Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 2515063 CV EXPL 13-3376
Uitspraakdatum: 28 april 2014
Vonnis in de zaak van:
[naam eiser], wonende te [plaats]
eisende partij
verder ook te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: mr. M.J. Folkeringa, advocaat te Hoorn
tegen
[naam gedaagde], wonende te [plaats],
gedaagde partij
verder te noemen: [huurder]
gemachtigde: mr. L.A. Utrillas Zechner, advocaat te Bovenkarspel.
Het procesverloop
1. [verhuurder] heeft bij dagvaarding van 28 oktober 2013 een vordering ingesteld. [huurder] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord. Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis van 27 januari 2014 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Die zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2014, waar [verhuurder] en [huurder] zijn verschenen, [huurder] bijgestaan door mr. Utrillas Zechner. Partijen hebben hun standpunt ter zitting toegelicht, [huurder] aan de hand van pleitaantekeningen. [verhuurder] heeft met het oog op de zitting bij brief van 25 maart 2014 nog stukken overgelegd. Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
De feiten
2. [verhuurder] verhuurt met ingang van 23 januari 2013 aan [huurder] de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van € 400,00 per maand.
3. In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Verhuurder verhuurt tijdelijk en de huurder huurt tijdelijk van de verhuurder de woonruimte.”
“Verhuurder verhuurt tijdelijk en de huurder huurt tijdelijk van de verhuurder de woonruimte.”
4. Namens [verhuurder] is de huur bij brief van 1 oktober 2013 opgezegd per 1 december 2013.
Het geschil
5. [verhuurder] vordert dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen is of zal worden beëindigd met ingang van 1 december 2013, subsidiair dat die huurovereenkomst zal worden vernietigd wegens dwaling, en dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarbij stelt [verhuurder] – kort weergegeven – dat [huurder] gelet op artikel 7:232 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geen beroep kan doen op huurbescherming, omdat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in dat artikel.
6. [huurder] voert aan – samengevat – dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is en dat zij dus wel huurbescherming geniet. Volgens [huurder] is er wel over gesproken dat zij de woning zou verlaten als de woning zou worden verkocht of als zij zelf andere woonruimte zou vinden, maar [huurder] stelt dat die situatie zich niet voordoet.
De beoordeling
7. In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst is of moet worden beëindigd met ingang van 1 december 2013, en of [huurder] moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
8. De discussie tussen partijen gaat vooral over de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Als dat zo is, heeft [huurder] in beginsel geen recht op huurbescherming. Is de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur, maar een ‘gewone’ huurovereenkomst, dan heeft [huurder] die bescherming wel.
9. Vast dat [verhuurder] geen vergunning heeft voor de verhuur op grond van de Leegstandswet. Anders dan [huurder] stelt, betekent dit niet zonder meer dat de huurovereenkomst daarom niet naar zijn aard van korte duur kan zijn. Volgens rechtspraak bevat de Leegstandswet geen exclusieve regeling op dit punt en kan ook bij het ontbreken van een vergunning op grond van die wet sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 13 april 2012, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder nummer ECLI:NL:HR: 2012:BV2628).
10. Omdat artikel 7:232 lid 2 BW Pro een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Daarbij moet mede worden gelet op de aard van het gebruik van de woning en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 8 januari 1999, gepubliceerd in NJ 1999/495).
11. In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning tijdelijk wordt gehuurd. Een nadere aanduiding van de periode waarover de woning wordt gehuurd, ontbreekt echter en er wordt ook geen concrete einddatum genoemd. Op de zitting heeft [verhuurder] opgemerkt dat er bij het aangaan van de huur is gesproken over een periode van enkele maanden, of zoveel eerder als de woning verkocht mocht worden. [huurder] heeft op de zitting erkend dat er is gesproken over enkele maanden, maar heeft ook gesteld dat zij ervan is uitgegaan dat die periode zag op de tijd die [verhuurder] nodig had om de woning te verkopen en die zijzelf nodig had om een andere woning te vinden. Hoe het ook zij, duidelijke afspraken over een einddatum zijn tussen partijen dus niet gemaakt. Bij gebreke aan een duidelijke afspraak over de einddatum van de huur kan alleen al om die reden geen sprake zijn van gebruik van een huurwoning dat naar zijn aard van korte duur is.
12. De kantonrechter overweegt verder dat het gebruik van de woning ook niet naar zijn aard beperkt in tijd is, zoals bijvoorbeeld bij het gebruik van een vakantiehuisje, een hotelkamer of een sloopwoning. [huurder] gebruikt de woning als ‘normale’ woning, voor verblijf van haarzelf en haar minderjarige kinderen. Dat de woning op termijn zou worden verkocht, brengt ook niet dat mee dat de huur tijdelijk is, omdat verkoop van de woning gelet op artikel 7:226 BW Pro immers niet betekent dat de huur eindigt. De woning is overigens ook niet verkocht en inmiddels uit de verkoop gehaald.
13. De enkele omstandigheid dat sprake is van een lage huur, zoals [verhuurder] stelt, is niet genoeg om te oordelen dat het gebruik van de woning naar zijn aard van korte duur is.
14. De conclusie is dat geen sprake is van huur die betreft een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De huurbescherming van afdeling 5 van Boek 7 BW is dus op de huurovereenkomst van toepassing.
15. Het beroep van [verhuurder] op dwaling kan niet slagen. Als [huurder] al van meet af aan de bedoeling had om voor langere tijd in de woning te blijven wonen, zoals [verhuurder] stelt, dan brengt dit nog niet mee dat de gestelde dwaling van [verhuurder] te wijten is aan onjuiste inlichtingen van [huurder]. Zoals hiervoor onder punt 14 is overwogen, heeft [huurder] heeft op de zitting erkend dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst is gesproken over een huurperiode van enkele maanden, maar heeft zij ook gesteld dat zij ervan is uitgegaan dat die periode zag op de tijd die [verhuurder] nodig had om de woning te verkopen en zijzelf om een andere woning te vinden. Nadien is gebleken dat de woning niet is verkocht en dat [huurder] er niet in slaagde andere woonruimte te vinden. Daarvan uitgaande kan niet worden geoordeeld dat [huurder] onjuiste inlichtingen zou hebben gegeven. Voor zover al sprake zou zijn van dwaling, moet deze op grond van artikel 6:228 lid 2 BW Pro voor rekening van [verhuurder] blijven, nu [verhuurder] heeft nagelaten om een duidelijke eindtermijn in de huurovereenkomst op te nemen.
16. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [verhuurder] wordt afgewezen.
17. Nu [verhuurder] ongelijk krijgt, moet hij de proceskosten van [huurder] betalen.
De beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van [huurder], die voor [huurder] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,00 voor salaris van de gemachtigde van [huurder].
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 28 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter