ECLI:NL:RBNHO:2016:10563 - Rechtbank Noord-Holland - Niet tijdige en niet rechtsgeldige huuropzegging leidt to...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 5079305 \ CV EXPL 16-4219 (NE)

Uitspraakdatum: 21 december 2016

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap Pontmeyer Handelsbedrijven B.V.

gevestigd te Zaandam

eiseres

verder te noemen: Pontmeyer

gemachtigde: mr. M. Zuidema

tegen

1.[gedaagde sub 1] , wonende te [Woonplaats]

2.
[gedaagde sub 2], wonende te [Woonplaats]

3.
[gedaagde sub 3], wonende te [Woonplaats]

4.
[gedaagde sub 4], wonende te [Woonplaats]

5.
[gedaagde sub 5], wonende te [Woonplaats]

6.
[gedaagde sub 6], wonende te [Woonplaats]

7.
[gedaagde sub 7], wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. P.F. Keuchenius

1.Het procesverloop

1.1.

Pontmeyer heeft bij dagvaarding van 4 mei 2016 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 20 oktober 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pontmeyer bij brief van 3 augustus 2016 nog stukken toegezonden en bij brief van 10 oktober 2016 een akte vermindering van eis en een nadere productie overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Tussen [gedaagden] als verhuurders en Pontmeyer als huurster is in 2001 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [naam adres 1] tegen een huurprijs van laatstelijk € 199.356,00 exclusief BTW per jaar.

2.2.

De huidige huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2012 en eindigt op 31 januari 2017. De huurovereenkomst wordt behoudens opzegging verlengd met een periode van vijf jaar.

2.3.

In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar.

2.4.

In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

2.5.

Pontmeyer heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 22 januari 2016 opgezegd per 1 februari 2017. Op 1 februari 2016 ontving Pontmeyer de aangetekend verstuurde brief retour met de mededeling dat het adres foutief is.

2.6.

Pontmeyer heeft op 30 januari 2016 een e-mail gestuurd aan [X] . In de bijlage bij de e-mail was voornoemde brief van 22 januari 2016 gevoegd.

2.7.

Op 1 februari 2016 of enkele dagen later heeft Pontmeyer telefonisch contact gehad met [X] . [X] deelde tijdens dit gesprek aan Pontmeyer mee dat [gedaagden] niet meer gevestigd zijn op het adres waarnaar de aangetekende brief is verstuurd en dat hij de e-mail van 30 januari 2016 van Pontmeyer niet heeft ontvangen.

2.8.

De gemachtigde van Pontmeyer heeft op 2 februari 2016 de opzeggingsbrief van 22 januari 2016 naar [gedaagden] gestuurd. [gedaagden] hebben deze brief op 4 februari 2016 ontvangen.

3.De vordering

3.1.

Pontmeyer vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 31 januari 2017, kosten rechtens.

3.2.

Pontmeyer legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Het niet tijdig bereiken van de opzeggingsbrief komt op grond van artikel 3:37 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) voor rekening en risico van [gedaagden] In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst hebben [gedaagden] voor wat betreft deurwaardersexploten en aangetekende brieven woonplaats gekozen aan het adres [naam adres 2] , zodat Pontmeyer verplicht was de aangetekende brief aan dit adres te richten. Pontmeyer heeft nimmer van [gedaagden] een adreswijziging ontvangen. Dat weleens via een ander adres is gecommuniceerd brengt niet met zich mee dat de gekozen woonplaats voor aangetekende stukken en deurwaardersexploten is gewijzigd. Verder geldt volgens Pontmeyer dat de wijze van opzegging, zoals is bepaald in de huurovereenkomst, een vormvereiste is en niet in de weg staat aan een andere wijze van opzegging, bijvoorbeeld mondeling of per e-mail. Pontmeyer heeft de huurovereenkomst tevens opgezegd per e-mail van 30 januari 2016. De Hoge Raad heeft beslist dat een e-mailadres ook als gewoonlijk adres mag worden beschouwd, indien dat adres recentelijk in de contacten tussen partijen is gebruikt. Nu Pontmeyer op 22 januari 2016 nog een e-mail heeft ontvangen van het betreffende e-mailadres, is hiervan sprake. Daarnaast geldt dat Pontmeyer in een gesprek op 19 januari 2016 aan [X] heeft bericht dat zij tot opzegging van de huurovereenkomst zal overgaan. De reden van de opzegging was dat de Raad van Commissarissen van Pontmeyer een beslissing zou moeten nemen over het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst. De Raad van Commissarissen zou eerst op 15 maart 2016 bijeenkomen. Gelet op de opzegtermijn van een jaar, diende Pontmeyer voor 1 februari 2016 op te zeggen. Ook heeft Pontmeyer in dat gesprek gezegd dat de Raad van Commissarissen een besluit zal nemen aan de hand van een businesscase. Daarvoor was nodig dat [gedaagden] met een voorstel met een markconforme huur moesten komen.

3.3.

Subsidiair is Pontmeyer van mening dat [gedaagden] in strijd met de redelijkheid en billijkheid een beroep doen op de geringe termijnoverschrijding. [gedaagden] hebben op 4 februari 2016 kennisgenomen van de opzeggingsbrief van 22 januari 2016, de aangetekende brief van 22 januari 2016 is gericht aan een door [gedaagden] opgegeven adres, de opzeggingsbrief is eveneens op 30 januari 2016 naar een recentelijk gebruikt e-mailadres verstuurd en [gedaagden] waren ermee bekend dat Pontmeyer de huurovereenkomst wilde opzeggen. Volgens Pontmeyer dient de opzegging geconverteerd te worden in een tijdig gedane opzegging.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren het volgende – samengevat – aan. De huuropzegging heeft [gedaagden] niet tijdig bereikt. [gedaagden] betwisten dat in de huurovereenkomst een woonplaatskeuze is vermeld. Het betreffende adres in de huurovereenkomst is het zaakadres van een bouwbedrijf waarvan [gedaagden] eigenaar waren en vanaf dat adres werd destijds de correspondentie gevoerd. Dit bouwbedrijf is op 31 januari 2012 failliet verklaard. Pontmeyer is daarmee bekend. Na datum van faillissement hebben [gedaagden] geen correspondentie gevoerd vanaf dat adres, maar vanaf het adres van [X] en dit adres werd door Pontmeyer gebruikt. Aan Pontmeyer is verder ook een adreswijziging verstuurd. Het beroep op artikel 3:37 lid 3 BW Pro kan dan ook niet slagen.

4.2.

[gedaagden] betwisten verder dat het vormvereiste zoals opgenomen in de huurovereenkomst van ondergeschikt belang is. Dat de huurovereenkomst tijdens de bespreking op 19 januari 2016 is opgezegd of is aangekondigd dat de huurovereenkomst zal worden opgezegd wordt eveneens betwist. Tijdens het gesprek werd door Pontmeyer meegedeeld dat zij de huurovereenkomst wilde voortzetten tegen een lagere huurprijs. Indien [gedaagden] daar niet mee akkoord zouden gaan, zou Pontmeyer de huurovereenkomst opzeggen. Onjuist is dat is aangekondigd dat de huurovereenkomst zal worden opgezegd. [gedaagden] hebben bij brief van 22 januari 2016 een voorstel gedaan voor aangepaste huurvoorwaarden. Op deze brief hebben [gedaagden] geen reactie ontvangen, evenmin werd door Pontmeyer op of voor 31 januari 2016 een huuropzegging gedaan. Op of omstreeks 3 februari 2016 heeft een telefonisch gesprek plaatsgevonden tussen partijen over de huuropzegging per brief en per e-mail.

4.3.

De jurisprudentie waarnaar Pontmeyer verwijst ziet op beknelde huurders die de huurovereenkomsten hoe dan ook willen beëindigen, waarvan in de meeste gevallen de verhuurder op de hoogte is. Hiervan is geen sprake. Pontmeyer wil de huurovereenkomst juist voortzetten. [gedaagden] waren enkel op de hoogte van de wens van Pontmeyer tot huurverlaging. Het enkel ter sprake brengen van de mogelijkheid van een huuropzegging brengt die wetenschap niet mee. In casu is sprake van een te late huuropzegging enkel met als doel zichzelf een strategische positie te verschaffen in de onderhandelingen tot verlaging van de huur.

4.4.

[gedaagden] verzoeken, voor zover de vordering van Pontmeyer wordt toegewezen, de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de beëindiging van de huurovereenkomst te bepalen op een jaar na de uitspraakdatum.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is in geschil de vraag of Pontmeyer de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd. Partijen zijn een opzegtermijn van twaalf maanden overeengekomen, zodat de huurovereenkomst uiterlijk op 31 januari 2016 tegen 1 februari 2017 kon worden opgezegd. In deze procedure staat vast dat de aangetekende brief van 22 januari 2016 [gedaagden] niet tijdig heeft bereikt.

5.2.

De eerste vraag die ter beantwoording voor ligt is of partijen een woonplaatskeuze zijn overeengekomen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Artikel 7 van Pro de huurovereenkomst bepaalt slechts dat, totdat verhuurder anders meedeelt, zijnde bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven, verhuurder als beheerder optreedt en dat een opzegging aan beheerder mag worden geadresseerd. Het adres waar de aangetekende brief naartoe is gestuurd staat vermeld op de eerste pagina van de huurovereenkomst achter de naam van de verhuurders [gedaagden] Dit adres moet worden beschouwd als een opgegeven adres en niet als een woonplaatskeuze. Indien sprake was van een woonplaatskeuze had dit in duidelijke bewoordingen uit de huurovereenkomst moeten blijken. Daarvan is geen sprake.

5.3.

Op grond van de ontvangstleer van artikel 3:37 lid 3 BW Pro dient een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon te hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan worden aangemerkt het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt. Gelet op de omstandigheden dat Pontmeyer bekend was met het faillissement van een bouwbedrijf van [gedaagden] en dat vanaf medio 2013 door [gedaagden] werd gecorrespondeerd vanaf het adres van [X] en niet meer vanaf het adres zoals vermeld in de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een adres waarvan Pontmeyer redelijkerwijs mocht aannemen dat [gedaagden] daar door haar kon worden bereikt en dat de verklaring daar is aangekomen. De slotsom is dan ook dat met de aangetekende brief van 22 januari 2016 de huurovereenkomst niet tijdig en rechtsgeldig is opgezegd.

5.4.

De volgende vraag die ter beantwoording voor ligt is of de huurovereenkomst mondeling op 19 januari 2016 of per e-mail op 30 januari 2016 rechtsgeldig is opgezegd. Door Pontmeyer is gesteld dat de e-mail aan [X] is verzonden. [gedaagden] hebben de ontvangst van de e-mail betwist. De kantonrechter stelt vast dat het gelegde bewijsbeslag geen gegevens heeft opgeleverd waaruit blijkt dat de e-mail is ontvangen en dat Pontmeyer niet nader met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd dat de e-mail [gedaagden] desondanks heeft bereikt. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] de e-mail hebben ontvangen. Nu niet is voldaan aan de stelplicht bestaat geen aanleiding Pontmeyer tot nadere bewijsvoering toe te laten.

5.5.

Voorts is niet gebleken dat de huurovereenkomst op 19 januari 2016 mondeling is opgezegd. Voor zover Pontmeyer heeft aangekondigd de huur te zullen opzeggen, is dat niet gelijk aan een daadwerkelijke opzegging. Hetgeen is besproken tijdens dat gesprek kan niet worden aangemerkt als een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst.

5.6.

Het voorgaande brengt mee dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.

5.7.

Volgens Pontmeyer is een beroep van [gedaagden] op het ontbreken van een tijdige huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Zij wijst in dat kader op de geringe termijnoverschrijding en dat het voor [gedaagden] duidelijk was dat zij de huurovereenkomst wilde opzeggen. Pontmeyer verwijst hierbij naar het gesprek dat tussen partijen op 19 januari 2016 heeft plaatsgevonden en waarin zij dit aan [gedaagden] heeft meegedeeld. Het volgende wordt hierover overwogen.

5.8.

Bij de beoordeling van een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid zal de nodige terughoudendheid moeten worden betracht. In deze zaak dient een belangenafweging te worden gemaakt tussen enerzijds de mate waarin [gedaagden] in hun belangen worden geschaad door de te late opzegging en anderzijds de mate waarin Pontmeyer in haar belangen wordt geschaad indien de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd. Alleen indien hierin een te grote onevenredigheid bestaat, kan een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slagen.

5.9.

Partijen zijn het vormvereiste van een opzegtermijn van een jaar en opzegging middels aangetekend schrijven of deurwaardersexploot overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid, namelijk dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de tijdigheid ervan, alsmede het tijdstip waartegen is opgezegd, komt vast te staan. Daartegenover staat dat sprake is van een termijnoverschrijding van enkele dagen. Pontmeyer heeft verder ter onderbouwing van haar standpunt gesteld dat het voor [gedaagden] duidelijk was dat de huurovereenkomst tegen het einde van huurperiode zou worden opgezegd. [gedaagden] hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens hen was sprake van onderhandelingen over de huurprijs. In dat kader hebben [gedaagden] een voorstel gedaan tot huurverlaging. Hierop heeft Pontmeyer niet gereageerd. Uit de enkele omstandigheid dat Pontmeyer een voornemen had tot opzegging van de huurovereenkomst, volgt niet noodzakelijk dat het voor [gedaagden] duidelijk was dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Weliswaar was voor [gedaagden] duidelijk dat Pontmeyer een verlaging van de huurprijs wilde, maar dat zij over de huurprijs wilde onderhandelen maakt het voorgaande niet anders. Gelet op het voorgaande was het voor [gedaagden] voor 1 februari 2016 niet zonder meer duidelijk dat Pontmeyer de huur in elk geval per 1 februari 2017 wilde laten eindigen.

5.10.

Het belang van [gedaagden] bij de opzegtermijn van twaalf maanden is om tijdig te weten dat zij op zoek zal moeten naar een nieuwe huurder. Dit belang is naar het oordeel van de kantonrechter gelet op de beperkte termijnoverschrijding niet geschaad. Ten aanzien van het belang van Pontmeyer bij het eindigen van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat zij onvoldoende heeft aangevoerd om tot de conclusie te komen dat haar belangen onevenredig worden geschaad bij een voortzetting van de huurovereenkomst. Zo is gesteld noch gebleken dat een beëindiging van de huurovereenkomst vanwege financiële omstandigheden noodzakelijk is, heeft Pontmeyer in een laat stadium (nog geen twee weken voor het verstrijken van de opzegtermijn) aangekondigd de locatie te heroverwegen en heeft Pontmeyer de bedrijfsactiviteiten tot op heden onverminderd op de locatie voortgezet. Dat de Raad van Commissarissen van Pontmeyer een beslissing moet nemen over een voortzetting van de huur, werpt geen ander licht op de zaak. Dat is slechts een interne aangelegenheid en kan niet worden tegengeworpen aan [gedaagden] De kantonrechter is van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een onevenredig groot verschil tussen de mate waarin de belangen van ofwel [gedaagden] ofwel Pontmeyer worden geschaad. De kantonrechter acht het beroep op de termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet onaanvaardbaar. Het door Pontmeyer gedane bewijsaanbod heeft betrekking op feiten en omstandigheden die, ook indien bewezen, niet kunnen leiden tot een andere beslissing. Dit aanbod zal daarom worden gepasseerd.

5.11.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Pontmeyer zal afwijzen.

5.12.

De proceskosten komen voor rekening van Pontmeyer, omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Pontmeyer tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 800,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]

Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter