ECLI:NL:RBNHO:2015:11320

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sector kanton - locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 4219371 /EJ VERZ 15-268

datum uitspraak: 18 december 2015

BESCHIKKING

inzake

[verzoekers]

hierna te noemen: [Y.]

gemachtigde: mr. M. Theuns

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS HOLBEIN II

te Amsterdam

verweerster

hierna te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. L.A. Burgersdijk

Het verloop van de procedure

Bij verzoekschrift ontvangen op 23 december 2014 door de rechtbank te Amsterdam heeft [Y.] verzocht om het verlenen van een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW en het vernietigen van een besluit van de VvE ex artikel 2:15 jo. 5:130 BW. Na aanhouding van de procedure op verzoek van [Y.] , heeft de kantonrechter te Amsterdam bij beschikking van 12 juni 2015 op grond van artikel 46b van de Wet op de rechterlijke organisatie de zaak in de stand waarin deze zich bevindt ter verdere behandeling doorverwezen naar de rechtbank Noord-Holland.

De VvE heeft schriftelijk geantwoord. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 november 2015, waarbij partijen zijn verschenen, ieder vertegenwoordigd door hun gemachtigde en waarbij de griffier aantekening heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht. Uitspraak is bepaald op heden.

De feiten

De VvE is gezamenlijk eigenaar van het appartementengebouw Holbein II aan de Stadionweg 65 te Amsterdam. Het gebouw bestaat uit vier verdiepingen en is onderverdeeld in 32 woningen.

Splitsing van voormeld complex in appartementsrechten heeft plaatsgevonden bij akte van 31 mei 2002. De appartementsrechten zijn weergegeven op een tekening die deel uitmaakt van de akte.

Blijkens artikel 9 van de splitsingsakte behoren de daken van het gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten en is het een eigenaar zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen aan de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van artikel 11 van de splitsingsakte heeft iedere eigenaar het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken volgens de bestemming daarvan. Op grond van artikel 13 van de splitsingsakte is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verbonden.

Een deel van het dak van het gebouw is plat. Blijkens de tekening zijn ten behoeve van de appartementen met de indices 18, 19, 25, 26, 27, 28 en 32 dakterrassen op dat platte dak aangebracht. De onder die dakterrassen gelegen woningen hebben het zelfde indexnummer. Dat geldt alleen niet voor het dakterras dat behoort bij het appartement met indexnummer 32, omdat daaronder het appartement met indexnummer 31 is gelegen.

[Y.] is bij 2013 eigenaar geworden van het appartementsrecht met indexnummer 12. Dit appartementsrecht bestaat uit een woning op de eerste verdieping en een kamer op de vierde verdieping die op de tekening wordt aangeduid als berging.

De berging en het aangrenzende platte dak liggen boven het appartement met indexnummer 29, dat in eigendom is van [A. en B.] (hierna: [A.] ). Naast deze berging ligt de berging van het appartement met indexnummer 22, dat eveneens ligt boven het appartement met indexnummer 29.

Aan het zelfde platte dak grenzen ook de bergingen behorende bij de appartementen met indexnummers 24, 4, 14 en 23. Deze liggen boven het appartement met indexnummer 30.

Op 11 oktober 2013 heeft [Y.] van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verkregen voor het maken van een dakterras op het gedeelte van het platte dak dat aansluit op zijn berging.

Op 14 oktober 2013 heeft [Y.] een verzoek tot toestemming voor het aanbrengen van een dakterras ingediend bij de VvE.

Het verzoek is op de algemene ledenvergadering van de VvE van 4 juni 2014 aan de orde geweest. Op het verzoek is toen niet besloten omdat het bestuur van de VvE er de voorkeur aan gaf om te onderzoeken of er een gemeenschappelijk dakterras kon worden gecreeerd.

Het verzoek is opnieuw aan de orde geweest in de algemene ledenvergadering van 25 november 2014. Nadat [Y.] , het bestuur en [A.] zich over het verzoek hadden uitgelaten, is gestemd over het verzoek. Met vier stemmen voor, drie onthoudingen en achttien stemmen tegen is het verzoek afgewezen.

[Y.] en [A.] hebben vervolgens overleg gevoerd over een minnelijke regeling betreffende een dakterras. Zij hebben daartoe overeenstemming bereikt, maar nadat [A.] was gebleken dat de gemaakte afspraken niet, althans niet eenvoudig en tegen lage kosten, uitgevoerd konden worden, heeft [A.] de overeenkomst op grond van dwaling vernietigd.

Het verzoek

[Y.] verzoekt:
- het besluit van de VvE van 25 november 2014 inzake het niet verlenen van toestemming tot het aanbrengen van een dakterras te vernietigen:
- aan [Y.] vervangende toestemming voor de aanleg van dit dakterras te verlenen;

- de VvE te veroordelen om de vereiste medewerking te verlenen aan het vestigen van een recht van opstal inzake het hebben van een dakterras dan wel het vestigen van een erfdienstbaarheid inzake het exclusieve gebruik van het dakterras, beide vast te leggen bij notariële akte;
- aan [Y.] vervangende toestemming te verlenen tot het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex voor zover dit voor het aanbrengen van het dakterras noodzakelijk is zonder dat [Y.] hiervoor een vergoeding verschuldigd is;
- de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.

[Y.] voert daartoe aan dat:
- het besluit vernietigbaar is omdat het in strijd met de procedurele regels tot stand is gekomen nu de onderbouwing van het verzoek van [Y.] niet voor aanvang van de vergadering aan alle leden van de VvE is verzonden en de stukken digitaal ondanks veel langere beschikbaarheid, niet langer dan enkele dagen voor de vergadering zichtbaar waren;
- het besluit vernietigbaar is omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid aangezien de bezwaren die de VvE stelt te hebben ongegrond zijn.

Het verweer

De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
- Voor wat betreft de procedure heeft de VvE aangevoerd dat indien er al stukken te laat zijn ingediend, deze zagen op de constructie van het dakterras en dat daarin niet de grond lag voor afwijzing van het verzoek van [Y.] .
- Volgens de VvE is de afwijzing van het verzoek niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het aanbrengen van een dakterras zal leiden tot overlast voor de eigenaren van het ondergelegen appartement en tot vermindering van de waarde van dat appartement. Dit hoeft de VvE niet te dulden. Voort wenst de VvE onttrekking van het gemeenschappelijke dak voor privé gebruik niet toe te staan en wil zij geen precedent scheppen door het verzoek van [Y.] in afwijking van het voorgaande toe te staan.
- Ten aanzien van het verzoek betreffende het vestigen van een opstalrecht of een erfdienstbaarheid voert de VvE aan dat de kantonrechter daartoe niet bevoegd is.

Overwegingen

1. De kantonrechter stelt ambtshalve vast dat het verzoek van [Y.] op 23 december 2014 en derhalve tijdig (binnen een maand na het nemen van het bestreden besluit) is ingediend. [Y.] kan derhalve in zijn verzoek worden ontvangen.

2. In artikel 2:15 lid 1 sub a BW is bepaald dat besluiten van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar zijn wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen. [Y.] heeft weliswaar aangevoerd dat op grond hiervan het litigieuze besluit vernietigd moet worden omdat de stukken ter onderbouwing van het verzoek niet tijdig aan de leden van de VvE waren verzonden, maar hij heeft niet aangegeven in welke bepaling uit de wet, de akte van splitsing of het huishoudelijk reglement de toezending van stukken is geregeld. Derhalve kan niet worden vastgesteld dat sprake is van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen en is het besluit dus niet op die grond vernietigbaar.

3. In artikel 2:15 lid 1 sub b BW is bepaald dat besluiten van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dit toetsingscriterium is een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Alle bij het besluit betrokken belangen moeten in de besluitvorming worden meegenomen.

4. Bij de toetsing van het besluit van de VvE aan voormeld criterium zijn de volgende omstandigheden van belang.
Het door [Y.] gewenste dakterras ligt op het gemeenschappelijke dak en boven het appartement van [A.] . De verwachting van [A.] dat hij van het dakterras (enige) overlast zal ondervinden en dat dit een neerwaarts effect op de waarde van zijn appartementsrecht zal hebben, is niet irreëel. Ook als het gebruik van het terras door [Y.] beperkt zal zijn, kan dat in een situatie van vervreemding van het appartement van [Y.] anders zijn. De omstandigheid dat de berging van [Y.] (en die van het appartement met indexnummer 22) thans ook al boven het appartement van [A.] gelegen is, maakt het voorgaande niet anders. Een berging is doorgaans niet een vertrek waar men langdurig of met meerdere personen verblijft, hetgeen voor een dakterras wel geldt. Bovendien is de berging een overdekte en geheel afgesloten ruimte, waardoor de kans op overlast veel geringer is dan bij een geheel open dakterras. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VvE de belangen van [A.] bij handhaving van de bestaande en voor iedereen bij aankoop bekende situatie heeft laten prevaleren boven de belangen van [Y.] bij wijziging van die situatie.

5. Daar komt bij dat de VvE belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking. Indien de VvE zou toestaan dat [Y.] op het aan zijn berging grenzende dakvlak een dakterras realiseert, heeft de VvE geen argumenten meer om te verhinderen dat de eigenaren van de appartementen met indexnummers 22, 24, 4, 14 en 23 eveneens een dakterras op het aan hun bergingen grenzende dakvlak maken. Dat zou tot grote overlast voor niet alleen [A.] maar ook voor de eigenaren van het appartement met indexnummer 29 leiden. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid om (mede) op basis hiervan het verzoek van [Y.] af te wijzen.

6. Er zijn weliswaar andere dakterrassen op het gebouw aangebracht, maar die zijn blijkens de tekening bij de akte van splitsing in de splitsing meegenomen en waren ten tijde van de splitsing al aanwezig. Daarbij komt dat deze terrassen zich, met uitzondering van het terras behorend bij het appartement met indexnummer 32, bevinden boven de appartementen waar de terrassen onderdeel van uitmaken. In die zin wijken deze dakterrassen dus in belangrijke mate af van het door [Y.] gewenste terras. Het terras van het appartement met indexnummer 32 ligt weliswaar boven het appartement met indexnummer 31 maar grenst aan het gehele appartement (dat wil zeggen de woning) en niet uitsluitend aan een berging. De eigenaren van het appartement met indexnummer 31 hebben dus toch al een woning boven hun appartement in plaats van enkele bergingen.

7. De omstandigheid dat [A.] aanvankelijk bereid was om na overleg met [Y.] en in het kader van een regeling een door [Y.] te realiseren dakterras te accepteren, doet niet af aan de rechtsgeldigheid van het besluit van de VvE.
Nog daargelaten dat [A.] de overeenkomst met [Y.] heeft vernietigd wegens dwaling, geldt dat de VvE ook een eigen belang heeft zoals weergegeven onder r.o. 4 en op grond daarvan tot afwijzing van het verzoek kon en mocht komen. Uit de omstandigheid dat een ruime meerderheid van de leden tegen het verzoek van [Y.] heeft gestemd, kan worden afgeleid dat dit belang van de VvE breed gedragen wordt.

8. De conclusie van het voorgaande is dat het besluit van de VvE om het verzoek van [Y.] tot het aanbrengen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak af te wijzen, noch in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen tot stand is gekomen, noch in strijd met de redelijkheid en billijkheid is en daarom niet vernietigbaar is. Het verzoek tot vernietiging van het besluit zal dan ook worden afgewezen. Dat betekent dat ook dat er geen grond is voor het verlenen van een vervangende machtiging. Het daarop gerichte verzoek zal eveneens worden afgewezen.

9. Gelet op het voorgaande kunnen de verzoeken die zien op het vestigen van een opstalrecht of een erfdienstbaarheid en op het verlenen van vervangende toestemming tot het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw evenmin worden toegewezen, nog daargelaten dat [Y.] heeft nagelaten voor deze verzoeken een deugdelijke grondslag aan te voeren en dat gesteld noch gebleken is dat de kantonrechter überhaupt bevoegd is om hierover te oordelen.

10. [Y.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

11. Uitgaande van voormeld toetsingskader, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.

De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de verzoeken af;

- veroordeelt [Y.] in de kosten van dit geding, aan de zijde van de VvE begroot op
€ 400,- aan salaris voor de gemachtigde;

- wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.

Coll