Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/200700 / HA ZA 13-85
Vonnis van 29 januari 2014
in de zaak van
1.[eiseres 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
3.
[eiseres 3],
[eiseres 3],
wonende te [woonplaats],
eiseressen,
advocaat mr. I. Spinath,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te Purmerend,
gedaagde,
advocaat aanvankelijk mr. J. de Groot, thans niet langer in de procedure vertegenwoordigd.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden. Eiseressen zullen afzonderlijk [eiseres 1], [eiseres 2] en [eiseres 3] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 april 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 22 augustus 2013
- de akte wijziging en vermeerdering van eis van [eisers]
1.2.
De advocaat van [gedaagde] heeft zich op 16 oktober 2013 onttrokken aan de zaak. Er heeft zich geen andere advocaat gesteld. [eisers] heeft vonnis gevraagd.
1.3.
De rechtbank heeft vervolgens vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In opdracht van [gedaagde] is het in 2007 door haar aangekochte pand aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “het pand”) in de periode 2007-2009 gerenoveerd en vervolgens gesplitst in appartementsrechten.
2.2.
In de verkoopbrochures zijn de appartement aangeduid als “vernieuwbouwappartement”. Tevens is in de brochures vermeld dat de woningen zeer recentelijk geheel zijn gerenoveerd.
2.3.
Op 10 november 2009 heeft [gedaagde] het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning [adres]-I voor een koopprijs van € 275.000,00 verkocht aan [eiseres 2].
2.4.
In 2010 heeft [gedaagde] het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning [adres]-II voor een koopprijs van € 322.000,00 verkocht aan [eiseres 3].
2.5.
Op 6 augustus 2010 heeft [gedaagde] het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning [adres] begane grond (huis) verkocht aan [vader], de vader van [eiseres 1]. Na levering van de woning aan haar vader heeft [eiseres 1] de woning betrokken. Bij akte van levering van 20 november 2011 is de eigendom van het appartementsrecht overgedragen aan [eiseres 1]
2.6.
De koopovereenkomsten van de appartementsrechten bevatten – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:
“[…]
Opgaven door verkoper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
[…]
g.De zich in de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.
[…]
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te
worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
[…].”
2.7.
[eiseres 1], [eiseres 2] en [eiseres 3] zijn de enige leden van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE).
2.8.
Bij e-mail van 29 maart 2011 heeft [eiseres 2], mede namens [eiseres 1] en [eiseres 3], bij [gedaagde] melding gemaakt van lekkage aan het rookgasafvoersysteem.
2.9.
Naar aanleiding van klachten van [eisers] heeft op 30 mei 2011 een inspectie van het pand plaatsgevonden waarbij onder meer aanwezig waren [eiseres 2], [eiseres 1], [gedaagde] en de aannemer.
2.10.
Bij e-mail van 21 juni 2011 heeft [eiseres 2], mede namens [eiseres 1] en [eiseres 3], een lijst met klachten per appartement aan [gedaagde] gezonden met het verzoek de klachten te verhelpen. Nadien hebben [eisers] en [gedaagde] gedurende enkele maanden meerdere keren per maand contact gehad over de diverse (nieuwe) klachten aan de appartementen. Enkele van die contacten worden hierna specifiek vermeld.
2.11.
Bij brief van 19 september 2011 heeft de VvE [gedaagde] in gebreke gesteld en haar gesommeerd vóór 26 september 2011 te bevestigen dat de geconstateerde en nog te constateren gebreken zullen worden hersteld.
2.12.
Op 5 oktober 2011 heeft opnieuw een inspectie van het pand plaatsgevonden in aanwezigheid van [gedaagde], [eiseres 2] en [eiseres 3].
2.13.
Op verzoek van de VvE heeft een bouwkundige van Royal Haskoning op 19 oktober 2011 een bouwkundige rondgang uitgevoerd door het pand. Daarbij zijn de volgende bemerkingen gedaan:
“1- De detaillering van de dakwerkzaamheden (zowel keramisch, bitumineuze, lood-en zinkwerk) komt niet overeen met de basis principes van bijvoorbeeld BDA dakadvies.
2- Bij het renoveren zijn de tengels, panlatten en slechte boeilijsten van het schuine pannendak niet vervangen. Voorts. is er het bouwfysische aandachtspunt voor het schuine pannendak met overgang naar het geïsoleerde platte dak en de mogelijke inwendige condensatie in de kapconstructie.
3- De detaillering gevelstucwerk komt niet overeen met de basis principes zoals door verschillende applicateurs wordt opgegeven, bijvoorbeeld STO Isoned
4- De liggende delen van het buitenschilderwerk zijn slecht
5- De aansluitingen van de staalconstructie van de balkons c.q. het dakterras met de gevel respectievelijk het dak zijn niet juist uitgevoerd.
6- In de achtergevel zijn verschillende scheuren aanwezig die van binnen uit door de gehele gevel naar buiten uitkomen. Bij deze zogenaamde “door-en-door” scheuren is op sommige plekken aan de binnenmuur vocht waar te nemen.
7- Op maaiveld niveau bij de koekoek van het souterrain zijn verschillende bouwkundige aansluitingen niet afwaterend uitgevoerd. Op verschillende plaatsen is algengroei aanwezig.
8- Inpandig zijn verschillende lekkage sporen te zien die verband houden met de hiervoor genoemde punten.
9- De hechting van het binnenstucwerk is op verschillende plaatsen los / slecht.
Bovengenoemde constateringen zijn indicaties dat er mogelijk sprake is van constructieve problemen. Om dit te kunnen beoordelen, is nader bouwkundig onderzoek geboden. […]”
2.14.
Bij e-mail van 22 oktober 2011 is [gedaagde] door [eiseres 2] op de hoogte gebracht van voormelde bevindingen van Royal Haskoning.
2.15.
Bij e-mail van 21 december 2011 heeft [gedaagde] aan de VvE bericht een afspraak te willen maken om na 15 januari 2012 de nog resterende opleverpunten uit te voeren. Op 25 december 2011 heeft [eiseres 3] [gedaagde] laten weten dat dat akkoord is, maar dat ook gekeken moet worden hoe dat gecombineerd kan worden met de overige punten.
2.16.
In opdracht van de VvE heeft Royal Haskoning op 20 december 2011 een bouwkundige inspectie verricht. Het rapport van 17 januari 2012 vermeldt – voor over hier van belang – het volgende:
“[…]
In de periode mei – oktober 2011 hebben de bewoners wateroverlast gehad vanuit de wasemkap in de keuken op de 1e verdieping en in de badkamer op souterrain niveau.
4.OORZAAK
Dak
De dakopstanden zijn te laag van het hoofddak bij de achtergevel. […] Het loodwerk bij de aansluiting opgaande gevelwerk met het dak is onvoldoende of ontbreekt […] Delen van het voetlood zijn gescheurd en/of de overlap is minder dan 10 cm tussen de lengtes loodwerk […]. De aansluiting “verholengoot” bij de topgevel aan de voorzijde is niet zogenoemd pansgewijs uitgevoerd, […] Het “roet” in het schoorsteenkanaal slaat door naar buiten […] en op het dak is het schoorsteenkanaal provisorisch in geplakt met dakbedekking […] Tijdens de renovatie zijn niet alle slechte pannen vervangen […].
Gevel
De detaillering is slecht en/of niet juist “pansgewijs” afwaterend uitgevoerd, mede daardoor ontstaat algengroei […].
Op verschillende plaatsen laat het gevelstucwerk los of zijn luchtbellen / blazen aanwezig […] En op verschillende plaatsen is scheurvorming aanwezig […].
Verschillende aansluitingen / detaillering van de onderlinge onderdelen komen niet overeen met de basis principes […]
Het schilderwerk van de verschillende onderdelen is slecht tot zeer slecht mede gelet op de periode van 2 jaar na afronding renovatiewerkzaamheden.
De aangebrachte waterslagen in de achtergevel zijn aan het delamineren […], hiervoor is multiplex gebruikt i.p.v. hardhout. Deze zijn na het gevelstucwerk aangebracht zonder de juiste detaillering waardoor sporen van algengroei ontstaan […].
Balkons / terrassen
Het aangebrachte hekwerk op het hoofddak komt niet overeen met de gegevens uit de bouwvergunning, niet duidelijk is of deze bevestiging aan art. 2.14 van het bouwbesluit […] voldoet.
Niet duidelijk is hoe de verankering van de stalen kolom op de onderconstructie met de waterdichte afwerking […] van de terrassen is uitgevoerd. Nader onderzoeken.
Er is geen / onvoldoende afschot aanwezig op de terrassen, met name hierdoor zijn de houten delen glad en is er algengroei aanwezig. Ook ontstaat er algengroei doordat de houten delen tegen het gevelwerk zijn aangebracht. […] De toegepaste balklaagafmetingen van 46 x 96 h.o.h. 400 komen niet overeen met de afmetingen die in de bouwvergunning zijn voorgeschreven (60 x 160 h.o.h. 600).
Constructief
Op verschillende bouwlagen in de achteraanbouw van het pand is scheurvorming aanwezig en op de 1e verdieping in de keuken is een afwijking in de tegelvloer te zien […] Enkele scheuren aan de binnenzijde van de achtergevel zijn tevens zichtbaar aan de buitenzijde van de achtergevel. Uit het gegeven dat de gipsdotten die daarop zijn aangebracht, binnen twee maanden opnieuw scheurvorming vertonen, blijkt dat deze nog niet zijn gestabiliseerd. […]
Inpandig
[…]
In de woonkamer op de 3e verdieping zijn holle delen stucwerk geconstateerd, hiervan is de hechting met de ondergrond slecht […].
Op verschillende plaatsen in het gebouw zijn lekkage sporen aanwezig […]
In het souterrain zijn ter plaatse van de omkokering tegen de achtergevel lekkage sporen aanwezig, de mogelijk oorzaak daarvan is de detaillering en afvoer van de koekoek […]
Via de wasemkap komt er water op het gasfornuis in de keuken op de 1e verdieping […]
Naar aanleiding van de verschillende herstelwerkzaamheden moeten diverse afwerkingen nog worden uitgevoerd […] Dat geldt ook voor het herstel van de scheurvorming op souterrain niveau […].”
2.17.
Bij e-mail van 17 januari 2012 heeft de VvE [gedaagde] op de hoogte gebracht van de bevindingen van de bouwkundig expert van Royal Haskoning.
2.18.
In opdracht van de VvE heeft Royal Haskoning aanvullend onderzoek verricht. Onderdeel van het aanvullend onderzoek is een meettechnisch onderzoek naar de oorzaak van de lekkage / vochtproblemen in het souterrain uitgevoerd door Lekdetectie en een verftechnische advies uitgevoerd door Sigma. Op verzoek van Royal Haskoning heeft aannemingsbedrijf Jurriëns op 17 juli 2013 een opname gedaan en een gedetailleerde prijsopgaaf van de herstelwerkzaamheden gemaakt. Zowel de prijsopgaaf van Jurriëns als de resultaten van de onderzoeken uitgevoerd door Lekdetectie en Sigma zijn in het rapport van Royal Haskoning van 8 augustus 2013 verwerkt. Voor zover hier van belang houdt het rapport het volgende in:
“[…] Naar aanleiding van de bevindingen van ondergetekende en de opname van Jurriëns heeft Lekdetectie aansluitend meettechnische werkzaamheden uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat thermische afwijkingen zijn geconstateerd rondom de douchewand en bij de aansluiting van de vloer met de belending / bouwmuren. Dit kan opgelost worden door de kelderbak compleet te strippen tot op het casco en rondom voorzieningen te treffen bij de aansluiting betonvloer met betonwand en de wanden van de badkamer met de draingoot van de douche geheel te vervangen. Deze aanpassingen zijn naar het oordeel van RHDHV [de rechtbank: Royal Haskoning] noodzakelijk.
Eerder heeft Sigma een verftechnisch advies opgesteld d.d. 30 augustus 2011, 2 jaar na de verkoop van het nieuw gerenoveerde pand. […] Het is gebruikelijk dat na 3 jaar van nieuw schilderwerk de zogenoemde liggende delen worden gecontroleerd en waar nodig werkzaamheden verricht. En na 5 tot 6 jaar het gehele schilderwerk als onderhoud wordt uitgevoerd door middel van schuren en schilderen. In het advies van Sigma worden echter werkzaamheden omschreven zoals: geheel kaal maken, ondeugdelijke verflagen verwijderen, aangetast hout herstellen en open houtverbindingen afdichten. Dit zijn werkzaamheden die normaliter bij achterstallig onderhoud plaatsvinden.
Aannemingsbedrijf Jurriëns heeft aan de hand van de eigen opname, het eerste rapport RHDHV, het Sigma verftechnisch advies en de uitkomst van het onderzoek door Lekdetectie een gespecificeerde prijsopgaaf gemaakt […], waarin de herstelkosten worden begroot op een totaal van € 126.820,- inclusief BTW. Omdat in deze begroting stelposten en verrekenposten zijn opgenomen, adviseert RHDHV om nog een post onvoorzien te reserveren van 10% van de begroting, zijnde à € 12.682,-.
4.CONCLUSIE
De vochtproblematiek in het souterrain wordt veroorzaakt door de aansluiting tussen betonvloer en betonwand. De opbouw van de douchewanden zijn verkeerd uitgevoerd, hierdoor komt vocht in de wanden en treedt er scheurvorming en onthechting op in het stucwerk, alsmede blaasvorming in de epoxy vloerafwerking. […]
In de achtergevel is scheurvorming aanwezig in het metselwerk. Ook het gevelstucwerk laat los. Door de schoorsteen is roetvorming geconstateerd. […]
Het dakwerk is voor nieuw renovatiewerk zeer slecht uitgevoerd. De uitgevoerde werkzaamheden kan men kwalificeren als tijdelijk / noodmaatregel. Binnen 10 jaar moeten deze herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.
De houtafmetingen van de terrassen zijn onvoldoende en moeten worden aangepast.
Het schilderwerk is in zeer korte tijd gaan onthechten en vertoont grote gebreken in relatie tot een nieuw gerenoveerd pand.
[…]”
2.19.
Bij akte van cessie, ondertekend op 25 respectievelijk 28 april 2013 heeft [vader] alle vorderingen op [gedaagde] in verband met de woning overgedragen op zijn dochter [eiseres 1].
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – na wijziging en vermeerdering van eis – dat de rechtbank
primair
1. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 161.871,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair
2. voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade uit hoofde van de gebreken aan de onroerende zaak [adres];
3. [gedaagde] veroordeelt tot het vergoeden van deze schade, nader op te maken bij staat;
4. [gedaagde] bij wijze van voorschot veroordeelt tot betaling van € 120.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
primair en subsidiair
5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2.
[eisers] beroepen zich op non-conformiteit en voeren daartoe aan dat de appartementen door de vele gebreken niet de eigenschappen bezitten die zij op grond van de koopovereenkomsten mochten verwachten.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Non-conformiteit
4.1.
[eisers] hebben diverse gebreken aan het gebouw en binnen de appartementen gesteld die zijn onderbouwd met twee door Royal Haskoning opgestelde bouwkundige rapporten, waarin rapporten van Lekdetectie en Sigma zijn verwerkt. [gedaagde] heeft deze rapporten, waarvan de inhoud grotendeels is weergegeven onder de feiten, inhoudelijk niet of onvoldoende weersproken, zodat de daarin vermelde gebreken als vaststaand moeten worden aangenomen.
4.2. (
De rechtsvoorganger van) [eisers] hebben ieder een appartementsrecht gekocht in het pand aan de [adres] en ten aanzien van elk appartementsrecht zal afzonderlijk beoordeeld moeten worden of sprake is van non-conformiteit. De rechtbank stelt daarbij voorop dat een appartementsrecht een zakelijk recht is dat is opgebouwd uit twee componenten: 1) een aandeel in de eigendom van een gebouw, 2) een exclusief zakelijk gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van het gebouw. De door [eisers] gestelde gebreken betreffen voornamelijk gebreken aan het gebouw waarvan zij gezamenlijk eigenaar zijn, maar ook zijn enkele gebreken gesteld binnen de afzonderlijke appartementen. Wat die laatste gebreken betreft, dient een uitsplitsing gemaakt te worden per appartement, omdat een gebrek dat uitsluitend betrekking heeft op een van de appartementen niet kan worden betrokken in de beoordeling van de (non-)conformiteit van de andere appartementen.
4.3.
De geconstateerde gebreken aan het dak, het rookgasafvoersysteem en de gevel, de scheuren in de muren, de lekkages en het slechte buitenschilderwerk betreffen het gebouw waarvan [eisers] gezamenlijk eigenaar zijn en geen exclusief gebruiksrecht hebben. Datzelfde geldt voor de constructieve gebreken aan de balkons/terrassen en de koekoek van het souterrain. De gebreken die zijn geconstateerd in het souterrain betreffen deels de constructie, namelijk de aansluiting van de betonvloer op de bouwmuren, en deels voorzieningen in het appartement waarvan [eiseres 1] het exclusieve gebruiksrecht heeft, te weten de opbouw van de douchewanden. Het slechte binnen stucwerk tot slot is een gebrek van de afzonderlijke appartementen.
4.4.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of de geconstateerde gebreken aan de appartement tot non-conformiteit leiden. Daarvan is sprake indien de door verkoper aan koper geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW Pro). Dat is het geval wanneer de geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die nodig zin voor een normaal gebruik en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW Pro).
4.5.
[gedaagde] betwist dat de geconstateerde gebreken een beroep op non-conformiteit rechtvaardigen, omdat zij normaal gebruik van de appartementen niet in de weg staan. Voor zover dat wel het geval is, stelt [gedaagde] dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden.
4.6.
Voorop wordt gesteld dat het bij de koop van een appartement niet zo is dat elk gebrek maakt dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt. Afhankelijk van onder meer de ouderdom en de prijs zal de koper tot op zekere hoogte rekening moeten houden met te verrichten onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Daarnaast is van belang wat de aard is van de gebreken.
4.7.
In het onderhavige geval gaat het om een reeds bestaand ouder gebouw dat geheel is gerenoveerd en waarin drie compleet nieuwe appartementen zijn gerealiseerd. Van een dergelijk gerenoveerd pand dat in de verkoopbrochure wordt gepresenteerd als “vernieuwbouw” mag een koper van een appartement verwachten dat de renovatiewerkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd en het pand beschikt over een deugdelijke constructie van dak en balkons/terrassen, de afvoersystemen deugdelijk werken, geen lekkage en/of vochtproblemen optreden ten gevolge van fouten in de constructie en het stucwerk niet binnen drie jaar na de levering scheuren vertoont en het binnen en buiten schilderwerk van zodanige kwaliteit is dat niet binnen drie jaar na de levering groot onderhoud dient te worden uitgevoerd vergelijkbaar met een woning waarin sprake is van achterstallig onderhoud. De aanwezigheid van dergelijke eigenschappen moet noodzakelijk worden geacht voor normaal gebruik van een nieuw gerealiseerd appartement met een koopprijs van om en nabij de € 300.000,- en de aanwezigheid daarvan behoeft ook niet te worden betwijfeld. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, bestond voor [eisers] dan ook geen plicht onderzoek naar dergelijke gebreken te laten verrichten. Het standpunt van [gedaagde] dat een belangrijk deel van de gebreken aan het dak en de gevel ten tijde de koop reeds zichtbaar was en die gebreken door [eisers] zijn aanvaard, is door [eisers] gemotiveerd weersproken en door [gedaagde] niet nader onderbouwd. Gesteld noch gebleken is immers wat [eisers] ten tijde van de koop [eisers] dan hadden moeten constateren aan de gevel en het dak en waarom zij waarom bij een geheel gerenoveerd pand aan de deugdelijkheid daarvan hadden moeten twijfelen.
4.8.
De slotsom van het vorenstaande is dan ook dat de appartementen ieder voor zich ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezaten die [eisers] op grond van de overeenkomsten mochten verwachten, zodat wat alle onder de feiten vermelde gebreken betreft sprake is van tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten door [gedaagde].
Toerekenbaarheid
4.9.
Ingevolge artikel 6:74 lid 1 BW Pro verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Dat laatste doet zich, zo bepaalt artikel 6:75 BW Pro, voor indien de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de schuldenaar, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.
4.10.
[gedaagde] beroept zich erop dat de tekortkomingen in de nakoming haar niet kunnen worden toegerekend, omdat de gemeente Amsterdam de appartementen na de renovatie heeft goedgekeurd en een splitsingsvergunning heeft afgegeven en [gedaagde] er derhalve vanuit mocht gaan dat de appartementen bij verkoop de feitelijke eigenschappen hadden die voor normaal gebruik als woning nodig zijn.
4.11.
Het gegeven dat de gemeente de renovatie heeft goedgekeurd en een splitsingsvergunning heeft afgegeven en [gedaagde] ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was van de gebreken, is in de gegeven omstandigheden echter onvoldoende om een beroep op overmacht te rechtvaardigen. De appartementen zijn in opdracht van [gedaagde] gerenoveerd, terwijl de geconstateerde gebreken het gevolg zijn van slecht uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Onder die omstandigheden komen de gebreken naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [gedaagde]. Het beroep op overmacht faalt derhalve.
Klachtplicht
4.12.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat [eisers] niet binnen bekwame tijd nadat zij de gestelde gebreken hebben ontdekt hebben geklaagd, zodat zij zich er ingevolge het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro niet meer op kunnen beroepen dat hun appartementen niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden.
4.13.
[gedaagde] heeft in dat verband gesteld dat het onderzoek naar de oorzaak van de lekkage meer dan twee maanden voor de e-mail van 29 maart 2011 bij [eisers] bekend waren. [eisers] hebben dat echter gemotiveerd betwist en daartegenover zijn door [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [eisers] na het onderzoek daadwerkelijk meer dan twee maanden zijn verstreken alvorens [eisers] de klacht hebben gemeld aan [gedaagde]. Het gestelde zal dan ook worden gepasseerd. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, bestaat bovendien geen vaste termijn (van twee maanden) waarbinnen geklaagd zou moeten worden (HR 29 juni 2007, NJ 2008, 606).
4.14.
Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat [eisers] te laat hebben geklaagd, omdat de eerste klachten pas anderhalf jaar na de verkoop van het eerste appartement zijn gemeld, overweegt de rechtbank dat de klachttermijn van artikel 7:23 BW Pro aanvangt op het moment dat koper ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt. Hiervoor is reeds overwogen dat niet is komen vast te staan dat [eisers] voor het melden van de eerste klacht op 29 maart 2011 al gebreken hebben ontdekt die zij niet binnen bekwame tijd hebben gemeld. Na de e-mail van 29 maart 2011 hebben [eisers] vervolgens veelvuldig en tijdig met [gedaagde] gecorrespondeerd over diverse andere – na onderzoek aan het licht gekomen – gebreken en door [gedaagde] is niet concreet gesteld dat [eisers] een of meer van die gebreken redelijkerwijs op een eerder moment had moeten ontdekken en op welk moment dan. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat [eisers] binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW Pro hebben geklaagd. Dat de gebreken pas geruime tijd na koop appartementsrechten zijn ontdekt, doet daar niet aan af. De klachttermijn gaat immers reeds niet lopen bij de koop, maar bij ontdekking van het gebrek en zeker bij woningen is het niet ongebruikelijk dat (verborgen) gebreken zich pas later manifesteren. Het verweer van [gedaagde] dat niet tijdig is geklaagd, slaagt derhalve niet.
4.15.
Het verweer van [gedaagde] dat niet door [vader], de vader van [eiseres 1] en destijds de eigenaar, is geklaagd, slaagt evenmin. Artikel 7:23 BW Pro beoogt de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te onderzoeken klachten en die strekking brengt mee dat het niet uitmaakt wie de klacht namens de koper aan de verkoper meldt. Nog daargelaten dat een groot deel van de klachten door de VvE namens de eigenaren is gemeld, is [gedaagde] niet in enig belang geschaad door het melden van klachten door [eiseres 1] in plaats van door haar vader.
Vordering [eiseres 1]
4.16.
[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord nog betoogd dat [eiseres 1] hoe dan ook geen vordering heeft, omdat niet zij, maar haar vader de contractant was. Dit verweer slaagt niet. Bij akte overlegging na producties is door [eiseres 1] een akte van cessie overgelegd inhoudende dat [vader] alle vorderingen op [gedaagde] in verband met de woning overdraagt op zijn dochter [eiseres 1]. Voor zover daarvan (nog) geen mededeling aan [gedaagde] had plaatsgevonden, is van die cessie in ieder geval gedaan mededeling gedaan door overlegging van de akte in deze procedure. De vordering van [vader] op [gedaagde] is daarmee geleverd aan [eiseres 1].
VvE
4.17.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat de vordering had moeten worden ingesteld door de VvE en niet door de afzonderlijke eigenaren, omdat de klachten betrekking hebben op gebreken die onder de onderhoudsplicht van de VvE vallen. [gedaagde] miskent daarmee echter dat de grondslag van de vordering non-conformiteit is en derhalve beoordeeld moet worden of de geleverde appartementsrechten beantwoorden aan de koopovereenkomsten die (de rechtsvoorganger van) [eisers] met [gedaagde] hebben gesloten. Niet valt in te zien waarom [eisers] ten aanzien van die vordering niet als eiseressen zouden kunnen optreden.
Overdracht aanspraken
4.18.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij hoe dan ook niet door [eisers] aangesproken kan worden, omdat [gedaagde] in de koopovereenkomsten al haar aanspraken op derden, waaronder die op de aannemer, aan [eisers] heeft overgedragen. Dit verweer slaagt niet, omdat overdracht van de aanspraken die [gedaagde] op haar contractspartij heeft niet meebrengt dat [eisers] [gedaagde] niet meer zou kunnen aanspreken wegens niet-nakoming van de tussen hen gemaakte afspraken.
Schade
4.19.
[eisers] stellen in totaal € 161.871,- incl. btw schade te hebben geleden c.q. nog te zullen lijden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde]. De schade bestaat uit € 126.820,00 incl. btw aan herstelkosten begroot door aannemingsbedrijf Jurriëns, € 9.349,00 incl. btw aan onderzoekskosten, € 12.682,00 incl. btw aan onvoorziene kosten, € 10.020,00 incl. btw aan uitvoeringskosten en € 4.000,00 aan kosten voor vervangende woonruimte tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden.
4.20.
[gedaagde] heeft de hoogte van de schade te betwist, maar heeft daartoe niet meer aangevoerd dan dat de begrote herstelwerkzaamheden niet noodzakelijk zijn. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, faalt dat verweer. Nu de diverse kostenposten op zich niet, althans onvoldoende door [gedaagde] zijn betwist, zal vordering tot vergoeding daarvan grotendeels worden toegewezen met uitzondering van de post uitvoeringskosten / toezicht 3 maanden ad € 10.020,00 incl. btw. In het door Jurriëns begrote bedrag ad € 106.203,84 ex btw is reeds een post “werkvoorbereiding / uitvoering / begeleiding” ad € 8.352,00 ex btw opgenomen, waarbij is uitgegaan van een periode van 12 weken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onvoldoende duidelijk waar de afzonderlijk gevorderde post uitvoeringskosten op ziet. De vordering zal wat dit bedrag betreft dan ook worden afgewezen.
4.21.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de kostenposten per eiseres uitgesplitst dienen te worden. Dat gaat echter alleen op voor de kosten die betrekking hebben op herstelwerkzaamheden binnen de afzonderlijke appartementen. De kosten van de werkzaamheden aan het gebouw zelf komen immers voor rekening van de gezamenlijke eigenaren en zij hebben wat die kosten betreft gezamenlijk een vordering op [gedaagde]. De kosten voor herstel binnen de afzonderlijke appartementen kunnen in beginsel alleen door de eigenaressen van het betreffende appartementen worden gevorderd. Dat betekent dat de kostenpost “Herstel binnenwerk” in de begroting van aannemingsbedrijf Jurriëns (deels) gesplitst zal moeten worden per appartement. De herstelkosten voor het binnenwerk van het appartement van [eiseres 2] komen volgens die begroting uit op € 3.650,00 ex btw en die van het appartement van [eiseres 3] op € 2.754,48 ex btw. Het begrote herstel van het binnenwerk van het appartement van [eiseres 1] betreft deels herstel van constructieve gebreken van het pand voor een bedrag van € 17.710 ex btw (sloopwerk € 1.690 + betonwand kelder injecteren € 5.100 + vloer epoxy € 4.420 + balklaag boven plafond kelder € 6.500). De herstelkosten die zien op het appartement van [eiseres 1] zelf bedragen € 11.278,50 ex btw. De kosten voor vervangende woonruimte en verhuizing ad € 4.000,- zijn kosten van [eiseres 1] en kunnen dus ook alleen ten aanzien van haar worden toegewezen.
4.22.
Omdat dat de in de begroting vermelde herstelkosten exclusief btw zijn, heeft de rechtbank de per eiseres uitgesplitste bedragen ook zonder btw berekend. Gevorderd is echter een bedrag inclusief btw. Nu voor het verbouwen en herstellen van woningen tijdelijk een lager btw tarief van 6% wordt gehanteerd wat betreft het arbeidsloon en het mede daardoor niet duidelijk is met welk bedrag aan btw de diverse bedragen moet worden vermeerderd, zal de rechtbank de toegewezen bedragen in het dictum wat betreft de herstelkosten (inclusief de post onvoorzien) zonder btw opnemen met daarbij de vermelding dat deze bedragen dienen te worden vermeerderd met toepasselijke btw tarief. De toegewezen onderzoekskosten zullen wel inclusief btw worden opgenomen.
4.23.
[eisers] vorderen wettelijke rente over de toegewezen schadevergoeding vanaf 1 januari 2011. Wettelijke rente is echter slechts verschuldigd vanaf het moment dat de verbintenis tot schadevergoeding opeisbaar is. In het onderhavige geval is die verbintenis opeisbaar vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is met de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomsten. [eisers] hebben [gedaagde] bij brief van 19 september 2011 in gebreke gesteld en haar tot 26 september 2011 de tijd gegeven om te laten weten of zij voornemens was de gebreken te herstellen. Op die brief heeft [gedaagde] niet gereageerd, hetgeen meebrengt dat zij vanaf 26 september 2011 met de nakoming van de koopovereenkomsten in verzuim is. Vanaf dezelfde datum is [gedaagde] op grond van artikel 6:74 BW Pro verplicht de ten gevolge van de niet-nakoming geleden schade te vergoeden en is de verbintenis tot schadevergoeding opeisbaar. De gevorderde wettelijke rente zal daarom vanaf die datum worden toegewezen.
4.24.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 1.474,00
- salaris advocaat
3.552,50(2,5 punten × tarief € 1.421,00)
3.552,50(2,5 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 5.119,32
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 99.141,16 (negenennegentigduizend honderdeenenveertig euro en zestien eurocent), te vermeerderen met btw, en een bedrag van € 9.349,00, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 26 september 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres 1] te betalen een bedrag van € 11.278,50 (elfduizend tweehonderd achtenzeventig euro en vijftig eurocent), te vermeerderen met btw, en een bedrag van € 4.000,00, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 26 september 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres 2] te betalen een bedrag van € 3.650,00 (drieduizend zeshonderdvijftig euro), te vermeerderen met btw en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 26 september 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres 3] te betalen een bedrag van € 2.754,48 (tweeduizend zevenhonderd vierenvijftig euro en achtenveertig eurocent), te vermeerderen met btw en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 26 september 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 5.119,32,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2014. [1]