel 7:303 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Volgens het tweede lid van dit artikel moet de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.
13. Wat betreft de eerdergenoemde schuur en de voorpui, gaat de discussie tussen partijen over de vraag of ten aanzien van die onderdelen sprake is van verbeteringen van het gehuurde, als bedoeld in artikel 7:303 lid 3 BW Pro, die op kosten van Didi zijn aangebracht. Op grond van artikel 7:303 lid 3 BW Pro moet de rechter een vordering tot verhoging van de huurprijs namelijk afwijzen, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Bij de beoordeling daarvan moet worden uitgegaan van de toestand van het gehuurde zoals die ten tijde van het instellen van de vordering zou zijn geweest, als de door de huurder aangebrachte verbeteringen niet waren uitgevoerd. Daarover wordt het volgende overwogen.
14. Gelet op de stukken en hetgeen op de zitting is gebleken, neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat de schuur, die zich tegen de achterzijde van het gehuurde bevindt, bij de aanvang van de huur dienst deed als magazijn van de destijds bestaande winkel in het gehuurde, welke winkel door [verhuurder] zelf werd gedreven. Dat deel van het gehuurde werd voor aanvang van de huur dus niet gebruikt als publieksruimte. Ook staat vast dat (de rechtsvoorganger van) Didi de schuur na aanvang van de huur heeft verbouwd, waarbij de bestaande scheidingsmuren zijn uitgebroken en vervangen door een stalen draagconstructie, waardoor een grote, open verbinding is gemaakt tussen de bestaande winkelruimte en de schuur. Verder is de vloer van de schuur opgehoogd en vlak gemaakt, en is de gehele ruimte opgeknapt en geschikt gemaakt als publieksruimte. In die ruimte bevinden zich thans onder andere paskamers.
15. Naar het oordeel van de kantonrechter levert de hiervoor beschreven en door Didi uitgevoerde verbouwing van de schuur een verbetering op als bedoeld in artikel 7:303 lid 3 BW Pro. Die verbouwing heeft er immers voor gezorgd dat het voormalige magazijn geschikt is gemaakt als publieksruimte. Die publieksruimte was er zonder de verbouwing niet geweest. De verbouwing is ook uitgevoerd op kosten van Didi. Dit brengt mee dat de Bhac deze verbetering terecht buiten beschouwing heeft gelaten bij haar advies over de huurprijs, en de voormalige schuur en de oppervlakte daarvan van 34 m2 ook terecht heeft aangemerkt als “overige ruimte”, en niet als “publieksruimte”.
16. [verhuurder] heeft, onder verwijzing naar rechtspraak, nog gesteld dat de schuur door de Bhac had moeten worden aangemerkt als “publieksruimte”, omdat sprake is van een bijzondere geschiktheid van het gehuurde en de schuur met betrekkelijk geringe kosten beter kon worden ingericht. Die stelling volgt de kantonrechter niet, alleen al gelet op het feit dat de hiervoor beschreven verbouwing van de schuur niet geacht kan worden te zijn uitgevoerd met betrekkelijk geringe kosten. Het is een feit van algemene bekendheid dat het uitvoeren van een dergelijke verbouwing, gelet op aard en omvang daarvan, niet met betrekkelijk geringe kosten kan zijn gedaan. [verhuurder] heeft zijn standpunt in dit verband ook onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd.
17. Ten aanzien van de voorpui komt de kantonrechter tot eenzelfde conclusie. Vast staat dat de gehele voorpui is vernieuwd door (de rechtsvoorganger van) Didi, waarbij een rechte wand is gemaakt, waardoor een voorheen bestaande inham in de voorpui door Didi bij de winkelruimte is getrokken. Een dergelijke situatie moet eveneens worden aangemerkt als een verbetering als bedoeld in artikel 7:303 lid 3 BW Pro. Ook hier is de Bhac dus terecht ervan uitgegaan dat de daardoor extra ontstane vloeroppervlakte van 3.5 m2 buiten beschouwing moet blijven bij de huurprijsvaststelling. Voor het overige verwijst de kantonrechter haar hetgeen is overwogen over de schuur.
18. Wat betreft de eerste etage heeft de Bhac overwogen dat zij aan de hand van de overgelegde stukken onvoldoende heeft kunnen verifiëren de stelling van [verhuurder] dat deze ruimte bij aanvang van de huur als “publieksruimte” zou zijn verhuurd. Om die reden heeft de Bhac de zolderetage van 112 m2 gewaardeerd op basis van een bedrag van € 102,78 per vierkante meter, en niet op basis van het bedrag van € 453,36 per vierkante meter dat zij voor een “publieksruimte” heeft gehanteerd.
19. Met [verhuurder] is de kantonrechter van oordeel dat het advies van de Bhac ten aanzien van de eerste etage ondeugdelijk is. Zoals [verhuurder] terecht heeft opgemerkt, is in de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen vastgelegd dat het gehuurde omvat “het winkelpand, (…) bestaande uit parterre, eerste en tweede verdieping en verder voldoende aan partijen bekend die hiervan geen nadere omschrijving verlangen (…)”. Volgens artikel 6 van Pro de schriftelijke huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als verkoopruimte. Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst moet er dus van worden uitgegaan dat ook de eerste etage geschikt en bestemd was als winkel- en verkoopruimte. Onder die omstandigheden lag het op de weg van Didi, en niet op die van [verhuurder], zoals de Bhac kennelijk heeft aangenomen, om voldoende te motiveren en te onderbouwen dat de eerste etage bij aanvang van de huur niet bestemd of geschikt was als winkel- en verkoopruimte. Dat heeft Didi niet gedaan. De enkele stelling ter zitting dat de eerste etage te laag was “voor het Didi-concept” en dat deze ruimte niet gebruikt mocht worden als “publieksruimte”, is in dit verband onvoldoende. Didi heeft ook geen stukken overgelegd ter ondersteuning van haar standpunt. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat [verhuurder] op de zitting op overtuigende wijze heeft toegelicht dat de eerste verdieping door hem werd gebruikt als winkelruimte en dat niet in geschil is dat die ruimte bij aanvang van de huur werd ontsloten door een brede, en voor publiek toegankelijke trap. Nu Didi haar standpunt in dit verband onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd, zal haar bewijsaanbod worden gepasseerd.
20. Het voorgaande brengt mee dat de Bhac naar het oordeel van de kantonrechter de eerste etage ten onrechte heeft gewaardeerd op basis van een bedrag van € 102,78 per vierkante meter. Uitgaande van een geschiktheid als “publieksruimte”, zijn partijen het er kennelijk over eens dat een waardering van de eerste etage op basis van 40% van het bedrag van
€ 453,36 per vierkante meter voor een “publieksruimte” redelijk is. Dat brengt mee dat de eerste etage moet worden gewaardeerd op een totaal bedrag van € 20.310,53 (112 m2 x
€ 453,36 x 40%), en niet op een totaal bedrag van € 11.511,36, zoals de Bhac heeft gedaan.
€ 453,36 per vierkante meter voor een “publieksruimte” redelijk is. Dat brengt mee dat de eerste etage moet worden gewaardeerd op een totaal bedrag van € 20.310,53 (112 m2 x
€ 453,36 x 40%), en niet op een totaal bedrag van € 11.511,36, zoals de Bhac heeft gedaan.
Dat betekent dat de door de Bhac geadviseerde huur moet worden verhoogd met een bedrag van € 8.799,17 (€ 20.310,53 -/- € 11.511,36). Dat de verwijdering door Didi van de bij aanvang van de huur aanwezige brede trap meer vloeroppervlakte heeft opgeleverd op de begane grond, blijft verder buiten beschouwing, omdat door Didi onvoldoende is toegelicht en onderbouwd dat dit een verbetering oplevert in de zin van artikel 7:303 lid 3 BW Pro, en zo ja, in welke mate.
21. De conclusie is dat de huurprijs moet worden vastgesteld op een bedrag van € 97.695,88
(€ 88.896,71 + € 8.799,17). Dat levert een maandhuur op van € 8.141,32.
22. De vordering van Didi om de huurprijs vast te stellen op een bedrag van € 88.896,17, althans op een bedrag niet hoger dan de huidige huurprijs, wordt dus afgewezen. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat de hiervoor genoemde nieuwe huurprijs van € 97.695,88 ook thans nog hoger ligt dat de per 17 januari 2013 geldende huurprijs van € 95.208,88. Ook de vordering van Didi om [verhuurder] te veroordelen om het verschil te voldoen tussen de voldane huurpenningen en de vast te stellen nieuwe huurprijs wordt afgewezen. Uit hetgeen hiervoor is geoordeeld, volgt immers dat Didi niet te veel huur heeft betaald.
23. Nu beide partijen op punten ongelijk krijgen, zal worden bepaald dat iedere partij de eigen kosten moet dragen. Dat geldt dus ook voor de kosten van het advies van de Bhac.
in de zaak van de tegenvordering
24. Anders dan Didi betoogt, is de tegenvordering van [verhuurder] ontvankelijk. Er is in deze procedure immers een advies overgelegd van een gezamenlijk benoemde deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW Pro, te weten het advies van de Bhac.
25. De tegenvordering van [verhuurder] kan worden toegewezen, in die zin dat de huurprijs moet worden vastgesteld op € 97.695,88, zoals ten aanzien van de vordering al is overwogen. Er is geen grond om de huurprijs vast te stellen aan de hand van het door [verhuurder] overgelegde rapport van [x], alleen al niet omdat [x] anders dan de Bahc niet een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige is. Overigens is het rapport van [x] ook onvoldoende onderbouwd.
26. De ingangsdatum van de nieuwe huur van € 97.695,88 zal worden bepaald op 28 januari 2014, de dag waarop de vordering door Didi is ingediend. Didi heeft zich in geval van een verhoging van de huurprijs ook bij die datum neergelegd. Er is geen aanleiding om op grond van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW Pro een eerdere ingangsdatum vast te stellen, nu [verhuurder] daarom niet heeft gevraagd en Didi daarbij geen belang heeft.
27. Gelet op de nauwe samenhang met de zaak van de vordering, zal ook hier worden bepaald dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
in de zaak van de vordering (conventie)
Wijst de vordering af.
Bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
in de zaak van de tegenvordering (reconventie)
Bepaalt dat de huurprijs van het pand [adres gehuurde] per 28 januari 2014 dient te worden aangepast tot een bedrag van € 97.695,88.
Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 23 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter