Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie handel& insolventie
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/247804 / KG ZA 16-653
Vonnis in kort geding van 26 september 2016
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. A. Glijnis te [woonplaats] ,
tegen
toev.nr. 4MA9961
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J. de Haan te Alkmaar .
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 september 2016 met producties
- de akte overlegging producties en voorwaardelijke eis in reconventie
- de mondelinge behandeling van 12 september 2016
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde]
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Partijen hebben per 1 april 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van de woonruimte gelegen aan de [Adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Eiseres is verhuurster, gedaagde is huurster.
2.2
De schriftelijke huurovereenkomst luidt voor zover hier relevant als volgt:
“huurovereenkomst woonruimte
(…)
2. “Voorwaarden”:
“Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voorzover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de ÁLGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’ (…).
3.1
Duur, verlenging en opzegging
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal 12 maanden ingaande 1 april 2013 en lopende tot en met 30 maart 2014. Vanaf 30 maart 2014 heeft de huurder het recht om de overeenkomst per maand op te zeggen.”
(…)
10.3
Partijen verklaren zich bekend en akkoord met het feit dat deze huurovereenkomst is gesloten voor tijdelijk gebruik van de woning en dat verhuurder verkoop beoogt te bewerkstelligen. Verhuurder zal de woning tijdens het eerste jaar van de verhuur uit de verkoop halen.
(…)”
2.3
In verband met de verkoop van de woningen hebben vele bezichtigingen plaatsgevonden waaraan [gedaagde] haar medewerking heeft verleend.
2.4
[eiseres] heeft op 10 juni 2016 een koopovereenkomst met een koper gesloten. Daarbij is bepaald dat de levering van de woning op 17 oktober 2016 zal plaatsvinden.
2.5
Bij brief van 14 juli 2016 heeft [gedaagde] [eiseres] bericht dat zij niet akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst. Daarbij doet zij het voorstel om de huurovereenkomst te beëindigen per 1 september 2016 tegen betaling van een vergoeding van € 8.000,- voor verhuiskosten en het dakterras.
2.6
[eiseres] heeft een tegenvoorstel gedaan dat niet door [gedaagde] is geaccepteerd.
3.Het geschil in conventie
3.1
[eiseres] vordert samengevat - uitvoerbaar bij voorraad,
1. [gedaagde] te veroordelen de woning uiterlijk 10 oktober 2016 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.000,- per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
3.2
[gedaagde] voert verweer.
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1
[gedaagde] vordert samengevat - voor het geval de verweren van [gedaagde] in conventie niet slagen veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 15.000,- als schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente hierover, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.2
[eiseres] voert verweer.
4.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vordering tot ontruiming in kort geding alleen dan toewijsbaar is, indien voldoende waarschijnlijk is dat de vordering in een bodemprocedure zou worden toegewezen. In kort geding is echter - in beginsel - geen ruimte voor bewijslevering.
Overeenstemming
5.2
[eiseres] heeft primair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat partijen beëindiging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen en dat [gedaagde] gelet op die overeenkomst gehouden is de woning te verlaten. [gedaagde] heeft met klem betwist dat zij heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
5.3
De gedingstukken en het verhandelde ter zitting geven de voorzieningenrechter onvoldoende aanleiding om te kunnen constateren dat [gedaagde] onvoorwaardelijk heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 10 oktober 2016. Onvoldoende aannemelijk heeft [eiseres] gemaakt dat [gedaagde] op enig moment expliciet heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
Ook niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] impliciet met beëindiging heeft ingestemd, althans dat [eiseres] mededelingen van [gedaagde] als zodanig mocht opvatten. Uit de e-mailberichten van [gedaagde] , waarin zij over de overname van het door haar aangelegde dakterras wil onderhandelen, kan namelijk niet, zonder meer, worden afgeleid dat [gedaagde] had ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat zij de berichten van 7 juni en 10 juli 2016 heeft gelezen als een bevestiging van de reeds bestaande overeenstemming tot beëindiging. [gedaagde] stelt daar echter - naar het oordeel van de voorzieningenrechter terecht - tegenover dat deze berichten zo moeten worden begrepen dat zij best bereid was om naar een andere woning te zoeken, mits zij een geschikte ruimte tegen een geschikte prijs kon vinden en mits zij een redelijke vergoeding voor het door haar aangelegde dakterras van [eiseres] zou krijgen.
Daar komt bij dat ter zitting is gebleken dat op [eiseres] 5 juli 2016 bij [gedaagde] in de woning is geweest om naar het dakterras te kijken. Bij deze gelegenheid heeft [eiseres] [gedaagde] een brief ter ondertekening voorgelegd waarin zij haar akkoord met beëindiging zou geven. [gedaagde] heeft dit geweigerd. Gelet op het voorgaande kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [gedaagde] niet op enig moment onvoorwaardelijk heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
Huurovereenkomst naar aard van korte duur
5.4
Subsidiair heeft [eiseres] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Afdeling 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is daarom niet van toepassing. De huurovereenkomst is in dat geval rechtsgeldig opgezegd tegen 1 oktober 2016, aldus [eiseres] .
5.5
Ook deze grondslag faalt. Artikel 7:232 BW Pro bepaalt dat Afdeling 5, in welke afdeling de huurbescherming betreffende woonruimte is opgenomen, niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze uitzonderingsbepaling dient blijkens de parlementaire geschiedenis restrictief te worden opgevat: het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Te denken valt daarbij aan de vakantiewoning of de wisselwoning, die voor enkele weken wordt gebruikt. In het onderhavige geval gaat het om een woning, bedoeld voor permanente bewoning. De enkele omstandigheid dat het de bedoeling van eiseres is om de woning te verkopen en dat partijen dit met zoveel woorden in de huurovereenkomst hebben opgenomen, is onvoldoende om te oordelen dat het gaat om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Dit te meer omdat het in geval een eigenaar/verhuurder zijn woning wenst te verkopen, de weg van verhuur krachtens de Leegstandswet openstaat. Dat betekent dat afdeling 5 van boek 7 BW van toepassing is en [gedaagde] zich kan beroepen op de daarin geregelde huurbescherming.
Rechtsgeldige opzegging
5.6
[eiseres] heeft gesteld dat, zelfs als mocht worden aangenomen dat er geen overeenstemming bestaat over het eindigen van de huurovereenkomst, zij de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 1 oktober 2016 heeft opgezegd. De mondelinge opzegging heeft [gedaagde] , gelet op de brief van 14 juli 2016, bereikt.
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu afdeling 5 wel van toepassing is, de opzegging niet voldoet aan de in die afdeling gestelde eisen. Artikel 7:271 BW Pro bepaalt immers dat een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur dient te worden opgezegd bij exploot of bij aangetekende brief. Voorts dient de opzegging op straffe van nietigheid de gronden te vermelden als genoemd in artikel 274, lid 1 BW. Omdat een schriftelijke opzegging ontbreekt is aan beide vereisten niet voldaan en is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. De mondelinge opzegging leidt in dit geval, gelet op het ontbreken van instemming aan de zijde van [gedaagde] , niet tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Redelijkheid en billijkheid
5.7
Dan resteert nog het uiterst subsidiaire standpunt van [eiseres] dat het beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij wijst [eiseres] op de volgende omstandigheden. Partijen zijn in de huurovereenkomst expliciet overeen gekomen dat deze slechts is gesloten voor tijdelijk gebruik; er is diverse malen ingestemd met beëindiging, waardoor [gedaagde] haar rechten heeft prijsgegeven; de financiële schade van [eiseres] zal enorm zijn als zij niet vrij van huur kan opleveren.
5.8
De voorzieningenrechter overweegt dat een falend beroep op artikel 7:232, lid 2, BW (naar aard van korte duur) tot gevolg heeft dat van begin af aan sprake is geweest van een gewone huurovereenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. De omstandigheid dat partijen expliciet overeengekomen zouden zijn dat de huur van tijdelijke aard is, doet daar niet aan af. Verder blijkt niet van een afspraak (schriftelijk of mondeling) dat de huurovereenkomst automatisch zou eindigen bij verkoop van de woning. Gelet op het grote belang dat de wetgever heeft gehecht aan de bescherming van de huurders, kan slechts onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een huurder zich ten onrechte op zijn wettelijke huurbescherming heeft beroepen. Bezien in dat licht en mede gelet op het feit dat de Leegstandwet onder voorwaarden mogelijkheden biedt tot tijdelijke verhuur en [eiseres] niet heeft gesteld, of anderszins is gebleken, dat zij daarvan geen gebruik kon maken, oordeelt de voorzieningenrechter dat niet licht de conclusie kan worden getrokken dat de bodemrechter, indien deze tot een oordeel wordt geroepen, zal beslissen dat het beroep op de huurbescherming van [gedaagde] , naar eisen van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden bestempeld.
Dat er voldoende huurwoningen te vinden zouden zijn, zoals [eiseres] heeft betoogd en onderbouwd met een lijst van beschikbare woningen in en om [woonplaats] , maakt het bovenstaande vooralsnog niet anders. [gedaagde] heeft aangegeven wel te willen verhuizen maar thans, mede gelet op haar inkomen, geen mogelijkheden te zien. Dat zij hiermee haar wil toont om op korte termijn te verhuizen, doet niet af aan haar recht op huurbescherming.
5.9
De slotsom luidt dat de voorzieningenrechter geen grond ziet om de vordering in conventie van [eiseres] toe te wijzen omdat het naar het voorlopig oordeel onvoldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. De vordering tot ontruiming van de woning zal worden afgewezen. Dat betekent dat aan de voorwaardelijke vordering in reconventie niet wordt toegekomen.
5.1
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 79,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 995,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
6.1
wijst de vorderingen in conventie af,
6.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 995,00,
6.3
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S. Verdaasdonk op 26 september 2016. [1]