Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknummer/rolnummer: 3437904 \ CV EXPL 14-6414 (rvk)
Uitspraakdatum: 4 maart 2015
Vonnis in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid
Woningbouwvereniging Langedijk, gevestigd en kantoorhoudende te Noord-Scharwoude
Woningbouwvereniging Langedijk, gevestigd en kantoorhoudende te Noord-Scharwoude
eisende partij
verder ook te noemen: Woningbouwvereniging Langedijk
gemachtigde: mr. J. Th. van Oostrum, advocaat te Alkmaar
tegen
[naam ged. sub 1]
[naam ged. sub 2],
beiden wonende te Langedijk
gedaagde partijen
verder ook te noemen: [huurders]
gemachtigde: mr. J.J.C. Engels, advocaat te Heerhugowaard
[toevoegingsnr.: [nummer]].
Het procesverloop
Voor het procesverloop verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
- de dagvaarding van 12 september 2014 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 5 november 2014;
- de met het oog op de terechtzitting overgelegde stukken.
- de aantekeningen van hetgeen is besproken tijdens de terechtzitting op 29 januari 2015, de ter terechtzitting zijdens Woningbouwvereniging Langedijk overgelegde pleitaantekeningen.
Vervolgens is op vandaag uitspraak bepaald.
De feiten
1. De kantonrechter neemt de volgende feiten als vaststaand aan, omdat deze door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij niet of niet voldoende zijn betwist.
2. [huurders] huren sinds 11 september 2012 van Woningbouwvereniging Langedijk de woning aan de [adres].
Het geschil
3. Woningbouwvereniging Langedijk vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen Woningbouwvereniging Langedijk en [huurders] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning [Adres] en veroordeling van [huurders] om de woning [Adres] binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met alle daarin van hen aanwezige personen en zaken te ontruimen en ontruimd te houden. Ook vordert Woningbouwvereniging Langedijk betaling van de proceskosten.
4. Daarbij stelt Woningbouwvereniging Langedijk – kort weergegeven – dat vanaf ongeveer een half jaar nadat [huurders] in de woning trokken, er aanhoudend klachten van omwonenden bij Woningbouwvereniging Langedijk binnen zijn gekomen over geluidsoverlast, met name extreme ruzies tussen [huurders] onderling en nachtelijke herrie. Inmiddels is er ook sprake van een huurachterstand van twee maanden.
5. [huurders] hebben verweer gevoerd. Daartoe stellen [huurders] – samengevat – dat zij geen overlast veroorzaken. Voorts voeren [huurders] aan dat Woningbouwvereniging Langedijk haar zorgplicht verzaakt. Tot slot stellen [huurders] dat zij bij ontbinding van de huurovereenkomst onevenredig in hun belangen worden geschaad.
6. Bij de beoordeling zal zo nodig nog nader op de standpunten van partijen worden ingegaan.
De beoordeling
7. De vraag is of er sprake is van zodanig overlastgevend gedrag van [huurders] dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
8. Woningbouwvereniging Langedijk baseert haar vordering op het veroorzaken van overlast aan omwonenden en een huurachterstand. De nadruk ligt echter op de overlast. Ter onderbouwing daarvan heeft Woningbouwvereniging Langedijk voorbeelden gegeven van overlastincidenten en heeft zij een reeks klachtmeldingen van buurtbewoners overgelegd. De meldingen beginnen ongeveer een half jaar na aanvang van de huurovereenkomst en lopen door tot en met juli 2014. Ter zitting heeft Woningbouwvereniging Langedijk verklaard dat er op 25 januari 2015 nog een klacht is binnengekomen per e-mail en dat op 26 januari 2015 zich nog een incident heeft voorgedaan tussen [huurders].
9. Daarnaast heeft Woningbouwvereniging Langedijk een aantal mutatierapporten van de politie in het geding gebracht. De klachten variëren van (nachtelijke) geluidsoverlast als gevolg van schreeuwen en ruzie (onderling). De klachten zijn afkomstig van verschillende omwonenden. In de mutatierapporten wordt ook melding gemaakt van drugsgebruik door [huurders].
10. [huurders] ontkennen de klachten. Aan deze blote ontkenning zal echter worden voorbijgegaan. Woningbouwvereniging Langedijk heeft de gestelde overlast gedetailleerd onderbouwd met klachten van omwonenden en mutatierapporten van de politie. Daarbij komt dat in de brief van 23 januari 2014 door de woonconsulent van Woningbouwvereniging Langedijk is opgenomen dat [huurders] de overlast en het drugsgebruik erkennen. [huurders] hebben de inhoud van deze brief niet betwist. Voorts neemt de kantonrechter in aanmerking dat de gemachtigde van [huurders] alleen heeft aangevoerd dat de overlast niet zo ernstig is, doch de overlast op zich niet heeft weersproken.
11. Hoewel [huurder X] stelt dat hij met alle buren goed bevriend is en dat deze buren dat ook in schriftelijke verklaringen hebben bevestigd, heeft [huurder X] deze verklaringen niet (ook niet ter zitting) overgelegd. Bij gebreke van nadere onderbouwing wordt deze stelling dan ook gepasseerd. Het bewijsaanbod van [huurder X] om alle buren als getuigen te horen, wordt gepasseerd omdat [huurder X] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, zodat voor bewijslevering geen plaats is.
12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van structurele en ernstige overlast. Hieruit volgt dat [huurders] hebben gehandeld in strijd met hun verplichtingen als goed huurder. Dit betekent dat er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
13. Hoewel [huurders] een belang hebben om in de woning te blijven wonen, dienen de belangen van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van overlast zwaarder te wegen. De kantonrechter betrekt hierbij voorts dat Woningbouwvereniging Langedijk haar maatschappelijke rol als verhuurder in de sociale huursector niet uit het oog heeft verloren. Zij heeft hulpverlening in gang gezet en [huurders] kansen gegeven hun leven te beteren, maar dat is niet afdoende gebleken. Nu de problematiek voortduurt, ondanks dat [huurders] herhaaldelijk in de gelegenheid zijn gesteld om te voldoen aan hun verplichtingen in de huurovereenkomst, zullen de gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen. Bespreking van de door Woningbouwvereniging Langedijk gestelde huurachterstand waarop de vordering eveneens berust, kan achterwege blijven.
14. De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van [huurders] komen.
De beslissing
De kantonrechter:
Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres].
Veroordeelt [huurders] om de woning [Adres] binnen vier weken na betekening van het vonnis met alle daarin van hen aanwezige personen en zaken te ontruimen en ontruimd te houden
Veroordeelt [huurders] in de proceskosten, die tot heden voor Woningbouwvereniging Langedijk worden vastgesteld op een bedrag van € 512,74 (€ 97,74 aan dagvaardingskosten, € 115,- aan griffierecht en een bedrag van € 300,- voor salaris van de gemachtigde van Woningbouwvereniging Langedijk).
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en op 4 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter