Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie kanton-Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 3342211 / CV EXPL 14-9188
datum uitspraak: 21 januari 2015
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING DUWO
te Delft
eiseres
hierna te noemen Duwo
gemachtigde mr J.J.M. Saelman
tegen
[gedaagde]
te Haarlem
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. R.P.M. Kocken
De procedure
Duwo heeft [gedaagde] gedagvaard op 6 augustus 2014. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 1 oktober 2014 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 12 december 2014, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaande aan de comparitie heeft Duwo nog producties in het geding gebracht.
De feiten
Duwo is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet. Zij richt zich op de huisvesting van studenten. Onder haar bezittingen bevindt zich een complex met 172 woningen aan de Schoonzichtlaan te Haarlem. De woningen delen een gemeenschappelijke gang waaraan de toegangsdeuren van de individuele woningen liggen.
[gedaagde] huurt met ingang van 5 augustus 2013 een woning in voornoemd complex (aan [adres] . Het gehuurde betreft een zelfstandige woning op de begane grond van het gebouw.
Op 27 augustus 2013 heeft Duwo per e-mail een klacht over geluidsoverlast afkomstig van de bewoner van [huisnummer] van een medebewoner van het complex ontvangen.
In de e-mail staat dat het de zoveelste keer is dat deze bewoner geluidsoverlast veroorzaakt, hoewel hij daarop al was aangesproken door de door Duwo aangestelde nestor van het complex.
In de e-mail staat dat het de zoveelste keer is dat deze bewoner geluidsoverlast veroorzaakt, hoewel hij daarop al was aangesproken door de door Duwo aangestelde nestor van het complex.
Op 28 augustus 2013 heeft de sociaal beheerder van Duwo samen met de nestor [gedaagde] bezocht in verband met klachten van omwonenden over geluidsoverlast. Dit gesprek is bevestigd in een e-mail van 30 augustus 2013 waarin [gedaagde] wordt gewaarschuwd geen geluidsoverlast meer te veroorzaken en erop wordt gewezen dat hij ook verantwoordelijk is voor het gedrag van zijn bezoek.
Bij e-mail van 13 oktober 2013 heeft de nestor van het complex aan Duwo laten weten dat er op 12 oktober 2013 een feestje was bij de bewoner van [huisnummer] dat voor overlast heeft gezorgd. Blijkens de e-mail was het gedrag van de gasten van [gedaagde] dermate agressief en intimiderend dat niemand heeft gedurfd hen op de overlast aan te spreken.
Bij e-mail van 7 februari 2014 heeft Duwo [gedaagde] gewaarschuwd in verband met klacht over door [gedaagde] veroorzaakte geluidsoverlast.
Bij e-mail van 14 februari 2014 heeft Duwo [gedaagde] een laatste officiële waarschuwing gekregen in verband met door hem veroorzaakte overlast. Daarin vermeldt Duwo dat zij het afgelopen jaar meer dan acht klachten over [gedaagde] had ontvangen.
Bij e-mail van 27 februari 2014 heeft een omwonende geklaagd over overlast van [huisnummer] .
Bij e-mail van 7 maart 2014 heeft de onder h. genoemde omwonende aangegeven dat zij twee a drie keer per week last had van de bewoner van [huisnummer] , onder meer door harde muziek en door bezoek dat veel lawaai maakt.
Op 13 juni 2014 zijn vanaf het dakterras van het complex enkele flessen op straat gegooid. Vrienden van [gedaagde] zijn die avond op het dakterras aanwezig geweest.
In e-mailberichten van eind juni 2014 hebben de nestor en twee omwonenden op verzoek van Duwo aan haar laten weten dat vooral de vriendengroep van [gedaagde] voor overlast zorgt, onder meer door het maken van veel lawaai en door intimiderend gedrag.
Bij brief van 17 juni 2014 heeft Duwo aan [gedaagde] laten weten een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aanhangig te zullen maken in verband met overlast veroorzaakt door [gedaagde] .
Bij e-mails van augustus 2014 heeft [gedaagde] aan twee klagende bewoners zijn excuses aangeboden voor door hem veroorzaakte overlast, waarbij hij heeft aangegeven dat hij vanwege het uitblijven van klachten ook nooit begrepen had dat hij overlast veroorzaakte.
Na juni 2014 zijn bij Duwo geen klachten over het gedrag van [gedaagde] of zijn vrienden binnen gekomen.
De vordering
Duwo vordert ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] , veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de kosten van het geding.
Daartoe voert Duwo aan dat [gedaagde] door het veroorzaken van (geluids)overlast en door intimiderend gedrag van hemzelf en van zijn vriendengroep zich niet als goed huurder heeft gedragen. Nu [gedaagde] ondanks waarschuwingen van Duwo niet bereid is gebleken zijn gedrag aan te passen, dient de huurovereenkomst wegens tekortkoming te worden ontbonden en dient [gedaagde] het gehuurde te ontruimen.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij ten onrechte verantwoordelijk wordt gehouden voor alle overlast die zich in het complex afspeelt. Veel klachten hebben echter betrekking op andere bewoners.
kan niet, althans niet als enige, verantwoordelijk worden gehouden voor mogelijke overlast die zijn vriendengroep veroorzaakt, omdat deze personen ook bevriend zijn met andere bewoners van het complex en dus niet altijd bij [gedaagde] op bezoek zijn. Indien [gedaagde] al enige overlast heeft veroorzaakt, kon hij daarop aangesproken worden en heeft hij zijn gedrag aangepast. Hij betwist dat hij intimiderend gedrag vertoont. Zoals blijkt uit verklaringen van andere omwonenden herkennen zij dat beeld ook niet.
kan niet, althans niet als enige, verantwoordelijk worden gehouden voor mogelijke overlast die zijn vriendengroep veroorzaakt, omdat deze personen ook bevriend zijn met andere bewoners van het complex en dus niet altijd bij [gedaagde] op bezoek zijn. Indien [gedaagde] al enige overlast heeft veroorzaakt, kon hij daarop aangesproken worden en heeft hij zijn gedrag aangepast. Hij betwist dat hij intimiderend gedrag vertoont. Zoals blijkt uit verklaringen van andere omwonenden herkennen zij dat beeld ook niet.
De beoordeling1. Een huurder is gehouden zich als goed huurder te gedragen, hetgeen onder meer betekent dat hij zich dient te onthouden van het veroorzaken van overlast aan omwonenden. Indien de huurder desondanks overlast veroorzaakt, waarbij overlast die niet door hem zelf maar door zijn gasten wordt veroorzaakt, de huurder wordt aangerekend, geldt dat sprake is van een tekortkoming. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit verband is relevant dat het gaat om woonruimte, dat de huurder daarvan vergaand beschermd wordt en dat de gevolgen van een ontbinding voor de huurder al snel ernstig zijn.
2. Uit de overgelegde producties volgt dat meerdere bewoners hebben geklaagd over het gedrag van [gedaagde] en zijn vrienden. Deze klachten hadden betrekking op enerzijds lawaai overlast (door onder andere harde muziek en luidruchtigheid) en anderzijds op intimiderend gedrag. Vast staat dat [gedaagde] hierop meerdere malen door Duwo is aangesproken, terwijl enkele bewoners hem ook wel individueel hebben aangesproken. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen kan het niet zo zijn dat hij met zijn overlast gevende gedrag door kan gaan totdat anderen hem erop wijzen dat hij overlast veroorzaakt, maar dient hij uit zich zelf rekening te houden met de medebewoners en zijn gedrag daarop aan te passen. Dit geldt te meer nu hij meerdere malen door Duwo is aangesproken op het veroorzaken van overlast.
3. Daar staat tegenover de niet alle door Duwo overgelegde klachten (uitsluitend) betrekking hebben op [gedaagde] en dat van het incident met betrekking tot het gooien van flessen vanaf het dakterras niet met zekerheid kan worden vastgesteld dat [gedaagde] daarbij op enigerlei wijze betrokken was. Voorts heeft [gedaagde] onvoldoende weersproken aangevoerd dat zijn vrienden ook met andere bewoners van het complex bevriend zijn en ook regelmatig daar op bezoek gaan, zodat niet alle door deze groep veroorzaakte overlast voor rekening van [gedaagde] kan komen. Ten slotte is van belang dat er na juni 2014 geen klachten meer over [gedaagde] zijn ontvangen, waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] inmiddels lering heeft getrokken uit de ontstane situatie en zijn gedrag heeft aangepast. Dat blijkt ook uit de omstandigheid dat hij een andere geluidsinstallatie heeft aangeschaft die een lager geluidsvolume heeft.
4. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] weliswaar tekort is geschoten in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen, maar dat deze tekortkoming op dit moment zodanig is dat deze mede gelet op de gevolgen die ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] zou hebben (verlies van een primaire levensbehoefte, zijnde woonruimte), deze niet rechtvaardigt.
De daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde is daardoor evenmin aan de orde.
Dat betekent dat de vordering zal worden afgewezen. Daarbij dient [gedaagde] te beseffen dat wanneer in de toekomst wederom door omwonenden wordt geklaagd over door hem of door zijn vriendengroep die op dat moment onder zijn verantwoordelijkheid valt, veroorzaakte overlast, voormelde afweging anders voor hem kan uitpakken.
De daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde is daardoor evenmin aan de orde.
Dat betekent dat de vordering zal worden afgewezen. Daarbij dient [gedaagde] te beseffen dat wanneer in de toekomst wederom door omwonenden wordt geklaagd over door hem of door zijn vriendengroep die op dat moment onder zijn verantwoordelijkheid valt, veroorzaakte overlast, voormelde afweging anders voor hem kan uitpakken.
5. De kantonrechter ziet in de verhouding van partijen, de aard van het geschil en hetgeen hiervoor is overwogen over de tekortkoming van [gedaagde] aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.