Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/216091 / HA ZA 14-365
Vonnis van 15 april 2015
in de zaak van
[eiser],
wonende te Haarlem,
eiser,
advocaat mr. M.R. van Buiten te Haarlem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ NORTH SEA B.V.,
gevestigd te Haarlem,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te Haarlem,
gedaagden,
advocaat mr. F.W. Huizinga te Haarlem.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna respectievelijk North Sea B.V., [eiser] en gezamenlijk North Sea B.V. cs genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 oktober 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 20 januari 2015
- de akte van [eiser] overlegging een productie van 2 januari 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke koopovereenkomst van 10 januari 2002 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [A.], handelende voor zich of nader te noemen meester, van [B.] gekocht:
1. het appartementsrecht rechtgevende op de te realiseren woonruimte gelegen op de begane grond van het perceel te [adres1], thans uitmakende een gedeelte van het in de ondersplitsing te betrekken appartementsrecht kadastraal bekend gemeente [kadaster1], na ondersplitsing te nummeren [kadaster5]; uitmakende een nog nader vast te stellen onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een gebouw met toebehoren te Haarlem aan de [adres2] en [adres3] en [adres1], kadastraal bekend gemeente [kadaster2], groot vier are eenenzeventig centiare respectievelijk een are twee centiare;
2. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de nog te realiseren trap met trappenhuis op de begane grond en de woonruimte gelegen op de eerste verdieping van het perceel te [adres1], thans uitmakende een gedeelte van het in de ondersplitsing te betrekken appartementsrecht kadastraal bekend gemeente [kadaster1], na ondersplitsing te nummeren [kadaster4].
Uitmakende een nog nader vast te stellen onverdeeld aandeel in voormelde gemeenschap.
In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:
“Juridische levering
Artikel 6
1.(…); het registergoed zal tevens worden overgedragen met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken.
(…).
Overige ontbindende voorwaarden
Artikel 14
(…).
2. Indien de verkoper de beoogde wijziging splitsing/ondersplitsing in appartementsrechten ondanks zijn inspanningsverplichting juridisch niet tot stand weet te brengen, met name het ontbreken van goedkeuring door de Dienst van het Kadaster zal een ontbindingsgrond zijn. Dit beroep op ontbinding door verkoper moet geschieden door middel van een schriftelijk gemotiveerde mededeling aan de notaris.
(…).
Bijzondere bepalingen
Artikel 19
(…).
Erfdienstbaarheid
In de akte van levering zal ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het aan verkoper in eigendom toebehorende kadastrale perceel gemeente [kadaster6], worden gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad om te komen van- en te gaan naar de [adres1], waaronder begrepen het recht een fiets, motorfiets, kinderwagen, kruiwagen, rolcontainer en dergelijke kleine voertuigen aan de hand te leiden, een en ander op de minst bezwarende wijze en zodanig dat de vrije doorgang niet zal worden belemmerd.
Dakterras
Koper is ermee bekend dat op het verkochte appartement Haarlem sectie I nummer 4089 A te nummeren 19 door verkoper een dakterras zal worden gerealiseerd. Alle kosten met betrekking tot de aanleg en onderhoud van het dakterras zijn voor rekening van de gebruiker van het dakterras.”
2.2.
Op 15 maart 2002 is een splitsingsakte (hierna: de splitsingsakte) gepasseerd waarbij, kort gezegd, het appartementsrecht [kadaster3], plaatselijk bekend te [adres3], is aangepast aan de huidige feitelijke situatie en het appartementsrecht [kadaster1], plaatselijk bekend te [adres4], uitmakende het twee/negende onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit een gebouw met toebehoren te Haarlem aan de [adres2] en [adres3] A en B en [adres1], is gesplitst in drie appartementsrechten, waarbij tevens de buitenlijnen van het gehele complex zullen veranderen, in verband met de nieuwbouw van twee appartementsrechten. De hieronder weergegeven kaart is aan de splitsingsakte gehecht.
Nota bene: Appartementsrecht [kadaster4] staat niet op de kaart aangegeven. [kadaster4] betreft het dak op appartementsrecht [kadaster5].
2.3.
Op 5 april 2002 is de akte van levering (hierna: de akte van levering/vestiging) gepasseerd waarbij de registergoederen, zoals hiervoor vermeld in de koopovereenkomst van 10 januari 2002, door verkoper [B.] zijn geleverd aan koper North Sea B.V. In deze akte zijn daarnaast de volgende erfdienstbaarheden gevestigd.
“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
Partijen zijn het navolgende overeengekomen:
1. Bij deze wordt gevestigd en aangenomen ten behoeve van het bij deze verkochte (zijnde de appartementsrechten [kadaster5] en [kadaster4]) en ten laste van het aan verkoper in eigendom toebehorende kadastrale perceel gemeente [kadaster6], de erfdienstbaarheid van voetpad om te komen van- en te gaan naar de [adres1], waaronder begrepen het recht een fiets, motorfiets, kinderwagen, kruiwagen, rolcontainer en dergelijke kleine voertuigen aan de hand te leiden, een en ander op de minst bezwarende wijze en zodanig dat de vrije doorgang niet zal worden belemmerd.
2. Bij deze wordt gevestigd en aangenomen ten laste van het bij deze verkochte appartementsrecht gemeente [kadaster4] (lijdend erf) en ten behoeve van het aan verkoper in eigendom toebehorende appartementsrecht gemeente [kadaster7] (heersend erf), de erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van een dakterras. Terzake van deze erfdienstbaarheid geldt het volgende:
1. alle gevolgen, schaden en het onderhoud, ontstaan door de bestemming en het gebruik als dakterras, komen ten laste van het heersend erf en zijn voor diens rekening en risico.
2. het houden van het dakterras dient zo te geschieden dat aan het dak zelf geen schade wordt toegebracht. Is dat toch het geval dan is de betrokken eigenaar van het heersend erf gehouden tot vergoeding van die schade.
3. De kosten van het normale onderhoud van het dak, ten gevolge van normale slijtage is voor rekening van de eigenaren van het lijdend en heersend erf, ieder voor de helft.”
2.4.
Bij akte van 5 oktober 2007 zijn door verkoper [B.] aan koper [eiser] geleverd de appartementsrechten [kadaster7] en [kadaster6] van het perceel [adres1].
2.5.
Op 3 september 2013 heeft North Sea B.V. het appartementsrecht [kadaster5] verkocht en geleverd aan [eiser].
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I Voor recht te verklaren dat gedaagden op basis van de bij akte van 5 april 2002 gevestigde erfdienstbaarheid van voetpad niet gerechtigd zijn om vrijelijk te beschikken over het appartementsrecht [kadaster6] en dat deze erfdienstbaarheid niet inhoudt een recht van overpad over het gehele perceel en dat gedaagden niet gerechtigd zijn om te komen van en te gaan naar de openbare weg, genaamd [adres1], vanaf de woonruimte (gelegen tegenover de noordzijde).
II Voor recht te verklaren dat:
- a)
- b)
III Voor recht te verklaren dat [eiser], op basis van de bij akte van 5 april 2002
gevestigde erfdienstbaarheid tot het hebben en het houden van een dakterras, een erfdienstbaarheid heeft die geldt voor het gehele dak boven het appartementsrecht [kadaster4].
IV Indien en voor zover vereist de erfdienstbaarheden van 5 april 2002, op te heffen, althans vervallen te verklaren dan wel een zodanige erfdienstbaarheid te vestigen als de rechtbank rechtens juist en billijk acht en gedaagden te veroordelen om binnen vier weken na het te wijzen vonnis een notariële akte op te laten maken tot opheffing, althans afstand door gedaagden van de erfdienstbaarheid, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat gedaagden daarmee in gebreke blijven en daarbij tevens op de voet van artikel 3:300 BW te bepalen dat de uitspraak van de rechtbank in plaats van bedoelde akte zal treden en dezelfde kracht zal hebben als een in de wettige vorm opgemaakte notariële akte met die inhoud, ten einde te worden ingeschreven in de openbare registers.
V Te bepalen:
(a) dat het gedaagden verboden is om de erfdienstbaarheden op andere wijze te gebruiken dan zoals bij het in dezen te wijzen vonnis zal worden bepaald alsmede
(b) dat het gedaagden verboden is om [eiser] te belemmeren om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid tot het hebben en het houden van een dakterras,
op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere overtreding van dit verbod.
VI Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om uiterlijk binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis om de deur van [kadaster5], die uitkomt op [kadaster6], te verwijderen en verwijderd te houden, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat gedaagden daarmee in gebreke blijven.
VII Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] ter vergoeding van de buitengerechtelijke kosten te betalen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
VIII Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder
begrepen een bedrag voor het salaris van de advocaat, en te bepalen dat dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na datum van het in deze procedure te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, en gedaagden te veroordelen om het nasalaris aan [eiser] te voldoen, met het verzoek dit nasalaris in het vonnis te begroten.
3.2.
North Sea B.V. cs voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Erfdienstbaarheid binnenplaats [kadaster6]
4.1.
[eiser] heeft aan zijn vorderingen op dit punt, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [eiser] stelt dat in 1980 een erfdienstbaarheid ten laste van de binnenplaats is gevestigd. Deze erfdienstbaarheid ten gunste van A-11, destijds een garage, ten laste van de binnenplaats (thans genummerd) [kadaster6] is teniet gegaan door vermenging. [B.] is op enig moment immers eigenaar geworden van zowel de garage als de binnenplaats.
Uit de koopovereenkomst, gelezen in samenhang met de splitsingsakte en de akte van levering/vestiging, volgt dat de in laatstgenoemde akte gevestigde en huidige erfdienstbaarheid ten gunste van de appartementen [kadaster5] en [kadaster4] ten laste van [kadaster6] enkel is gevestigd voor het komen van- en gaan naar de nog te realiseren bergingen vanaf de openbare weg. De achtergrond van de vestiging van de erfdienstbaarheid is volgens [eiser] namelijk dat de gemeente aan de splitsing als voorwaarde heeft gesteld dat de appartementen [kadaster5] en [kadaster4] zouden beschikken over een berging. Het plaatsen en gebruiken van een deur in de zijmuur van appartement [kadaster5] voor het komen van- en gaan naar de openbare weg via de binnenplaats [kadaster6] is gelet hierop in strijd met de erfdienstbaarheid. In het verre verleden heeft weliswaar een deur in de zijmuur van [kadaster5] gezeten, maar uitgegaan moet worden van de situatie, zoals omschreven in de splitsingsakte van 2002 en zoals blijkt uit de als productie 25 bij de dagvaarding overgelegde tekening. Daaruit blijkt duidelijk dat er in 2002 geen deur maar een raam in de zijmuur was gevestigd, aldus [eiser]
4.2.
North Sea B.V. cs hebben hiertegen, samengevat, het volgende aangevoerd. Vóór 2002 had North Sea B.V. niets van doen met het perceel aan de [adres1] zodat zij geen weet hebben van de in 1980 gevestigde erfdienstbaarheid. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat dat het registergoed wordt overgedragen met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf. In de akte van levering/vestiging waarin de nieuwe erfdienstbaarheid ten laste van de binnenplaats [kadaster6] is gevestigd, staat niet dat deze erfdienstbaarheid enkel ziet op het komen van- en het gaan naar de berging vanaf de openbare weg. Op grond van de oude erfdienstbaarheid waren de bergingen reeds bereikbaar. De nieuwe erfdienstbaarheid was met name bedoeld voor de toegang van het beneden appartement aan de [adres1] door de zijdeur uitkomend op de binnenplaats [kadaster6], aldus North Sea B.V. cs
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de eigenaren van de appartementsrechten [kadaster5] en [kadaster4], sinds de akte van levering/vestiging, een recht van erfdienstbaarheid toekomt ten laste van de binnenplaats [kadaster6]. Partijen zijn evenwel verdeeld over de inhoud van en de wijze waarop deze erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend. In dat verband wordt het volgende overwogen.
4.4.
Ingevolge artikel 5:73 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte.
Bij de uitleg van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partij bedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De beginselen van redelijkheid en billijkheid zullen bij de uitleg van de wijze waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend een rol spelen (HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397).
4.5.
Gelet op het bepaalde in artikel 5:73 BW en de hiervoor geformuleerde maatstaf, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of uit de akte van levering/vestiging kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de erfdienstbaarheid zich beperkt tot het komen van- en gaan naar de nog te realiseren bergingen vanaf de openbare weg. Deze vraag moet naar het oordeel van de rechtbank ontkennend worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.6.
In de eerste plaats is van belang dat in de akte van vestiging niet is opgenomen dat de erfdienstbaarheid ten laste de binnenplaats is beperkt tot het komen van- en gaan naar de bergingen. De stelling van [eiser] dat uit artikel 14 lid 2 en bladzijde 1 van de koopovereenkomst, gelezen in samenhang met de splitsingsakte, volgt dat de erfdienstbaarheid is gevestigd in verband met de te realiseren bergingen en dat deze zich daarom daartoe beperkt, kan niet worden gevolgd. Bij de uitleg van de erfdienstbaarheid is de akte van vestiging immers leidend en kunnen de aktes waarnaar [eiser] heeft verwezen geen rol spelen.
4.7.
Maar ook indien het voorgaande anders zou zijn, kan [eiser] niet worden gevolgd in zijn betoog. Uit de omstandigheid dat de gevestigde erfdienstbaarheid de splitsing van de appartementsrechten als achtergrond heeft en voor die splitsing noodzakelijk was dat er twee bergingen zouden worden gerealiseerd, daargelaten of dit uit aangehaalde aktes volgt, volgt immers nog niet dat de erfdienstbaarheid niet een wijdere strekking kan hebben dan het komen van- en gaan naar nog te realiseren bergingen vanaf de openbare weg. Het vorenstaande geldt te meer nu de bergingen ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid nog gebouwd moesten worden en partijen ter zitting hebben aangegeven dat in de zijmuur van appartement [kadaster5] van meet af aan enigerlei vorm van opening aanwezig is geweest die werd gebruikt voor het komen- en gaan naar de openbare weg via de binnenplaats. Voor het oordeel dat in de zijmuur ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid een raam en geen deur zat, heeft [eiser] tegenover betwisting onvoldoende gesteld. Bij deze stand van zaken is voor bewijslevering geen plaats.
4.8.
De conclusie van het vorenstaande is dat de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheid ten laste van de binnenplaats [kadaster6] aldus moet worden uitgelegd dat de erfdienstbaarheid zich niet beperkt tot het komen van- en gaan naar nog te realiseren bergingen vanaf de openbare weg maar mede ziet op het komen van- en gaan naar de zijdeur van de appartementen [kadaster5] en [kadaster4] vanaf de openbare weg.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen onder I , II (b), VI moeten worden afgewezen. Hierbij wordt aangetekend dat [eiser] als eigenaar van de binnenplaats [kadaster6] kan bepalen welk gedeelte van de binnenplaats [kadaster6] voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid mag worden gebruikt.
Nu [eiser] niet heeft gesteld wat in dit kader de minst bezwarende wijze van gebruik van de erfdienstbaarheid inhoudt, zal de vordering onder II (a) als onvoldoende gespecificeerd worden afgewezen. De vorderingen onder IV en V(a) wordt bij gebrek aan toereikende grondslag eveneens afgewezen.
Erfdienstbaarheid dak [kadaster4]
4.10.
[eiser] heeft aan zijn vorderingen op dit punt ten grondslag gelegd dat de erfdienstbaarheid, gelet op de akte van levering/vestiging, ziet op het gehele dak van [kadaster4]. De afspraak in de brief van 19 april 2007 van F.W. Huizinga waarin aan het gebruik van het dakterras nadere voorwaarden worden verbonden, doet daaraan volgens [eiser] niet af.
4.11.
North Sea B.V. cs hebben, samengevat, het volgende verweer gevoerd. Op grond van de in 2002 geldende bouwverordening moest in de plaats van een gedeelte van het dak [kadaster4], een lichthof worden geplaatst teneinde voldoende daglichttoetreding te realiseren voor de appartementen. Het dakterras ten behoeve van het appartement van thans [eiser] was, gelet op de bouwtekening (productie 3 bij de conclusie van antwoord), gesitueerd naast de lichthof. De erfdienstbaarheid ziet daarom slechts op het gedeelte van het dak naast de lichthof. Dat de daglichttoetreding uiteindelijk niet is gerealiseerd middels een lichthof maar door de plaatsing van solartubes, maakt niet dat de erfdienstbaarheid ook ziet op dat gedeelte van het dak. Het dakterras is voorts in strijd met de erfdienstbaarheid aangelegd op het achterste gedeelte van het dak. Na de constatering hiervan door North Sea B.V. is bij brief van 19 april 2007 meegedeeld dat de het dakterras over het gehele dak van [kadaster4] wordt gedoogd onder de voorwaarde dat het gebruik geen overlast zou opleveren.
4.12.
De rechtbank overweegt als volgt. Bij de verkoop van de appartementsrechten [kadaster5] en [kadaster4] aan North Sea B.V. cs, is bij akte van levering/vestiging ten laste van [kadaster4] en ten gunste van het appartementsrecht [kadaster7] een erfdienstbaarheid gevestigd tot het hebben/houden van een dakterras. De erfdienstbaarheid is door de eigendomsoverdracht van het appartementsrecht [kadaster7] op 5 oktober 2007 door [B.] op [eiser] overgegaan.
Partijen zijn ook op dit punt, evenals ten aanzien van de binnenplaats [kadaster6], enkel verdeeld over inhoud van en de wijze waarop deze erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend. Zoals hiervoor onder 4.3 en 4.4 overwogen staat bij de uitleg van de erfdienstbaarheid de akte van vestiging voorop.
4.13.
Tussen partijen is niet in geschil dat het dak van appartementsrecht [kadaster4] ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid dezelfde afmetingen had als het dak waarop vervolgens een dakterras is aangelegd. In de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid is het dakterras niet nader omschreven. Zo is bijvoorbeeld niets opgenomen over de afmetingen van het dakterras noch zijn er voorwaarden aan het gebruik verbonden. Gelet hierop bestaat geen grond voor het oordeel dat de erfdienstbaarheid voor het hebben/houden van een dakterras is beperkt tot een gedeelte van het dak. Het verweer dat ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid op een bouwtekening op een gedeelte van het dak een lichthof was gesitueerd en dat de erfdienstbaarheid, gelet op die tekening, derhalve alleen ziet op het gedeelte van het dak waar geen lichthof was gesitueerd, faalt reeds omdat de akte van vestiging geen grond biedt voor die conclusie. Daarbij komt dat ter zitting is gebleken dat enkel bouwplannen voor een lichthof hebben bestaan, die uiteindelijk niet zijn gerealiseerd.
4.14.
Het voorgaande betekent dat de vordering onder III zal worden toegewezen als gevorderd. Het gevorderde onder V(b) zal worden afgewezen nu door North Sea B.V. cs in de conclusie van antwoord is aangegeven dat North Sea B.V. enkel heeft overwogen om het gebruik van het dakterras in de huidige vorm niet langer te gedogen maar daaraan geen gevolg heeft gegeven. Gelet hierop bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat North Sea B.V. [eiser] zal belemmeren om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van een dakterras.
4.15.
[eiser] vordert betaling van de buitengerechtelijke kosten van deze procedure. North Sea B.V. cs betwist die kosten. Nu partijen voorafgaand aan de onderhavige procedure hebben gecorrespondeerd over de wijze waarop de erfdienstbaarheden moeten worden uitgelegd en beide partijen in deze procedure in dat verband op enig punt in het ongelijk gesteld zijn, zal de vordering onder VII eveneens worden afgewezen.
4.16.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de bij akte van 5 april 2002 gevestigde erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van een dakterras ziet op het gehele dak boven het appartementsrecht [kadaster4];
5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2015. [1]