Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Hoorn
Zaaknummer/rolnummer: 2202564 \ CV EXPL 13-2100
Uitspraakdatum: 10 februari 2014
Vonnis in de zaak van:
de stichting Woningstichting Het Grootslag, gevestigd te Wervershoof
eisende partij
verder ook te noemen: Het Grootslag
gemachtigden: deurwaarders J.H. Kerckhoffs en M.G. Lasonder te Hoorn
tegen
[naam], wonende te [adres]
gedaagde partij
verder ook te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N. de [gedaagde], advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
Voor het procesverloop verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 juli 2013 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 16 september 2013;
- de met het oog op de terechtzitting overgelegde stukken;
- de aantekeningen van hetgeen is besproken tijdens de terechtzitting op 25 november 2013;
- de door Het Grootslag na de comparitie van partijen genomen akte van 9 december 2013 met producties;
- de door [gedaagde] genomen antwoord-akte met een productie.
Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
De feiten
1.
De kantonrechter neemt de volgende feiten als vaststaand aan, omdat deze door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend of niet zijn betwist.
2.
Het Grootslag verhuurt vanaf [datum] een woning aan [adres x] aan [gedaagde].
3.
Op 11 juni 2013 heeft er een politie-inval in de door [gedaagde] gehuurde woning plaatsgevonden. Daarbij zijn in een van de slaapkamers onder meer een kweektent van 2,5 bij 2,5 meter en henneptoppen aangetroffen.
4.
Het Grootslag heeft [gedaagde] bij brief van 25 juni 2013 op de hoogte gesteld van de bevindingen van de politie en heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huur zelf te beëindigen.
5.
Vervolgens heeft er op 1 juli 2013 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. [gedaagde] heeft toen aan Het Grootslag medegedeeld in de woning te willen blijven wonen.
6.
Het Grootslag heeft [gedaagde] bij brief van 2 juli 2013 nogmaals de gelegenheid geboden de huur zelf op te zeggen. Dat heeft [gedaagde] echter niet gedaan.
Het geschil
7.
Het Grootslag vordert ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
8.
Het Grootslag heeft bij de dagvaarding aan haar vordering ten grondslag gelegd – kort weergegeven – dat [gedaagde] door het inrichten van een slaapkamer van het gehuurde voor de opslag en kweek van hennepplanten ernstige wanprestatie heeft gepleegd. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en het gehuurde oneigenlijk en niet als een goed huisvader gebruikt en heeft met name in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 7 lid 5 van de algemene huurvoorwaarden. In dat artikellid is bepaald dat het niet is toegestaan om in het gehuurde activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals het kweken van hennep en het produceren van XTC. Ook heeft [gedaagde] artikel 7, eerste lid, van het huurreglement 1995, waarin staat dat de huurder het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming moet gebruiken, overtreden. In ieder geval staat volgens Het Grootslag vast dat er sprake is geweest van een hennepknipperij, terwijl het sterke vermoeden bestaat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. In de akte van 9 december 2013 heeft Het Grootslag voorts gesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Uit de bij die akte overlegde politieverklaring van 20 juni 2013 is namelijk gebleken, aldus Het Grootslag, dat er valse zegels zijn aangebracht op de huisaansluitkast.
9.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. Daartoe voert hij – samengevat – primair aan dat de algemene huurvoorwaarden niet op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Hij stelt dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Subsidiair voert hij aan dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, gezien de ‘geringe omvang’, de duur van de huurovereenkomst en het feit dat hij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen en de huur (nagenoeg) altijd tijdig heeft voldaan. De belangen van [gedaagde] dienen naar hij stelt te prevaleren boven het belang van Het Grootslag bij ontbinding van de huurovereenkomst. Meer subsidiair stelt Het Grootslag zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ter ondersteuning van zijn standpunten wijst [gedaagde] op diverse rechterlijke uitspraken. Met betrekking tot de door Het Grootslag na de comparitie in het geding gebrachte stukken merkt [gedaagde] op dat Het Grootslag door de kantonrechter in de gelegenheid was gesteld de algemene huurvoorwaarden over te leggen, maar dat Het Grootslag dit niet heeft gedaan. Het Grootslag heeft namelijk het huurreglement 1995 in het geding gebracht. Dit stuk en het daarover in de akte van Het Grootslag van 9 december 2013 gestelde, moeten dan ook buiten beschouwing blijven. Overigens is ook dit huurreglement volgens [gedaagde] niet op de huurovereenkomst van toepassing. [gedaagde] heeft dit huurreglement (evenals de algemene huurvoorwaarden) namelijk nooit ontvangen. Bovendien staat de bepaling waarop Het Grootslag bij dagvaarding een beroep doet niet in dit huurreglement. Verder heeft [gedaagde] niet gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 7 lid 1 van het door Het Grootslag overgelegde huurreglement. Hij heeft zich als een goed huurder gedragen. Hij heeft in het gehuurde slechts één keer hennep geknipt. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een hennepknipperij van behoorlijke omvang.
Ook de door Het Grootslag bij akte van 9 december 2013 overgelegde politieverklaring van 20 juni 2013 en het daarover bij die akte gestelde dienen buiten beschouwing te blijven, nu Het Grootslag geen toestemming had dit stuk over te leggen. Overigens betwist [gedaagde] dat sprake is van diefstal van elektriciteit. Uit de jaarafrekening van Nuon van 2 januari 2014 blijkt zelfs dat hij recht heeft op een retourbedrag ad € 3.216,64.
10.
Bij de beoordeling zal zo nodig nog nader op de standpunten van partijen worden ingegaan.
De beoordeling
11.
Het Grootslag vordert op de voet van artikel 7: 231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen. Indien een dergelijk tekortschieten vaststaat, zal ontbinding in beginsel gerechtvaardigd zijn nu artikel 6:265 van het BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Allereerst zal de kantonrechter dus moeten beoordelen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van een van zijn verbintenissen.
12.
Het Grootslag stelt allereerst dat [gedaagde] artikel 7, vijfde lid, van de algemene voorwaarden (uit 2013) niet is nagekomen en dat daarom de huurovereenkomst moet worden ontbonden. In dat artikellid staat dat het niet is toegestaan om in het gehuurde activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken en XTC produceren. [gedaagde] beroept zich op de omstandigheid dat hij daaraan niet is gebonden dan wel dat hij geen kennis heeft kunnen nemen van deze algemene voorwaarden. Het is dan aan Het Grootslag om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat [gedaagde] aan deze algemene voorwaarden is gebonden en dat [gedaagde] een redelijke mogelijkheid is geboden om daarvan kennis te nemen. Het Grootslag is daarin niet geslaagd. Het gedurende de huurovereenkomst toezenden van (nieuwe) algemene voorwaarden betekent niet dat de huurder daaraan is gebonden: van overeenstemming tussen partijen is niet gebleken. Voorts heeft [gedaagde] ontkend de nieuwe huurvoorwaarden te hebben ontvangen en heeft Het Grootslag onvoldoende gesteld op grond waarvan aangenomen moet worden dat [gedaagde] een redelijke mogelijkheid is geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Dat betekent dat zelfs als aangenomen wordt dat de algemene voorwaarden zijn overeengekomen niet is vast komen te staan dat deze aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld zodat de algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 onder b van het BW vernietigbaar zijn. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [gedaagde] zo dat [gedaagde] naast de stelling dat hij niet aan de algemene voorwaarden is gebonden tevens een beroep doet op vernietiging van de algemene voorwaarden. Een tekortkoming bestaande uit een overtreding van artikel 7, vijfde lid, van de algemene huurvoorwaarden (uit 2013) is dan ook niet aan de orde.
13.
Het Grootslag heeft voorts gesteld dat sprake is van overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst en het uit 1995 daterende en bij de huurovereenkomst horende huurreglement. Uit de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst volgt dat het huurreglement bij de huurovereenkomst was gevoegd en dat [gedaagde] met de inhoud daarvan bekend was. [gedaagde] heeft een en ander niet voldoende weersproken. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] is gebonden aan dit huurreglement en dat hem ook een redelijke mogelijkheid is geboden om daarvan kennis te nemen. Het huurreglement is dan ook van toepassing. Het Grootslag is bij de comparitie in de gelegenheid gesteld om het huurreglement bij akte alsnog te overleggen. Bij akte van 9 december 2013 heeft Het Grootslag van die mogelijkheid gebruikt gemaakt en het huurreglement alsnog overgelegd. Het Grootslag beroept zich op overtreding van artikel 7, eerste lid, van het huurreglement waarin staat vermeld dat de huurder het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de bestemming zal gebruiken en het gehuurde van behoorlijke meubilering en stoffering zal voorzien. In de huurovereenkomst zelf is bepaald dat het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
14.
De kantonrechter zal bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en het reglement de door Het Grootslag bij akte van 9 december 2013 overgelegde verklaring van de politie Noord-Holland en de nadere uiteenzetting daaromtrent buiten beschouwing laten. Het Grootslag is na de comparatie slechts in de gelegenheid gesteld om het huurreglement uit 1995 te overleggen. De goede procesorde verzet zich tegen het alsnog in het geding brengen van andere stukken en eveneens tegen het aanvullen van de feitelijke grondslag van de vordering (niet alleen hennepknipperij maar ook kwekerij en diefstal van elektriciteit). Ook op de door [gedaagde] bij akte van 13 januari 2014 overlegde productie (energieafrekening NUON) zal de kantonrechter geen acht slaan. In het huidige procesmodel dient eiser bij dagvaarding de eis en de gronden daarvan te vermelden en dient gedaagde vervolgens bij antwoord alle mogelijke excepties op te werpen en het principale verweer te voeren. Na conclusie van eis en conclusie van antwoord is de zaak doorgaans rijp voor een comparitie van partijen en zal daarna vonnis worden gewezen. Het door Het Grootslag overgelegde stuk van de politie Noord-Holland is gedateerd op 20 juni 2013. Blijkens het ontvangststempel heeft Het Grootslag op 26 juni 2013 daarover de beschikking gekregen en had zij het stuk dus bij dagvaarding of ten minste ruim voor de comparitie kunnen overleggen.
15.
Op basis van de toegelaten stukken en de stellingen van partijen is genoegzaam vast komen te staan dat zich in de door [gedaagde] gehuurde woonruimte een zogenaamde hennepknipperij bevond. Nu [gedaagde] de aanwezigheid van een hennepkwekerij uitdrukkelijk heeft bestreden is het aan Het Grootslag om de aanwezigheid daarvan te bewijzen. Op basis van de toegelaten stukken en de stellingen van Het Grootslag is dat bewijs niet geleverd. Uit de bij dagvaarding overlegde politieverklaring blijkt dat er een kweektent aanwezig was van 2,5 bij 2,5 meter, knipgereedschap voorhanden was en dat er een grote hoeveelheid hennep lag. Tijdens de comparitie is door de gemachtigde van Het Grootslag erkend dat er slechts een vermoeden is dat er meer is gedaan dan het knippen van wiet. [gedaagde] heeft ter comparitie nogmaals uitdrukkelijk bestreden dat hij in de woonruimte wiet heeft gekweekt en gesteld dat het “buitenwiet” betrof dat werd gedroogd in de kweektent en vervolgens werd geknipt. Nu [gedaagde] de aanwezigheid van een hennepkwekerij gemotiveerd heeft bestreden ligt het op de weg van Het Grootslag om daarvan bewijs aan te bieden. Het Grootslag heeft evenwel geen specifiek bewijs op dit punt aangeboden zodat de kantonrechter haar niet tot het leveren van dat bewijs zal toelaten. Al met al is vast komen te staan dat “slechts” sprake is geweest van het knippen van wiet in de verhuurde woning.
16.
De vraag is vervolgens of dit knippen van wiet een overtreding van het bepaalde in de huurovereenkomst en/of het huurreglement inhoudt. Voor wat betreft het gebruik in strijd met de bestemming overweegt de kantonrechter als volgt. Vast is komen te staan dat in één van de drie op de bovenverdieping gelegen slaapkamers (3 bij 4 meter) een kweektent stond van 2,5 bij 2,5 meter. Gesteld noch gebleken is dat in een van de andere ruimten van de woning andere activiteiten plaatsvonden dan het gebruik daarvan als woonruimte. Nu slechts één kamer in gebruik was voor een ander doel dan wonen, kan niet worden gezegd dat [gedaagde] de gehele woonruimte niet overeenkomstig de bestemming heeft gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] niet in de woning woonachtig was. Van een bedrijfsmatig karakter van de knipactiviteiten is ook niet gebleken, althans daarvoor zijn door Het Grootslag geen of onvoldoende feiten gesteld. Daarbij tekent de kantonrechter aan dat bij verhuur van woningen vaker één of meer van de verhuurde kamers wordt gebruikt voor doeleinden die strikt bezien niet met wonen van doen hebben. Hierbij kan gedacht worden aan werkkamers of hobbyruimten. Het enkele feit dat een verrichte activiteit in de woning illegaal is, maakt nog niet dat het hele gebruik van de woonruimte als in strijd met de bestemming moet worden gezien.
17.
Vervolgens moet worden bezien of [gedaagde] het gehuurde al dan niet als een goed huisvader heeft gebruikt. De zorgplicht die voor [gedaagde] uit het huurreglement (en artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek) voortvloeit ziet op de verhuurde zaak zelf maar ook op de omgeving van het verhuurde. Het Grootslag heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het knippen van hennep met zich meebrengt dat [gedaagde] niet als een goed huisvader ten aanzien van de verhuurde zaak zelf heeft gehandeld. Het enkele feit dat in een verhuurde woning een strafbaar feit wordt gepleegd is daarvoor niet voldoende. Ook het voorradig hebben van bijvoorbeeld een verboden wapen in het verhuurde maakt niet dat er daardoor zonder meer sprake is van een tekortschieten door de huurder tegenover de verhuurder. Zolang dat strafbare gebruik geen schade tot gevolg heeft voor de verhuurder zal niet snel kunnen worden aangenomen dat de huurder de verhuurde zaak niet als een goed huisvader gebruikt. [gedaagde] dient er wel voor te zorgen dat hij vanuit de verhuurde zaak geen overlast veroorzaakt aan anderen. Dat een hennepkwekerij dergelijke overlast veroorzaakt is bekend nu algemeen wordt aangenomen dat, zeker indien buiten de meter om elektriciteit wordt gebruikt, gevaar voor de omgeving ontstaat bestaande uit brandgevaar, mogelijke waterschade en stankoverlast. In dit geval is slechts vast komen te staan dat [gedaagde] in het gehuurde van buitenaf komende wietplanten heeft geknipt. Niet is vast komen te staan dat [gedaagde] de elektriciteitsmeter heeft gemanipuleerd en dat daardoor gevaar voor brand is ontstaan. Ook is niet gesteld dat er sprake is geweest van stankoverlast of van gevaar voor waterschade. Al met al is niet van (mogelijke) overlast of gevaar voor derden gebleken. Het Grootslag heeft dan ook niet aangetoond dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen voortkomend uit het huurreglement dan wel de huurovereenkomst.
18.
De vorderingen van Het Grootslag worden dan ook afgewezen.
19.
De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van Het Grootslag komen.
De beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vorderingen van Het Grootslag af.
Veroordeelt Het Grootslag in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 375,00 voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde].
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en op 10 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter