ECLI:NL:RBNHO:2016:11028 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning en toekenning proceskosten...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer: HAA 16/1510

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2016 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: S. Hansen)

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [A ADRES] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 494.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 10 februari 2016 het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar een waarde van € 424.000. Verweerder heeft daarbij tevens een proceskostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 183 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2016.

Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A. Bruijn, vergezeld van [A] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een hoekwoning, met een inhoud van 536 m³ en een perceelgrootte van 254 m². De woning heeft een aanbouw met een inhoud van 32 m³ en een garage met een oppervlakte van 15 m².

Geschil

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. Voorts is de hoogte van de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding ter zake van de verleende rechtsbijstand in geschil.

3. Eiser stelt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 373.000. Eiser voert daartoe het volgende aan. Anders dan verweerder is eiser van mening dat de verkoop van de woning [B ADRES] wel kan dienen als onderbouwing. Deze woning is ook op het taxatieverslag vermeld, aldus eiser. Eiser wijst bovendien op de verkoopgegevens van het object [C ADRES] . Deze woning is het best vergelijkbaar met de woning, vooral gelet op het onderhouds- en luxeniveau. De door eiser genoemde objecten liggen, anders dan de door verweerder in de uitspraak op bewaar genoemde vergelijkingsobjecten, alle op steenworpafstand van de woning. Bovendien dient rekening te worden gehouden met de staat van de woning, welke minder dan gemiddeld is. Met betrekking tot de toegekende proceskostenvergoeding ter zake van de verleende rechtsbijstand stelt eiser dat geen sprake is van samenhangende zaken. Eiser wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 18 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:420).

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder verwijst daarbij onder meer naar het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport. Hierin zijn, naast de gegevens van de woning, de gegevens van een viertal in Heemstede gelegen vergelijkingsobjecten vermeld te weten:

[C ADRES] , met een inhoud van 629 m³ en een perceelgrootte van 232 m², op 27 mei 2015 verkocht voor € 385.000;
[D ADRES] , met een inhoud van 629 m³ en een perceelgrootte van
[E ADRES] , met een inhoud van 536 m³ en een perceelgrootte van
[F ADRES] , met een inhoud van 536 m³ en een perceelgrootte van

Met betrekking tot de vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten stelt verweerder dat, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 18 maart 2016 (ECLI:NL:HR:1016:420), de proceskostenvergoeding op een te laag bedrag is vastgesteld.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Met partijen acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Daartoe overweegt zij dat het alle in dezelfde straat als de woning gelegen woningen zijn met een gelijke dan wel vergelijkbare inhoud. Bovendien hebben de vergelijkingsobjecten een perceelgrootte die vergelijkbaar is met die van de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden.

8. Verweerder heeft ter voldoening aan zijn bewijslast een waarderapport met bijbehorende matrix overgelegd. In de matrix is gebruik gemaakt van een berekening met kubieke- en vierkantemeterprijzen. De kubiekemeterprijzen zijn gecorrigeerd naar kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de betreffende woning. Aan de bij de woningen behorende bijgebouwen is steeds een afzonderlijke waarde toegekend.
Verweerder heeft de kwaliteit en de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [D ADRES] en [A NUMMER] als “voldoende” gekwalificeerd. Eiser heeft ter zitting de verkooptekst van deze vergelijkingsobjecten [D ADRES] en [A NUMMER] overgelegd, waaruit volgens eiser blijkt dat de kwaliteit en het onderhoud van deze woningen hoger moeten worden gewaardeerd dan verweerder heeft gedaan. De verkooptekst van [D ADRES] vermeldt dat sprake is van een luxe woning met een bovengemiddelde staat van onderhoud (buitenschilderwerk 2014, voor- en achtergevel gereinigd en opnieuw gevoegd, voorgevel geïmpregneerd, uitstekende isolatie, vanaf 2002 hoogwaardig gemoderniseerd, nieuwe keuken, twee badkamers). Bovendien is dit object voorzien van een dakopbouw. De verkooptekst van [F ADRES] vermeldt onder meer dat dit object vanaf 2002 geheel is verbouwd/gerenoveerd, dat het dak is vernieuwd/vervangen en dat zowel de voor- als achtergevel is gereinigd en opnieuw gevoegd.
Verweerder heeft aan de dakopbouw bij [D ADRES] een afzonderlijke waarde toegekend, waarbij een lagere kubiekemeterprijs is gehanteerd dan voor het hoofdgebouw.De rechtbank is met eiser van oordeel dat uit de verkooptekst van dit object blijkt dat als gevolg van de dakopbouw een volwaardige verdieping is ontstaan. Op de tweede verdieping bevinden zich onder meer een luxe badkamer, een Turkse en Finse sauna en één van de slaapkamers is voorzien van airconditioning. Dit betekent dat naar het oordeel van de rechtbank aan de inhoud van de dakopbouw dezelfde kubiekemeterprijs had moeten worden toegekend als aan die van het hoofdgebouw. Voorts is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de overgelegde verkoopinformatie en de toelichting die eiser ter zitting heeft gegeven, de staat van onderhoud en de kwaliteit van deze objecten beter is dan de verweerder heeft gekwalificeerd. Verweerder heeft derhalve bij de vaststelling van de waarde van de woning op basis van de verkoopprijzen van de verkochte objecten onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van de genoemde objecten. De rechtbank concludeert dat verweerder derhalve niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, zodat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

9. Eiser heeft voorts aangevoerd dat het indexeringspercentage van 10% dat verweerder heeft gehanteerd, te laag is. Verweerder heeft in dit verband verklaard dat het gehanteerde indexeringspercentage is gebaseerd op de marktonwikkeling in Heemstede. Eiser heeft deze stelling onvoldoende weersproken. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding te twijfelen aan het indexeringspercentage zoals door verweerder gehanteerd.

10. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 373.000 veder onderbouwd met een op 10 juli 2015 opgesteld taxatierapport. In dit rapport zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de verkochte objecten [B ADRES] , [G ADRES] en [H ADRES] . Anders dan verweerder acht de rechtbank het verkoopcijfer van [B ADRES] in het kader van de waardebepaling op grond van de Wet WOZ bruikbaar. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser ter zitting onweersproken heeft verklaard dat dit object op de vrije markt is aangeboden. Nadat het object drie tot vier maanden in de verkoop heeft gestaan, is het verkocht. Dat de verkoop heeft plaatsgevonden door een bewindvoerder maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het verkoopcijfer niet bruikbaar is. Dit wordt niet anders door de stelling van verweerder dat de verkoop niet bruikbaar is omdat de verkoopprijs niet marktconform zou zijn. Dit is een cirkelredenering omdat er nu juist, gelet op het voorgaande, van moet worden uitgegaan dat de verkoopprijs marktconform is. De rechtbank volgt partijen in de opvatting die zij ter zitting hebben verkondigd dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat die verweerder in het waarderapport heeft gehanteerd, beter vergelijkbaar zijn dan de twee objecten in andere straten die eiser in zijn rapport heeft genoemd. Eiser heeft derhalve met het door hem ingebrachte rapport de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld is dat rapport overigens wél een bevestiging dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld.

11. Omdat geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning bepalen. De rechtbank stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde vast op € 395.000.

Kostenvergoeding in bezwaar

12. Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat gelet op het arrest van de Hoge Raad van 18 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:420) de in de uitspraak op bezwaar toegekende proceskostenvergoeding ter zake van de beroepsmatig verleende rechtsbijstand op een te laag bedrag is vastgesteld en dat aan eisers bezwaar in zoverre tegemoet moet worden gekomen. De rechtbank zal daarom verweerder veroordelen in de in bezwaar door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De rechtbank zal deze kosten vaststellen op € 492. De rechtbank heeft hierbij één punt toegekend voor het bezwaarschrift en één punt voor de hoorzitting. De waarde per punt bedraagt € 246.

13. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd.

Proceskosten en griffierecht

14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank tevens aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 992. De rechtbank heeft hierbij één punt toegekend voor het beroepschrift en éen punt voor het verschijnen ter zitting. De waarde per punt bedraagt € 496.

15. De totale door verweerder te vergoeden proceskosten bedragen derhalve (€ 492 + € 992 =) € 1.484. Bovendien dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de voor de woning voor het belastingjaar 2015 vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 395.000;
bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 wordt verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 395.000;
veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar gemaakte proceskosten ten bedrage van € 492;
veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten ten bedrage van € 992;
draagt verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 december 2016.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.