Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rep.nr.: 604727/ AL VERZ 13-114
datum uitspraak: 19 september 2014
BESCHIKKING
inzake
[verzoeker]
te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
verzoeker
hierna te noemen [verzoeker]
gemachtigde mr. D.G. Lasschuit
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Haarlemmermeer
te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
verweerster
hierna te noemen de Gemeente
gemachtigde mr. L.A. Dutmer
De procedure
Op 30 mei 2013 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van [verzoeker] . De Gemeente heeft een verweerschrift ingediend. Vervolgens is de zaak op verzoek van partijen geruime tijd aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Deze hebben niet tot overeenstemming geleid, waarna de mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 4 juli 2014. Kort voor die zitting heeft [verzoeker] een aanvullend verzoekschrift ingediend, waarna de Gemeente een aanvullend verweerschrift heeft ingediend. Op de zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
[verzoeker] exploiteert een onderneming op het gebied van het vervaardigen en verhandelen van wapens.
De Gemeente is eigenaresse van het fort Hoofddorp, gelegen aan de Hoofdweg 739 te Hoofddorp.
Sinds 1993 is [verzoeker] gevestigd in een deel van dit fort. Hij huurde de betreffende ruimte toen van Sportschutters Vereniging Buitenveldert (SSV Buitenveldert) die het gehele fort huurde van de Gemeente.
In de huurovereenkomst tussen [verzoeker] en SSV Buitenveldert was opgenomen dat [verzoeker] de ruimte huurde ten behoeve van een detailhandel in wapens en munitie alsmede voor herstel van wapens.
Voorts was daarin bepaald dat het verkooppunt van [verzoeker] uitsluitend geopend mocht zijn tijdens de verenigingsuren en dat alleen als cliënten mocht worden geaccepteerd personen die tenminste twee maanden lid waren van een schietvereniging die regelmatig van het fort gebruik maakte. Verkoop aan anderen was verboden.
Voorts was daarin bepaald dat het verkooppunt van [verzoeker] uitsluitend geopend mocht zijn tijdens de verenigingsuren en dat alleen als cliënten mocht worden geaccepteerd personen die tenminste twee maanden lid waren van een schietvereniging die regelmatig van het fort gebruik maakte. Verkoop aan anderen was verboden.
In 1995 zijn [verzoeker] en SSV Buitenveldert overeengekomen dat als cliënten uitsluiten mochten worden geaccepteerd personen die lid zijn van een schietvereniging aangesloten bij de Koninklijke Nederlandse Schutters Associatie (KNSA). De eerder overeengekomen voorwaarde betreffende de openingstijden bleef echter van kracht.
Bij huurovereenkomst van mei 2008 is [verzoeker] rechtstreeks van de Gemeente gaan huren, voor een periode van één jaar, ingaande op 1 april 2008 en eindigende op
31 maart 2009, waarna de huur, behoudens opzegging, steeds werd verlengd met één jaar.
31 maart 2009, waarna de huur, behoudens opzegging, steeds werd verlengd met één jaar.
In de huurovereenkomst is bepaald:
“(…) 5.1. Het gehuurde mag door huurder uitsluitend worden gebruikt als wapenmagazijn. (…)5.2. Huurder is op de hoogte van het vigerende bestemmingsplan “Hoofddorp Pax 2006”en verklaart hierbij ten dienste te zijn van de zittende huurder te weten SSV Buitenveldert. Indien SSV Buitenveldert de huurovereenkomst tussen zichzelf en de gemeente Haarlemmermeer opzegt, geldt deze opzegging tevens als verzoek van [verzoeker] tot opzegging van deze huurovereenkomst. De opzegging dient ten alle tijden schriftelijk te worden bevestigd.5.3 Partijen verklaren het hierbij gehuurde niet te kwalificeren als ruimte in de zin van artikel 7:290 BW. (…)”
“(…) 5.1. Het gehuurde mag door huurder uitsluitend worden gebruikt als wapenmagazijn. (…)5.2. Huurder is op de hoogte van het vigerende bestemmingsplan “Hoofddorp Pax 2006”en verklaart hierbij ten dienste te zijn van de zittende huurder te weten SSV Buitenveldert. Indien SSV Buitenveldert de huurovereenkomst tussen zichzelf en de gemeente Haarlemmermeer opzegt, geldt deze opzegging tevens als verzoek van [verzoeker] tot opzegging van deze huurovereenkomst. De opzegging dient ten alle tijden schriftelijk te worden bevestigd.5.3 Partijen verklaren het hierbij gehuurde niet te kwalificeren als ruimte in de zin van artikel 7:290 BW. (…)”
Voorafgaand aan het sluiten van deze huurovereenkomst is gecorrespondeerd tussen de toenmalig raadsman van [verzoeker] , mr F.F.S. Finke, en de Gemeente. In een e-mail van 8 april 2008 heeft mr. Finke zich namens [verzoeker] beroepen op de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW. Voorts staat daar in:
“(…) Deze argumentatie voor de hoger huurprijs gaat echter niet op: cliënt voert in het gehuurde immers ook geen detailhandel den de clientèle van cliënt is beperkt tot leden van de KNSA. Client is ook alleen geopend gedurende openingstijden van de SSV Buitenveldert, namelijk op woensdag en vrijdagavond en zondags overdag. (..)”
“(…) Deze argumentatie voor de hoger huurprijs gaat echter niet op: cliënt voert in het gehuurde immers ook geen detailhandel den de clientèle van cliënt is beperkt tot leden van de KNSA. Client is ook alleen geopend gedurende openingstijden van de SSV Buitenveldert, namelijk op woensdag en vrijdagavond en zondags overdag. (..)”
Bij aangetekende brief van 20 maart 2012 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met [verzoeker] opgezegd per 30 maart 2013. Daarbij is de ontruiming aangezegd tegen
1 april 2013. In de opzegbrief is vermeld:
“(…) De reden voor deze opzegging is dat wij het fort, als onderdeel van de Geniedijk en Stelling van Amsterdam (Unesco monument), willen herontwikkelen met recreatieve en culturele functies die een grotere openstelling voor een breder publiek meebrengen. Dit is een uitvloeisel van de in 2009 door de gemeenteraad vastgestelde Visie voor de Geniedijk. (…)”
1 april 2013. In de opzegbrief is vermeld:
“(…) De reden voor deze opzegging is dat wij het fort, als onderdeel van de Geniedijk en Stelling van Amsterdam (Unesco monument), willen herontwikkelen met recreatieve en culturele functies die een grotere openstelling voor een breder publiek meebrengen. Dit is een uitvloeisel van de in 2009 door de gemeenteraad vastgestelde Visie voor de Geniedijk. (…)”
De Gemeente heeft ook de huurovereenkomst met SSV Buitenveldert opgezegd: deze heeft in de opzegging berust en is inmiddels verhuisd.
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt primair hem niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, nu de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW.
Subsidiair, voor zover het primair verzochte wordt afgewezen, verzoekt [verzoeker] tot schorsing van de ontruimingstermijn met een jaar.
Subsidiair, voor zover het primair verzochte wordt afgewezen, verzoekt [verzoeker] tot schorsing van de ontruimingstermijn met een jaar.
[verzoeker] voert daartoe aan dat zijn belangen bij schorsing van de ontruiming groter zijn dan die van de Gemeente bij ontruiming omdat hij voor dit object beschikt over een exploitatievergunning die voor een andere locatie niet mag worden gebruikt, nog daargelaten dat alternatieven voor hem, wegens de specifieke aard van zijn handel, niet te vinden zijn.
Het verweer
De Gemeente concludeert afwijzing van het primaire en van het subsidiaire verzoek. Van een huurovereenkomst waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, is volgens de Gemeente geen sprake. Voorts is haar belang om tot herontwikkeling over te gaan zwaarder dan het belang van [verzoeker] om niet te ontruimen.
De beoordeling
1. De kantonrechter dient eerst te beoordelen of sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW of van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. In dat verband heeft de Gemeente primair naar voren gebracht dat [verzoeker] handelt in strijd met de goede procesorde door aanvankelijk het standpunt in te nemen dat sprake is van “overige bedrijfsruimte”, op die grond ook het verzoekschrift in te dienen, door lange tijd met de Gemeente te onderhandelen over een minnelijke regeling en door pas twee dagen voor de nader bepaalde zitting plotseling het standpunt in te nemen dat sprake is van huur ex artikel 7:290 BW.
2. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Het aanvullende verzoek is weliswaar in een zeer laat stadium gedaan, maar was nog wel tijdig. De Gemeente heeft zich daartegen nog deugdelijk kunnen verweren door het indienen van een aanvullend verweerschrift en door op de comparitie haar standpunt te verwoorden. Van zodanige strijd met de goede procesorde dat het nadere verzoek van [verzoeker] buiten beschouwing zou moeten blijven, is daarom geen sprake.
3. Het is vervolgens de vraag welk huurregime op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is. Volgens [verzoeker] is sprake van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW omdat verhuurd wordt: een deel van een gebouwde onroerende zaak die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (wapenhandel) en die beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal. Volgens de Gemeente is geen sprake van detailhandel, althans is de clientèle van [verzoeker] uitdrukkelijk beperkt tot leden van de KNSA, is evenmin sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal en is het aantal vierkante meters dat [verzoeker] aan opslagruimte huurt, groter dan het aantal vierkante meters verkoopruimte. Derhalve is volgens de Gemeente artikel 7:230a BW op de huur van toepassing.
4. Dat sprake is van de huur van een deel van een onroerende zaak staat vast en behoeft geen verdere bespreking. De vraag die wel beantwoord dient te worden, is of de contractuele bestemming voldoet aan de in artikel 7:290 BW gestelde eisen. Beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. In dat verband is relevant dat [verzoeker] voorheen (vrijwel) dezelfde ruimte van SSV Buitenveldert huurde en dat het hem toen was toegestaan wapens te verkopen, evenwel uitsluitend aan leden van SSV Buitenveldert en later uitsluitend aan leden van de KNSA.
Vervolgens is [verzoeker] van de Gemeente gaan huren en is wapenmagazijn als contractuele bestemming opgenomen. Naar normaal spraakgebruik wordt daaronder een arsenaal, oftewel een opslagruimte voor wapens begrepen. Een deel van het gehuurde wordt ook voor de opslag van wapens gebruikt, waaronder door de regiopolitie Noord-Holland in beslag genomen wapens. Hoewel verkoop van wapens niet expliciet in het huurcontract is toegestaan, gebeurt dit wel en moet, mede gelet op de voorgaande situatie waarin [verzoeker] van SSV Buitenveldert huurde, ervan uit worden gegaan dat [verzoeker] gerechtigd is ook wapens te verkopen. Die verkoop was echter uitdrukkelijk beperkt tot leden van de KNSA. Gelet op de omstandigheid dat wapens waarvoor een vergunning vereist is op grond van wettelijke regelgeving alleen verkocht mogen worden aan leden van de KNSA, moet ervanuit worden gegaan dat ook thans uitsluitend aan leden van de KNSA verkocht mag worden. Daarbij komt dat [verzoeker] pas na een screening door de politie een wapen aan een klant mag overdragen. Aan personen onder de achttien jaar mogen geen wapens worden verkocht, ook niet wapens waarvoor geen vergunning vereist is. [verzoeker] mag voorts alleen wapens ter reparatie in ontvangst nemen van leden van de KNSA. De klantenkring is derhalve beperkt.
Vervolgens is [verzoeker] van de Gemeente gaan huren en is wapenmagazijn als contractuele bestemming opgenomen. Naar normaal spraakgebruik wordt daaronder een arsenaal, oftewel een opslagruimte voor wapens begrepen. Een deel van het gehuurde wordt ook voor de opslag van wapens gebruikt, waaronder door de regiopolitie Noord-Holland in beslag genomen wapens. Hoewel verkoop van wapens niet expliciet in het huurcontract is toegestaan, gebeurt dit wel en moet, mede gelet op de voorgaande situatie waarin [verzoeker] van SSV Buitenveldert huurde, ervan uit worden gegaan dat [verzoeker] gerechtigd is ook wapens te verkopen. Die verkoop was echter uitdrukkelijk beperkt tot leden van de KNSA. Gelet op de omstandigheid dat wapens waarvoor een vergunning vereist is op grond van wettelijke regelgeving alleen verkocht mogen worden aan leden van de KNSA, moet ervanuit worden gegaan dat ook thans uitsluitend aan leden van de KNSA verkocht mag worden. Daarbij komt dat [verzoeker] pas na een screening door de politie een wapen aan een klant mag overdragen. Aan personen onder de achttien jaar mogen geen wapens worden verkocht, ook niet wapens waarvoor geen vergunning vereist is. [verzoeker] mag voorts alleen wapens ter reparatie in ontvangst nemen van leden van de KNSA. De klantenkring is derhalve beperkt.
5. Daar komt bij dat blijkens het huurcontract de verhuur van het gehuurde aan [verzoeker] nauw samenhangt met de verhuur van een ander deel van het fort aan SSV Buitenveldert. In artikel 5.2 is immers bepaald dat wanneer SSV Buitenveldert de huur opzegt, deze opzegging ook voor [verzoeker] zou gelden, kennelijk vanuit de veronderstelling dat de handel van [verzoeker] zonder SSV Buitenveldert geen bestaansrecht meer zou hebben. De winkel van [verzoeker] was en is ook alleen geopend op tijden dat SSV Buitenveldert geopend is.
6. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter er van uit dat niet is voldaan aan het in artikel 7:290 BW gestelde vereiste dat het gehuurde krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Die conclusie sluit overigens ook aan bij het standpunt dat [verzoeker] voor het aangaan van de huurovereenkomst (zie de onder h. genoemde brief van mr. Finke), in de huurovereenkomst (zie artikel 5.3) en na de opzegging door de Gemeente heeft ingenomen. De conclusie is dan ook dat de kantonrechter wel ontvankelijk is en dat het primaire verzoek zal worden afgewezen.
7. Derhalve moet worden beoordeeld of er aanleiding is de ontruimingstermijn te verlengen. In dat kader is het volgende van belang. Het gebruik van [verzoeker] van het gehuurde valt niet binnen het voor het fort geldende bestemmingsplan en blijkens de verwijzing naar dat bestemmingsplan in de huurovereenkomst moet [verzoeker] geacht worden daarvan van meet af aan op de hoogte te zijn geweest. De Gemeente is bezig met de herontwikkeling van het fort en [verzoeker] heeft niet, althans onvoldoende, bestreden dat de renovatie van het fort zodanig ingrijpend is dat niemand in het fort kan blijven. Evenmin heeft hij bestreden dat de wijze waarop hij het gehuurde gebruikt, niet past in het bestemmingsplan en in de herontwikkelingsplannen van de Gemeente en dat de Gemeente voor april 2015 een aanvang moet maken met de renovatiewerkzaamheden, omdat zij anders de toegezegde subsidie misloopt. De huur is met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar opgezegd, terwijl volgens het huurcontract een opzegtermijn van slechts drie maanden vereist is.
Mede in verband met onderhandelingen zijn na de datum waarop is opgezegd, 20 maart 2012, al tweeënhalf jaar verstreken gedurende welke periode [verzoeker] van het gehuurde gebruik heeft kunnen maken.
Mede in verband met onderhandelingen zijn na de datum waarop is opgezegd, 20 maart 2012, al tweeënhalf jaar verstreken gedurende welke periode [verzoeker] van het gehuurde gebruik heeft kunnen maken.
8. De kantonrechter is van oordeel dat, mede gelet op de geruime tijd die inmiddels is verstreken sinds de opzegging, het belang van [verzoeker] om het gehuurde niet te ontruimen, dient te wijken voor voormelde belangen van de Gemeente. Weliswaar is aannemelijk dat het voor [verzoeker] lastig is om, in aanmerking genomen het type onderneming dat hij exploiteert, een andere ruimte te vinden, maar hij heeft daarvoor inmiddels ruim voldoende tijd gehad. Daar komt bij dat uit hetgeen [verzoeker] ter comparitie heeft verklaard, er op zich zelf wel geschikte ruimtes te vinden zijn en bovendien ruimtes waarvoor hij een vergunning zou kunnen krijgen, maar dat hij dan zal moeten investeren en daarvoor het geld niet heeft. Dat laatste dient voor zijn rekening en risico te blijven, te meer nu hij een kortlopen huurcontract met de Gemeente is aangegaan (telkens voor één jaar) en zijn lot blijkens dat huurcontract in hoge mate van SSV Buitenveldert afhankelijk was.
9. De conclusie is dan ook dat het subsidiaire verzoek zal worden afgewezen. De kantonrechter zal bepalen dat [verzoeker] het fort uiterlijk 1 maart 2015 zal dienen te ontruimen.
10. De kantonrechter ziet in de aard van deze procedure en de hoedanigheid van partijen aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst het primaire en het subsidiaire verzoek af;
- bepaalt dat [verzoeker] de door hem gebruikte ruimte in het fort Hoofddorp aan de Hoofdweg 739 te Hoofddorp uiterlijk op 1 maart 2015 leeg en ontruimd aan de Gemeente moet opleveren;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.