Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak-/rolnummer: 2229861 /CV EXPL 13-8560
datum uitspraak: 2 april 2014
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk,
tegen
1.
[gedaagde],
2.
[gedaagde],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
hierna afzonderlijk te noemen: de vrouw en de man
en hierna gezamenlijk te noemen: het echtpaar [XXX]
gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster.
De procedure
Ymere heeft het echtpaar [XXX] gedagvaard op 14 juni 2013. Het echtpaar [XXX] heeft schriftelijk geantwoord.
Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft Ymere schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna het echtpaar [XXX] nog een schriftelijke reactie heeft gegeven.
De feiten
(De rechtsvoorganger van) Ymere verhuurt sinds 16 september 1976 aan het echtpaar [XXX] c.s. de woonruimte aan de[adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
Op 25 januari 2012 heeft de Politie Kennemerland - hierna te noemen: de politie - tijdens een inval in de woning een hennepkwekerij en -drogerij ontdekt.
Op het moment van de inval waren de vrouw en haar zoon bezig met het knippen van de planten.
De politie heeft bij de inval 6,13 kilo aan henneptoppen, 13 planten, 45 potten en 1 planten-bak aangetroffen.
De politie heeft geconstateerd dat er in totaal 50 planten in de kwekerij hebben gestaan.
Het energiebedrijf Liander - hierna te noemen: Liander - heeft het elektriciteitsnetwerk in de woning onderzocht en daarbij geconstateerd dat er sprake was van diefstal van stroom, van het manipuleren van het elektriciteitsnetwerk en van een gevaarlijke situatie. Liander heeft hiervan aangifte gedaan.
Bij brief van 25 januari 2012 heeft Ymere aan het echtpaar [XXX] bericht dat de ontdekking van de hennepkwekerij en -drogerij voor haar reden was om de huurovereenkomst per 24 februari 2012 te beëindigen en hen de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Het echtpaar [XXX] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
Bij vonnis van 14 mei 2012 heeft de kantonrechter te Haarlem de vordering in kort geding van Ymere tot ontruiming van de woning afgewezen. Ymere is van het kortgedingvonnis in hoger beroep gekomen.
Bij arrest van 5 februari 2013 heeft het Gerechtshof Amsterdam het kortgedingvonnis van 14 mei 2012 bekrachtigd. In voornoemd arrest heeft het Hof bij r.o. 3.5 overwogen “
dat […] zich in deze zaak mogelijk zodanige bijzondere omstandigheden voordoen dat toewijzing van de ontruimingsvordering niet gerechtvaardigd is”. In r.o. 3.6 heeft het Hof overwogen “
dat onbestreden is dat het initiatief tot het houden van de hennepkwekerij van de zoon van [XXX] c.s. is uitgegaan en dat hij ook degene was die de kwekerij exploiteerde”.
dat […] zich in deze zaak mogelijk zodanige bijzondere omstandigheden voordoen dat toewijzing van de ontruimingsvordering niet gerechtvaardigd is”. In r.o. 3.6 heeft het Hof overwogen “
dat onbestreden is dat het initiatief tot het houden van de hennepkwekerij van de zoon van [XXX] c.s. is uitgegaan en dat hij ook degene was die de kwekerij exploiteerde”.
De vordering
Ymere vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte en veroordeling van het echtpaar [XXX] in de kosten van de procedure.
Ymere legt, kort samengevat, het volgende aan de vordering ten grondslag.
Het echtpaar [XXX] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders, omdat in hun woning een professionele hennepplantage is aangetroffen, ten behoeve waarvan stroom werd afgetapt door middel van manipulatie van de elektriciteits-voorziening. Het echtpaar [XXX] heeft daarmee gehandeld in strijd met hun wettelijke en contractuele verplichtingen als huurders. Niet alleen heeft het echtpaar [XXX] de woning op ongeoorloofde wijze gebruikt, maar ook hebben zij de kans op overlast (water- en stankoverlast), schade aan het gehuurde en brandgevaar voor de woning en de omwonenden gecreëerd. Het echtpaar [XXX] is voorts krachtens artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk voor de gedragingen van hun zoon, voor zover niet zij zelf maar hun zoon de hennepplantage zou hebben aangelegd en geëxploiteerd, ongeacht of zij daarvan op de hoogte waren of niet.
De bedrijfsmatige hennepteelt in een woning is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zonder meer rechtvaardigt. Eventuele negatieve of ingrijpende gevolgen daarvan dienen voor rekening en risico te komen van het echtpaar [XXX] en kunnen niet aan de ontbinding en ontruiming in de weg staan. Van een belangenafweging in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW Pro kan dan ook geen sprake zijn, althans behoren de belangen van Ymere, waaronder het dienen van het maatschappelijk belang van een goede verdeling van de (schaarse) woonruimte en het tegengaan van bedrijfsmatige exploitatie van hennepkwekerijen in woningen, te prevaleren boven die van het echtpaar [XXX]. Van Ymere kan daarom niet worden verwacht de huurovereenkomst met het echtpaar [XXX] voort te zetten. Zij heeft zich bovendien in een convenant met de Gemeente, de regiopolitie, het OM, de netbeheerder en de plaatselijke woningverhuurders verplicht samen te werken in de aanpak van hennepteelt en in geval van het aantreffen van een hennepplantage in een woning, een procedure tot ontbinding en ontruiming aanhangig te maken.
Het verweer
Het echtpaar [XXX] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
Het echtpaar [XXX] is niet tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, gelet op de omstandigheden van het geval. Het echtpaar [XXX] huurt de woning al 42 jaar zonder dat sprake is geweest van enige tekortkoming. Niet het echtpaar [XXX], maar de zoon M. [XXX], heeft de huurplantage opgezet. Deze zoon is alcoholverslaafd en gewelddadig. Hij heeft zijn ouders om de tuin geleid door hen voor te spiegelen dat hij de woning ging opknappen, waardoor zij een paar dagen niet in de woning konden verblijven. De kamer waarin hij de hennepplantage heeft aangelegd, had hij afgesloten met een hangslot. Het echtpaar [XXX] dacht dat de zoon die kamer gebruikte voor het opbergen van gereedschap. Pas twee dagen voor de inval door de politie is de vrouw erachter gekomen wat er werkelijk gaande was, toen de zoon haar met geweld dwong planten te knippen. Hij heeft de vrouw aan haar arm boven het trapgat gehangen en gedreigd haar te laten vallen als zij hem niet wilde helpen. De vrouw heeft dit niet aan de man verteld, omdat deze een ernstige ziekte heeft en daaronder (lichamelijk en psychisch) lijdt. Ook heeft de vrouw de politie niet durven in te lichten. Het echtpaar [XXX] is niet strafrechtelijk vervolgd voor de aanwezigheid van de hennepplantage.
Het convenant waar Ymere zich op beroept is bovendien verstreken.
Het echtpaar [XXX] heeft aan de zoon inmiddels de toegang tot de gehuurde woonruimte ontzegd en deze beschikt niet meer over de sleutel van de woonruimte. Er is dus geen kans op herhaling van het gebeurde. Het verlies van de woning is voor het echtpaar [XXX] te ingrijpend, gelet op de gezondheidssituatie van de man. Daar komt bij dat het echtpaar [XXX] twee dagen per week op de dochter van de andere zoon past. Dat zou niet meer mogelijk zijn, als zij de woning zouden moeten verlaten. Omdat het echtpaar [XXX] niet meer voor een andere sociale huurwoning in aanmerking komt, zal het op de vrije sector zijn aangewezen. Daarvoor is echter het pensioen waarvan het echtpaar [XXX] moet rondkomen te klein. De kans is dus groot dat het echtpaar [XXX] op straat komt te staan.
De beoordeling
1.
Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.
Een huurder is op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. De zorgverplichting van de huurder geldt daarbij niet alleen ten aanzien van het gehuurde - de woning - maar ook ten aanzien van de woonomgeving. De kantonrechter neemt als uitgangspunt aan dat alleen al de aanwezigheid van een hennepkwekerij van een omvang als de onderhavige in een gehuurde woning een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, dat deze tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter is in de onderhavige procedure sprake van zo’n tekortkoming. Het verweer van het echtpaar [XXX], dat de zoon de hennepplantage heeft aangelegd, kan hen niet baten, gelet op het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro, op grond waarvan het echtpaar [XXX] jegens Ymere op gelijke wijze aansprakelijk is voor de gedragingen van de zoon als voor zijn eigen gedragingen. Omdat het een risicoaansprakelijkheid betreft, is niet relevant of het echtpaar [XXX] van deze gedragingen op de hoogte was of niet.
3.
Voorts moet de vraag worden beantwoord of in het onderhavige geval de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Bij de beantwoording van de vraag moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook de omstandigheden, die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden, en de belangen over en weer. Met betrekking tot de door het echtpaar [XXX] aangevoerde omstandigheden wordt het volgende overwogen.
4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan het merendeel van deze omstandigheden als zodanig niet opwegen tegen de hiervoor vastgestelde tekortkoming. Het feit dat het echtpaar [XXX] al 42 jaar in de woning verblijft zonder, naar zijn zeggen, enige tekortkoming van zijn zijde, is naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf onvoldoende om in de weg staan aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De tekortkoming op grond waarvan thans ontbinding en ontruiming wordt gevorderd, is immers van zodanig ernstige aard, dat een eventueel vlekkeloos woonverleden daaraan niet afdoet. De gezondheidstoestand van de man kan evenmin als beletsel dienen, nu niet is gebleken dat deze ten gevolge van het vertrek uit de van Ymere gehuurde woning ernstig in gevaar zou komen. Voorts acht de kantonrechter de omstandigheid dat het echtpaar [XXX] niet meer op zijn kleindochter kan passen als het de woning moet verlaten, van onvoldoende belang om de ontbinding en ontruiming af te wijzen. Het verweer dat het echtpaar [XXX] geen vervangende woonruimte zal kunnen vinden, is niet voldoende onderbouwd om gewicht in de schaal te kunnen leggen. Het feit dat het convenant waarop Ymere zich beroept is verstreken is niet relevant, aangezien aan de vordering tot ontbinding en ontruiming de tekortkoming van het echtpaar [XXX] - die vast staat - ten grondslag ligt. Ook het gegeven dat het echtpaar [XXX] niet strafrechtelijk is vervolgd, is niet van belang, aangezien in de onderhavige zaak de toerekenbare tekortkoming van het echtpaar [XXX] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst in het geding is.
5.
Wel van belang acht de kantonrechter de niet door Ymere weersproken omstandigheid dat het echtpaar [XXX] heeft gehandeld uit angst voor de zoon, die zich volgens het echtpaar [XXX] “als een tiran” jegens zijn ouders gedroeg en de vrouw op gewelddadige wijze heeft gedwongen mee te helpen bij het knippen van de hennepplanten. Vooropgesteld wordt dat op de deugdelijkheid van dit verweer valt af te dingen. Daartoe neemt de kantonrechter in aanmerking dat het echtpaar [XXX] zich niet heeft uitgelaten over wat zich in de woning heeft afgespeeld in de periode gelegen tussen de dag dat het echtpaar [XXX] in de woning terugkeerde na de zogenaamde opknapbeurt en de dag waarop de zoon de vrouw dwong te helpen bij de oogst. Of de muren van de woning nu wel of niet waren gestuukt, zoals de zoon volgens het echtpaar [XXX] zou hebben beloofd, en of het echtpaar [XXX] zich niet heeft afgevraagd waarom op de deur van de kamer, waarin zich de hennepplantage bevond, een hangslot zat, blijft in het ongewisse. Niet goed valt bovendien in te zien dat het echtpaar [XXX] niets heeft gemerkt dan wel geweten van de in de woning aanwezige hennepplantage, waar volgens de politie reeds van een eerdere oogst sprake moet zijn geweest. Die periode moet ten minste 13 weken hebben geduurd, de tijd die hennepplanten nodig hebben om te kunnen worden geoogst, en niet aannemelijk is dat de activiteiten rondom de kweek en de oogst voor het echtpaar [XXX] onopgemerkt is gebleven. Gelet echter op de omstandigheid dat gesteld noch gebleken is dat sedert de inval in de woning op 25 januari 2012 nog sprake is geweest van illegale hennepteelt en ervan uitgaande dat de zoon de woning van het echtpaar [XXX] heeft verlaten, zodat de kans op herhaling zeer gering is, is de kantonrechter van oordeel dat het echtpaar [XXX] het voordeel van de twijfel moet worden gegund en een (laatste) kans moet worden geboden om de woning als goed huurder te bewonen. Dit betekent dat, mede gezien de (gevorderde) leeftijd van het echtpaar [XXX] en de gezondheidstoestand van de man, het (woon)belang van het echtpaar [XXX] prevaleert boven het belang van Ymere bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
6.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal daarom worden afgewezen.
7.
De proceskosten komen voor rekening van Ymere omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van het echtpaar [XXX] tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 salaris gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.