Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: ALK 13/226
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2014 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. M. Vaas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object van eiseres voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 148.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2012 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en daarbij de WOZ-waarde van het object van eiseres verlaagd naar € 52.000.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2014. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam], taxateur.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
1.
De rechtbank stelt vast dat eiseres in het bezwaarschrift heeft verzocht om te worden gehoord. Voorts stelt de rechtbank vast dat eiseres niet is gehoord als bedoeld in artikel 7:2 van Pro de Awb. Het telefonisch overleg dat op 19 december 2012 heeft plaatsgevonden tussen de taxateur van verweerder en de gemachtigde van eiseres kan naar het oordeel van de rechtbank niet als zodanig worden aangemerkt, hetgeen de gemachtigde van verweerder ter zitting niet heeft betwist. Nu niet is gebleken dat eiseres voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan afstand heeft gedaan van het recht om te worden gehoord, stelt de rechtbank vast dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. De schending van de hoorplicht geeft de rechtbank aanleiding het beroep wegens strijd met artikel 7:2 van Pro de Awb gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen.
2.2
De gemachtigde van eiseres ter zitting heeft de rechtbank verzocht de zaak inhoudelijk te behandelen en niet terug te wijzen naar verweerder. De rechtbank zal daarom beoordelen of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand kunnen blijven, dan wel of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van het object van eiseres zelf vast te stellen.
3
De rechtbank gaat hierbij uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Eiseres is eigenaar van een perceel gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [A]. Dit perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 14.217 m². Eiseres verhuurt een deel van het perceel aan de [stichting]. Hierop is het kantoor van de [stichting] gelegen. Het kantoor is opgebouwd uit tien geschakelde portacabins, die een gezamenlijke oppervlakte van 186 m² hebben. Verweerder heeft de portacabins met 250 m² grond als onderhavig WOZ-object ([B]) aangemerkt. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting de afbakening van het WOZ-object niet (langer) betwist.
4.1
In geschil is allereerst het antwoord op de vraag of de portacabins dienen te worden aangemerkt als een onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ.
4.2
Eiseres stelt dat de portacabins moeten worden aangemerkt als roerend. Zij geeft aan dat de [stichting] tijdelijk gebruik maakt van een klein gedeelte van haar perceel en dat de daarop geplaatste portacabins verplaatsbaar zijn en geen eigen aansluiting hebben op de nutsvoorzieningen. Eiseres wijst er verder op dat de huurovereenkomst die zij met de [stichting] is aangegaan kan worden opgezegd met inachtneming van de termijn van drie maanden indien zij het verhuurde gedeelte zelf wenst te gebruiken. Ter zitting stelt eiseres dat voor het begrip onroerende zaak aansluiting moet worden gezocht bij de arresten van het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen te Luxemburg (hierna: het HvJ) van 16 januari 2003 inzake Maierhofer (ECLI:NL:XX:2003:AV1693) en van 15 november 2012 inzake Leichenich (ECLI:NL:XX:2012:BY4089).
4.3
Verweerder stelt dat de omstandigheid dat de portacabins slechts tijdelijk ter plaatse zullen zijn niet automatisch met zich meebrengt dat zij roerend zijn. Uit de huurovereenkomst, die een looptijd tot 31 mei 2013 heeft en daarna steeds stilzwijgend wordt verlengd voor een aansluitende periode van telkens één jaar, volgt volgens verweerder dat de portacabins geacht moeten worden duurzaam ter plaatse te staan, en derhalve als onroerend moeten worden aangemerkt.
4.4
De rechtbank overweegt als volgt. In de hiervoor genoemde arresten heeft het HvJ, naar aanleiding van prejudiciële vragen, inhoudende welke strekking het begrip verhuur van onroerend goed in artikel 13, B, sub b van de Zesde richtlijn heeft, overwogen – voor zover hier van belang – dat op grond van vaste rechtspraak de vrijstellingen van artikel 13 van Pro de Zesde richtlijn autonome communautaire rechtsbegrippen zijn en derhalve een communautaire definitie dienen te krijgen. De uitlegging van het begrip verhuur van onroerend goed in artikel 13, B, sub b, van de Zesde richtlijn kan volgens het HvJ dus niet afhankelijk zijn van de uitlegging die in het burgerlijk recht van een lidstaat daaraan wordt gegeven. Voor de uitlegging van een gemeenschappelijke bepaling moet rekening worden gehouden met de bewoordingen ervan, alsook de context en de doelstellingen die de regeling waarvan zij deel uitmaakt nastreeft.
4.5
Nu het in de Wet WOZ gaat om de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken, en de in die wet opgenomen bepalingen geen (directe) grensoverschrijdende of communautaire rechtskracht of werking hebben, is er in het licht van de hiervoor weergegeven overwegingen van het HvJ, voor de rechtbank geen aanleiding de specifiek in het kader van de uitleg van een vrijstelling in de Zesde richtlijn ten aanzien van de omzetbelasting gegeven uitleg van het begrip onroerende zaak in dit geval te volgen. Naar het oordeel van de rechtbank dient voor de uitleg van het begrip onroerende zaak in de Wet WOZ aansluiting te worden gezocht bij de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW).
4.6
Op grond van artikel 3:3, eerste lid, van het BW zijn – voor zover hier van belang – onroerend de grond, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
4.7
Een gebouw kan – gelet op het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, nr. 16 404 (Portacabin-arrest, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, NJ 1998,97) – duurzaam met de grond zijn verenigd doordat het naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan dat technisch bezien de mogelijkheid aanwezig is en blijft om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht, voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar is.
4.8
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de portacabins, met name gelet op de doorlopende verhuurovereenkomst, die stilzwijgend wordt voortgezet met telkens één jaar alsmede gelet op de aansluiting op water, elektra, gas en op een septic tank, blijkens aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De omstandigheid dat de portacabins geen zelfstandige aansluiting op water en elektra hebben, maar middels een tussenmeter zijn aangesloten op de voorzieningen van eiseres en dat de portacabins van gas worden voorzien middels gasflessen, maakt dit niet anders. De omstandigheid dat de portacabins verplaatsbaar zijn brengt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel omdat de technische mogelijkheid de portacabins te verplaatsen, gelet op de hiervoor genoemde arrest van de HR, niet relevant is. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat zij uit charitatieve overwegingen een deel van haar perceel aan de [stichting] ter beschikking stelt voor een huurprijs van
€ 1 per jaar, is de rechtbank van oordeel dat dit niet van belang is voor de vraag of de portacabins roerend of onroerend zijn (en evenmin, voor zover eiseres dit beoogd heeft te stellen, voor de vraag of de waarde op grond van de Wet WOZ juist is bepaald). De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder de portacabins terecht als onroerend heeft aangemerkt. Hetgeen eiseres in dit verband heeft aangevoerd faalt dan ook.
€ 1 per jaar, is de rechtbank van oordeel dat dit niet van belang is voor de vraag of de portacabins roerend of onroerend zijn (en evenmin, voor zover eiseres dit beoogd heeft te stellen, voor de vraag of de waarde op grond van de Wet WOZ juist is bepaald). De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder de portacabins terecht als onroerend heeft aangemerkt. Hetgeen eiseres in dit verband heeft aangevoerd faalt dan ook.
5.1
Op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
5.2
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
5.3
De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarde van het object van eiseres heeft bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil en acht de rechtbank ook juist. Partijen verschillen van mening over de vervangingswaarde van de portacabins en de waarde van de grond.
5.4
Volgens eiseres dient dat de waarde van de portacabins op nihil worden vastgesteld aangezien deze door de Koninklijke Marine zijn afgeschreven. De portacabins voldoen niet meer aan de kwaliteitseisen van de Koninklijke Marine met betrekking tot de werksituatie onder vredesomstandigheden en zijn daarom aan de [stichting] geschonken.
Verder stelt eiseres dat de grond vóór de plaatsing van de portacabins op € 10 per m² werd gewaardeerd, zodat niet valt in te zien dat de grond voor het belastingjaar 2012 op € 89 per m² wordt gewaardeerd.
5.5
De door eiseres bepleite afwaardering tot nihil komt de rechtbank onjuist voor. Weliswaar zijn de portacabins afgeschreven door de Koninklijke Marine, maar het is niet aannemelijk geworden dat de portacabins, die op de waardepeildatum door de [stichting] worden gebruikt, op die datum dusdanig economisch verouderd zijn dat alleen de sloopwaarde (nihil) zou resteren. Het standpunt van eiseres volgt de rechtbank dus niet.
5.6
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en middels de ter zitting gegeven toelichting inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde van het object van eiseres tot stand is gekomen. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de portacabins heeft bepaald aan de hand van de kengetallen uit de VNG-Taxatiewijzer Onderwijs ten aanzien van noodlokalen bij schoolgebouwen. Naar het oordeel van de rechtbank dient er in het onderhavige geval van te worden uitgegaan dat de desbetreffende portacabins voldoende vergelijkbaar zijn met dergelijke noodlokalen. Eiser heeft immers de vergelijkbaarheid niet betwist. De kengetallen kon verweerder dan ook gebruiken bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de portacabins. De enkele stelling van eiseres dat de door verweerder gehanteerde restwaarde van 20% te hoog is, acht de rechtbank niet toereikend voor een andersluidend oordeel. Gelet op deze kengetallen en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting over de berekeningswijze acht de rechtbank de door verweerder bepaalde vervangingswaarde van de portacabins op € 37.183 niet te hoog.
5.7
Voorts acht de rechtbank door verweerder, met zijn verwijzing naar de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van gronden met een vergelijkbare bestemming en zijn de ter zitting gegeven toelichting, voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde grondprijs van € 89 per m² zeker niet te hoog is. De omstandigheid dat de grond vóór de plaatsing van de portacabins werd gewaardeerd op € 10 per m² brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt dat onderhavige grond vóór de plaatsing van de portacabins behoorde tot één groot perceel, dat op basis van een grondstaffel werd gewaardeerd. Door de plaatsing van de portacabins is een andere situatie ontstaan – onderhavige grond is bruikbare grond bij een opstal geworden – en deze situatie dient op zijn eigen merites te worden gewaardeerd. De stelling van eiseres gaat dus niet op.
5.8
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven.
6.
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).
7.
Gezien de gegrondverklaring van het beroep dient verweerder aan eiseres ook het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak geheel in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 974.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, voorzitter, mr. D.M. de Feijter en mr. S.M. Auwerda, leden, in aanwezigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.