Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/233124 / KG ZA 15-785
Vonnis in kort geding van 19 november 2015
in de zaak van
1.[eiser1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser2],
[eiser2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J. Veenis te Purmerend,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M. Zwennes te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de producties zijdens [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2015,
- de akte wijziging eis,
- de pleitnota van [eisers] ,
- de pleitnota van [gedaagde] ,
- de aanvullende producties van [eisers] en [gedaagde] ,
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 12 november 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben op 29 juli 2015 met een derde een koopovereenkomst gesloten ter zake van de koop, door [eisers] , van een woning in [woonplaats] , waarbij als ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden indien hun eigen woning op 27 augustus 2015 niet definitief is verkocht.
2.2.
Tussen [eisers] en [gedaagde] is op 4 augustus 2015 een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake van het woonhuis van [eisers] gelegen te [adres] (hierna: de woning). De koopovereenkomst vermeldt – voor zover van belang – het navolgende:
“
Artikel 16 Ontbindende voorwaarden.
Artikel 16 Ontbindende voorwaarden.
16.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 14 augustus 2015 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom vermeerderd met de kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…)
16.3.
Partijen verplichten zich over weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de
eerstewerkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is, door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
eerstewerkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is, door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
(…)
Artikel 20 Ontbindende voorwaarde
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk op 14 augustus 2015 door de [gemeente] geen positief advies is afgegeven op een door koper in te dienen concept aanvraag omgevingsvergunning.”
2.3.
In de periode voorafgaand aan het tot stand komen van de koopovereenkomst is tussen [gedaagde] , verkopend makelaar [A.] (hierna: [A.] ) en [B.] (hierna: [B.] ) van de [gemeente] gecorrespondeerd over de verbouwingsplannen van [gedaagde] .
2.4.
Op 30 juli 2015 heeft [gedaagde] per e-mail – voor zover van belang – het volgende aan [A.] bericht:
Hallo heer [A.] ,
Afgelopen week hebben we contact gehad met de heer Mark [B.] van de [gemeente]
. Hierbij heeft dHr [B.] aangegeven dat de verbouwing binnen het
bestemmingsplan past qua oppervlakte, inhoud, etc... en dat hij het voor wil leggen bij de
welstand commissie. Hiervoor zijn officiele tekeningen nodig. Voor dit ben ik gisteravond
bij tekenbureau [C.] in [gemeente] geweest om alles door te spreken. Deze gaf aan
dat de welstand commissie een advies orgaan is en dat als het binnen de kaders van het
bestemmingsplan valt, dat eigenlijk een bouwvergunning afgegeven kan worden voor de
verichte werkzaamheden. Hoe de verbouwing gedaan wordt, hoe het eruit komt te zien,
berekeningen etc... wordt bekeken door de welstand en hieruit zullen er eventuele
veranderingen aan tekeningen gedaan moeten worden, maar dat de welstand het niet af kan
keuren op grootte etc... Geen invloed van de welstand op het bestemmingsplan.
Om het verder duidelijk te krijgen voor alle partijen ivm de aankoop, zou het mooi zijn als
we ditzelfde van de Heer [B.] op papier kunnen krijgen. Dit zou ik graag met u willen
bespreken hoe we het beste dHr [B.] hiervoor zouden kunnen benaderen.
T.o.v. de tekeningen, hebben we afgesproken dat dit ook met voorrang bij het tekenbureau
wordt behandeld, maar helaas door de bouwvak (Waar bijna elk bedrijf mee komt te zitten)
zal er niet eerder een begin gemaakt kunnen worden dan 18 Augustus. Op die dag, zal de
bouwkundig tekenaar ook graag metingen willen verrichten in en om de woning aangezien
er geen officiele maten aanwezig zijn bij de bouwtekeningen van de huidige bewoners.”
2.5.
Op 31 juli 2015 heeft [B.] per e-mail – voor zover van belang – het volgende aan [A.] bericht:
Geachte heer [A.] , beste [A.] ,
Het advies van de welstandscommissie is een advies wat in 99,9% van de gevallen wordt opgevolgd. Dat zou kunnen betekenen dat er wijzigingen gedaan moeten worden aan het ontwerp van de uitbreiding als hier opmerkingen over zou hebben.
Indien het volume, goot- en nokhoogte en overige relevante voorschriften van het bestemmingsplan voldoen aan het bestemmingsplan is het ‘ruimtelijke deel’ van de aanvraag daarmee akkoord. Tezamen met een akkoord van welstand en het voldoen aan de eisen vanuit het Bouwbesluit rest ons niet anders als omgevingsvergunning te verlenen.
De berekeningen worden door de gemeente gecontroleerd en niet door de welstandscommissie zoals gesteld in de mail.
2.6.
Op 31 juli 2015 heeft [A.] voormelde e-mail aan [gedaagde] doorgestuurd en daarbij – voor zover van belang – het volgende vermeld:
[gedaagde] ,
Zie hieronder voor de reactie van de heer [B.] van de [gemeente] waarin hij de conclusie van het tekenbureau beaamt.
Terecht plaatst hij nog de opmerkingen dat de berekeningen (bouwbesluit) getoetst worden door de gemeente zelf en niet door de welstand, maar dit zijn ook geen zaken die de uiteindelijke vergunning kunnen tegen houden.
2.7.
Op 2 augustus 2015 heeft [gedaagde] per e-mail – voor zover van belang – het volgende aan [A.] bericht:
Hallo [A.] ,
Bedankt voor de informatie. Kan dhr [B.] ook beamen dat [adres] met de voorziene verbouwing ook hier binnen valt? (Mondeling via de telefoon wel aangegeven.)
In het voorlopigheid koopcontract kom ik niks tegen t.o.v. ontbindende voorwaarde als een bevoegde instantie de bouwvergunning afgeeft of daar een bindende toezegging voor heeft gegeven. In 16.1 a staat aangegeven als ontbindende voorwaarde als de gemeente geen vergunning verleent om de bewoning te betrekken.
2.8.
Op 3 augustus 2015 heeft [A.] per e-mail – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] bericht:
[gedaagde] ,
Ik neem aan de je doelt op het feit dat je plan binnen het bestemmingsplan past. Buiten
dat hij je dit al heeft doorgegeven, kun je dit ook zelf controleren. Het bestemmingsplan
staat op de website van de [gemeente] en op [website] bij de vermelding
van de woning aan [adres] .
De ontbindende voorwaarde staat bij artikel 20 toegevoegd. Artikel 16 zijn de
standaard ontbindende voorwaarden.
2.9.
Op 3 augustus 2015 is er telefonisch contact geweest tussen [D.] (de partner van [gedaagde] ) en [A.] . Bij dat gesprek is onder meer aan de orde geweest dat de opname van de datum van 14 augustus 2015 in de koopovereenkomst voor de verkopers van groot belang is.
2.10.
Op 8 september 2015 heeft [B.] aan [gedaagde] bericht dat de welstandscommissie niet akkoord gaat met het ‘vooroverlegplan’ voor het bouwen van de dakopbouw. Het voorgestelde volume past wel binnen de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan, maar stuit op bezwaar van de welstandscommissie omdat het gewenste volume te zeer afwijkt van een rechthoekig volume met zadeldak en dit volume goed zichtbaar is vanuit de openbare ruimte.
2.11.
Op 15 september 2015 is [gedaagde] , ondanks daartoe uitgenodigd te zijn, niet verschenen bij de notaris voor het transport van de woning.
2.12.
Na de mondelinge behandeling van 27 oktober 2015 heeft nader overleg met de welstandscommissie plaatsgevonden teneinde het ontwerp zodanig aan te passen dat dit wel goedgekeurd kon worden. Dit overleg heeft niet tot het door [gedaagde] gewenste resultaat geleid, onder meer omdat de gebruiksoppervlakte van de opbouw bij aanpassing aanmerkelijk afneemt.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen na wijziging van eis – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot (1) medewerking aan het transport van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom, (2) storting van de koopsom onder de notaris en (3) betaling van de contractuele boete, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eisers] hebben aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Partijen hebben een definitieve koopovereenkomst gesloten. [gedaagde] heeft niet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. De afgesproken datum van 14 augustus 2015 was een fatale datum. [gedaagde] wist ook dat die datum voor [eisers] van groot belang was in verband met de aankoop van hun nieuwe woning. Ook na het verstrijken van de fatale datum heeft [gedaagde] gehandeld alsof er sprake was van een definitieve overeenkomst. De afspraak bij de notaris is bevestigd en de koopsom is onder de notaris gestort. Pas een dag voor het transport heeft [gedaagde] tegen beter weten in een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan, aldus nog steeds [eisers]
3.3.
[gedaagde] heeft het volgende tot verweer gevoerd. [eisers] en [A.] wisten dat [gedaagde] de woning alleen wilde kopen als de door hem gewenste verbouwing gerealiseerd kon worden. Daarom is ook de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst opgenomen. Vóór het tekenen van de koopovereenkomst was al duidelijk dat [gedaagde] deze datum niet kon halen, omdat de tekeningen nog gemaakt moesten worden. De datum van 14 augustus zou volgens [A.] echter alleen voor de verkopers van belang zijn en niet voor [gedaagde] . Aan het inroepen van de ontbindende voorwaarde is voorts geen termijn verbonden, dus dit kan ook nog op 14 september 2015, aldus nog steeds [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In het licht van de gedingstukken (met name de e-mails van [gedaagde] van 30 juli 2015 en 2 augustus 2015) en het verhandelde ter zitting is voldoende aannemelijk dat het voor [eisers] en hun makelaar [A.] , wiens handelen en wetenschap aan [eisers] kan worden toegerekend, duidelijk was dat [gedaagde] bereidheid tot aankoop van de woning afhing van het antwoord op de vraag of de door [gedaagde] gewenste verbouwing te realiseren viel. Deze onzekere factor is door [A.] in de koopovereenkomst tot uitdrukking gebracht in de onder artikel 20 geformuleerde ontbindende voorwaarde. Die ontbindende voorwaarde houdt in dat [gedaagde] de koopovereenkomst kan ontbinden indien uiterlijk op 14 augustus 2015 door de [gemeente] geen positief advies is afgegeven op de door [gedaagde] in te dienen concept aanvraag omgevingsvergunning. Anders dan artikel 16 van de koopovereenkomst is in artikel 20 niet tot uitdrukking gebracht wannéér uiterlijk een beroep op de ontbindende voorwaarde moet worden gedaan.
4.2.
Vast staat dat de [gemeente] geen positief advies heeft gegeven op het door [gedaagde] ingediende bouwplan, gelet op het schrijven van [B.] van 8 september 2015. [gedaagde] heeft vervolgens op 14 september 2015 – een dag voor het transport – een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Volgens [eisers] is dat veel te laat en had [gedaagde] – met overeenkomstige toepassing van artikel 16.3 van de koopovereenkomst (vide 2.2) – uiterlijk de eerste werkdag na 14 augustus 2015 een beroep op de ontbindende voorwaarde moeten doen, waardoor thans sprake is van een definitieve overeenkomst.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Gelet op de e-mail van [B.] aan [A.] van 31 juli 2015 was [A.] ervan op de hoogte dat een akkoord van de welstandscommissie één van de voorwaarden is voor het afgeven van een positief advies op de bouwaanvraag (voor zover [A.] dat als makelaar niet al wist). [A.] wist voorts dat de aanvraag van [gedaagde] op zijn vroegst op 18 augustus 2015 aan de welstandcommissie voorgelegd kon worden, omdat de daarvoor benodigde tekeningen niet eerder dan die 18e augustus vervaardigd konden worden (vide de mail van [gedaagde] onder 2.4). Daaruit volgt dat het [A.] reeds voor ondertekening van de koopovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat op de door hem in de ontbindende voorwaarde opgenomen datum van 14 augustus 2015 onmogelijk al een positief advies op het bouwplan van [gedaagde] uitgebracht zou kunnen zijn. [A.] heeft ter zitting opgemerkt dat het daarom de bedoeling was in elk geval zoveel mogelijk duidelijkheid van [B.] te verkrijgen over de kans dat de welstandscommissie het bouwplan zou goedkeuren. Wat daarvan zij - het lijkt in ieder geval
[A.]bedoeling te zijn geweest om die duidelijkheid te krijgen -, het doet niet af aan het gegeven dat [gedaagde] in de email van 2 augustus 2015 onomwonden heeft aangegeven dat hij zich slechts wil binden indien de bevoegde instantie een ‘bouwvergunning afgeeft of daar een bindende toezegging voor heeft gegeven’.
[A.]bedoeling te zijn geweest om die duidelijkheid te krijgen -, het doet niet af aan het gegeven dat [gedaagde] in de email van 2 augustus 2015 onomwonden heeft aangegeven dat hij zich slechts wil binden indien de bevoegde instantie een ‘bouwvergunning afgeeft of daar een bindende toezegging voor heeft gegeven’.
4.4.
De formulering van de ontbindende voorwaarde moet tegen deze achtergrond worden gelezen. Die formulering dwingt niet tot de lezing die [eisers] daaraan geven. Een termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is daarin immers niet te lezen, terwijl de ontbindende voorwaarde in artikel 20 separaat is opgenomen van de ‘standaard’ ontbindende voorwaarden in artikel 16, zodat overeenkomstige toepassing van artikel 16.3 evenmin in de rede ligt.
De omstandigheid dat de overeenkomst is geredigeerd door [A.] brengt mee dat, bij twijfel, uitleg van de bepaling ten gunste van [gedaagde] is aangewezen. Daarvoor is temeer aanleiding nu de voorzieningenrechter op grond van de gedingstukken en de ter zitting gegeven mondelinge toelichting voorshands aannemelijk acht dat [gedaagde] eerst is overgegaan tot ondertekening van de koopovereenkomst nadat [A.] in een telefoongesprek met [D.] , de partner van [gedaagde] , op 3 augustus 2015 de indruk heeft gewekt dat de soep voor wat betreft de datum van 14 augustus 2015 niet zo heet gegeten zou worden, nu toch al voor iedereen duidelijk was dat die datum niet realistisch was.
4.5.
De slotsom is dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat voorshands onvoldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de ontbindende voorwaarde in de door [eisers] verdedigde zin moet worden uitgelegd. In het midden kan blijven of dat ook betekent dat de overeenkomst aldus moet worden uitgelegd dat een beroep op ontbinding niet aan een termijn was gebonden (of dat er sprake is van een leemte in de overeenkomst, die door uitleg moet worden opgevuld). Niet gezegd kan immers worden dat met dat beroep is getalmd, nu [gedaagde] niet eerder dan 8 september 2015 in kennis is gesteld van het negatieve welstandsadvies en hij onmiddellijk na die kennisneming heeft laten weten dat twijfelachtig was of hij de week daarop zou tekenen, waarna de week daarop, na juridisch advies te hebben ingewonnen, een formeel beroep op de ontbinding is gedaan.
4.6.
De omstandigheid dat deze uitleg er in resulteert dat de tussen [gedaagde] en [eisers] gesloten overeenkomst niet aansluit op de overeenkomst waarbij [eisers] een vervangende woning hebben gekocht, is onvoldoende om anders te oordelen, nu dit in het algemeen gesproken in de risicosfeer van [eisers] ligt en in casu in belangrijke mate een gevolg lijkt te zijn van niet adequaat (mogelijk zelfs risicovol) optreden van [A.] , die door [eisers] als verkopend makelaar is ingeschakeld.
4.7.
De conclusie is derhalve dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Aldus zal worden beslist.
4.8.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 285,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.101,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.101,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. G. Drenth op 19 november 2015. [1]