Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 15/491
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2015 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem, verweerder
(gemachtigde: mr. C.B.B. Dohmen).
Procesverloop
Bij besluit van 17 april 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder besloten de door eiser ingediende subsidieaanvraag voor een subsidie op grond van de Gemeentelijke Subsidieverordening Stadsvenieuwing (GSSV) niet in behandeling te nemen.
Bij besluit van 18 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de subsidieaanvraag afgewezen en de kosten van het haalbaarheidsonderzoek vergoed tot een bedrag van € 4.500,--.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2015. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 1].
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 4.1 van de GSSV kan het college van burgemeester en wethouders subsidie verlenen in de kosten van voorbereiding en de kosten van het realiseren van woonruimte boven bestaande winkels en andere bedrijfsruimte in daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen winkelstraten mits een of meerdere van de volgende doelen in voldoende mate worden gediend:
- de verbetering van de veiligheid en leefbaarheid van de binnenstad;
- de vergroting en de verbetering van de woningvoorraad;
- vergroting van het lokale economische draagvlak voor winkels en bedrijven;
- voorkomen van (bouw)technische achteruitgang van de verdiepingen van de winkel/bedrijfspanden;
- het behoud van historisch erfgoed.
Ingevolge artikel 4.2, onder B, kan het subsidie worden verleend als de (ver)bouwkosten zijn vastgelegd in een open/transparante begroting waaruit kan worden opgemaakt wat de onrendabele top van het bouwproject (waarbinnen de woonruimte(n) wordt gerealiseerd) is en aan de hand van een exploitatieopzet aannemelijk wordt gemaakt dat die onrendabele top redelijkerwijs niet ten laste van aanvrager kan blijven.
Een gelijkluidende bepaling is opgenomen in de uitvoeringsregels die op grond van artikel 4.5 van de GSSV zijn vastgesteld.
2. Eiser heeft op 15 april 2013 een aanvraag ingediend voor een subsidie op grond van artikel 4.1 van de GSSV voor het realiseren van een drietal appartementen (twee zolderappartementen en een kelderappartement) in het pand aan de [adres]. Verweerder heeft eiser voorgehouden dat de subsidie slechts voor twee appartementen kon worden aangevraagd. Eiser heeft zich daartegen niet verzet en op basis van twee appartementen de benodigde gegevens aangeleverd. Nadien is tussen partijen slechts gesproken over subsidie voor twee appartementen. Naar het oordeel van de rechtbank is, anders dan eiser betoogt, de aanvraag daarmee gewijzigd in een aanvraag voor subsidie voor twee appartementen. Indien eiser zich niet in aanpassing van de aanvraag kon vinden, had hij daartegen moeten ageren. Daarbij is van belang dat eiser in beroep niet heeft bestreden dat, zoals verweerder stelt, de aanvraag voor subsidie voor het kelderappartement toch geen kans van slagen heeft. Bij de beoordeling staat derhalve voorop dat moet worden uitgegaan van een aanvraag voor subsidie voor twee appartementen.
3. Eisers beroep op het vertrouwensbeginsel faalt. De uitlatingen van de projectleider van de gemeente Haarlem ([naam 1]) in de e-mailcorrespondentie zijn niet op te vatten als aan verweerder toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen door een daartoe bevoegd persoon, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend.
4. Eisers stelling dat verweerder zich niet heeft gehouden aan de beslistermijnen, leidt ook niet tot gegrondverklaring van het beroep. Voor zover verweerder niet tijdig heeft beslist, had eiser verweerder in gebreke kunnen stellen en daarna een beslissing kunnen afdwingen door een dwangsom te verlangen.
5.1
Eiser heeft aangevoerd dat het project, anders dan verweerder stelt, wel een onrendabele top heeft. Volgens hem moet de onrendabele top als volgt worden berekend:
“Aankoop appartement: EUR 189.930,-
Opgegeven kosten: EUR 202.470,-
Totaal: 392.300,-
Berekening onrendabele top: € 1.000,- en € 1.125,- per maand.
€ 2.125,- x 12 = € 25.500,- huur op jaarbasis. De berekening is dan € 25.500,-/0,065 = € 392.307,-. Dus het project draait volgens de gemeente quitte.
In mijn berekening van 17 december 2013 heb ik aangegeven in de mail dat wij 1 kamer moeten opgeven voor het trappenhuis. Dat resulteert in een huurvermindering van Euro 280,- per maand. Hiermee is de opbrengst per jaar feitelijk dus niet € 25.500,- maar € 25.500,- -/- (12x280,-) 3.360,- = € 22.140,-. De berekening wordt dan € 22.140,-/0,065 = € 340.615,-. Een verlies dus van € 51.685,-. Ook is in mijn berekening de BTW buiten beschouwing gelaten. Dit is niet correct en komt er dus nog bij. Beide zaken hadden bij de toelichting naar [naam 1] besproken kunnen worden maar die is er nooit geweest.”
Eiser stelt de berekening van verweerder pas te hebben ontvangen nadat het bestreden besluit is genomen. Hij heeft, zo voert hij aan, de verstrekte gegevens niet kunnen toelichten en verweerder heeft geen antwoord gegeven op zijn vragen of aangegeven dat er een probleem was, maar de subsidie afgewezen.
De rechtbank begrijpt de stellingen van eiser in samenhang aldus dat hij een beroep doet op de beginselen van zorgvuldige voorbereiding en deugdelijke motivering.
5.2
Verweerder heeft in de bezwaarfase geconstateerd dat de aanvraag ten onrechte buiten behandeling is gesteld. Verweerder heeft daarna op basis van de door eiser aangeleverde gegevens berekend of sprake is van een onrendabele top. In het verweerschrift ter hoorzitting wordt als volgt gemotiveerd dat daarvan geen sprake is:
“De eerder bij de subsidieaanvraag opgevoerde bouwkosten van 202.470,- (peildatum 1/2/2013) voor 3 appartementen (2 zolder en 1 kelderappartement) komen in de aangevulde spreadsheet (peildatum 17/12/2013) uit op 189.300,- voor 2 zolder appartementen. De beleggingswaarde van de 2 zolder appartementen uitgaande van de huurprognose door de aanvrager van 2.125,- huur per maand komt dan uit op € 392.000,- [sic] Na aftrek van de verbouwkosten resteert een bedrag van 202.700,- voor de inbrengwaarde van de 2 zolderappartementen, oftewel 101.350,- per appartement. Dit bedrag ligt binnen de bandbreedte van de inbrengwaarde van andere appartementen bij wonen boven winkels projecten. Op grond hiervan is er –naar de mening van de gemeente– sprake is [sic] van een rendabele investering voor de realisering van de 2 (zolder) appartementen…”
Verweerder heeft vervolgens aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd dat de subsidie dient te worden geweigerd nu eiser (in de bezwaarfase) niet heeft betwist dat het bouwproject geen onrendabele top heeft. Verweerder acht het wel redelijk dat de kosten van het haalbaarheidsonderzoek tot een bedrag van € 4.500,-- aan eiser worden vergoed.
Verweerder verwijst thans, in beroep, voor wat betreft zijn standpunt dat het project rendabel is, naar een berekening van de vakafdeling. Die luidt als volgt:
“De berekening is als volgt:
Waarde 2 appartementen na verbouw op basis van door dhr. [naam 2] aangegeven maandhuurprijs van 1.000,- resp 1.125,- euro = 392.000,- euro.
Bouwkosten 2 appartementen door dhr [naam 2] aangegeven op subsidieaanvraagformulier = 202.470,- euro.
Resteert een inbrengwaarde van de 2 appartementen van 189.830,- euro als onderdeel van de aankoopsom van het totale pand.
Deze inbrengwaarde is door [naam 1] na inzage van de aankoopakte als verantwoord beoordeeld en op basis hiervan is de conclusie getrokken dat er sprake is van een rendabele investering voor de verbouw van de 2 appartementen…”
Ter zitting heeft verweerder verklaard dat ook indien moet worden uitgegaan van een korting van € 280,-- op de opgegeven maandhuurprijs, het project nog steeds rendabel is.
5.3
Bij de beoordeling is van belang dat [naam 1] op 1 december 2013 eiser per e-mail heeft verzocht om aanvulling van gegevens teneinde te kunnen beoordelen of het project een onrendabele top heeft. Eiser heeft op 17 december een e-mail gestuurd met als bijlage een aangepaste spreadsheet, welke spreadsheet niet bij de processtukken is overgelegd. Volgens verweerder gaat het om een aangepaste berekening voor de twee zolderappartementen, waarbij de bouwkosten uitkomen op € 189.300,-- en de maandhuurprijs voor twee appartementen € 2.125,-- per maand bedraagt.
De rechtbank constateert dat verweerder de door eiser toegezonden gegevens voldoende heeft geacht om te kunnen beoordelen of sprake is van een onrendabel bouwproject. Verder begrijpt de rechtbank dat de door eiser in beroep gepresenteerde berekening is gebaseerd op deze gegevens.
5.4
De rechtbank begrijpt uit de berekeningen van verweerder dat hij de (on)rendabele top (kennelijk) berekent door van de beleggingswaarde de bouwkosten af te trekken. Het resterende bedrag is de inbrengwaarde (naast de bouwkosten onderdeel van de investering). Als deze inbrengwaarde ‘verantwoord’ moet worden geacht (of: ‘binnen de bandbreedte ligt van andere inbrengwaarden bij andere wonen boven winkels projecten’) is de investering rendabel, zo begrijpt de rechtbank.
5.5
De rechtbank acht deze berekeningsmethode niet inzichtelijk. In elk geval ontbreekt een toelichting op de methode die verweerder heeft gebruikt om te beoordelen of de inbrengwaarde verantwoord moet worden geacht. In de e-mail van [naam 1] van 1 december 2013 wordt enkel toegelicht op welke wijze de zogenoemde beleggingswaarde van de appartementen wordt bepaald, hetgeen slechts een onderdeel is van de totale berekening van verweerder.
De rechtbank stelt vast dat eiser de door verweerder gehanteerde methode in elk geval anders heeft begrepen, nu hij in beroep in zijn eigen berekening de totale investering (bestaande uit de bouwkosten en de daadwerkelijke aankoopprijs) aftrekt van de beleggingswaarde en op basis van de uitkomst daarvan concludeert dat sprake is van een onrendabele top (terwijl verweerder ter zitting heeft verklaard dat ook indien moet worden uitgegaan van de thans door eiser gepresenteerde gegevens (een lagere maandhuurprijs) sprake is van een rendabel project, welke veronderstelling, zo begrijpt de rechtbank, is gebaseerd op een waardering van de inbrengwaarde).
Bij de beoordeling is voorts van belang dat eiser gemotiveerd heeft betwist dat bij de bepaling van de beleggingswaarde moet worden uitgegaan van een maandhuurprijs van € 2.125,-- voor twee appartementen. Eiser schrijft immers in zijn e-mail van 17 december 2013 dat er nog een bedrag van € 280,-- per maand van de huurprijs moet worden afgetrokken. Nu getwijfeld kan worden over het antwoord op de vraag of dit bedrag nog van het bedrag van € 2.125,-- moet worden afgetrokken (of dat dit juist al is gebeurd), had verweerder er niet zonder nadere motivering vanuit mogen gaan dat voor de berekening van de beleggingswaarde de maandhuurprijs van € 2.125,-- als uitgangspunt heeft te gelden. Daarbij is van belang dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat hij er wel van wil uitgaan dat eiser heeft bedoeld dat het bedrag van € 280,-- nog van het bedrag van € 2.125,-- moet worden afgetrokken.
Verder ontbreekt een toelichting op de keuze om de bij de berekening geen rekening te houden met de BTW, terwijl in de e-mail van 1 december 2013 expliciet wordt verzocht om aan te geven of de kosten inclusief of exclusief BTW zijn vermeld, hetgeen veronderstelt dat deze keuze effect heeft op de uitkomst van de berekening.
Tot slot stelt de rechtbank vast dat verweerder in de bezwaarfase een andere berekening presenteert als de berekening van de vakafdeling die in de procedure is overgelegd. In laatstgenoemde berekening is (ten onrechte) uitgegaan van de bouwkosten voor drie appartementen zoals vermeld in het aanvraagformulier (zodat ook een andere inbrengwaarde resteert).
5.6
Gelet op hetgeen onder 5.5 is overwogen, is de berekening die verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd, niet begrijpelijk. Bovendien heeft verweerder niet toegelicht welke gegevens nu precies als uitgangspunt hebben te gelden voor de te maken berekening. Derhalve is het bestreden besluit ondeugdelijk gemotiveerd. Dit klemt te meer nu de aanvraag in het primaire besluit ten onrechte buiten behandeling is gesteld en er dus in bezwaar geen, althans nauwelijks, een inhoudelijk debat is gevoerd over de berekening en de daarbij gebruikte gegevens en methode. De beroepsgrond slaagt.
6. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de rechtbank verweerder in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met aanvullend (feiten)onderzoek en/of een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit.
7. Om het gebrek te herstellen, dient verweerder:
( i) te onderzoeken en te motiveren welke gegevens nu precies als uitgangspunt hebben te gelden voor de berekening van de (on)rendabele top van het project. Meer in het bijzonder dient verweerder te onderzoeken en te motiveren (a) op basis van welke maandhuurprijs de beleggingswaarde wordt bepaald, (b) of in de berekening al dan niet rekening moet worden gehouden met een BTW-component en (c) met welk bedrag aan bouwkosten nu precies rekening moet worden gehouden. Uitgangspunt hierbij is steeds een aanvraag voor subsidie voor de twee zolderappartementen en de daarbij horende gegevens;
(ii) de door hem gebruikte (of te gebruiken) berekeningsmethode op inzichtelijke, deugdelijke en controleerbare wijze toe te lichten. Indien verweerder vasthoudt aan de eerder gebruikte methode dient hij deze methode en het gebruik daarvan op begrijpelijke wijze toe te lichten en te verantwoorden. In dat geval dient verweerder bovendien (eveneens op inzichtelijke wijze) gemotiveerd te verantwoorden op welke manier wordt beoordeeld of de zogenoemde inbrengwaarde verantwoord wordt geacht;
(iii) een inzichtelijke, deugdelijke en controleerbare berekening van de (on)rendabele top te maken (die logischerwijs dient voort te vloeien uit de door verweerder gehanteerde methode).
8. Op de voet van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, gelast de rechtbank verweerder bovendien om de door eiser toegezonden spreadsheet van 17 december 2013 (de bijlage bij de e-mail van die datum), alsmede de door eiser verstrekte (volledige) aankoopakte(n) van de appartementen, bij de herstelpoging aan de rechtbank te overleggen.
9. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op zes weken na verzending van deze tussenuitspraak.
10. Verweerder moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb èn om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als verweerder gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eiser in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. In beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
11. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over het verzoek om schadevergoeding, de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Helmich, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.