ECLI:NL:RBNHO:2015:10556

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – Locatie Zaanstad

zaak/rolnr.: 3315482 / CV EXPL 14-6041

datum uitspraak: 15 oktober 2015

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

de stichting
Woningstichting Rochdale, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

eiseres in conventie/verweerster in reconventie

hierna te noemen Rochdale

gemachtigde: J.C. Huyer, deurwaarder te Zaandam, gemeente Zaanstad

tegen

[naam] , wonende te [woonplaats] , gemeente [plaats]

gedaagde in conventie/eiseres in reconventie

hierna te noemen [huurder]

gemachtigde: mr. K. de Jong, advocaat te Zaandam, gemeente Zaanstad.

Het procesverloop

Rochdale heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 4 augustus 2014. [huurder] heeft bij conclusie van antwoord in conventie verweer gevoerd en harerzijds een vordering ingesteld, zoals omschreven in de conclusie van eis in reconventie.

Bij tussenvonnis d.d. 25 september 2014 is een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 19 november 2014. Van de gemachtigde van Rochdale is met het oog op deze zitting op 12 november 2014 een schrijven met bijlage ontvangen, terwijl bij schrijven van diezelfde datum door de gemachtigde van [huurder] nog een aantal producties in het geding zijn gebracht. Van het ter zitting verhandelde zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Vervolgens heeft op 24 november 2014 een plaatselijke bezichtiging van het gehuurde, tevens comparitie van partijen, plaatsgehad. De griffier heeft ter zake proces-verbaal opgemaakt. Ter rolle van 8 januari 2015 hebben beide partijen een akte genomen, waarna partijen ter rolle van 5 februari 2015 op elkaars akte hebben gereageerd.

Nadat op 18 mei 2015 nogmaals een descente (met het oog waarop de gemachtigde van Rochdale op 11 mei 2015 nog een brief heeft gestuurd) had plaatsgevonden, is vonnis bepaald.

De feiten

Met ingang van 18 november 2011 is tussen Rochdale als verhuurster enerzijds en [Voormalig Medehuurder] en [huurder] anderzijds een huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] , gemeente [plaats] tot stand gekomen. In verband met de beëindiging van de samenwoning door [voormalig medehuurder] en [huurder] heeft [voormalig medehuurder] op 22 juli 2013 afstand gedaan van zijn huurderschap. Bij schrijven van 15 januari 2014 heeft Rochdale aan [huurder] bevestigd dat met ingang van die datum de huurovereenkomst op haar naam staat.

Het gehuurde is eigendom van de stichting Parteon. In verband met ontwikkelingen die zouden plaatsvinden in het gebied waar de woning is gesitueerd zou het blok waar deze woning deel van uitmaakt, ondermeer, worden overgedragen aan Rochdale in een overeenkomst van ruil. Omdat de voormelde ontwikkelingen niet doorgaan is deze ruil ongedaan gemaakt. Wel waren het beheer en onderhoud reeds overgegaan op Rochdale. Dit is ongedaan gemaakt per 1 januari 2015, vanaf welke datum Parteon heeft te gelden als verhuurster van het gehuurde en verantwoordelijk is voor het onderhoud.

Vrijwel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst hebben eerst [huurder] en [voormalig medehuurder] gezamenlijk en later [huurder] alleen melding gemaakt van een groot aantal gebreken aan het gehuurde. Deels zijn die gebreken in de loop van de jaren door Rochdale verholpen, deels waren die gebreken bij aanvang van de onderhavige procedure nog aanwezig.

Met ingang van mei 2013 is [huurder] begonnen de huurbetalingen deels op te schorten. Voor zover zij dit niet aan Rochdale zou hebben kenbaar gemaakt overweegt de kantonrechter dat dit voor Rochdale duidelijk moet zijn geweest, gezien de stroom van klachten en meldingen die haar bereikte van de zijde van [huurder] en die bij conclusie van antwoord in conventie eis in reconventie in het geding zijn gebracht.

Op 3 juni 2013 heeft Rochdale de ontvangst bevestigd van en gereageerd op een op 1 mei 2013 door [voormalig medehuurder] en [huurder] gestuurde en van een foto voorziene e-mail met onderhoudsklachten, waaronder klachten met betrekking tot onopgeloste oplevergebreken, de aanwezigheid van zilvervissen, (de lekkage van) de (oude) cv-ketel, het kapotte ventilatiesysteem, de afwezigheid van isolatieglas, de leeftijd van de keuken en WC, het slot van de schuurdeur, de schoonmaakwerkzaamheden en de gehorigheid van de woning. In diezelfde e-mail hebben [voormalig medehuurder] en [huurder] Rochdale aansprakelijk gesteld voor
“…alle schade die dientengevolge is gel! eden…”.

In verband met een achterstand in de betaling van de huur is [huurder] op 17 juni 2013 door Rochdale tot betaling gemaand en op 15 juli 2013 door de gemachtigde van Rochdale.

In reactie op die laatste brief heeft [Voormalig Medehuurder] bij brief van 17 juli 2013 aan de gemachtigde van Rochdale onder meer meegedeeld:

(....)Bij de vordering merk ik op dat Rochdale haar de ter zake staande verplichtingen voorvloeiende uit de huurovereenkomst sinds de oplevering van het huis (...) tot op heden over en weer niet behoorlijk heeft nagekomen(...)

Rochdale heb ik sinds de oplevering op 23-11-2011 minstens vier keer in de maand in gebreke gesteld, vervolgens aangemaand, en ten slotte heb ik op Rochdale bericht mijn verplichtingen ter zake de huurovereenkomst op te schorten totdat deze laatste zijn de ter zake de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomt en hetgeen dat geschaad is daadwerkelijk wordt vergoed.

Kort samengevat heeft Rochdale haar volgende wettelijke verplichtingen niet nagekomen:

het verschaffen van het rustig genot, voor zover voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk ex art. 7:20 BW;

het uitvoeren van onderhoud aan het gehuurde, welke verplichting voortvloeit uit de gebrekenregeling ex art. 7:204 BW(...)

Tussen partijen is verder gecorrespondeerd over (de reden van) de niet betaalde huurpenningen tot Rochdale op 4 augustus 2014 tot dagvaarding van [huurder] is overgegaan.

Het geschil

In conventie

Bij dagvaarding vorderde Rochdale de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] met veroordeling van [huurder] tot ontruiming van die woonruimte binnen drie dagen na de betekening van het te wijzen vonnis en voorts tot betaling van € 3.984,48 aan achterstallige huurpenningen tot en met 30 juli 2014, € 633,25 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW en € 9,17 aan vertragingsrente tot de dag der dagvaarding, en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf die dag tot aan de voldoening, doorbetaling van € 654,10 voor iedere maand of een deel daarvan dat [huurder] in het gehuurde zal verblijven vanaf 1 augustus 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid, alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

Daartoe stelt Rochdale dat er sprake is van wanbetaling van de huurpenningen, van zodanig ernstige aard dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De bijkomende kosten zijn verschuldigd krachtens de huurovereenkomst. Rochdale is niet btw-plichtig en geniet dan ook geen vooraftrek van BTW.

Na vermindering van eis strekt de vordering van Rochdale tot veroordeling van [huurder] om aan haar te betalen de somma van € 2.341,12 (€ 1.759,08 aan hoofdsom, € 9,17 aan rente tot de dag der dagvaarding en € 572,87 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief BTW), te vermeerderen met verdere rente. De vordering tot ontbinding en ontruiming trekt zij in.

Dit in verband met door [huurder] gedane betalingen, waarvan Rochdale stelt dat deze grotendeels na dagvaarding zijn gedaan.

[huurder] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Rochdale in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. De hoogte van de huurachterstand zoals gevorderd bij dagvaarding heeft zij betwist. Het thans gevorderde bedrag aan huurachterstand heeft zij erkend. [huurder] heeft aangegeven dat zij sinds mei 2013 maandelijks een deel van de verschuldigde huurpenningen opschort in verband met diverse gebreken aan de woning en in de gemeenschappelijke ruimten, waardoor zij in haar woongenot wordt beperkt. Al vanaf het betrekken van de woning in november 2011 heeft [huurder] (aanvankelijk samen met haar toenmalige partner) Rochdale verzocht om de diverse gebreken in de woning te verhelpen. De opschorting is voor Rochdale weliswaar aanleiding geweest om een paar gebreken te verhelpen, maar de gebreken en problemen die [huurder] ondervond zijn nog niet allemaal verholpen.

In reconventie

[huurder] vordert de veroordeling van Rochdale om binnen twee weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot herstel van alle gebreken in de woning van [huurder] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor elk(e) dag(deel) dat Rochdale na betekening van het vonnis hiermee in gebreke blijft. Voorts vordert zij dat de huur over de periode van november 2011 tot en met de datum waarop Rochdale de gebreken in de woning van [huurder] volledig heeft hersteld wordt vastgesteld op 50% van de door Rochdale over die periode in rekening gebrachte huur, met veroordeling van Rochdale tot terugbetaling aan [huurder] van al hetgeen zij in deze periode teveel aan Rochdale heeft betaald.

Bij haar akte d.d. 8 januari 2015 heeft [huurder] daarnaast gevorderd om Rochdale te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis:

een elektricien opdracht te geven om alle stopcontacten in de woning te controleren;
een aannemer opdracht te geven om de ventilatie, zo nodig ook buiten de woning zelf, te herstellen dan wel te vervangen;
een stukadoor opdracht te geven de wanden deskundig te beoordelen en de wanden zo nodig te herstellen;
een nieuwe goed passende keukenlade te laten plaatsen;
de in de keuken aanwezige gebroken tegels te laten vervangen;
een schilder opdracht te geven om het schilderwerk aan de buitenzijde van de woning te herstellen;
een aannemer opdracht te geven om de holtes in de kozijnen aan de buitenzijde van de woning waar nodig te herstellen en op deugdelijke wijze dicht te maken;
passende maatregelen te nemen om alle mogelijke geluidsoverlast, onder andere door verharde vloeren van de bovenburen, zoveel mogelijk te beperken,

zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor elk(e) dag(deel), dat Rochdale na betekening van dit vonnis hiermee in gebreke blijft.

Daarnaast vordert [huurder] veroordeling van Rochdale om binnen twee weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot herstel dan wel vervanging van de vloer in haar woning op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor elk(e) dag(deel), dat Rochdale daarmee na betekening van dit vonnis in gebreke blijft.

Rochdale heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [huurder] . Onder verwijzing naar productie 3 bij de dagvaarding heeft zij uiteengezet dat zij [huurder] in haar schrijven van 3 juni 2013 al uitgebreid heeft ingelicht welke klachten wel en welke niet door haar dienen te worden opgelost. Een groot deel van de klachten is inmiddels opgelost of komt niet voor rekening van Rochdale. Daarnaast is het zo dat zij, ondanks meerdere verzoeken daartoe, de klachten die zij moet oplossen niet kan oplossen omdat zij daartoe door [huurder] niet in de gelegenheid wordt gesteld.

Tegen de door [huurder] in haar akte van 8 januari 2015 geformuleerde wijziging van eis heeft Rochdale gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan.

Gezien de leeftijd van het wooncomplex en de aard van de woningen is er sprake van gehorigheid.

De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen zij gezamenlijk worden behandeld.

Op 24 november 2014 heeft de kantonrechter zich begeven naar de woning van [huurder] om zich een oordeel te vormen van hetgeen partijen verdeeld houdt en om partijen in de gelegenheid te stellen de nodige inlichtingen te verstrekken. In aanwezigheid van partijen heeft de kantonrechter het navolgende (met partijen) vastgesteld en zijn de navolgende afspraken gemaakt:

1. In de kinderkamer werkt het ventilatierooster niet. De bij Rochdale als opzichter werkzame [A] heeft aangegeven dat het ventilatierooster niet aansluit op het overzetrooster en dat dat gebrek op kosten van Rochdale dient te worden verholpen.

2. Ten aanzien van de in de woning aanwezige stopcontacten wordt afgesproken dat alle stopcontacten op hun spanning dienden te worden gecontroleerd. [A] heeft voorts toegezegd dat een (volgens [huurder] kapot opgeleverde) schakelaar in de slaapkamer voor rekening van Rochdale zal worden hersteld.

3. Ten aanzien van de toiletpot heeft de kantonrechter geconstateerd dat deze los stond en is afgesproken met partijen dat deze voor rekening van Rochdale op een correcte wijze dient te worden vastgezet.

4. Ten aanzien van het ventilatiesysteem in het toilet, de badkamer en de keuken heeft de kantonrechter geconstateerd dat dat niet werkte en is met partijen afgesproken dat het ventilatiesysteem van de woning door Rochdale dient te worden nagekeken.

5. Met betrekking tot de kleine slaapkamer aan de galerijkant heeft voormelde [A] toegezegd dat een stukadoor de loszittende muren zal komen controleren en dat de kosten van het herstel van het stucwerk voor rekening van Rochdale zijn.

6. Met betrekking tot de keuken heeft [A] toegezegd te zullen nagaan of zijdens [huurder] binnen een maand na de oplevering is gemeld dat er sprake was van gebroken tegels, zoals door haar gesteld en dat de herstelkosten voor rekening van Rochdale zouden zijn indien dat het geval is. Geconstateerd is dat de aanwezige besteklade defect is en afgesproken is dat Rochdale die zal vervangen.

7. Met betrekking tot de door [huurder] gestelde aanwezigheid van zilvervisjes heeft de kantonrechter geconstateerd dat zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde (galerijkant) van de woning kit is aangebracht en dat zich in de onderkozijnen holtes bevinden. [A] heeft aangegeven dat een schilder de ondergrond zal moeten bekijken om te weten met welk materiaal de kozijnen zouden moeten worden bijgewerkt.

Bij de tweede gerechtelijke plaatsopneming (op 18 mei 2015) heeft [huurder] verklaard, dat op alle stopcontacten thans spanning zit en dat enkele van de stopcontacten zijn vernieuwd, alsmede dat de toiletpot naar tevredenheid is vastgezet. De door [huurder] bij haar akte d.d. 8 januari 2015 onder IV geformuleerde vermeerdering van eis heeft [huurder] ingetrokken.

Het ventilatiesysteem in de WC werkt volgens [huurder] nu goed, terwijl het ventilatiesysteem in de badkamer en in de keuken minder goed werkt dan dat in de WC.

De kantonrechter heeft geconstateerd dat het ventilatiesysteem in de keuken en de badkamer thans veel beter functioneert, zij het niet optimaal. Rochdale heeft een stuk overgelegd bij akte uitlating na descente en comparitie, afkomstig van VOF Eijk-Zaandam, waaruit blijkt dat alle ventilatiekanalen zijn geveegd en dat het shuntkanaal waar die kanalen op uitkomen is verlengd met een meter en dat daarop een “trekkende schoorsteenkap” is geplaatst. Aangenomen mag worden dat een beter resultaat bij dit soort ventilatie niet haalbaar is.

De kantonrechter heeft in de keuken voorts geconstateerd dat de wijze waarop de besteklade vervangen is, niet de juiste oplossing is, alsmede dat het kitwerk moet worden vervangen. [huurder] heeft aangegeven zich te kunnen vinden in de aanwezigheid van één tegel met kleine barstjes.

Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of [huurder] gerechtigd was de huurbetalingen gedeeltelijk op te schorten. Die vraag dient bevestigend te worden beantwoord. Immers, al sinds 2011 heeft [huurder] een groot aantal gebreken bij Rochdale gemeld. Een aantal daarvan zijn verholpen, maar andere zijn eerst door Rochdale aangepakt na de descente op 24 november 2014.

Het gaat hier om een complex woningen dat bedoeld was om te worden gesloopt, hetgeen aan de staat waarin die woningen zich bevinden niet voor niets was. Daar staat tegenover dat voor de onderhavige woning een naar verhouding van hetgeen wordt gehuurd aanzienlijke huurprijs moet worden betaald. Van Rochdale als verhuurder mag dan worden verwacht dat zij zich inspant om voor haar rekening komende gebreken met bekwame spoed te verhelpen. Daarvan was geen sprake.

Derhalve verkeerde [huurder] met betrekking tot haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van de gehele huursom, jegens Rochdale niet in verzuim, zodat het niet betaalde deel van die huursom bij het aanhangig maken van de procedure niet opeisbaar was. De verminderde vordering in conventie wordt dan ook afgewezen.

Hetzelfde geldt voor de nevenvorderingen nu die geen zelfstandig bestaansrecht hebben.

In reconventie heeft te gelden dat een groot deel van de gebreken waarvan [huurder] herstel heeft gevorderd thans zijn verholpen. Bij gelegenheid van de descente op 24 november 2014 zijn daarover afspraken tussen partijen gemaakt, welke voor het overgrote deel door Rochdale zijn nagekomen, zij het niet aaneensluitend zoals afgesproken, doch met tussenpozen. Hoe dit ook zij, die werkzaamheden waren ultimo 2014 wel voltooid.

Daarbij overweegt de kantonrechter dat de bestekla in de keuken is vervangen door een ondeugdelijk exemplaar dat niet past.

Met betrekking tot het buitenschilderwerk overweegt de kantonrechter dat dit door toedoen van [huurder] (en de voormalige medehuurder [voormalig medehuurder] ) zelf is bemoeilijkt zoal niet onmogelijk gemaakt door het aanbrengen van grote hoeveelheden kit. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.

Gebleken is dat alle stopcontacten in de woning nu functioneren zoals het hoort, zodat verdere controle overbodig is.

Niet gebleken is van verdere schade aan de wanden van de slaapkamer.

De zich achter de verwarming bevindende tegels welke nog beschadigd zijn, zijn thans door [huurder] geaccepteerd. De overige kapotte tegels zijn vervangen.

[huurder] heeft terecht aangegeven dat holtes in kozijnen niet zonder meer kunnen worden gedicht, nu deze een functie hebben bij de ventilatie van die kozijnen. Die vordering dient dan ook te worden afgewezen.

Van de geluidsoverlast van de bovenburen is niets gebleken. [huurder] heeft hier bij de plaatsopnemingen geen verdere melding meer van gemaakt.

De bestrijding van ongedierte hoort in het algemeen tot de kleine gebreken welke de huurder dient te verhelpen. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan dit in het onderhavige geval anders zou zijn.

De vordering met betrekking tot de laminaatvloer is door [huurder] ingetrokken.

De op het vorenstaande nu nog betrekking hebbende vorderingen worden dan ook afgewezen.

Ten aanzien van de gebreken die nog niet of niet geheel zijn verholpen en voor rekening van Rochdale komen heeft te gelden dat veroordeling van Rochdale om die gebreken alsnog te verhelpen, zonder gevolg zal blijken nu Rochdale niet langer verhuurder van het complex is en Parteon geen partij is in deze procedure. Vanzelfsprekend gelden voor Parteon dezelfde verplichtingen als voor Rochdale, maar zij kan daar in deze procedure niet toe worden veroordeeld.

Wel is er sprake geweest van zodanige gebreken aan de woning dat dit een ernstige aantasting van het woongenot voor [huurder] met zich mee heeft gebracht. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot ultimo 2014 is Rochdale steeds in gebreke geweest, ondanks de voortdurende meldingen en aanzeggingen van de zijde van [huurder] , die gebreken volledig en afdoende te verhelpen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [huurder] krachtens het bepaalde van artikel 7:207 lid 2 BW aanspraak kan maken op een huurvermindering, waarbij hij een vermindering met 10% van de huursom proportioneel acht.

Gezien het bepaalde in artikel 7:257 BW kan die vermindering voor wat betreft het verleden slechts worden gevorderd over een periode van zes maanden vanaf het instellen van de vordering door [huurder] . De vordering is ingesteld bij de conclusie van eis in reconventie ter rolle van 11 september 2014.

Rochdale zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van hetgeen [huurder] meer dan 90% van de huursom heeft betaald over de maanden maart 2014 tot en met december 2014. Rochdale zal vanzelfsprekend het uit te betalen bedrag mogen verrekenen met het opgeschorte deel van de huurbetalingen ad € 1.759,08.

In conventie zal Rochdale als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. In reconventie zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, nu zij over en weer in het gelijk en in het ongelijk worden gesteld.

Waar hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dit geen nadere bespreking.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

-wijst de vorderingen af;

-veroordeelt Rochdale in de proceskosten, aan de zijde van [huurder] tot op heden begroot op € 900,00 aan salaris gemachtigde.

in reconventie:

-vermindert de huurprijs over de maanden maart 2014 tot en met december 2014 met 10% en veroordeelt Rochdale tot betaling tegen kwijting van hetgeen [huurder] over die periode teveel aan huur heeft betaald;

-bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J. Baas en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.