Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 5154298 \ CV EXPL 16-3410
Uitspraakdatum: 24 november 2016
Vonnis in de zaak van:
[naam eiser]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [X]
gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen
tegen
[naam gedaagde]
wonende te [Woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [Y]
gemachtigde: mr. J.L. Roosen
1.Het procesverloop
1.1.
[X] heeft bij dagvaarding van 31 mei 2016 een vordering tegen [Y] ingesteld. [Y] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 13 oktober 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [X] bij brief van 4 oktober 2016 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[X] is eigenaresse van de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] (de woning).
2.2.
Met ingang van 1 mei 2012 is [X] met [Y] een huurovereenkomst voor de woning aangegaan. Dit omdat [Y] in verband met een echtscheiding dringend op zoek was naar een eigen woonruimte voor haar en haar twee kinderen.
2.3.
Partijen hebben in de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 17 februari 2012 vastgelegd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 mei 2012 tot 1 mei 2013 en dat de huurder het gehuurde na afloop van die termijn ontruimt. In de huurovereenkomst staat verder vermeld dat de reden voor “
tijdelijke huur” is dat de verhuurder de door hemzelf bewoonde woning tijdelijk in verband met verblijf elders verhuurt “
om de woning na terugkeer weer zelf te gaan bewonen”. Als huurprijs vermeldt de huurovereenkomst een bedrag van € 650,- per maand.
tijdelijke huur” is dat de verhuurder de door hemzelf bewoonde woning tijdelijk in verband met verblijf elders verhuurt “
om de woning na terugkeer weer zelf te gaan bewonen”. Als huurprijs vermeldt de huurovereenkomst een bedrag van € 650,- per maand.
2.4.
De huurovereenkomst is na 1 mei 2013 voortgezet. Huurbetaling heeft altijd plaatsgevonden op de volgende wijze. [Y] voldeed maandelijks aan [X] een bedrag van € 650,- waarna [X] een bedrag van € 100,- aan [Y] retourneerde.
2.5.
Bij brief d.d. 3 november 2015 heeft [X] aan [Y] meegedeeld dat zij te weinig huur betaalde en daardoor niet meer in staat was om gebreken aan de woning te herstellen of reparaties aan/in de woning te doen.
2.6.
Bij brief d.d. 3 november 2015 heeft [X] aan [Y] meegedeeld dat zij voornemens is de woning te gaan verkopen. Dit omdat [X] met haar huidige partner een grotere woning wil gaan kopen en de eigendom van de aan [Y] verhuurde woning een beletsel is voor de financiering. Bovendien zijn de kosten aan de woning hoger dan de inkomsten die [X] daaruit ontvangt.
2.7.
Bij brief d.d. 11 februari 2016 heeft [X] de huurovereenkomst met [Y] opgezegd tegen 1 september 2016
3.Het geschil
3.1.
[X] vordert, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [Y] tot;
- ontruiming van de woning;
- betaling van een bedrag van € 1.900,- wegens huurachterstand tot en met 1 juni 2016;
- betaling van de huur vanaf 1 juni 2016 tot en met de datum dat de huurovereenkomst is beëindigd of ontbonden,
- betaling van de proceskosten.
3.2
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [Y] in verzuim is met de huurbetaling doordat zij sinds november 2014 steeds € 100,- te weinig aan huur betaalt. Per 1 mei 2016 is de huurachterstand € 1.900,-. Primair dient wegens dit verzuim de huurovereenkomst te worden ontbonden. Subsidiair is grond voor ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst dat deze is afgesloten voor tijdelijk gebruik als bedoeld in artikel 7:724 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW). Meer subsidiair dient de huurovereenkomst te worden ontbonden/beëindigd wegens dringend eigen gebruik van de woning door [X] . Nog meer subsidiair voert [X] aan dat er sprake is van onvoorziene en/of bijzondere omstandigheden op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
3.3
[Y] betwist de vordering. Op haar verweer zal hierna worden teruggekomen.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak vooral over de vraag is of de huurovereenkomst kan worden ontbonden/beëindigd. De primaire stelling van [X] is dat dit het geval is omdat [Y] in verzuim is met de betaling van huur. Zij stelt dat de huur oorspronkelijk € 650,- per maand bedroeg en, per 1 oktober 2014, € 566,25. [Y] betwist dit. Zij stelt dat de huur bij aanvang slechts € 550,- bedroeg en dat zij de huur altijd heeft voldaan.
4.2.
De kantonrechter is hierover van oordeel dat weliswaar in de huurovereenkomst staat vermeld dat de (oorspronkelijke) huur € 650,- per maand bedroeg, maar feitelijk heeft deze altijd € 100,- minder bedragen. Beide partijen erkennen dat het bedrag van € 650,- niet de werkelijk door [Y] te betalen huur was en dat de constructie van maandelijkse betaling door [Y] van € 650,- en terugbetaling door [X] van € 100,- bedoeld was om [Y] in staat te stellen om bij derden aan te kunnen tonen dat zij € 650,- per maand aan huur betaalde. De huurprijs was derhalve € 550,- en geen € 650,-. Niet gebleken is dat [Y] in verzuim is met huurbetaling.
4.3.
De subsidiaire grond die [X] aanvoert voor ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst is dat er slechts tijdelijk gebruik van de woning is overeengekomen. Ook die stelling is onjuist. Artikel 7:274 BW biedt de mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen in het geval dat uitdrukkelijk van de huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken. Daarvan is geen sprake. [X] heeft namelijk niet de bedoeling de woning weer zelf te betrekken. Dit nog daargelaten dat niet is gebleken dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst duurde met wederzijds goedvinden is verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn was verstreken.
4.4.
Om dezelfde reden faalt de door [X] opgevoerde grond voor beëindiging van de huurovereenkomst wegens het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW bepaalt dat de door [X] voorgenomen vervreemding van het gehuurde geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst.
4.5.
Resteert de door [X] opgevoerde grond die, kort gezegd, neerkomt op een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is volgens [X] (al dan niet door onvoorziene omstandigheden) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [Y] zich op huurbescherming beroept. De kantonrechter is hierover van oordeel dat hij voor de toepassing van deze bepaling terughoudend moet zijn. Slechts onder bijzondere omstandigheden zal er ruimte kunnen zijn voor toepassing hiervan.
4.6.
Het antwoord op de vraag of redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractueel/wettelijk beding in de weg staan, hangt af van tal van omstandigheden, zoals de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt of waarop het beding ziet, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij zich de strekking van het beding bewust is geweest, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen
4.7.
In de gegeven situatie staat onbetwist vast dat [X] de woning aan [Y] heeft aangeboden omdat zij wegens een echtscheiding dringend woonruimte nodig had. De woning stond leeg dan wel kwam leeg te staan doordat [X] het voornemen had om te gaan samenwonen met haar nieuwe partner. Voor het geval die samenwoning zou eindigen, wilde zij de woning aanhouden. Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn partijen een huurprijs van € 550,- per maand overeengekomen, een bedrag dat € 200 tot € 250,- lager was dan de huurprijs zoals die op basis van het puntenstelsel zou mogen gelden. Een bedrag, bovendien, dat gelijk is aan het bedrag dat [X] maandelijks aan haar hypotheekvertrekker moet voldoen. Dat partijen een huurprijs van “slechts”550,- waren overeengekomen kwam vooral voort uit het feit dat [Y] niet in staat was een hogere huur te betalen. Gelet hierop en gelet op de tekst van de huurovereenkomst staat vast dat zowel [X] als [Y] bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad tijdelijk te huren in afwachting van het vinden van een andere woning door [Y] dan wel de terugkeer van [X] naar de woning. Hoewel de huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van één jaar, is deze na 1 mei 2013 stilzwijgend verlengd. Weliswaar stelt [Y] zich thans op het standpunt dat zij recht heeft op huurbescherming en niet elders een (betaalbare) woning kan betrekken, maar dat doet niet af aan de bedoelingen bij het aangaan van de huurovereenkomst dat deze een tijdelijk karakter zou hebben. [Y] moet bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beseft dat [X] niet onder deze voorwaarden tot in lengte van jaren zou willen blijven verhuren. Dat [X] op enig moment een andere bedoeling heeft gekregen, is niet gebleken. Dat de omstandigheden van partijen in de loop van de jaren wezenlijk zijn gewijzigd, waardoor de uitgangspunten bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn gewijzigd, is evenmin gebleken. Gelet hierop is de kantonrechter met [X] van oordeel dat van haar niet langer gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst met [Y] voortzet. Nog los van andere kosten in verband met de woning, is de huuropbrengst net voldoende voor het voldoen van de betalingsverplichting van [X] aan de hypotheekverstrekker. Omdat aan de woning ook diverse andere lasten verbonden zijn (zakelijke lasten, kosten van onderhoud e.d.) kan worden aangenomen dat de verhuur van de woning aan [Y] onder de huidige condities structureel verlieslatend voor [X] is.
4.8.
Zoals [Y] zelf aanvoert, heeft [X] haar al eind 2014 meegedeeld de woning te willen verkopen. Dat [X] dit mogelijk op enig moment van plan zou zijn, kan, gelet op het voorgaande geen verrassing voor [Y] zijn geweest. Nu [X] niet meer zelf in de woning wil terugkeren en met haar nieuwe partner een duurdere woning wil gaan kopen, wil [X] tot verkoop van de woning overgaan. Dat voornemen past binnen de uitgangspunten waar partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee hielden als mogelijke reden voor beëindiging van de huurovereenkomst. Feit van algemene bekendheid is bovendien dat de verkoopopbrengst van een woning met daarin een huurder veel lager zal zijn dan de verkoopopbrengst van een woning zonder huurder. [X] heeft er dan ook belang bij de woning in onverhuurde staat te verkopen. Een belang waarvoor het recht op huurbescherming van [Y] dient te wijken.
4.9.
Op 11 februari 2016 heeft [X] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2016. Nu [X] een opzegtermijn van zes maanden heeft gehanteerd, is het onder de hiervoor genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [Y] zich beroept op huurbescherming. Dat [Y] (nog) niet over een andere betaalbare woning beschikt, doet hier niet aan af. Het lag zeker vanaf eind 2014, toen [X] meedeelde de woning te willen verkopen, op de weg van [Y] om andere woonruimte te zoeken. Dat [X] niet bereid is de woning aan [Y] te verkopen, valt [X] niet te verwijten, nu vast staat dat [Y] een aanzienlijk lager bod voor de woning heeft gedaan dan de vraagprijs daarvoor.
4.10.
De kantonrechter begrijpt de vordering van [X] ook aldus dat [X] vordert dat de kantonrechter een datum van ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst vaststelt. De kantonrechter zal gelet op het voorgaande de huurovereenkomst beëindigen per 1 januari 2017 en [Y] veroordelen de woning uiterlijk op die datum te hebben ontruimd. Hoewel het beroep van [Y] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ziet de kantonrechter wel aanleiding om, naar analogie met artikel 7:272 BW, de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde niet uitvoerbaar bij voorraad te maken.
4.11.
Er is geen aanleiding om aan [Y] een financiële compensatie/schadeloosstelling toe te kennen. Op grond van artikel 7:275 BW kan de kantonrechter als hij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c en e BW (dringend eigen gebruik en verwezenlijking bestemmingsplan) ook een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting. Deze discretionaire bevoegdheid komt de kantonrechter niet toe wanneer de huurovereenkomst op andere gronden tot een einde komt. In dit geval is geen sprake van een toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 274 BW, zodat de kantonrechter niet bevoegd is een verhuiskostenvergoeding toe te wijzen. Op deze grond kan de huurder dan ook geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding. Ook op andere gronden komt de kantonrechter tot het oordeel dat de huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. Wanneer het beroep doen op huurbescherming als onaanvaardbaar wordt beoordeeld dan ziet dat oordeel tevens op de aan de huurbescherming ontleende rechten zoals het recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is immers bedoeld als een tegemoetkoming voor die huurder die, ondanks de hem toekomende huurbescherming, toch wordt geconfronteerd met een huurbeëindiging wegens, bijvoorbeeld, dringend eigen gebruik. De vergoeding helpt dan om de schade die ontstaat te verzachten. Wanneer van huurbescherming geen sprake kan zijn is er ook geen reden om de huurder tegemoet te komen in de eventueel geleden schade. Toegespitst op deze zaak komt het er op neer dat de huurder altijd rekening moet en zal hebben gehouden met de mogelijkheid van een huurbeëindiging. Het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is daarmee niet te rijmen en daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.12.
Resumerend zal de huurovereenkomst worden beëindigd per 1 januari 2017 tegen welke datum [Y] de woning zal moeten hebben ontruimd. Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde betaling van achterstallige huur wordt afgewezen omdat niet is gebleken dat er een huurachterstand is. Toekomstige huurtermijnen zijn nog niet opeisbaar.
4.13.
De proceskosten komen voor rekening van [Y] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
Beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning gelegen op het adres [Adres] met ingang van 1 januari 2017;
5.2.
veroordeelt [Y] om uiterlijk 1 januari 2017 de hiervoor omschreven huurruimte met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen onder overgave van de sleutels en hetgeen ertoe verder behoort ter vrije en algemene beschikking van [X] te stellen;
5.3.
veroordeelt [Y] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [X] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 94,08
griffierecht € 223,00
salaris gemachtigde € 400,00 ;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter